国外区域性购物中心的模式和经验借鉴1137295898.doc

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1、国外区域性购物中心的模式和经验借鉴“区域型购物中心：商业地产商的历史性机遇”巡回式主题论坛首场论坛在北京丽亭酒店多功能厅隆重举行。商业地产协会领导、业内专家、零售商、开发商汇聚一堂，对区域型购物中心的话题进行了深入研讨。以下为澳邦成行总经理、澳大利亚Lulutong公司总裁成路在本次论坛上的演讲：成路：我们在10年、15年之间一个高速的发展，这中间肯定有一些不是特别准确的东西，会有一些误区，其实国外也在不断的研讨什么样的购物中心适合他们这个国家人不断的变化。过去美国也好、加拿大也好、澳大利亚也好，他购物中心主要服务客群就是广大的中产阶级，他们管区域型的购物中心叫做中产阶级的购物天堂。在西方国家

2、中产阶级的人层是最大层面的，富裕的人是少数的，很穷的人也是少数的，中产阶级是最多的。我们中国现在出现了很多超级奢华的的购物中心，而且他还有市场，我比较吃惊的是北京开了6个特别奢华的购物中心，但是销售额还真得不错。中国现在经济的发展特别快以后特富的人就是很多，大部分的财产掌握在小部分人手里，就是要不然就特别富，要不然就特别穷，就是中产这部分还没有发展起来。国外四五十年他们经历着低房价的过程，在这个过程里面养育了一大批中产阶级，就是他们有了很好的工资收入以后可以买得起房，因为15年前美国、澳大利亚的房子非常便宜，他们从战后经历了三四十年低房价的市场，造就了很多的中产阶级，因为他们挣的钱可以去买得起

3、房子、车。在过去的15年房地产高速发展，澳大利亚也是在过去15年房子像疯似的上涨，在之前三四十年都是非常低的房价，很缓慢的上走，这个阶段就造就了一大批的中产阶级，中产阶级是消费的主力群。中国现在有很多困惑的东西，但是整个看社会发展其实也是很正常的，北京有6个奢侈的购物中心依然销售额非常好，说明还是有这个需求。因为中国现在社会主要是很富的人非常多，你出国旅游也可以感觉到，在香榭里大街上你在那站一会会有5个人问你会不会讲国语，到LV的店里面再帮他买一个店。纽约也是所有的名牌店几乎是70%是中国人，澳大利亚免税店雇员也都是中国人。所以造成了中国人一部分是顶级奢华的，还有一部分人生活的水深火热。在过去

4、15年这么短的时间我们房地产开发、住宅开发就没有经历人家很缓慢的一个可以囤积钱、攒钱的过程，小白领一下子贷款贷到嗓子眼，所以人的生活质量各个方面都是跟社会发展有关。温家宝也说今后中国要发展一个稳定的社会，一定是要扩大中产阶级，因为社会长期的贫富分化，一定会出现很多的社会问题，就是不平等。现在很多社区里面一个月要遭十几家上门诈骗，就是我老母亲80多岁一个月被人骗3次，你去派出所报案他都忙不过来，就是贫富分化到一定阶段一定要找出一个解决办法，就是扩大中间的中产阶级。我觉得这是一个铺垫，为什么购物中心区域型是今后中国的方向。在我讲的过程中比较多的引用了澳大利亚的模式，因为我在那里生活了15年，第一个

5、工作是在购物中心向人家收租，一直到基金里面帮助人家监管所有的业绩，海外购物基金也是发展了15年这么一个很短的历史，在15年之前也没有很成熟的基金收购购物中心。在过去15年澳大利亚基本上大部分的购物中心都被基金收购了。郭主任年会杂志的最后一页，他们也把美国购物中心的分类公布了，这个是不是适合中国，我觉得还不是完全适合中国，我觉得今后按照中国特定购物中心的方式，可以找到一个亲的方法。像刚开始美国、澳大利亚、加拿大都是这样的分类。第一种是叫邻里商业种心，相当于我们现在每一个社区，一个小的开发商社区就是3千到1.2万平米的，可以满足大家日常需求的。里面通常有一个小型生活的生鲜超市，带一些日常服务，便利

