中国商业地产现状与危机分析报告.doc

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1、中国商业地产现状与危机分析一、 目录. . .1二、 前言. . .2三、 中国商业地产现状. . . .2（一）疯狂的投资热，引起一股新的投资热潮. . . .2（二）商业地产入严控视野. . . .3（三）二三线城市将迎来房地产的发展机遇. . . .3三、商业地产面临的困惑与缺陷. . . . . .4（一）商业地产市场发展的三大瓶颈. . . .4.（二）商业地产市场存在的问题. . . .5（三）商业地产的结构失衡危机. . . .6四、简谈商业地产中常见的地位误区. . . .7五、简析商业地产未来的发展对策. . . .8六、总结分析. . . .9一、 前言近年来，新建落成的大

2、型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产的商业企业就应运而生。当前的房地产市场，传统住宅市场遭遇前所未有的调控，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象，地产多元化转型之路迫在眉睫。中国商业地产联盟最新发布的2010-2011中国商业地产发展报告显示，2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。去年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而今年分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分

3、别增长46.3%和31.2%；去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。二、商业地产现状（一）疯狂的投资热，引起一股新的开发热潮高房价的问题已经引起了众多老百姓的报怨，越来越多的人开始买不起房子，这也逐步上升到民生问题，引起了国家相关部门的注意。在2008年美国次贷危机背景下，国家开始出台系列政策，控制房价。但随着国际金融市场的

4、好转，调控政策的松动，房价并没有得到控制，居高的房价仍在上涨，已经开始背离人们的生活水平，房子成为平常老百姓可望不可及的奢移品。于是2011年1月6日国家推出国八条，到限购、限贷的落实，2011年可谓房地产市场的寒冬，并且到目前政策也没有出现退出市场的迹象。然而，一直持有投资房产保值观念的中国人，并没有因此改变他们的投资观念，不限购的商业地产成为了当前投资者的首选。严厉的楼市调控，以及对住宅的限购政策，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。然而，当前火爆局面之下隐情初见端倪，8月26日，宝龙地产控股有限公司召开2011年中期业绩发布会，首席财务官欧阳宝丰介绍，

5、2011年上半年，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，而商业地产却同比减少了55%。业绩下滑近一半。像宝龙地产这样的企业并非一家。 未来3-5年后，大批房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘，甚至有的企业破产。如今的商业地产如此火爆其主要的原因有三点：第一个原因是中国的城市化进程，老百姓在解决住的问题后，随之就要解决的是配套问题，所以商业地产应运而生。第二个原因，原有的商业地产比较好的盈利空间，驱使一部分地产商和投资者进入。第三个原因，政府对房地

6、产的调控，将原有主营住宅地产的开发商赶到了商业地产。但是这一部分的开发商缺少商业地产投资经营的经验和相关人才。总的来讲，从商业地产增加的规模来看，商业地产的增长速度不能以百分比来计算，应该是几倍或者是数量级的速度来上升。（二）. 商业地产入严控视野 近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。 近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假

7、按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。据有关行业研究专家分析，今年以来，由于投资升温，商业地产迅速量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退 出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合 卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。另有分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连

8、串的连锁反应。7月20日银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会党委书记、主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。（三）. 二三线城市将迎来房地产发展机遇住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在第11届中国房地产发展年会上表示，2011年将是城市化的重心从沿海少数特大城市向二三线城市和县城与中心转移的关键之年。是调整中国城市结构实现资源合理配置，以及为未来二十到三十年的发展形成城市化的合理的优质的物质基础的关键之年，未来中国二三线城市将迎来前所未有的大发展。然而在二三线城市

9、将迎来房地产发展机遇同时，国家并没有因此放弃对二三线城市调控政策的约束，一些限购、限贷政策也并没有因此有所松动。据了解，7月14日消息国务院常务会议召开，研究部署继续加强房地产调控工作，其中房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。紧接着浙江台州开始出台首个二三线城市限购令。随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资热情却是与日俱增。今年以来，京、沪、穗、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，而二三线城市也同样趋热，从中也可反映出二线城市对商业地产的需求相对于一线城市经济欠发达的二三线城市，商业地产项目中的商业中心是带动区域内经济活力

10、的重要动力。如大型城市综合体、购物中心、娱乐城等，另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，以优惠的政策招商引资商业地产项目入住。这其中很重要的一点就是，商业中心的建设是与区域内经济发展密不可分。在温州刚刚开盘不久的龙湾万达广场，处于龙湾区府附近，周边配套设置还不够完善，但万达广场的入住则意味着，万达在未来经营运作方面要带动龙湾区域内的经济活力与龙湾共同繁荣。这种商业地产项目与区域内经济共发展的模式，对于二三线城市未来经济发展无疑是重要的支撑力量二、商业地产面临的困惑与缺陷（一）. 商业地产市场发展的三大瓶颈1、资金商业地产第一障碍现在

