假按揭的识别与防控.doc

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1、假按揭的识别与防控以他人名义办理按揭，也就是俗称的“假按揭”，它是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。显然，假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。这种做法不仅有违房

2、地产行业的有关规定，更有可能损害金融机构的合法权益，甚至构成刑事犯罪。为正确认识和甄别假按揭，有效控制信贷风险，本文对假按揭产生原因、表现及规避作出如下探析。一、制造假按揭的动机参见假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点，引自不同对象制造假按揭的动机不同：1、房地产开发商制造假按揭的动机一般如下：（1）弥补建设资金不足，规避申请房地产开发贷款的各种手续；（2）偿还即将到期的房地产开发贷款，亟需资金回笼；（3）将销售不畅的楼盘特别是尾房提前变现；（4）将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。2、房地产交易中介制造假按揭的动机有：（1）将收购的尾房变现；（2）弥

3、补资金周转困难；（3）通过协助办理假按揭获取中介收入牟利；（4）实施金融诈骗，套取银行资金。3、借款人制造假按揭的动机通常有两个，一是将不愿继续拥有的自有房产变现；二是以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。4、银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机一般是为了骗取银行贷款。二、假按揭的主要特征参见假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点，引自1、一手房假按揭主要特征借款人特征：（1）工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；（2）收入证明上的联系人、联系电话为开发

4、商或销售代理公司工作人员、联系电话；（3）收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；（4）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（5）签名虚假或多处签名不一致。所购房产特征：（1）事实上不存在该房产；（2）房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；（3）精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；（4）开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。购房行为特征：（1）一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；（2）商品房买卖合同多项重要内容空白；（3）借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小

5、区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；（4）开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；（5）由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。贷款行为特征：（1）借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；（2）多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；（3）借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；（4）借款人选择到期一次性还本付息方式。开发商行为特征：（1）不

6、愿存入按揭贷款保证金；（2）不愿接受资金监管；（3）房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；（3）将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。贷款偿还特征：（1）贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；（2）同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。其他特征：（1）达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；（2）所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。2、二手房假按揭主要特征借款人特征：（1

7、）为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；（2）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（3）签名虚假或多处签名不一致。所购房产特征：（1）事实上该房产不存在；（2）售房人不能提供房屋所有权证或其他合法产权证明的原件；（3）签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；（4）借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；（5）评估价格明显偏高。购房行为特征：（1）借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；（2）购房合同多项重要内容空白；（3）借款人未按规定将首

8、付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。贷款行为特征：（1）借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；（2）借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。3、个人住房假按揭的主要特征借款主体的表现特征：（1）借款人为相关联人。一是一个家庭的多数成员购房。开发商以自身或其家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、妻子、儿女，表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同，或一个家庭夫妇双方分别购房；二是同一公司内较多员工购房。即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填写的工作

9、单位往往为房地产开发公司或关联公司；三是开发商以本人名义购房申贷。股份公司则以各股东购房为由申请贷款；（2）无关联散户按揭。为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查，开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高。无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏，有的房地产开发公司存在花钱雇社会人员申请假按揭贷款的现象，如曾有媒体报道开发商给虚假购房人每户300元申贷报酬的现象。 申贷客体的表现特征：（1）客体真实，申贷虚假。这是假按揭贷款最普遍的形式，该类假按揭房屋真实存在，但购房人虚假。具体有：一是用已售房申贷。开发商利用已售出但真实购房人全额交付现金不需办理按揭的房屋申请贷款；二是滞销房申贷。因开发楼盘

10、或商铺滞销，开发商为融通资金，将未售出房以假购房人名义申请贷款；三是一房多贷。有时银行贷款档案中出现同一套房屋有两个借款人按揭的情况，有的是因开发商造假疏忽出现两笔假按揭贷款，有的是开发商将未售房办理假按揭后，出现真实购房人购该套房办理按揭；（2）客体虚假。该类假按揭是开发商为套取银行资金，虚拟房号骗贷，性质较为恶劣，形成原因或是银行贷款经办人员与开发商内外勾结，或是信贷人员调查失职。申贷资料的表现特征：（1）开发商虚假销售或购买，在申贷时伪造很多凭证、资料。检查人员可以从其他档案资料中查找线索，如收入证明、销售不动产预收款专用收据、回租协议等；（2）购房价格不真实。为套取资金，开发商提供的购

