基于节奖超罚理论探讨我国房地产政策.doc

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1、Based on the “reward saving and punish exceeding” experienceDiscuss the China real estate policyAbstract:China government has made rounds of regulation on real estate industry, but the improvements were minimal. Based on the experience of “reward saving and punish exceeding” from the work of buildin

2、g a water-conserving society, the paper analyzed the problems in the real estate policies, and proposed applying “reward saving and punish exceeding” in the real estate administration policies, and implementing a “collection and subsidy” system. The “collection” means collecting real estate regulato

3、ry tax by a certain rate of the housing area, and the “subsidy” means offering collected tax as subsidy to people. The system is easy to implement, fast and efficient. It can improve the service efficiency and benefits of real estate and ensure the sustainable development of the real estate industry

4、.key words:real estate reward saving and punish exceeding collection and subsidy基于节奖超罚实践经验探讨我国的房地产政策常宝军 常乐乐摘要：国家对房地产进行了多轮调控，但效果并不明显。本文依据在节水型社会建设中取得的节奖超罚经验，深入分析了房地产政策存在的问题，提出了在房地产管理政策中运用节奖超罚的经验，全面实施“一征一补”制度。一征：就是按面积的一定比例征收房地产调节税，一补就是将征收的税按人口平均补贴。这种制度实施简单，快捷，效果很好，可以全面提高房地产的使用效率和效益，保障房地产业的可持续发展。关键词：房地产

5、 节奖超罚 一征一补近几年，我国的改革已进入深水区，如体制改革、资源价格改革、财税改革都已提上日程，目的就是解决发展中效率和公平问题。这是市场发展到一定程度必然要解决的问题，市场经济发展有阶段性的特征，在30年前我国公平度很高、而物质匮乏，推行市场经济改革是伟大的举措，经过30年的发展，经济得到了极大发展，人民生活水平有了很大提高，但新的问题又来了，就是社会贫富差距的拉大和社会公平的缺失，这个问题如得不到很好的解决，将会出现政治、经济、社会等一系列问题。但如此问题非我国独有，西方发达国家也同样经历了这样的阶段，当时西方国家的做法是提高社会福利，但在当下的我国大幅度提高社会福利又面临着很大困难：

6、一是我国的税收很高，再拿出钱来大幅度提高社会福利不现实；二是我国工业产品的国际竞争力也不高，增税将严重制约经济的发展，两方面的制约将政策逼到很难的境地，今后怎么办？我国房地产业经过近二十年的改革，取得了空前的繁荣和发展，人均居住面积大幅度提高，但伴随而来的也有一些问题，如房价已超过普通劳动者承受能力、住房成为投资性商品、因住房造成贫富差距加剧等问题，从我国的现状看，房地产市场确实存在着过度发展的问题，比较统一的认识就是政府要调控，但政府如何调控？限价可能使供需矛盾更大，增加土地供应也可能产生更大的泡沫。笔者依据在多年节水型社会建设中总结提出的节奖超罚实践经验，来探讨一下我国的房地产政策。一、

7、节奖超罚实践经验节奖超罚实践经验是在节水型社会建设实践中总结和探索的一套经验，通过多年理论上完善和实践的检验基本上已经形成一个体系，实践上也取得了很好效果，其基本内容总结为以下几点：1、 禁止实施“全奖”制度，妥善实施“全罚”制度。“全奖”制度就是每个用户都受奖，实施方法就是低于成本价供应或给予价格补贴，这种制度鼓励了消费和造成了浪费。在资源、能源管理中给予价格补贴的政策都是这种“全奖”的制度。它完全不同于节奖制度，二者作用完全相反。“全罚”制度就是每个用户都受罚，实施方法就是高于成本价供给或有价格附加，这种制度有节约效果，操作也简单。收入全部归供给者时对使用者不公平，矛盾可能很大，可以使用提

8、高税或费的办法来实施，相对好些，因没有照顾到做为节约者的低收入者的利益，反而增加了其负担，也会受到社会的责难。“全奖”或“全罚”制度都扭曲了资源、能源价格，造成了社会管理的不公平，因此禁止实施“全奖”制度，妥善实施“全罚”制度2、 慎重实施独立的“节奖”或“超罚”制度节奖制度是先制定一个定额做为基数，节约了给予奖励。由于在定额的确定上存在人为和技术上的问题，导致这种制度用的较少，因为基数定的低时，可能大多数人受奖，管理者负担不起，而基数定的高时，控制面一般很小，节约效果微弱。这种制度相对而言比“全奖”制度好的多，实行“全奖”制度的领域应考虑实行“节奖”制度。这种制度和“全奖”制度一样，其问题是

