假按揭的特征及风险防范【精华】4.doc

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1、虚假个人住房按揭贷款识别与风险防范1个人住房贷款风险防范4关于“假按揭”风险的思考7假按揭的法律责任及风险防范9假按揭纠纷的民事救济与风险防范12虚假个人住房按揭贷款识别与风险防范根据国家发改委调查显示，2007开发商投入房地产的资金61来源于银行,商业银行贷款是房地产项目顺利运作的重要组成部分. 2008年以来,国家一直紧缩的货币政策及由此产生的商业银行信贷规模紧缩使部分资本金较少,资金流动性较差的房地产开发企业面临资金流动性短缺,而房地产交易市场正由高度卖方市场向买方市场转变,市场上观望气氛浓厚,房屋交易量急剧下降,在这种资金短缺的市场环境下,开发商采取虚假按揭贷款形式套取银行资金,转移市

2、场风险可能性加大.因此,必须加强虚假个人住房按揭贷款的风险防范。虚假按揭贷款是以虚假房屋交易套取个人住房贷款的行为, 它是一种综合性风险，它包含有信用风险、市场风险和操作风险,是目前对银行造成影响最大,形成不良贷款最集中的风险之一。 “假按揭”通常采用的方式是开发商利用其公司员工作为购房人或者虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与自己公司签订不真实、虚假的房屋买卖合同，再以这些购房人向商业银行申请按揭贷款，从而套取资金。“假按揭”的主要表现形式通常有以下几种：（一）开发商放弃运作房产项目，以恶意骗取资金为目的形成的诈骗型“假按揭”。这类“假按揭”往往是一些资金实力较差的开发商因项目运作不成功，

3、在销售过程中勾结银行、房地产管理部门有关人员，实施的以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实或抬高房价，骗取银行贷款，无意归还。开发商在资金到手后，往往迅速转移资金，对项目的后续建设臵之不理，或注销公司或携款潜逃，给商业银行、购房人、社会造成重大不良影响。（二）开发商为了解决资金短缺，以临时套取资金周转为目的形成的贷款型“假按揭” 。这类“假按揭”是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或由于战线过长、后续资金不到位，或销售虽好但其他配套资金未按计划到位、资金链出现断档，便以单位名义或公司管理人员亲属等假购房者的名义申请贷款，解决临时资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时

4、再通过转按揭的形式“以真换假”，其本质就是将个人虚假住房贷款公司化操作，以个人名义贷款，公司使用资金。此类购房借款人往往是真实的，甚至各种证明文件也是真实的，偿还月供一般也是正常的，在业务经办中很难防范，但是相对风险较前者小。（三）开发商与承建商债权债务抵冲形成的抛售型“假按揭”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时由于资金紧缺拖欠工程款，往往会将房子作价抵作工程款给付施工队，施工队拿抵债的房子通过造假、虚抬房价等手段，向商业银行申请按揭贷款进行变现，以达到抛售资产的目的。（四）开发商与购房人相互串通，采用按揭返租的方式以融资为目的融资型“假按揭”。这类假按揭是开发商与购房人相互串通

5、，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房人向银行第2/6页就高出市场价格的部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。返租按揭目前在沿海已经出现，因其行为的隐蔽性，在业务经办中较难防范。（五）购房人开与发商相互串通，采用提高房屋售价的办法规避首付款的零首付型“假按揭”。这类假按揭是购房人与开发商相互串通，购房人为了规避缴付首付款，开发商为了迅速售房，双方串通以高出同地段房产的价格签订虚价购房合同，虚价部分就是购房人应当缴付的首付款部分，由购房人向开发商出具收到首付款的收据，双方向银行办理按揭手续套取资金。这种假按揭方式，购房人是真实

6、的，购房意愿也是比较真实的，但是购房合同价格是虚假的，只是购房人事实上没有向开发商支付首付款，银行是100%地向开发商发放了虚假售房价的贷款。由假按揭几种表现形式来看,由于购房借款人的购房意愿不真实，或就高价部分贷款意愿不真实，其还款资金来源于房地产开发商或者套取资金后不存在偿还月供款项的问题，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题或者房屋价格停止上涨出现贬值时，所谓的购房借款人就很可能会停止偿还贷款。致使商业银行面临以下风险：（一）处臵抵押物的可能性风险。为了尽可能多地套取资金，“假按揭”时开发商往往将房屋价格抬高，尤其是返租按揭中，其房价往往是实际房价的数倍，即使贷款抵押物处臵成功，所得