6、店、宠物店、所有跟生活有关系的东西都有，邻里商业在国外是遍地开花的，为什么发达国家他们的生活水平高，就是因为这种邻里购物中心是遍地开花的。第二个比邻里购物中心辐射范围更广一点，建筑面积是1.5到3万平米，他一般需要走10到15分钟，那里可能有一个小百货主力店，满足社区里面用不着开车就可以走到的地方。国外还有不叫社区的，是一个次区域型的购物中心，他没有购物中心那么完美，他可能缺某一项，他的百货不全、超市不够大，所以出现了这么一种类型叫做社区或者是次区域型的购物中心。我们今天讲的主要是区域型购物中心，他的体量是4万到8万。现在国内好多购物中心超过10万以后经营也难、招商也难，日后找一些基金收购更加

7、难。区域型购物中心就是满足人们的生活，你去了以后感觉不方便你就不愿意去了，所以控制在4万到8万这个体量，是消费者比较舒适、容易达到的理念。恰恰在基金收购的时候，区域型购物中心他最喜欢收购，是因为他的体量、价位合适，如果再大的话，可以承受的基金是有限的，还有基金不愿意把一堆鸡蛋放在一个篮子里面，这样风险太大。他宁可收购10个邻里购物中心，也不愿意收购一个大的购物中心。基金的策略收购的时候不能收购超大型的，一个是你想转手也非常难，有多少人可以承受住购买你超大型的购物中心，但是可以买邻里、社区、区域型购物中心的基金到处都有。我在（英语）那里做了几年，在5年期间在我手上管的购物中心，5年就换了两手。就

8、是基金收购以后地价增长了，有了很好的回报就卖给另外个基金。所以区域型购物中心未来在北京一定是基金很看好的一种投资方式。还有一个是（英语），这个已经发展到很有特色了，市场很细分了，他出现了丁克族而且是很庞大的丁克族，你在这个区域里面甚至很难看见带小孩的家庭。在国家高度文明发展以后，他人群里面人种就发展的有细分了，同性恋在一个区居住，有他的购物、消费的特色，还有大部分是家庭式的。由于这种人群细分以后他出现了时尚的（英语），这个就满足这个地区人群细分的需求，就是很有针对性了。还有是一个能量超大型的，就是在一个偏僻的地方有一个巨大的购物中心，有巨大的停车场，周边几个地方的人得可以到这里来购买。还有一个

9、是旅游购物中心，北京出现了6个像华贸也好、四季广场、东方新天地、国贸、包括我们王府饭店还有未来得金宝汇，这都是属于一线品牌聚集的奢华购物中心。也许我们中国未来应该专门设立这么一种都市型的购物中心，因为这是我们中国特色，国外还真没有这样的购物中心。在中国就不一样了，你去香港看他的（英语），名牌就在那个地方。中国具有特色的就是购物中心一进来，一家一家全是名牌店，这绝对是全世界非常独特的东西，这在其他国家很少见到这种东西。所以未来中国购物中心分类上面可能会加一个这样的，叫做都市奢华型的购物中心。美国购物中心的发展历史要回到50年代，整个国家在繁荣，婴儿潮，城市向郊区发展，公路是超级的完善，汽车的普及

10、就构成的他都市购物中心向区域发展，去满足郊区人们生活的方式。美式购物中心和澳大利亚的不一样，他购物中心的特点是休闲、奢侈，因为美国人追求时尚、追求前卫的东西，要生活品质，所以他购物中心里面有很多时尚的奢侈品、名牌店这些东西，但是大部分是满足人们的日常生活。澳大利亚在60年代也是学习美国开发了大的购物中心，他们也在做美国这样的，觉得不适合自己的国家。因为那时候刚刚战后，大家手上都没有太多的钱太奢侈品，澳大利亚人当时在想能不能有一个房子，拥有一个汽车，没有其他的钱作奢侈品的享受。所以他们经过了很多的研讨、走了弯路以后，60年代他们高速的发展区域型的购物中心，特点就是满足日常生活需求的，就是周边区域