9、资金从哪里来，也会出现不公平问题。超罚制度就是先确定基数，超过基数给予处罚。这种制度用的很多，如我们常说的阶梯价格制度或平、高价制度等，这种制度在实际操作时，为了照顾使用者的利益和减少操作难度往往把基数定的很高，导致节约效果有限，另外这种制度明显有利于供给者，不公平，操作也比较烦琐。这种制度优点是直观易懂，不涉及低收入者的利益，但从节约效果、公平性和操作性等评价，这种制度有些令人失望。这种制度控制面一般均低于50%，力度一般。在我国节水、节电甚至住房等方面都提倡实行这种制度，其实观察一下各地实施的情况，就知道节约效果很有限。“节奖”或“超罚”制度，不仅节约效果有限，主要问题是资金的来源和去向问

10、题，在实施过程中存在着不公平和不可持续的风险。3、 合理实施“节奖超罚”制度常规的节奖超罚制度也是先制定一个基数，以此为基准进行节奖超罚。这种制度综合了“节奖制度”和“超罚制度”的优点，节约效果好、相对公平公正。但很明显这也是让人望而却步的制度，因为一是基数难定，定的高，奖多罚少，而定的低，则奖少罚多，因许多客观因素影响导致奖和罚的数量不好控制；二是兑现困难；奖好做，但罚太难了，对大的群体进行处罚则根本做不到。三是成本很高；在操作上需要投入大量的人力、物力，管理技术方面成本也很高。当然也可以以平均使用量为基数，再实行阶梯式的奖和罚，虽然这种制度实行过程很烦琐，但却明确显示出来其公平和节约效果好

11、的特点。4、 推广实施“一征一补”制度阶梯式的节奖超罚制度历来受到管理者和使用者的推崇，普遍认为这种制度节约效果好，更公平。但真正操作时最大的问题是程序烦琐、技术复杂，看似理论上很合理的制度在实践中很难操作。为简化操作我们可以不实行阶梯式的制度，而实行以平均使用量为基数，超量时统一一个标准处罚，节约时一个标准奖励的简便节奖超罚制度。从以上的叙述中我们可以知道这种简便的节奖超罚制度的操作程序：统计每个用户的人口资料，做为依据；在计算时段内统计区域内的使用总量，计算出平均单位用量；统计每个用户的用量，计算节奖超罚的数额；对每个用户进行节奖超罚。计算公式：F=（X-X平均）JF某用户节奖超罚费用X某

12、用户使用量X平均区域内平均使用量J节奖超罚的标准X- X平均是指用户的超用量，当XX平均时，F0，用户受罚；当XX平均时，F0，用户受奖。换一个角度来理解上面的公式，把节奖超罚的标准理解为调节税，将公式变为：F=XJ -X平均J式中：XJ是对用户征收的调节税；J调节税标准；（节奖超罚的标准就是调节税标准）X平均J是对用户的补贴；补贴是按区域平均使用量平均补贴，与用户的使用量没有关系。如此节奖超罚制度变为”一征一补”制度，”一征一补”制度就是“一征”+“一补”，“一征”就是对所有用户按量征调节税；“一补”就是把所有调节税按全部居民平均补贴。公式简单的变化引起了理论的重大改变：一是程序变简单；就是

13、”一征一补”。二是没有了奖罚；三是不再详细统计使用量；四是不对量控制而改为对调节税控制。二、我国现状房地产业管理存在的问题1、“节奖”政策过度我国对住房难的群众实行保障房政策，近两年逐步加大力度，但如此“节奖”政策的问题很明显：一是“节奖”政策对的是低收入阶层，谁是低收入者？筛选和甄别很困难。二是保障房规模庞大，所谓“节奖”的资金大部分都是政府承担，负担太重，不可持续；三是不公平，不管如何精细化管理，总存在“夹层”，人为因素太多，导致许多腐败行为的发生。最近郑州出了个“房妹”，为此郑州市宣布不再进行经济适用房建设，这是不得以而为之。四是政府参与其中，限制了市场的作用，对房地产的正常发展不利；2