7、款项第3/6页也不能足额清偿债务；再加上新开发房和二手房之间的差价及拍卖处臵时众多环节产生的，消耗大量人力财力，最后导致银行通过处臵抵押物弥补损失的可能性很小，如果开发商抵押的房屋为未竣工的在建工程预售房时，银行的受偿风险将更大。2002年6月，最高人民法院公布的关于在建工程价款优先受偿权问题的批复中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。如果办理按揭业务时，承建商没有承诺放弃优先权的话，银行的受偿率往往很不理想甚或根本就不能受偿。(二)购房借款人还款责任及可能性风险分析。从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。但是由于我国的信用体制极不完善，个人的

8、支付能力也千差万别，个人征信系统尚未完全建立，因而个人财产很容易被转移、隐匿，法院对一般自然人执行时会本着“和谐”的主题不会大动干戈，所以要从执行个人的财产中弥补银行社资金损失，事实上是很不现实的。特别是遇到开发商买通无业游民，或以伪造身份证明办理贷款的恶意欺诈按揭，银行可能无法找到真正的购房借款人，根本不可能要求个人承担还款责任。通过以上假按揭贷款的表现形式及风险分析,我们可以看出,假按揭的产生主要是由于信贷人员及管理人员审查不严格造成的,如果严格按照信贷审查审批流程及业务操作流程办理业务,假按揭贷款是可以防范和控制的,在我们在进行按揭贷款业务时,我建议从以下几个方面进行假按揭贷款的防范:第

9、4/6页(一)选择与实力雄厚、信誉良好的开发商建立合作关系,严格核实审查开发商财务状况,债权债务状况及法人资信能力,根据市场状况综合判定其是否存在资金链供应不足状况.是否存在假按揭的可能性。(二)加强对按揭项目的审查审批.要根据项目的地理位臵,周围环境设施,建筑结构,建筑质量判断房屋大致销售状况,选择较好的项目进行合作。(三)严格执行双人见客谈话制度,认真核实借款人身份证,户口本,婚姻证件的真实性,尽可能通过电话等更多方式调查核实.尤其要注重购房者购房意愿的真实性与合理性,对购房者的购房目的,购房屋位臵,房屋结构要认真进行询问及核对.从而判断购房的真正意图。(四)注重房屋价格的判断.信贷人员进

10、行按揭贷款时,要对按揭项目周边的房地产价格进行了解,根据周边房地产的价格判断房屋均价是否合理,如房屋价格偏差过大,信贷人员要严加防范。 (五) 及时办理抵押登记手续领取他项权证。(六)严格按照贷后管理规定进行贷后管理.1、及时移交信贷档案进行贷后监督工作。2、密切关注开发商状况及楼盘状况, 及时根据情况采取相应措施。3、对发放过贷款的客户及时进行回访，连续关注客户的相关状况，及时发现及控制风险。个人住房贷款风险防范单选题1. 下列不属于假按揭的基本特征的是： A Error! Reference source not found.没有特殊原因，滞销楼盘突然热销 B Error! Referen

11、ce source not found.借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款 C Error! Reference source not found.借款人首付款非自己交付或实际没有交付 D Error! Reference source not found.借款人集体中断还款 正确答案： B2. 下列不属于假按揭的危害的是： A Error! Reference source not found.扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险 B Error! Reference source not found.扰乱了正常的房地产市场秩序 C Error! Refe

12、rence source not found.严重损害真正购房人利益，影响社会稳定 D Error! Reference source not found.担保机构的利益受到了严重侵害 正确答案： D3. 关于借款人主体，下列说法错误的是： A Error! Reference source not found.未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理 B Error! Reference source not found.银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请 C Error! Reference source not found.在实践中，我国境内

13、商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象 D Error! Reference source not found.对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制 正确答案： B4. 关于我国住房置业担保，下列错误的是： A Error! Reference source not found.我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展 B Error! Reference source not found.住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用 C Error! Reference source not found.住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起

14、到了积极的作用 D Error! Reference source not found.与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住房处置、变现等方面的专业优势 正确答案： A5. 北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房： A Error! Reference source not found.3年 B Error! Reference source not found.4年 C Error! Reference source not found.5年 D Error! Reference source not found.6年 正确答案： C6.