11、人不是买一个高档奢侈品，而是满足日常的生活。所以他的购物中心和美国不一样的就是他的超市是带生鲜，而美国的超级市场里面没有生鲜食品。而且澳大利亚购物中心里面大部分是满足人们日常生活的需求。香港实际上区域型购物中心发展就是这15年，但是他们的区域型购物中心跟澳大利亚又不一样了，尤其是香港人很讲究时尚，办公楼、写字楼里的白领换季、换年服装都要换，所以都市人的文化和精神、物质需求，造成他的区域商业种心里面，像又一城一层都是名牌化妆品的店。为什么？因为他有这种需求，就是香港有这种需求，所以香港他区域型购物中心我们去考察，突出他时尚、休闲、东西方文化的交融，还有中国传统的广东的东西，就是中西文化融合的东西

12、也可以看到。还有很多欧洲、美国、澳大利亚的连锁品牌进入亚洲都是在香港区域型购物中心首先可以看到。因为市场成熟对于西方人认为是一个亚洲比较成熟的西方世界，所以在香港我们见到的区域型购物中心就是中西文化的结合，这就是香港的一种特色。下面就是区域型购物中心有自己的一个特点，建筑形式上无疑就是大盒子似的建筑体，美国最新一代的发展是开放式的，街区式的。但是区域型的购物中心是大盒子式的，因为要把人流聚集起来，而且会降低成本，主要是成本。还有他的建筑面积在5万到8万，垂直大概在4层，国内有一个误区就是开发这个购物中心6层、7层、8层，这样你招商就会非常困难，一般来说最标准的是4层。人流就一定要做好划分，让商

13、家共同享受人流、接受人流，同时消费者又可以到处购物。还有一个是规划好的业态组合，不是让你去填。这一定是先规划好业主的业态，有了这个组合才叫区域型的购物中心，然后连带服务设施，包括电梯、购物中心的保洁、保安各种各样的服务设施，这是购物中心不可缺少的主题部分。我们国内很多大型购物中心卖给小业主了，我们不把它叫做购物中心，因为它没有规划好的业主业态，建筑形式上可能存在，但是里面的内容是包子和馅的问题。你形式上做的神似里面的东西完全不是那么一回事，所以我们认为不是区域型的购物中心。还有一个区域型的购物中心是靠收取租金持有这个物业，统一的进行经营管理，这是他很重要的特点。在规划区域型购物中心的时候，是考

14、虑交通和公路互相连接，一定是有车可以到达的地方来建区域型购物中心。辐射的范围是根据人口的密度来定，通常是5到10公里这样个范围，所以对停车位要求是非常严格的。有的时候是两个区域的购物中心你住在中间，你选择去哪个的时候，很可能是因为哪个比较好停车，这是在澳大利亚经过了很多的市场调查发现的。区域型购物中心特点，就是它的功能定位是满足区域的全客层，不是说就满足小白领、年龄人，就是从小到老所有区域里面的人都包括在里面，要满足所有年龄阶层人、所有收入人的需求。但是他主要是以家庭式消费为主导，因为随着现在很多市长的细分，有很多丁克族也好、单身族也好他们通常不会去区域型购物中心，因为区域型购物中心通常是业态

15、比较完整，他们比较有个性的人是去独立的购物市场。所以区域型购物中心是包括我们的购物和日常的活动，是以家庭消费为主导的，通常来说是一站式的，包括购物、餐饮，尤其是中国的餐饮在区域型购物中心占的比例比较大。还有休闲娱乐、文化旅游等等服务，区域型购物中心一般是全线的百货，就是进去以后服装、电器、音响全都全了，因为这样的店聚客力最强。现在澳大利亚百货店非常走下坡路，因为他的专卖店非常细心的跟着，他把百货店里面某一种东西变成连锁了，随着专卖店的强化和连锁店的发展，百货已经走下坡路了，但是在我们中国百货依然是购物中心的主力店，因为这是很吸引我们的东西。还有折扣店、超市、家具、电影院都会成为区域型购物中心的