11、，商业地产要面对的诸多问题，主要都是来源于商业面积也像住宅面积一样销售。而商业要求可持续经营，住宅开发却是售出后即告一段落，两者大相径庭。大量资料显示，人们对商业面积的销售普遍是持否定态度的，其中不乏一些商业地产的开发商，但最终开发商们还是不得不选择以卖为主。究其原因，主要是资金压力。一方面是商业用地的开发成本高，另一方面是开发商追求开发利润最大化，即尽可能多的资金回报。由于开发压力过大不得不卖，这一点无奈颇值得理解；而那些抱着利润最大化想法而将商业面积销售的开发商，似乎也不能算错，毕竟企业运营，最终目的都是为了赢利。但这违背了商业只租不售的规律，所以售后的商业就鲜有成功的了。所以，近些年内，

12、不管是什么形式的基金或是 REITs，恐怕对绝大多数的开发商来说都没有太大的意义，商业地产的开发商们应避免对此投入过多热情。即使将来基金出现，也是远水，解不了近渴。2、售后包租商业地产第二障碍目前市场较流行的商业地产营销方式是售后包租。给投资者 5 年、8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回报。表面上，这似乎保证了商业地产的投资风险，但对投资者却存在着更大的欺骗性。商业地产开发商要面对房地产和商业这双重市场风险。基于这一点，我们可以把这些开发商分为三种，其一是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。早期的商业地产开发商大抵都是这种类型。他们靠着这种理念，掘到了首桶金，

13、而套牢了投资者。二是对市场盲目自信乐观，同时忽略了商业规律的开发商。这部分开发商所开发的项目死掉的最多。最后还有一部分开发商虽然能够认识到所面对的商业风险，但面对资金压力，不得不售，却小心谨慎了许多。目前的市场，以这部分开发商居多。他们肯投入精力研究解决租售的矛盾，探索多种形式和比例的售后包租，意图走出一条具有中国特色的商业地产之路。但从北京碧溪家居广场、巨库及很多城市售后包租但最终死掉 SHOPPING MALLS 说明，这种探索至今并未获得成功。尽管目前又出现了第三代、第四代的售后包租形式，但这些仍没有解决包租后的风险，所以目前所有形式的探索，都只是开发商的一厢情愿。究其主要原因，就是商业

14、经营具有很大现实性和不确定性。现实性就是商家一般不会赔钱经营，能赢利就经营，反之不能赢利即使零租金也不能打动商业经营者，因为装修和后期的经营管理都需要很大费用，零租金也不能保证商家就一定赢利，不能保证商家赢利，也就不能使商家驻留。不确定性就是今天开业大吉，明天关张走人的事对商家来说极为正常。这两点是开发商所忽略或无力直面应对的。而一旦商家人去楼空，就缺少了租金收入来源，开发商又有多少资金能保证投资者 5 年、8 年甚至 10年以上的租金回报呢？如果售后包租能够保证商家不走和稳定交租，那么投资者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商业地产售后包租的路漫长仍很漫长。3、后期经营管理商业地产发展的第三

15、障碍开发商翻山越岭，绕过了前两个障碍，却有可能在此触礁沉没。如果说在售后包租方面开方商还能有所作为，那么面对后期商业的经营管理，开发商就实在是一筹莫展了。因为商业经营跟地产开发完全是两回事。其实，中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也决不亚于房地产。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。中国零售市场放开后，人们对本土零售商最大的担心还是我们的经营管理理念和模式落后的问题。就商业而言，如果不能尽早缩小与国际零售巨头在经营管理方面的差距，那么与狼共舞就始终是一句空话。最近一年来，在探讨商业地产开发模式时，

16、提出了后期统一经营管理的观点。这个观点并没有错误，但对开发商来说实在是勉为其难了，很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但结果却令这些人非常失望，因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是寥寥无几的。即使有这样的团队一般也只能满足自己企业扩张和发展的需要，而不愿去帮助别人。这也就是赛特输出管理最终不了了之的原因之一。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划或者招商为主。在不得已的情况下，很多商业地产项目最终组建了自己的商业管理团队从头学起，还有的委托物业管理公司来代替商业经营管理。其商业发展前景可想而知。好的商业管理公司国外是有的，一般都叫资产管理公司，当然，也有的物业管