15、在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是： A Error! Reference source not found.履行受托合同约定的义务 B Error! Reference source not found.接受公积金所有人及缴存单位的查询 C Error! Reference source not found.接受有关监督部门的行政监督 D Error! Reference source not found.与住房公积金管理中心共同承担贷款风险 正确答案： D7. 下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是： A Error! Reference source not f

16、ound.委托人的特定化 B Error! Reference source not found.贷款用途的特定化 C Error! Reference source not found.借款方式的特定化 D Error! Reference source not found.借款人的特定化 正确答案： C8. 下列不属于个人住房公积金委托贷款所涉及的三个基本法律文件的是： A Error! Reference source not found.住房公积金委托贷款代理协议 B Error! Reference source not found.住房公积金委托贷款担保合同 C Error! Re

17、ference source not found.委托贷款通知单 D Error! Reference source not found.住房公积金委托贷款借款合同 正确答案： B9. 商业银行要对按揭项目进行严格审查，重点审查项目“五证”的真实性，下列不属于“五证”的是： A Error! Reference source not found.国有土地使用证 B Error! Reference source not found.建设工程规划许可证 C Error! Reference source not found.建设工程施工许可证 D Error! Reference source

18、not found.建设工程安全许可证 正确答案： D10. 根据国家税务总局2006年12月发布的关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知的有关规定，取得销售（预售）许可证满多少年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算： A Error! Reference source not found.1年 B Error! Reference source not found.2年 C Error! Reference source not found.3年 D Error! Reference source not found.4年 正确答案： C判断题11. 资本和流动性存在

19、不足的银行往往采取鼓励客户加速还款的营销策略，以期在整体上获得更多收入。 Error! Reference source not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 正确12. 期房抵押期间，购房人向银行抵押的是物权的抵押，同时也是权益的抵押。 Error! Reference source not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 错误13. 对按揭项目，商业银行要重点监测项目建设进度、销售情况及产权办理情况等。 Error! Reference sour

20、ce not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 正确14. 房地产经纪机构和经纪人员可以在允许的范围内赚取房屋成交差价。 Error! Reference source not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 错误15. 资产支持证券可通过内部或外部信用增级方式提升信用等级。 Error! Reference source not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 正确关于“假按揭”风

21、险的思考张昕林摘 要：“假按揭”目前已经成为困扰商业银行个人住房贷款经营的重要问题。同时，随着我国房地产市场的发展，个人住房贷款的安全性对我国金融安全的影响将越来越突出。本文通过分析“假按揭”的成因、特点，使读者对“假按揭”对社会带来的危害，提出了四条解决问题的建议，以帮助商业银行防范“假按揭”，提高资产质量。关键词：房地产金融；假按揭；资产质量一、“假按揭”的成因及表现“假按揭”一般指房地产开发商出于骗取银行信贷资金的目的，采用虚假申请人、虚假申请材料、虚假申请目的等方法向银行申请人个人住房按揭贷款的行为。1.“假按揭”产生原因：(1)房地产开发商临时性资金紧张。房地产开发持续时间长、资金占

22、用量大，房地产开发商如果出现资金不足的情况，要能会采用一些虚假销售来向银行借款，度过难关。(2)开发项目滞销，将风险推给银行。如果房地产开发出来的房地产项目出现滞销和积压的情况，开发商可能会捏造一些虚假的购房人以虚高的价格来买走这些房子，从而达到转嫁损失的目的。个贷业务的不良率(不到1%)远低于其它资产，因此各家银行都将个贷业务的发展作为改善资产结构的重要手段对待，采取了一系列措施来促进个贷业务发展。但是同时我们也应该看到，个贷业务不良率低是有它的历史原因的。首先，前期的个人住房贷款业务对借款人要求高，对借款人户籍、职业、收入、文化程度的限制较多；其次，前期的个贷业务量较小，主要集中在一些重点