16、主力店。专卖店是满足业主的日常生活需求。区域型购物中心的租户商家很大比例是连锁店，就是他们在不同的区域开店，然后是加盟店，加盟店最看好的是区域型购物中心，因为他不用再大街上独立的一个店养自己的商圈，他放在区域型的购物中心旁边是肯德基、麦当劳，他可以无穷的享受别人的客源。在澳大利亚每个不同的区域购物中心就出现雷同了，都是开一样的连锁店，每个区域型购物中心里面都保持20%到30%的特色商家。有很多的居民有一定的钱就愿意在家面前开一个店，也可能这个店经营了二三十年了，我的生活目的不能为了这个店，是为了去玩的。很多购物中心保持20%到30%这种是具有区域型特色的，是跟其他区域型购物中心不一样的地方。在

17、澳大利亚5年前开的一个特别时尚的一个白领聚集的地方，反修了一个区域型的购物中心，他里面的个性店完全是做了市场调查，调查出这个区域大部分人是白天上班，通常晚上回家吃快餐基本不做饭，基本上看不到什么小孩，都是养狗的，所以他的购物中心里面有很多个性的店都是满足这个需求。在很多华人聚集、越南人和柬埔寨人聚集的地方，有很多区域特色的裁缝、面包店等等有特类的东西。通常来说我们看到的澳大利亚也好、美国也好，区域型购物中心里面没有一线品牌，他是二线品牌可以进入这个购物中心。购物中心的好处归结来说就是时尚、舒适，进去以后冬天暖、夏天凉，在里面不用再大街上挤来挤去，整个人的精力耗尽了你已经没有心思购物了，在这种环

18、境下你肯定会很休闲，到处是新店很新颖。人的生活就是要多姿多彩很有魅力，提高人们的生活质量、生活效率，还有生活的情趣，就是区域型购物中心可以解决的。我生活里面很多细节、文化娱乐都是区域型购物中心来解决的。第三个就是提高广泛的就业机会，一个区域型购物中心可以解决成千上万个人的购物机会，这是非常可观的。所以各个区政府都考虑如果在这个地方设立区域型购物中心没有恶性竞争的话他是鼓励这个 区域型购物中心建造的，因为是解决了当地的购物机会。为什么现在北京这么拥堵？都是南城到北城、西城到东城去上班，但是如果在本地建造这样一个区域型购物中心，他去上班的话就不用坐公交车，就在眼皮底下。这是城市发展的良性循环，真正

19、的生活品质不是你在路上跑三到四个小时上班，而是在你跟前的吃、住、上班。崇尚的新核心主意是办公、酒店、购物的综合性开发，这个就是要解决人们的日常生活品质地在这吃喝玩上班，用不着去别的地方。在国外最时尚的不是开车族了，是骑自行车的，你看阳光尚都的老外现在都是骑自行车上班了。还有一个非常重要的，我们邀请上海来的苏瓦卡总经理杨保民给我们讲，连锁店、零售商在中国选址、选店非常困难。因为他们国外是在区域型购物中心环境当中经营了很多年，他们抱着这种想法到中国想找这种环境非常难，因为这是刚刚起步的阶段，大部分是临街的底商，所以他们市场拓展都很困惑。所以北京以后发展一定是找连锁店的快速发展。还有物业本身就是一个

20、金融的投资产品，是非常好的金融投资产品，为什么澳大利亚基金都看好购物中心？就是他们衡量办公楼的投资、酒店的投资还有购物中心的投资，购物中心投资最大回报吸引他们的地方，租金是每年递增的。所以他们最看好的是一个租金的递增，就是租金的回报，这是稳步给他带来的，他购物中心的增殖比其他的要高。尤其是他的养老基金，就是这个钱投出去以后不能有失误，不能说这个钱投出去以后没有本了，因为我们老了以后要靠这个钱活着的。在2000年的时候美国蓝筹股IT泡沫以后，一下敲响了所有投资基金经理的警钟。当时澳大利亚养老基金60%到70%是投资在股市上，就是我们每年都有一个回报，你的钱有多少是投资在哪里，回报率是多少。我们2