14、、“超罚”没力度对住房很多，占而不用，很少甚至没有处罚，按资源管理的要求这是不公平的。近几年，上海和重庆进行了“超罚”式的房产税改革，所触及的人少，力度也小，效果有限，其原因就是这种“超罚”制度有问题。事实上，国家财政部和税务总局当时提出的改革方案就是对每一间住房都征收房产税，这本是简单可行的方法，但由于涉及地方利益并没有试行。3、“节奖”和“超罚”政策控制面太小“节奖”面不大，“超罚”更小，现状政策对大部分人没有作用，因此现有政策没有充分发挥市场机制的作用，并不能提高房地产的使用效率和效益；城市中开发商土地闲置，坐等土地涨价，开发的大部分住房没人住，而想住的人买不起房，农村大部分是空心村，宝

15、贵的土地资源在浪费。4、房地产成为贫富差距加剧的主因我国历史上就有置宅子置地的传统习惯，房地产是财富的象征，但现状我国房地产不仅是财富的象征，而且也成了贫富差距加剧的主因，因房致富和因房致贫的现象同时存在，富裕阶层囤房囤地，低收入阶层成为房奴，而房价的不断上涨使富者更富，穷者更穷，社会矛盾加剧。三、在房地产业实施节奖超罚政策势在必行1、 节奖超罚制度适用于房地产管理房地产是什么？如果是资源，按节奖超罚制度很合理，多占了空间、多占了资源理应给占的少的人补偿；如果是财富，按着社会主义均衡财富的观点，富人也应给穷人补偿。因此从理论上房地产业按节奖超罚制度进行改革是可行的。2、在房地产政策中实施节奖超

16、罚有利于社会公平公平性可能是很复杂的问题，我们可以对照基尼系数理解比较容易，市场经济的发展将导致贫富差距的加大，财富向少数人集中，基尼系数增大，因此引入节奖超罚制度后，将有效降低基尼系数，从而保障社会的相对公平。我们也可以进行合理性分析：一是从资源管理的角度，应实行节奖超罚的制度，多占用资源理应受到惩罚，节约资源者理应得到鼓励。二是从社会管理的角度，社会管理就是实现社会的共同富裕，住房多说明富裕，对社会应做出贡献，住房少说明相对贫穷，理应得到社会的救助。三是从房地产业的合理发展角度，房地产业要正常发展就要打击投机，保障正常供给和需求，从这点上看，这个制度是比较合理的。3、 常规的节奖超罚做法操

17、作难度大事实上近些年许多专家也提出了在房地产管理中应用节奖超罚制度，具体方法是：先建立覆盖全国的个人住房信息系统，再确定一个基数（比如说是首套房），再对超出基数的部分（比如第二套房或更多）征收房产税，房产税用于保障房建设。但这个方法看似很正确，其实问题很多：一是个人信息系统建设很困难，需要很长的时间；二是基数难定，以首套房为基数，面积规定多少？总不能500平米和50平米的房子都按首套房对待；三是统计烦琐，奖罚难兑现，管理成本很高。4、房地产业可以实行”一征一补”制度按节奖超罚经验，节奖超罚最好的实现方式就是“一征一补”，既然如此，房地产的改革也应适用”一征一补”制度。“一征”就是征房地产调节税

18、，调节税要按年征，征收额度可以在住房价格1-2%左右核算；“一补”就是对居民进行平均补贴，总补贴额度相当于上一年度房地产调节税的征收额度。征的时间可以在每年未，补的时间在下年初。根据”一征一补”制度的操作过程可以推算出公式：S=JxK-JX平均K（公式）S=J（x-X平均）K（公式）式中：S某用户实际纳税额（元）J区域内房地产单位价值（元/平米）K征收调节税率（元/平米）x某用户使用量（平米）X平均区域内平均使用量（平米）公式中JxK用户需付的房地产纳税额，JX平均K 是用户得到的补贴公式2显示这种制度在用户之间实行了节奖超罚。节奖超罚的基数是X平均，节奖超罚的标准就是JK。其基本原理就是：以