23、城市，金融资源相对较好。随着各家银行对这项业务的重视，由于激烈的市场竞争，个贷业务的进入门槛越来越低，常常是一家房地产开发商同时有多家银行提出按揭合作愿望，因此这使开发商有机会在多家银行中进行博弈。一旦开发商出现资金周转不灵情况，可能会采取“假按揭”的方法来融通资金。2.“假按揭”的表现形式(1)从借款人开始做假。这种情况就是房地产开发商一开始就采取虚构购房者的形式，采用欺骗或仿造的手段，制造一套个人贷款申报材料向银行申请贷款，从法律上来说购房者是不存在的。(2)进行虚假的购买行为。这种情况下，开发商会找到一些人充当购房者，并且以申请人个住房贷款为目的购买多套住房。这些购房者一般不太关心房子本

24、身，仅仅是为开发商向银行申请贷款，缺乏还款意愿。由于购房者确实存在，且相关手续齐全，欺骗性更强。二、“假按揭”的危害1.给我国银行资产造成损失，扩大了行业风险。1“假按揭”是个人住房贷款的一项重要风险。据建行河南省分行的一项统计数据表明，“假按揭”情况使个贷业务不良率提高了1.6个百分点，“假按揭”情况的损失率在60%以上。一些房地产开发商和银行经营人员认为，“假按揭”由于有房产抵押，损失率应该是比较低的。诚然，相对于信用贷款和保证贷款而言，其损失一般是较低的，但是个贷业务的担保也有其不利的方面。(1)房地产的建设时间较长，同时个贷业务大部分初期是期房抵押，因此抵押物在房产交工之前并不能完全达

25、到可使用状态，其价值要大打折扣。(2)房地产的人格很难确定，房地产开发商在房产销售中(单笔业务，不扣除相关管理费用)一般要获取20%-30%的净利润，特别是在“假按揭”的情况下，成交价格往往不代表其真实市场价值。(3)房地产的变现能力较差，由于房地产固定资产性质，单位资产价值大，个别特征突出，没有活跃的交易市场，变现力较差。(4)银行在处理抵押资产时耗时费力，将发生大量的处置费用(包括律师费、拍卖手续费、执行费等)和损失一定的资金利息。2.造成了房地产业的价格泡沫和高房价现象，进而影响社会公平和扩大经济运行风险由于不法开发商利用“假按揭”筹措资金，因此使市场定位失误，成本控制差的开发项目得以生

26、存，社会资源不能得到释放，市场竞争不足以使开发商降低价格，因此房地产市场可以维持较高的价格水平。同时大量规模小、经营管理能力差的房地产企业能够维持经营，起不到优胜劣汰的作用。三、如何防范“假按揭”带来的危害“假按揭”对我国经济的负面影响是较大的，要防范“假按揭”带来的危害，笔者认为可以采取以下几种措施。(1)银行应提高内部经营水平，完善调查、审批、监管体制。在“假按揭”中，银行对此负有审查不严的责任。事实上，往往是银行工作人员不能及时发现开发商的欺诈情况，才使“假按揭”得以发生，因此要防止“假按揭”，银行的责任最大。目前，我国各商业银行基本上都按人民银行“商业内部控制指引”的要求进行了信贷经营

27、改革，设立了独立的、级别较高的贷款审批部门，提高了贷款审批的独立性和科学性。另外，各行还成立了风险管理部门，按照五级分类法对各类信贷业务进行动态风险分类，保证了信贷资产质量的真实性和及时性。应该说，严格执行这一套行之有效的科学制度，在很大程度上能够防范“假按揭”情况。(2)积极利用法律手段，追究当事人刑事责任。“假按揭”情况之所以屡禁不止，很大一部分原因是当事人责任较轻，使当事人无所顾忌。事实上在我国刑法中已经有了对金融欺诈有相关的处罚条款，商业银行应该积极采用法律手段来追究当事人的责任。在“假按揭”中，房地产开发商的行为已经涉嫌违反法律。因此银行在发现“假按揭”情况后，要积极向司法机关报案，