21、000年、01年、02年连续三年赤字，就是你上班每一个工作的人，每个人要给你上10%的养老金，你女的55岁、男的60岁以后政府就不管你了，你靠你的养老金活。那时时候基金经理因为股票天天上涨，所以他把我们的钱做了风险投资，结果连续三年出现了赤字。本来我们一年投入一万块钱，一看我们帐面上就剩7千、5千、4千了，就不干了，悉尼就出现了游行。政府后来就参与这个事情了，就是说养老基金的投资和社保的投资必须是保守型的投资，只能有小部分投资在股市上。所以他们就看上的购物中心，短短3年内澳大利亚的所有购物中心被基金吃掉了。养老基金政府有一个规定，在收到养老基金以后在次年3月份以前一定要投出去。养老金的基金经理

22、都是在今年就在找下一年收购的物业，要找好。基金一旦12月份钱来了以后，马上就去收购物业，他们认为只要不打仗，天灾人祸这个物业就会在那，他认为这是增值最好的东西，所以购物中心已经成为养老基金投资信托最看好的产品。待添加的隐藏文字内容1这是澳大利亚西域购物中心，他是干干净净的，他有四个主力百货，第一个是卖的一些高端品牌店。第二个是一个中档的百货，第三个就是大众的店，第四个是超市，超市和（英语）是有价位上区分的，这里面有6个主力店，楼上盖有一个大的电影院，一共有这么多的主力店这是他购物中心的形式。区域型购物中心已经成为人们生活中的重点，所以通常把区域型购物中心做出一些广场，有的是中间做一些景观，有的

23、是中间做一些娱乐，周末的时候人们在那玩耍、游乐，周末有一个集市，就是有一个活动广场。他的特点是非常舒适，很宽，不像北京购物中心2.5、3.5米的过道。他是强调舒适，舒适人们才会反复来，拥挤、不舒服，你有压迫感、不安全感你就不会经常来。现在有些地方没有热带植物，他就把这个热带植物引进来，让人们享受到热带的风光，就是热带的情景是可以造出来的。我可以通过购物中心享受到异域的风情。我作了一个经典的分析，悉尼区域型购物中心的布局。这是新的（英语）市洲的一个市，悉尼是海港的一小块。他蓝色的地方是区域型购物中心的地方，通常区域型购物中心也是他的交通枢纽，这里面有一半以上蓝色的点都是火车站总站或者是扭转站。他

24、的发展过程也不是一帆风顺的，也不是三四十年前一做就是区域型购物中心，他们也经历了只有百货没有购物中心的阶段。这里面有70%蓝色的点都是通过百货店经过了二三十年扩建、改建，变成了真正的购物中心，百货店只作为他的一个主力店，最后变成了完成的购物中心。黄色是社区性的或者是次区域型的购物中心，社区购物中心和邻里购物中心，在整个购物中心的数量上来说，是占70%，区域型占20%多，剩下那一小部分可能是旅游型，超级豪华都市型的。从面积上来区域型购物中心还是占主体的，因为他面积比较大。这个是政治城市的规划，他真正都市型的购物中心里面没有豪华的主力店，只有百货超市。红色是奢华型的，他一个都没有。北京我是做了一个

25、非常粗糙的，我还没有仔细做研究。我找到一个北京的区域型购物中心，他的体量虽然很大，但是他里面很全，是可以一站式的满足所有的客群。还有是中关村家乐福的生活广场，但是他还不是真正意义上的购物中心。佳贸在望京开的他是典型的区域型购物中心，但是他里面又缺乏了娱乐的东西。往北是龙德是一个大型的 区域型购物中心。大部分黑色的地方是咱们说的中国特色百货，因为各个国家都是从百货，百货虽然在世界上现在衰退了，但是在过去20年前是非常强盛的业态。我们看澳大利亚悉尼纯百货的业态已经基本上不存在了，已经成为主力店了。但是北京的双安还是属于百货的，百货在北京还是处于主导的地位，很多的购物中心实际上是一个百货商场。奢华型