17、理公司在商业管理方面是很出色的，如仲量联行等。但目前这些公司却不敢涉足中国的商业地产管理，因为中国的商业地产项目大都是产权拆散卖掉的没有统一的产权，对优秀的国外商业经营管理公司来说也是一个难题。能够成功开发商业地产项目并再成功做到商业经营管理的开发商，无疑达到了商业地产开发的最高境界。国内能够在这两方面结合较好的项目以大连万达为代表。然而，国内的地产商可以学习大连万达的经验，总结它的教训，却极难追随它的脚步。因为大连万达也是个案，不可以模仿和拷贝。以上三大障碍，决定了我们的商业地产开发商要想摆脱困扰，还有许多弯路要走。2. 商业地产发展存在的问题对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，可简单从

18、下面四个方面分析：（一）、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。（二）、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商

19、业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。（三）、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到 30以上。购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到 80是比较理想的，至少不能低于 50。（四）、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业

20、设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。3、商业地产的结构失衡危机在城市化浪潮的推动下，近几年商业地产开发如火如荼。相对于其他房地产产品，商业地产开发更高的利润空间令众多开发企业趋之若鹜，作为城市的门面，商业地产业也在许多城市被决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。但当越来越多的中心商业街崛起，越来越多的 Shopping Mall 以“巨无霸”的规模超前进入各个城市，各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时，人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展

21、尺度。目前，从全国来看，商业网点总体布局不足，农村的商业网点建设，特别是县以下的乡村，正规的商业网点建设基本上还是空白。中国北方和西部的农民，90%以上的消费品购买是在集市完成的。县以下的购买者大件耐用消费品 90%以上是在县城买的。而县城的商业网点基本上还保持原状，发展不是很快。从总量上分析，商业网点肯定不足。但是，目前应该更加关注结构问题。商业地产的问题不是在供给总量上，而是在结构上，集中表现在七个方面。首先，在部分大城市或中型城市出现了几轮盲目投资，建造大商场的高峰，然后又出现了几轮破产倒闭的高峰。目前突出的问题是，并没有找到一条路径来控制这种盲目的投资和建设引发的倒闭、破产。这种盲目的

22、投资建设在一些地方还在继续，破产和倒闭还在继续。引发出商业设施、资源浪费等一系列问题。上世纪 80 年代，郑州 5 家大商场拉开了“中原商战”的帷幕，最终在 1 平方公里左右的地方发展出 13 个商场，除了 1 家盈利，其余 12家都是在亏损经营。而现在该地还在准备投资建设两个超大型的商场，一个 60 万平方米，一个是 40 万平方米。第二，商业街的建设存在很大的盲目性。商业街的建设要有规划，有特色，有些商业街豪华程度很高，但是，根本凝聚不了人气、产生不了商气，生意很箫条。第三，把会展中心作为城市品牌及标志性建筑来打造。现在全国室内的会展中心已经达到了 320 万平方米，比被称作世界“展览之王

23、”的德国多出 120 万平方米，但现在各地还在规划建设会展中心。按照这种势头发展，预计到 2005 年，全国的会展中心有可能达到 500 万平方米，而目前的利用率还不足 30%。这意味着将产生严重的过剩，造成资源的浪费。第四，不顾当地的购买力，不做流动客源购买力分析，过度超前打造 Shopping Mall。有一些地方甚至同时建设多家大规模的 Shopping Mall。第五，盲目规划建设中央商务区。中央商务区是高度繁华，高度集中的办公区，其主要对象是跨国公司、大型金融机构，中国具备建立中央商务区的城市仅有二三个，但目前全国已有 40 个城市在规划中央商务区，其中有 2 个城市人口不足 20

24、万，存在非常大的盲目性。第六，现代物流走入误区。现在很多物流区并非在做存量资源、各种运力及物流环节整合，建造高速运行的现代物流系统。而是大动土木，大肆圈地。好多物流规划都是在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划后，大部分在建仓库，甚至开发房地产。第七，盲目地建设传统的批发市场。随着经济的发展，传统的批发市场正在转型升级为现代化的市场形式，但有的人还将其作为发展重点。致使一些批发市场建成以后没有人进场经营，出现“空洞化”。四、简谈商业地产中常见的定位误区（一）.目标消费定位不准，重复经营任何个体项目的生存与发展都离不开宏观大背景的进程。进行必要性的市场研究分析，是做好商业的