28、注意收集相关证据，使犯罪分子受到法律制裁。(3)建立良好的抵押物处理机制。个人住房贷款的抵押物是提高贷款安全性的重要手段。各商业银行也把落实个人住房贷款的抵押作为贷款发放的一项重要条件。但同时，抵押物的处置是一套多部门参与的工作，需要经过起诉、判决、执行、拍卖等程序，由于我国目前各部门缺乏配合，执行效率低，因此银行在其中处于比较被动的位置，往往是赢了官司却赔了诉讼费。银行资产的质量关系到我国整体经济的健康运行，建议建立一套较简便的抵押物处置制度，使不良资产的抵押物能及时得到处置。(4)加速建立个人信用管理体系，提高个人社会信用。个人住房贷款是个人向银行申请贷款用于购买住房的行为，个人在贷款行为

29、中是负无限责任的，也就是说，借款人终生都有偿还贷款的义务。只要个人有偿还能力，都应该偿还银行贷款，无论该住房是否存在。、贬值或发生其它情况(例如房屋质量，产权纠纷等)。就银行方面来说，只有银行方面真实发放了贷款，没有违反法律、法规和部门规章的过错，尽到了告知和提示信贷风险的义务，没有超出诉讼时效，银行均有权利向法院请求保护其债权。由于我国个人信用管理体系不健全，借款人采用逃避、迁居等措施可以有效的逃废债务。我国应该建立以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、资产、负债等内容均纳入信息登记，将大大提高个人信用管理效率，提高个人社会信用，包括银行在内社会各部门将从中受益。银行也可以借此

30、减少“假按揭”带来的风险。(中国房地产金融2004年第2期)假按揭的法律责任及风险防范内容摘要按揭作为一种住房消费信贷已深入民心，但在实践中由于按揭贷款相关的法律法规又很不健全，按揭之外又出现了一种“假按揭”，严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的发展。本文将结合当前假按揭案件及我院办理的几起案件讨论假按揭的危害、表现形式、法律责任及风险防范等。一、按揭、假按揭的涵义（一）按揭的涵义及条件按揭方式最早由香港传入大陆，又称为“供楼”。它是由三方当事人参加的债权债务关系即按揭人（购房人）、房地产开发商、按揭权人（一般指银行）三方共同参加的买卖房屋的融资业务活动。一般由购房人先与房地产开发商签订房

31、屋买卖合同并预付部分购房款；然后购房人凭该合同与按揭权人（即银行）签订按揭合同，由按揭权人将余下的购房款付给房地产开发商；而由购房人演变而成的按揭人必须保证定期在按揭银行还款直到贷款全部还清给银行后按揭关系结束。按揭权一经设定，房屋产权在房款由按揭权人（银行）付清给开发商后由开发商转给银行，其产权证先为银行所持有，按揭人归还本息后银行再将房屋产权转移给购房者，在这之前购房者只取得了该房屋的居住使用权。依据现行的个人住房贷款的相关政策一般来说按揭人只有同时具备下列条件才有可能得到按揭贷款：（1）具有居住地合法的身份证明；（2）首期购房付款通常情况下至少要交付商品房价总额的20%；（3）信誉良好确

32、有偿还贷款本息的能力一般以收入证明为依据。（二）假按揭的涵义及表现形式假按揭通常是指开发商为资金套现，不以真实的购买住房为目的借用内部职工或开发商亲属的名义购买住房，通过虚假销售或虚高价格购买的方式从银行套取购房贷款的行为。其程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。“假按揭”从行为目的上看通常有三大类：一是解决资金不足难题；二是转移风险抽逃资金；三是特殊的营销策略以达到

33、规避“零首付”的目的。前两类“假按揭”一般是开发商故意组织非真实的购房自然人利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第三类“假按揭”是开发商为了促进销售而采取的行为主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。“假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实，因此一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物等系列风险，极容易形成银行不良资产，给银行造成极大的损失；同时还会对提供相关真实资料的虚假购房人的个人信用产生影响；另外“假按揭”大量发生也可能造成房地产市场的“虚假繁荣”假象，引诱社会大量资金进入房地产市场，形成市场“虚市”，从而