26、的在很多国家没有出现的，在我们北京是超多，所以开发商也在疑问我们是不是应该做这个，我们这次举办区域型的研讨会也是在讨论这个问题。金融街四季广场一进去以后全是一线广场，然后是东方新天地、华贸、国贸、王府饭店、赛特都云集了一线品牌，现在北京有六七家顶级的云集了一线品牌的购物中心。还有黄色的是社区型的，在北京沿着东四环高档社区开发的很多但是生活非常不方便，就是说你住在一个高档的房子里面你没有内容，你买不到你日常需要的鸡蛋、百货，海鲜就不用说了，就是商业没有跟上。这可以看到北京开发商非常巨大的一个空间， 有很多的社区商业和百货也许未来可以改造成为区域大型得购物中心我们有一些建议关于什么是中国型的区域型

27、购物中心，我觉得是研究本国人的生活习惯、消费方式，对消费者进行深入的调查。了解现有商家的开店需求，还有制定出自己的位置、规模、定位，业态的组合，制定出自己区域购物中心发展的目标，聘请专业人士制订可行的方案，培养可行的团队。明智的开发商不是短期的行为，而是做好长期的培养。下面是对于中国现在购物中心开发区域大型得有一个误区，很多人认为我做的购物中心里面就要有一线品牌，我们策划项目里面十个开发商有七八个，不管它的区域在什么位置，面积是八千平米还是八万平米都是要招一线品牌，而且是要服务于少数有钱人的，面向灰色收入的人群。因为他们也知道灰色收入确实很厉害，包括药店现在辐射到业种都是集体采购，但是这作为社

28、会的健康发展这绝对不是主流。还有一个是购物中心开了以后怪消费能力不行，说周边的人没有消费能力，并且在试调的时候给我们规定了，我们调查的两千块钱、三千块钱的统统叫成无效需求，在国外再有钱再没有钱都不会把人分成有效、没效。这个有钱人没有钱人的生活需求都是差不多的，人们的需求没有有效和无效的，这是一个错误误区，就是没有钱的人的生活都是变成无效了。我们理清这些理念做购物中心的时候，不会老盯着大款，平时在你周围有巨大反复消费的人，虽然他买油条、面包、鸡蛋，但是他是反复消费他就是你的客群。还有是抱怨商家没有实力，商家零售商挣钱你一定要创造人流，自己有盈利以后拿出一部分交给你租金，才可以长期在这里，他不可能

29、正的一百块钱都给你，你要让他挣钱才可以长期维持下去。通常好多项目是定的租金特别高，而且是频繁的更换里面的商家，这都是特别不健康的。现在我们好多人都学东方新天地的模式，就是淘汰的模式，这个东西是在特定的区域，他有的区域只有这一个购物中心，而且他是非常香港的模式，就是把他做热了然后反复的调整他的租户。这跟文化的背景、文化历年也有关系，澳大利亚人不会干这个事情，他会认为你跟我一起进来养这个购物中心，你作出了贡献，我会跟你一起走到底，我会培养你，我会少收你的租金，这就是文化的差异。我不是说非得在北京把挣钱不的人都养着，这是一个理念就是不要走极端。还有一个是快速回收资金，很多项目我们做不下去都是因为我们

30、完成不了开发商给我们定的第一年、第二年、第三年租金的回报。所以最后无论是面积上也好、各个方面都做好这个准备，培养这个购物中心，就是第一年要拿钱。还有是不做市场调查，一下20万平米就放这了，下个月我去郑州一个20平米商业在一个心社区里面，一个人都没有，那谁肯进去。还有一个是对于区域型购物中心在北京开发有很多的障碍，一个是我们没有市政的规划，不像澳大利亚规划好了这是区域型购物中心旁边就不可能再出现一个，他是完全有市政规划的，市政规划局里面就有这样一个地图他都是标出来的。所以政府由于没有市政规划，开发起来就产生了局部的过剩，这个地方扎堆，这个地方就没有，我们东四环那么多的高档社区就没有地方购物，到现

