我国发展房地产投资信托基金研究硕士学位论文.doc
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1、摘 要房地产业是我国的支柱产业之一,产业链条长,它的发展可以拉动建筑建材业、钢铁业、金融业等行业的增长,对我国经济的可持续发展起着重要的作用,同时,房地产业是典型的资金密集型产业,融资问题一直都是我国房地产企业必须要面对的难题之一。一直以来中国房地产企业的融资渠道非常单一,对银行贷款依赖程度过高。2003年来央行收紧银行对房地产企业的信贷,使得房地产企业的融资更显艰难,房地产企业急需开拓新的房地产融资途径,使房地产企业融资渠道多元化。中国现在的融资环境与美国出台房地产投资信托基金法时的融资环境非常相似,当时的美国也是地产融资困难、银行紧缩银根,房地产企业的融资渠道受到遏制;美国当时推出的房地产
2、投资信托法案创造了一个新的投资品种即房地产投资信托基金房地产投资信托基金,不仅仅解决了融资问题,而且极大地推动了房地产和金融业的发展。在我国发展房地产投资信托基金将改变中国房地产企业过于依赖银行的融资结构,将缓解中国房地产企业扩张中的资本困境,并为游离在房地产市场外的民间资本进入房地产行业提供一种新的投资渠道。本文从世界范围内房地产信托基金发展的基本状况入手,对其在国外发展概况进行了介绍,并通过对国外房地产投资信托基金的深入分析,结合我国房地产业发展的现状,论证了我国发展房地产投资信托基金的可行性,提出了政策建议,并构建了我国房地产投资信托基金的模式。在我国,无论是房地产市场还是资本市场都只有
3、几十年发展时间,对房地产投资信托基金的理论研究也在进行中,加上我国的政治、经济以及法律环境美国相比,差异巨大,甚至某些方面有着根本的不同,所以本文对在我国发展房地产信托基金进行了可行性分析。由于国情的巨大不同,也不能照搬美国的发展模式,近年来,房地产投资信托基金在亚洲一些取得了迅猛的发展,而亚洲国家的法律环境和经济环境更接近我国,对我国的借鉴性更强,本文通过美国和亚洲发展模式的相比较的方法,探讨了适合我国国情的房地产投资信托基金发展模式,并提出了相关的政策建议。关键词:房地产投资信托基金,发展模式,融资 AbstractReal estate is a one of the most impo
4、rtant industries in our country and has a long industry chain, which can push many relative industriesdevelopment such as architecture,financing, iron and steel etc. Real estate is a typical capital-intensive industry, many Real estate enterprises have to face the puzzle problem of financing for a l
5、ong time.It has been a historical problem that there were very narrow financing channels and the real Estate industry highly relied on loans from commercial banks. With Real Estate sector entering a comparatively fast development period, diversified financing channels a reneeded.What is more, with t
6、he central bank of China tightening loans from commercial banks to real estate companies, which makes financing activities more difficult for real estate companies, both the real estate companies and commercial banks want to broaden financing channels. So REIT becomes a buzzing word in China real es
7、tate financing. The financing environment in present China is very similar to that of America such as very narrow financing channels and the real Estate industry highly relied on loans from commercial banks etc, when America enact a law of Real Estate Investment Trust Act of 1960. As a result of the
8、 enacting of Act, America create a new investment tool of REIT.The thesis gives the following sequences for the research on China REIT. Firstly, it presents a introduction of REIT present development status in the world, then analyzes the importance and feasbility of development REIT in China. On th
9、e basis of analysis REIT development status and problems of China and referring to the experience from advanced countries, provides some advice on the development mode China should adopt.In China, both real estate market and financial market has developed for only several decade years, the research
10、of REIT theory is in process. In addition, the environment of politics, economics and law in our country is completely different from America, so we can not imitate completely the development mode of America. In recent years, REIT has been made a rapid progress in Asia , thereof the environment of p
11、olitics and economics in some countries in Asia is similar to our country .By contrasting the development mode between America and Asia, the thesis provides some advice on relative laws and the development mode that is suitable for our country conditions. Key Words: REIT, developement mode, financin