19、区域内人均住房面积为基数，超过基数将受罚，低于基数将受奖，节奖超罚的标准就是调节税的标准。举例：如某城市人均居住面积40平方米，平均房价5000元/平方米，征税率按房价2%计，标准按每年每平方米100元。如果某人居住面积是40平方米，每年纳税额4000元，每年得到补贴额4000元，不赔不嫌。如果某人居住面积60平方米，则每年纳税额6000元，每年得到补贴额4000元，实际受罚2000元，按超面积20平方米计算，每超平均面积1平方米罚款100元。如果某人居住面积20平方米，则每年纳税额2000元，每年得到补贴额4000元，每少1平方米奖励100元。没有住房者每年可以得到4000元补贴。四、”一征

20、一补”应用于房地产管理政策要点1、房地产调节税征收对房对地不对人按”一征一补”制度，房地产调节税可以很快实施，没必要准备很长时间，实施方案很简单，主要规定：实施区域、时间和税率（标准）、补贴方法。该制度不必全部普查清楚每个人的住房信息，只要对每间房每块地征税就可以了，补贴按公安部门的户籍。拒交可以征收滞纳金。2、 房地产调节税征收统一税率阶梯式价格在我国用的较多，如在用水、用电等方面我国都有相关的政策规定，实际这种制度用处并不大，看似很合理，实际人为因素多，实施起来非常难，房地产调节税的征收不能用一套房不收，两套房征收，三套房加倍的计算方法，不仅时间长、工作量大，也可能根本就行不通。统一标准、

21、统一税率、统一补贴是最简单、最科学、最合理的节奖超罚政策。3、 补贴只对人不对房补贴只对人，也就是一个城市征收的房地产调节税要按城市人口平均补贴，不管穷富，都一样。4、 实施时间的确定实施方案在每年的年初发布，年底征收完毕，补贴时间在下年度初。“一征一补”制度是在实施节奖超罚的过程中总结出来的，其主要特点是：一是群众易于接受。这种制度的设计解决了征税（或提价）引起的负面影响。它并不是一般的为节约而征税，而是先征收税，再将税做为补贴，经公示后全部返还给用户，这种“取之于民、用之于民”、操作透明的做法用户易于接受。二是内含节约竞争制度和长效节约制度。做为奖罚标准的平均使用量是随用户的用水行为和技术

22、提高而不断变化的，不需要人为的对标准进行修改，这种动态管理制度可以长期实施下去。如此，节约则没有限度，只能激发用户提高使用效率和效益。三是体现了公平的理念。以平均用量作为衡量节约与否的标准，体现了对资源公平占用的理念。在资源短缺的情况下，这种理念更符合使用者心理。多占用资源者要付费，而少占用资源者要补偿成为资源使用的基本原则。四是这一制度实现了从使用量控制到资源税控制的转变，这是观念和思路的根本性转变。五是操作简便。操作程序变为“一征”+“一补”，实施前准备工作简单，制度制订简单；运行简单；管理和监督简单。六是适用性强。在不同的时空区域内都能适用；公平公正、操作透明；对管理人员素质要求较低。七

23、是可以实现不同资源的优化配置。五、具体实施中的几项工作1、降低现有税率，全面征收房地产调节税我国实行的大部分是间接税政策，这种政策对维持国家机器的运转是必要的，但对实现社会公平是障碍。我国现状企业税赋比较重，随着生产力和环境、资源成本上升，企业的国际竞争力降低，降低现有间接税率，对提高企业的竞争力有积极作用。现有税率降低后，全面征收房地产调节税，在实行房地产调节税补贴的同时，取消一些以低收入阶层为对象的福利制度，形成政府调控，市场为主体的房地产管理新格局。2、加强户籍管理近期的房妹、房姐、房叔事件说明户籍管理存在一定的问题，这对福利分配政策很不利，在我们这样一个幅员辽阔，人口众多的国家，取消户

24、籍政策将不利于管理，可能会带来混乱。节奖超罚的房产税政策一定程度上提高了低收入者的福利水平，现状许多农民不愿落户城市，关键是城市没有吸引力，福利保障更好的城市才能有利于农村向城市人口的户籍流动，提高城镇化水平。3、 不要分阶级阶层和级别的详细分类好象有利于管理，其实这是徒劳无功的事情，在现代社会，阶层和级别是不断变化的、是动态的，用静态的管理政策不合理。比如想要搞清楚谁穷、谁富、谁用的多、谁占的少，这是最困难的事情。国家的大政方针是对大部分人的政策，对极少数贫困人员可以由社会福利组织来解决。4、 将保障房和小产权房纳入统一管理近期网上流传某城市将出台保障房的管理政策，对保障房实行封闭式行政管理