31、在买什么都买不到，生活就没有质量。还有一个是商业的业种非常的贫乏，我们大部分很多的商家都集中在餐饮上面，实际上购物中心有很多生活性的业种在中国就没有出现过，这也影响我们购物中心的发展，就是没有商家来，就是非常有限。购物中心还是一个非常新的东西，很多本土的零售商都不愿意进来，很多本土的面包房不愿意进购物中心的原因，一个是租金太高，还有一个是租约太多看着烦，还不如自己找一个门店进行经营，所以要改造零售商对区域型购物中心的认识，要去接受他，认识他比较好的东西。澳大利亚的购物中心里面都有什么东西？第一个是主力店，一个是全线的，一个是高档的。这个是老人，他们在研究适合老年人的购物中心，就是经历了四五十年

32、的购物中心发展，过去三四十年他们都定位在年轻人，因为他们是主力，但是婴儿潮进入了老龄，北京市老龄化已经到了11%，预测到2015年达到19%到20%，就是战后婴儿潮的人已经进入老龄了，到了2025年30%的老龄，就是整个社会10个人就有3个人是老人，所以美国、澳大利亚都在调整购物中心里面的东西适合于老人。因为老人有充足的时间到购物中心里面享受，而且他有钱，他用不着买房、买车，他所有的钱都是让他每一天过的非常好。所以他没有像年轻人贷款的压力。老龄人通常有一个好处，他的购物满足他的吃喝高品质的生活就可以了他剩余的钱就是享受。所以这个购物中心10到12点的时候全部是老年人，所以购物中心中间放了很多舒

33、适的咖啡座椅子。主力超市就是生鲜。区域型购物中心里面澳大利亚很大的主题是生鲜，这是在我们中国购物中心里面没有见到的，一个是海鲜，这是非常成功的连锁店做海鲜产品。还有他的肉食店，这个在澳大利亚一共有五种连锁，有四五个非常成功的连锁店、加盟店，最老的是经营了30多年。他已经把肉食划分成几百种，各种部位各种吃法，这就是生活质量。到那以后干干净净的怎么去做，都弄的非常人性化。除了超市有生鲜的水果和蔬菜以外，还有连锁的生鲜果菜店，经营都非常好。还有食品是区域型购物中心主打的主题，他把各种肉食做成成品和半成品出售，有很多人回家就不做生肉食，他买现成的回家做。面包房、巧克力等等都有很多。最近区域型购物中心出

34、现了很多概念型的餐饮产品，这个是（英语），是在澳大利亚有三到四年的历史，他现在是每个区域型购物中心都有了。他打造了一个理念，用这个进行加盟、连锁。这个是新鲜的果汁，把十几、二十种水果、蔬菜做出来卖一块钱一瓶，他就是一个薄利多销的概念。什么时候日常的消费都变成一块钱、两块钱，大众都可以吃的起，这个国家人们的生活水平就真正提高了。咖啡在国外都是一两块钱，现在都是20多块钱，所以整个这些东西在咱们国家都不是日常消费的东西还是奢侈品。这个东西怎么样成为日常的东西，就是要靠零售商今后研究这个市场，薄利多销，满足人们日常的需求。其中还有一个（英语），一个购物中心可能都会出现三四家，里面有打彩票，有日常文具

35、的需求，过生日的各种卡片，还有糖果，上千、上万种的商品，他是生命力非常强的一个业种。还有文化娱乐的东西，这个东西在中国不能出现，因为是有一定的局限性。还有书店，生活用品也是打出了特色店，男人的剃须刀可以打出连锁店，也可以变成礼品店。百货里面的东西现在都变成了连锁店了，他有很好的灯具店，有很好的床上用品的专卖店，服装、服饰都是日常需求的东西。生活配套、鞋店、裁缝、宠物店、礼品店是到处可以看到的，健康主题是这几年区域购物中心主打的东西。休闲的东西、咖啡座、足疗、美甲，儿童的主题。还有生活配套，他把电话公司都申请到了购物中心，邮局、银行、旅行社、社保中心、贷款中心，还有快餐，还有其他的汽车、收集这些产品。娱乐就是电影院、溜冰场，总之这些业种、业态都是非常丰富的。谢谢大家！