12、g Name: Chen Zengbo (International Trade Department)Directed by: Professor Qian Jiandi.毕业设计(论文)原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺:所呈交的毕业设计(论文),是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知,除文中特别加以标注和致谢的地方外,不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果,也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体,均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名: 日 期: 指导教师签名: 日期:
13、 使用授权说明本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计(论文)的规定,即:按照学校要求提交毕业设计(论文)的印刷本和电子版本;学校有权保存毕业设计(论文)的印刷本和电子版,并提供目录检索与阅览服务;学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文;在不以赢利为目的前提下,学校可以公布论文的部分或全部内容。作者签名: 日 期: 学位论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到
14、本声明的法律后果由本人承担。作者签名: 日期: 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名:日期: 年 月 日导师签名: 日期: 年 月 日指导教师评阅书指导教师评价:一、撰写(设计)过程1、学生在论文(设计)过程中的治学态度、工作精神 优 良 中 及格 不及格2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度 优 良 中 及
15、格 不及格3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力 优 良 中 及格 不及格4、研究方法的科学性;技术线路的可行性;设计方案的合理性 优 良 中 及格 不及格5、完成毕业论文(设计)期间的出勤情况 优 良 中 及格 不及格二、论文(设计)质量1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范? 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)? 优 良 中 及格 不及格三、论文(设计)水平1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意?设计是否有创意? 优 良 中 及格 不及格3、论文(设计说明书)所体现
16、的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩: 优 良 中 及格 不及格(在所选等级前的内画“”)指导教师: (签名) 单位: (盖章)年 月 日评阅教师评阅书评阅教师评价:一、论文(设计)质量1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范? 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)? 优 良 中 及格 不及格二、论文(设计)水平1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意?设计是否有创意? 优 良 中 及格 不及格3、论文(设计说明书)所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩: 优 良 中 及
17、格 不及格(在所选等级前的内画“”)评阅教师: (签名) 单位: (盖章)年 月 日教研室(或答辩小组)及教学系意见教研室(或答辩小组)评价:一、答辩过程1、毕业论文(设计)的基本要点和见解的叙述情况 优 良 中 及格 不及格2、对答辩问题的反应、理解、表达情况 优 良 中 及格 不及格3、学生答辩过程中的精神状态 优 良 中 及格 不及格二、论文(设计)质量1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范? 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)? 优 良 中 及格 不及格三、论文(设计)水平1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及
18、格 不及格2、论文的观念是否有新意?设计是否有创意? 优 良 中 及格 不及格3、论文(设计说明书)所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格评定成绩: 优 良 中 及格 不及格(在所选等级前的内画“”)教研室主任(或答辩小组组长): (签名)年 月 日教学系意见:系主任: (签名)年 月 日目 录第1章 导论11.1研究背景11.2研究内容及思路21.3研究的目的和意义2第2章 房地产信托投资基金在全球的发展及基本特征32.1 房地产投资信托基金概述32.2 房地产投资信托基金的基本特征52.3 房地产投资信托基金的分类102.4 房地产投资信托基金成立的条件11第3章 我国发展房地产信托投
19、资基金的意义及可行性分析133.1我国房地产开发企业的融资状况133.2房地产企业融资的金融环境143.3 发展房地产投资信托基金对我国房地产业的重要意义163.4 发展我国房地产投资信托基金的可行性分析18第4章 我国房地产信托投资基金的发展现状及存在的问题234.1 我国房地产投资信托基金的发展现状234.2 对上海国际投资公司信托产品分析254.3 我国信托基金与美国REIT产品的比较284.4 我国发展REIT存在的瓶颈问题和建议29第5章 我国发展REIT模式选择345.1美国和亚洲发展模式的比较345.2我国发展REIT需要制定专项法规355.3 我国应建立REIT税收的优惠政策,
20、避免双重税365.4 美国和亚洲结构模式的比较365.5 在我国发展发展封闭式REIT的建议425.6 在我国发展REIT的其他模式选择43结束语:44致谢45参考文献:46第1章 导论1.1研究背景房地产业是我国的支柱产业之一,产业链条长,它的发展可以拉动建筑建材业、钢铁业、金融业等行业的增长,对经济的可持续发展起着重要的作用。房地产业有资金需求量大,资金周转周期长的特点,其发展与金融市场的关系密切相关。我国各城市在十五至2010年期间,需要建造大量的房地产项目,住宅需求也非常大,这必将促进房地产业的迅速发展,同时也对产业资金的融通提出了更高的要求,而我国房地产业的发展过于依赖银行贷款,而且
21、融资手段单一,既制约了房地产企业发展的规模,也使得其生存发展极易受到银行信贷政策变化的影响。同时,融资渠道过于单一,也不利于银行贷款管理和风险控制。自1996年以来,我国金融界对房地产放贷政策进行转变,特别是2003年我国出台的121文件,使得房地产企业从金融机构取得贷款的难度加大,房地产企业融资形式更加严峻,对开发商来说,除了通过银行等传统信贷融资方式取得资金外,迫切需要到资本市场上拓展新的投融资渠道。鉴于房地产业对我国经济发展的重要性,如何拓宽房地产融资渠道、如何开发新的房地产金融工具,具有十分重要的现实意义。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,
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