34、可能引发新一轮的房屋开发热，甚至会产生房地产泡沫，十分不利于房地产业的持续健康发展；而对于付诸真金白银的购房者来说最大的风险是买了房后房产已被抵押，不但无法办理房产证甚至还将失去所购住房。 二、假按揭产生的原因（一）房地产开发商方面的原因从房地产开发商的角度，之所以采用假按揭从银行套取资金，一般并不完全是为了进行诈骗而是为了取得继续建设的资金。通常这些“假按揭”中的“假购房者”不负责还款，还贷由开发商提供。在以后的时间里，如果这些房屋有真正的买家时，开发商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后，将该房转让给真正的购房者。但一旦资金链出现问题，银行将面临巨大的风险。如我院受理的谢某等三人因与中

35、国工商银行某支行借款合同纠纷不服法院判决申诉案。该案中谢某等三人系某房地产开发公司的职工。受单位的强行指令提供身份证与中国工商银行某支行签订个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同（但未办理房屋抵押登记手续），同时该房地产公司、谢某等三人与中国工商银行签订个人住房借款保证合同，由房地产公司作为担保人。此后银行如约发放贷款，由房地产公司实际使用该笔贷款。初期房地产公司按期向银行还款，后开始欠款引发纠纷。从本案合同的实际履行来看，实为房地产公司借职工的名义实施虚假购房行为以取得银行贷款，由自己作为担保人贷款由本公司使用。本案在一审中法院依据合同直接判决谢某承担还款义务，房地产公司作为担保人承担连带还

36、款责任。判决下发后谢某未提起上诉判决生效。判决生效二年后谢某又以对法院判决不服为由到检察机关申诉。我院经审理后认为：房地产公司及谢某均认可谢某等三人与银行签订合同的行为系受公司胁迫，故签订合同非其真实意思表示且取得的银行贷款实际由公司使用，故谢某不应承担还款责任。我院就该问题向法院发再审建议后，目前法院已予以再审改判由房地产公司承担还款责任。但目前该房地产公司已申请破产，银行作为债权人的损失已难以挽回。（二）银行方面的原因银行贷款业务操作不规范、审查不严以及内部不当激励机制亦是造成假按揭的重要原因，而且实践中还存在许多银行内部操作人员明知假按揭，但为占据个人贷款业务市场，以及存有侥幸心理仍予以

37、办理。如前段时间刚刚经过二审判决的森豪公寓假按揭贷款近16亿案。该案中开发商采用指使、发动公司职工以个人名义购房，公司提供首付款和假收入证据的形式从中国银行等三家银行骗取贷款。职工个人多出于法律意识淡薄或迫于公司压力提供身份证明、签订相关合同。银行内部职员或出于收受贿赂或为完成业绩明知假按揭而予以放贷。一旦房地产开发公司某一资金链出现问题银行贷款的收回便巨大风险。目前该案银行收回的贷款不到2亿，损失巨大。目前该案中房地产开发公司构成合同诈骗罪，其单位直接负责的主管人员和直接责任人员已受到刑法的追究，国有银行的职员亦因失职受到法律的严惩。三、假按揭法律责任分析：从上述案例来看假按揭的法律责任主要

38、体现在以下方面：（一）在民事责任方面关于假按揭各主体应承担的法律责任，需要考察银行是否明知系假按揭及相关合同中签名的真实性。如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，借款合同无效，应由开发商承担全部的还款责任。如果是开发商和借款人串通进行“假按揭”的，借款人签名真实合同的形式要件完备，合同当事人均具备签订合同的民事行为能力;合同的内容为借贷，不违反法律和行政法规的强制性规定；但是由于开发商和借款人签订借款合同的真实意图不在于购买住房，而是帮助开发商套取银行信贷资金，因此，开发商和借款人在签订借款合同中的意思表示并不真实，根据我国合同法第54条第二款的规定，“一方以欺诈、