11、房协议中的价格多数高于正常销售价。在实际操作中，价格偏高的占到90%以上；（3）收入证明虚假，这是假按揭贷款的共性。表现在：一是私刻公章，拟造单位开具；二是借款人非开具单位员工。开具单位真实存在，但被证明人并不是该单位员工，其中，存在大量房地产开发商为假购房人开具收入证明的情况；三是开具工资偏高。假按揭贷款的工资收入多数高于正常水平，如对辖内某行个贷进行检查发现，收入证明高达3000-4000元的随处可见，而实际当地一般企业员工平均工资收入仅在1000元左右；（3）首付款凭证虚假。开发商对银行要求的首付款收据造假有两种方式，对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写，对购房人以现金交全

12、款的房采用将销售收据贴去真实购房人名字，复印后填上假购房人名字再复印递交银行的方式；（4）回租协议虚假。有的商用房因为贷款金额大，收入证明不能证明借款人的还款能力，开发商往往找物业管理公司开具店铺回租协议，开具较高的月租赁额，使月还款额达到收入占比。贷款时点的表现特征：（1）开发商往往办理一次假按揭贷款就是几笔或上十笔，办理时点较为集中。在个贷业务审查时，如发现一笔假按揭，可以此为线索重点核查近一天或两天的该公司申请的贷款，往往能够有所收获；（2）有银行明知该借款人未购买房屋，但由于要还公司类贷款，而与开发商商量办理假按揭的情况，这种情况在贷款审批表中往往会表明；（3）有的贷款，或者贷款审批表

13、配偶栏中填的是开发商，或从户口簿复印件中能看出借款人是开发商的家人，这类贷款的特征是一家多贷的假按揭贷款，从借款人身份特征等档案资料中寻找线索；（4）有的贷款要从收入证明、职业等资料中查找线索；（5）有的贷款的线索难以查找，假按揭贷款多是违约贷款，该类贷款往往出现在违约贷款中；（6）在现场检查中，检查同一个楼盘的贷款时，要注意检查所申贷房屋住房号有无重复，有的房地产销售款专用收据有涂改痕迹。三、重大假按揭认定标准符合下列条件之一的个人住房贷款或个人商业用房贷款（或两种贷款之和），可以认定为重大假按揭：参见假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点，引自1、对某行发放按揭贷款在5000万

14、元以下的同一楼盘（含集资建房），有超过20笔（含20笔）或发放额超过1000万元（含1000 万元）的贷款具备下列条件之一的，或者对某行发放按揭贷款在5000万元以上（含5000万元）的同一楼盘，有超过20（含20）笔数或发放额超过2000万元（含2000万元）的贷款具备下列条件之一的，可以认定为重大假按揭：（1）借款人没有真实缴纳首付款或首付款由开发商统一支付；（2）贷款申请表、借款合同等文书上的签名非借款人本人或被授权人签名，或同一人多处签名笔迹不一致；（3）借款人对所购买房产的基本情况不清楚，或所购买的房产不存在，或房管部门登记的房屋所有权人不是借款人（另有规定的贷款品种除外）；（4）无

15、特殊合理理由，借款人月还款全部或部分由开发商统一支付（因开发商承担阶段性保证责任，银行直接从开发商账户上扣划的除外）；（5）经房管部门确认不能以购房人名义取得房屋所有权证。2、同一年度由同一房地产交易中介（以下简称交易中介）推介或同一律师事务所初审、并在某行发放的二手房贷款中，有超过20笔（含20笔）或发放额超过1000万元（含1000万元）的贷款具备下列条件之一的，可以认定为重大假按揭：（1）贷款申请表、借款合同等文书上的签名非借款人本人或被授权人签名，或同一人多处签名笔迹不一致；（2）借款人对所购买房产的基本情况不清楚，或所购买的房产不存在，或房管部门登记的房屋所有权人不是借款人（银行另有