25、；又规定小产权房不能流通，事实上这就是对房地产进行分级别、定成分，将形成很严重的后遗症，我们必须在房地产税政策上想办法，在我国实行统一的房地产政策。六、实施难度我们必须真正认识到房地产调控也是改革，可能是一次革命性改革，凡是改革都会遇到阻力，都会受到即得利益者的反对，所以其难度是可想而知。一是即得利益者的反对；可以看出这种制度有一定的反对面。二是操作难度。首先是征税标准。如果按房价的一定百分数计，难以核定的是房价，一个城市中房价因地理位置、结构样式、建设水平都有一定的差距，所以房价的标准应先分区域，再分结构来核定。但相对来说，要分房价的档次，但档次又不能太多、太细，因为太多、太细工作量将增加很

26、多，这项工作要明确、很简单、又易于操作。其次是补贴标准。对有户口的居民可按全额补贴，对非常住居民如农民工、学生等可按适当的比例补贴。三是征收难度。笔者认为对房产调节税的征收与个税、财产税相似，是今后必须征收的税种。对无故不缴者在法律上可征收一定的滞纳金，当税额和滞纳金高于房价一定程度时，也可以强制性没收房产。四是调控力度。力度太小，可能无助于解决现状存在的问题，力度太大可能对经济发展不利，需要政府在力度上进行充分的论证、调节、修正。五是实施范围。在试点阶段，应以某个城市为试点，推广阶段，则可以实行国家和地方统筹考虑。笔者认为：我国房地产存在的最大问题不是房价问题，而是调控的问题，如果调控问题解

27、决好了，房价自然回归合理水平。对低收入阶层和无房户，政府没必要立即解决住房，但制度应给予他住房的预期和希望；对房子、土地过多的拥有者，没必要打土豪式的分宅子分地，制度约束拥有者尽量节约使用。解决我国所有问题，我们必须立足于长远，放眼于社会的全面改革，单纯解决房价可能让我们走弯路。老子说：天道：损有余而补不足，人道：损不足而奉有余。自由市场经济的发展就是人道，它在带来财富的同时，也在导致富人越富，穷人越穷，长此一往则社会矛盾增加，不利于和谐稳定，反而会影响市场经济发展。解决之道可能就是节奖超罚，如此可保障社会的基本公平和安定。西方国家的解决方法就是市场经济加福利，我国应该也如此，但福利要等于税收

28、，如果福利大于税收可能要出现国家债务危机了。近期中央提倡勤俭节约，这是很正确的方针政策，节约的财富是真财富，而炒房、炒地、炒股炒出来的财富可能是虚的。大道至正，大道至简，国家的大政方针要公正、简捷。电力浪费提高电价，水资源浪费要征水资源费，房地产要可持续发展就要征房地产调节税，只要把收的税或提价多收的资金平均补贴给每个人就可以了，这就是节奖超罚，也可称“一征一补”。注：2005年我们在节水型社会的实践中总结出了一征一补机制，在用水管理中又称一提一补，在多年的实践中取得了很好的效果，在社会上也引起了很大反响。2009年11月14日中央电视台中国财经报道涉水新观察对此进行了报道，并进行了视频讲解（

29、中间部分）。2009年8月27日中国水利报一朵很漂亮的浪花对这个经验过程进行了介绍。在网上可以查一提一补也有大量的信息。河北省衡水市桃城区水务局 常宝军 研究方向：水资源管理、节水机制建设籍贯：河北景县 身份证：133001196411050017性别：男民族：汉职称：高级工程师职务：副局长地址：河北省衡水市东明路桃城区水务局邮编：053000联系电话：0318218818913603184496邮箱：E-mail:cbjsl河北机场 常乐乐 籍贯：河北景县 身份证：130131199010284641性别：女民族：汉地址：河北省衡水市东明路桃城区水务局邮编：053000联系电话：18713110129邮箱：E-mail:cbjsl