39、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。因此在银行对开发商和借款人串通“假按揭”毫不知情的情况下，由于开发商和借款人在签订借款合同中存在欺诈，银行作为受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销，借款合同在效力上属于效力待定的合同。在银行行使变更或者撤销的请求权之前，借款合同应属有效，借款人应按照合同的约定清偿贷款，并由开发商承担连带保证责任。当然，借款人履行义务后，可以以其并未真正购房，也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。银行在与开发商签订某按揭合作协议时往往会约定由开发商承担连带保证责任或其他责任。如果开发商胁迫

40、借款人进行假按揭的，由于借款合同中借款人的意思表示不真实，故借款合同应属无效，由真实借款人即开发商依法承担还款责任，前文我院受理的谢某等三人申诉案即属此种典型。（二）在刑事责任方面对于开发商，在假按揭中，对于开发商十分明显地以非法占有为目的利用签订、履行借款合同诈骗银行或其他金融机构贷款，应当以合同诈骗罪定罪处罚，前文“森豪公寓”案即为此类案件之典型。另一方面，如果所谓开发商只是少数犯罪分子借以诈骗银行贷款的工具，则可以认定为贷款诈骗罪。对于银行工作人员，如属国有商业银行在发放个人按揭贷款时,在所有借款人资料和购房合同均系伪造的“假按揭”中, 因未对借款人的主体资格和履约能力进行严格审查，导致

41、开发商得逞的，如果开发商到期无法还款,也无财产可供执行,造成大量银行贷款无法收回的,贷款银行的主管人员应构成国有企业人员失职罪。如银行职员的行为尚不构成犯罪但符合金融违法行为处罚办法第16条所列情形的，贷款银行和有关责任人员亦应受到相应的行政处罚。四、假按揭的风险防范如前文所述假按揭的社会危害极大必须采取多种措施加以规范以维护健康的金融秩序和房地产经营秩序。（一）从银行方面“假按揭”给银行信贷资产带来了极大的风险金融部门必须加强对“假按揭”的防范。如前文所述“假按揭”行为的发生其本质因素只有两个一是开发商的主动行为另一个便是银行部门的无视甚至怂恿。因此防范“假按揭”要从银行本身的制度、机制、及

42、法律规范上进一步健全完善严格执行并相应的加大打击力度这样就会极大地减少按揭中的“假按揭”行为。首先银行应加强按揭业务管理强化风险意识。“假按揭”的大量出现与银行把关不严有直接关系。因此防范“假按揭”的发生首先便是银行自身要积极主动地强化按揭风险意识。银行部门加强按揭业务的市场竞争应当通过优质高效的服务来赢取而不是通过不规范的手续制度来获得。银行部门要强化并坚决实施按揭环节中的各项标准按规定操作；要加强机构的专业化建设及银行工作人员的素质和道德建设对故意忽视“假按揭”职业道德素质低下者应严厉追究其责任。其次银行应充分重视贷前审查、把好贷款审批关、严格贷后管理。如加强对购房者的审查力度如摒除代理购

43、房要求购房者本人前往银行办理按揭严格审查按揭人的收入水平看其收入是否与其年龄、学历、职位及单位相符。审查购房者首期付款是否真正由借款人缴付是否是由开发商代缴。仔细审查购房人的预留的联系电话和地址一般“假按揭”会出现虽借款人不一样但是预留的联系电话和地址相同；此外还要注意其约定的还款日期是否相同一般“假按揭”的还款日期相近或同一天（由开发商统一还款）上述措施对有效防范“假按揭”会起到一定的积极作用。（二）从房地产开发企业和假按揭人方面社会应提倡树立诚信企业形象注重保护个人的信用观念对于从事假按揭的企业或个人将列入银行黑名单使其贷款信用受到巨大影响。对于从事假按揭行为的房地产开发企业和假按揭人应依

44、法承担相应民事责任或刑事责任。而对于个人假购房者而言不要贪图一时小利个人身份证不能随便外借合同不能轻易签名否则必将承担相应的法律后果且有可能永久性地损害个人信用到时后悔莫及。假按揭纠纷的民事救济与风险防范高房价、高销售、高退房是当前房市的最贴切表述，假按揭则是制造“三高”的重要推手。在金融危机的寒流袭击下，开发商资金链极易断裂，与假按揭相关的纠纷将大量浮出水面，貌似和谐的生活秩序将陷入紊乱与无序，各方利益面临组合与重整。据北京市海淀区法院统计，2008年9月至2009年2月期间共受理房贷案件113件，案件数量呈增长趋势；2009年5月7日，在应对国际金融危机民事审判工作座谈会上最高人民法院副院