16、规定的贷款品种除外）；（3）无特殊合理理由，借款人月还款全部或部分由交易中介统一支付（因交易中介承担阶段性保证责任，银行直接从交易中介账户上扣划的除外）。3、购买同一楼盘、由同一交易中介推介或由同一律师事务所初审并在某行发放按揭贷款的借款人中，在三个月内累计有超过20笔（含20笔）或发放额超过1000万元（含1000万元）的贷款转为不良，但不是由于借款人与开发商、物业管理公司、交易中介或银行产生纠纷引起，且具有其他假按揭特征的。4、银行内部员工伪造资料骗取超过10笔 （含10笔）或发放额超过500万元（含500万元）的贷款。5、在同一年度内，同一经办机构以二手房贷款名义发放一手房贷款超过20笔

17、，或发放额超过1000万元，以逃避按揭楼盘审批权限管理的。四、如何识别假按揭在当前个人住房信贷市场竞争激烈的情况下，银行应当对此提高警惕，从假按揭的表现形式和其高发时段准确把握和识别。1、假按揭的表现形式参见假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点，引自（1）真人假房，即借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押；（2）真人真房，即借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为；（3）假人真房，即所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为；（4）假人假房，即借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押。（5）有资料和交易行为均为

18、真实，但价格严重高估。开发商通过内部串通、高价评估、虚假广告等方式抬高楼盘价格，造成表面热销的假象，使得银行为争夺市场而降低门槛，为套出更多的按揭资金提供便利。2、假按揭高发时段 参见王耀明编著：银行法律实务报告，法律出版社，2006年版，第36页。假按揭集中的高发时段主要有两个阶段：一是期房预售阶段。此时中小开发商自有资金非常有限，楼宇建设阶段资金相当紧张，资金回笼难度越来越大，许多被市场套牢的开发商通过“假按揭”解套，将市场风险转嫁给银行，大量假按揭诈骗也集中于该时期；二是尾货销售阶段。当楼盘烂尾或接近清仓时，开发商希望收回投入的资金或转向其他新开发的楼盘，便可能以烂尾楼盘或旧盘的“尾货”

19、进行假按揭向银行借款。五、如何防控假按揭1、贷前。在切实掌握假按揭的基本特征后，金融机构在贷前管理中可以采取以下几点措施防范和控制假按揭造成的信贷风险。 参见揭开“假按揭”的盖头，引自中国反商业欺诈网，2009年5月17日访问。（1）制定、完善关于按揭业务管理的各项制度，摒弃银行内部关于按揭业务的不当激励机制。银行经办人员应就房屋价格、结构、楼层、交房日期、周边环境等情况询问预购人，从而确定其购房是否真实。（2）在与房产商合作按揭贷款前，应对房产商资金实力、财务状况、信誉及开发楼盘的优劣作深入细致的调查了解，对状况不佳的房产商，与其合作按揭贷款要慎重。（3）对需贷款的购房合同要求房产商到有关部

20、门进行预登记，防止一房多贷。（4）可以要求预购人夫妻双方前往银行办理按揭业务。（5）要求房产商在银行开设专门账目，由预购人直接将首付款交入该账目内，以保证首付款的真实性。（6）对向同一房产商购房或所购房系同一小区的预购人集中、同一时间批量还款的，要特别关注并核实，从而采取相应措施。（7）对楼花按揭所放贷款的使用，银行应在与房产商按揭合同中约定对按揭贷款具体的检查、监督要求，并在放贷后按约审查，防止房产商挪作他用。（8）银行间建立可以互相查询的金融信息平台，从而及时发现“假按揭”。2、贷后。金融机构不仅应当在贷前调查时识别假按揭，而且应当在贷后管理中及时发现隐形的假按揭，以便及时采取有效措施，降

21、低贷款风险。除与开发商和借款人核实外，金融机构主要可从以下方面入手来综合分析和判断：参见假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点，引自（1）开发商以现金或转账集中还款。（2）开发商在长期借款科目中或内部往来账目中核算，是“有账可查”的。（3）开发商经常为拖欠贷款本息的借款人垫款或经常动用保证金账户资金为借款人支付所拖欠的贷款本息。（4）购买同一开发商的住房（商用房），金额相同，贷款期限相同，集中出现逾期。（5）借款人属非真实购买住房，后被转卖变现或确认为开发商、施工队伍的债权债务。（6）借款人是开发商，自己购买自己开发的住房或商业用房，并未居住或使用，而是购买住房或商业用房后又转卖变现。（7）挂靠房地产开发公司搞的项目。（8）开发商以住房或商业用房抵施工单位（承包人）的工程款。