25、第一步。首先要进行充分的市场调研，确定项目所在区域一公里半径和三公里半径主要的常驻和流动人口，人气和商气是决定后期商业经营的关键；其次，了解区域市发展前景和居住人群消费档次，这决定了商业后期定位档次；而区域目前商业和业态分布情况，也是商业地产定位的重要参考依据。在可能的情况下，商业地产经营最好进行业态错位经营，弥补区域空白，以避免重复性经营和恶性竞争。（二）. 轻视项目类型定位，看重销售这个环节涉及到商业地产开发的问题。目前，很多开发商基本是“左手住宅、右手商业”，而商业地产的运作比住宅运作要复杂得多。若拿着以前住宅房地产的经验来做商业地产项目，那么在发展的过程中会碰到的问题和困难可归纳为以下

26、类型：（1）、项目热烈开盘，销售反应冷淡，招商无力，商业开业遥遥无期；（2）、项目热烈开盘，销售反应热烈，招商成功，开业后经营调整无力，厂商陆续撤退；商业地产项目开发商须认识：商业地产项目不是单纯的地产+商业，而是应商业先行、租售并重、末端优先、赢在经营；商业地产项目的商业观念是：如何为项目创造无限商机及创造一个吸引最终目标客户到来的商业平台，而非单纯开业招商招满即可。开发商只重销售，轻视商业规划与经营导致失败案例比比皆是。目前很多住宅房地产开发商简单、机械地套用住宅地产销售模式，通过小户型的划分，从而降低总价这一简单方式，试图达到高销售单价和扩充目标客户群的目的。而商业地产销售竞争的日趋激烈

27、，导致原来简单单一的销售策略与手法已经不能再适应现在激烈的地产销售市场了。（三）. 忽视商户定位，与现实产生差异很多的调研报告在做项目时，对于位置的分析和未来的招商都非常乐观，觉得这个地方有很好的前景，但是在做市场的时候就发现预估的报告与现实有很大的差异，这是一个普遍存在的问题。做好零售商访谈，充分了解商户需求，可以有效地防止以上问题的发生。任何项目的定位的最终实现依赖于成功招商的支持，因此零售商对项目的需求程度及其真正关心的产品素质应该在产品中有所反应。应在定位确认之前取得与主要目标零售商有针对性的沟通，了解他们的入驻项目意向，听取他们的反馈意见，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目的发展

28、规模，确认最终的定位方向及业态布局。定位前期必须根据商户定位以及大面积商户的意向需求来确定最佳运作模式。（四）. 产品主题定位不明确，着眼短期利益检验商业地产项目的品牌价值来自项目定位的准确，对开发商而言更像是“双刃剑”，项目定位成功者，开发商固然可以乘胜追击，但项目定位失败的话，往往是“火烧连营”，甚至可能导致开发商发生财务骨牌效应、全军覆没、退出市场。做商业地产一定要有长远的眼光，树立品牌意识才能确保后期运作得心应手。招商前如果主题定位不明确，没有统一的业态规划和布局，必然导致后期业态混乱经营。商业项目，尤其是大面积的商业地产，要十分注重主力店和次主力店的重点专项招商，运作要求前期定位之前

29、必须至少确定一家主力商户，依靠主力店和部分次主力店的进驻和集客能力带动其他铺位的招商工作，这样才能确保后期不出现大的偏差。同时还要做好产品定位，尤其注重建筑产品硬件。细节方面的设计，要预留弹性空间。如果前期无法确定主商户，那么在产品设计时尽量满足商户的最高需求。项目定位一旦确定下来，就不要轻易更改，否则，会导致各档次商户的参差不齐。五、简析商业地产的未来发展对策针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，提出了几条应对之策：1、实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要

30、地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。2、科学合理的商业模式，这是上述两者整合的空间，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界 500 强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风

31、险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大，或

32、者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。六、总结分析总的来说，目前我国的商业地产发展总体态势很好，虽然在整个房地产行业中住宅占其面积最大，但商业地产所占比例也不小。而商业地产因为国家的支持，城镇化进程的需要、老百姓消费的需要，所以有比较好的发展前景。但风险与机遇总是并存。国家政策调整中国城市结构，实现资源合理配置，未来发展重心也将由一线城市转移至二三线城市，在这样的在机遇背景下，二三线城市对商业地产的需求同时，国家对住宅限购政策的不松动，注定了未来商业地产将成为二三线城市的“黄金十年”。 如何抓住机遇，已是当前开发商需深思考虑布局未来格局的时候，而投资者选择投资时，仍需谨慎，商业地产的风险远大于住宅项目，商业地产的收益也不是在短期内能看到的，因此未来投资商业地产是机遇与风险并存。