45、长奚晓明也表示虚假按揭贷款案件开始明显增多。不难预测，今后一段时期假按揭相关纠纷将呈上升趋势,法律职业者应当从经济、社会、法律等角度深入研究假按揭的前因后果，为受害群体提供高效可行的法律服务。一、假按揭的特征与各方利益冲突本文着力解决开发商、银行、假买受人、真买受人四方之间的合同纠纷，故 一切探讨基于四方展开。四方关系可以描述为：开发商与假买受人订立房屋买卖合同，首次出售房屋；银行与假买受人订立抵押贷款合同，同时由开发商提供连带保证；开发商就同一房屋与真买受人订立房屋买卖合同，再次出售房屋。四方之间先后成立先买卖合同、贷款合同、抵押合同、保证合同、后买卖合同。假按揭之所以“假”，是因为开发商与

46、假买受人之间根本不存在真实交易关系，订立买卖合同无非是为套取银行贷款，其伪造出首付款票据、收入证明等材料骗取银行信任，实现融资目的，银行贷款到帐后少部分贷款用于支付月供，大部分贷款则转做项目建设或者其他用途。略做思考即可明白：开发商持有房款70%-80%的贷款，再加之真购房人的房款，全额清偿贷款终止贷款合同，或者按期支付月供并不困难，亦真亦假的操作方式可遮掩诸多倪端，使假按揭生态链有序循环，各方利益不受伤害。然实际结果看，开发商不遵守，甚至自始就不想遵守“游戏规则”，享受巨大利益之同时却将巨大风险推于银行与真买受人。假按揭风险首先被银行感知。当开发商出现断供超过合同约定期限时，银行将率先提起贷

47、款合同纠纷之诉，凭借有力证据，拿到胜诉判决基本不存在悬念，为判决得以执行，必然申请法院查封、拍卖涉案房屋。然而，假按揭后必然进行真销售，开发商已将同一房屋出售于真买受人，真买受人支付房款，实际占有房屋，尽管产权过户手续尚未办理，但已经以业主身份行使相关权利，一旦法院查封并拍卖房屋，其将成为最终受害者。真买受人可以提出执行异议，如果获得法院支持，则意味着银行需要另觅可执行财产，其债权最终难以保障。由此看出，银行与真买受人是假按揭的真正受害者，二方权利或许皆能获得保护，或许需要厚此薄彼，究竟结果如何？各种力量充分博弈后方见分晓。二、抵押贷款合同诉讼中银行面临的四个问题银行是贷款合同的贷款人与抵押合

48、同的抵押权人，假买受人是贷款合同的借款人与抵押合同的抵押人，开发商则是保证合同的保证人，抵押贷款合同诉讼中银行面临的四个问题。1、贷款合同的效力。尽管假按揭手续由开发商一手操办，但银行并不知情，二者未形成同谋的虚假行为，经过初步审核后只要符合放贷条件，其订立贷款合同并不违反法律行政法规的强制性规定，贷款合同是为有效。开发商订立贷款合同时存在欺诈行为，属于合同法第54条规定的可变更、可撤销合同，银行享有撤销权，但行使撤销权后贷款合同自始无效，贷款合同与保证（抵押）合同为主从关系，一旦主合同无效，从合同亦无效，对银行不甚不利，故不建议银行行使撤销权，直接请求解除贷款合同、借款人与开发商承担相应责任即可。2、假买受人责任。假买受人辩称，其是开发商员工、亲属或者关系密切者，贷款合同是开发商一手操办的，本人既未领受房屋、亦未获取贷款，首付款与月供实际由开发商承担，故不承担还款责任。本文认为，借款人具备完全民事行为能力，主观上应当理解借贷行为的后果，客观上出借证件、签字盖章等行为银行套取贷款提供了