个人住房贷款中不良信贷风险管理研究毕业论文.doc

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1、毕业论文题 目 个人住房贷款中不良信贷风险管理研究学 院 经济学院 专 业 金融学 摘 要随着我国金融体系建设的进一步发展和市场体制的迅速完善，银行的贷款业务逐渐向个人完全展开，个人贷款的业务种类不断增多，业务范围持续扩大，特别是个人住房贷款业务的发展更为迅猛。我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的不良信贷风险问题以及竞争形势不容乐观，在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展，必须加强对一系列问题的研究管理。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的发展现状入手，指出存在的问题以及问题出现的原因，并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务减少不良信贷风险，借鉴国外的经验教训，并

2、提出思考及相应对策进行管理，以加快这一业务的正确快速发展。关键词：个人住房贷款；不良信贷风险；现状；问题；对策ABSTRACTWith the deepening of Chinas economic system reform development and continuous improvement of the system of the market economy, banks lending business becomes completely open to individuals, personal loans of business growing, continues

3、to expand the scope of business, especially the development of individual housing loan more quickly. Personal housing loan business in China at the time of its development, there are bad credit risks as well as the competitive situation is not optimistic, to a certain extent, hamper the development

4、of individual housing loans, to sustainable development, research management must be strengthened on a number of issues. This article from the current development status of individual housing loan business to start, pointed out that because of the existing problems as well as problems and focus on h

5、ow to develop personal housing loan bad credit risk reduction, foreign experiences and lessons learned, and thoughts and countermeasures for management, to promote the healthy and rapid development of the business.Key words: housing loans to individuals；bad credit risks；present situation；problem；cou

6、ntermeasure目 录摘要.IABSTRACT.II一、前言.1(一) 个人住房贷款概述.1 1. 个人住房贷款的定义.1 2. 个人住房贷款的特征.1(二) 我国个人住房贷款不良信贷风险概述.2 1. 个人住房贷款不良信贷风险定义.2 2. 个人住房贷款不良信贷风险种类.2二、我国个人住房贷款业务发展现状.3 (一) 我国个人住房贷款发展情况.3 (二) 我国个人住房贷款业务地位.4三、我国个人住房贷款不良信贷风险产生的原因.6(一) 我国个人住房贷款欠款形成的外部原因.6 1. 源于借款人的原因.6 2. 源于开发商的原因.6(二) 银行自身管理不足导致不良信贷风险产生.61. 风险

7、管理组织组成尚不健全.62. 现行风险部门设置模式不适应.73. 银行内部管理不健全.74. 个人信用防范制度存在缺陷.7四、个人住房贷款不良信贷风险管理中存在的问题.8 (一) 我国商业银行个人住房不良贷款状况.8(二) 个人住房贷款不良信贷风险管理中出现的问题.91. 个人住房贷款楼盘准入标准不规范.92. 个人住房贷款客户不需要评级.93. 个人收入证明虚假.94. 个人房屋产权证明不规范.9(三) 个人住房贷款不良信贷风险管理出现的问题分析.9五、个人住房贷款不良信贷风险管理发展的经验借鉴和建议.11 (一) 个人房贷违约风险定量评价模型和指标审批体系.11 1. 完善个人房贷违约风险

8、定量评价模型.11 2. 科学的审批标准.11 (二) 完善住房贷款运行机制.121. 加快建设个人征信数据库.12 2. 加强对抵押房产的管理.12 3. 政府机构担保与商业保险相结合.12 4. 违约处理程序启动科学及时.13 (三) 政府调控职能的稳定发挥.13 1.充分贯彻实施中央政府的政策.13 2. 政府引导职能稳定发挥.13 3. 创建完整的房贷相关法律法规.13 (四) 提高信用成本，防范道德风险发生.13(五) 积极实施金融创新，完善风险转移机制.14 1. 加快推进个人住房贷款产品创新.14 2. 金融机构与借款人分担利率风险.14 3.积极实施个人住房贷款资产证券化.14

9、结论.16参考文献.17致谢.18一、前言我国个人住房贷款自1990年推出以来，积极影响着房地产业的蓬勃兴起，同时对于我国居民居住条件有较大幅度的改善并拉动了我国的国民经济的发展。总的来说各大银行都乐于发展个人住房贷款业务，并加强这方面的开发管理，使其稳定健康的发展。据统计，仅在2010年国内个人购房贷款就新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%5。对于个人住房贷款业务规模和额度不断的扩大和提升，我们应该准确的认识到，由于国家推出更加严格的房地产开发政策，商品房开发资金来源越加紧张，所以贷出款项风险也逐渐加大，本文现就个人住房贷款不良信贷风险的形成原因以及如何管理并解决存在的问题进行简要

10、论述。(一) 个人住房贷款概述1. 个人住房贷款的定义个人住房贷款也称个人住房按揭贷款或个人住房抵押贷款，是金融机构以个人未来预期收入为还汇款源，提供给消费者个人用于购买、建造、改建、维修住房的贷款，借贷行为发生在消费过程中，是住房金融资金运作业务的一个重要组成部分。中国人民银行在2001 年颁布的个人住房贷款管理办法中将个人住房贷款定义为：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房抵押贷款业务的开展使得居民在支付一笔较少的首付之后，就能买得起价值极大的住房，但是只有在连本带利还清全部贷款后，才能完全拥有住房的产权。当借款人无力偿还债务时，贷款人有权依据抵押合同的

11、规定，取消借款人对抵押房屋的赎回权，并通过变卖抵押品偿还银行贷款的损失13。 2. 个人住房贷款的特征个人住房贷款包含于消费信贷中，但是个人住房贷款和中、短期消费信贷有很多不同的地方，其除了拥有消费信贷的一些特点外也具有这样特征：（1）个人住房贷款数额大时间长。住房是现代人生活关注度最高的生活必需品，具有价值高、使用价值持续时间长的特点，所以住房贷款余额是个人消费信贷中比例最高的。1995年，美国个人住房贷款信贷额度占家庭债务的68.2%。贷款时间方面，中、短期消费贷款时间段，一般5-7年，最长10年，但是住房抵押贷款时间一般在10年以上，一般为在二十至三十年。马来西亚贷款时间差不多25年，部

12、分发达国家的住房贷款时间一般为15-45年2。（2）个人住房贷款面向度广。衣食住行是人类最根本的生存需求，在温饱问题已经解决基础上，居住条件已经是人们提高生活水平日益关注的问题。房地产业得快速发展让大家对住房更加关注，而且其宣传力度较广也使得具有购房需求的人基本都会借助银行贷款的支持进行购房，商品房个人购买率逐年递增，购买人群遍及社会各个阶层。（3）个人住房贷款风险较小。由于住房贷款债权债务关系明晰，担保物直接是购买的房产。抵押物不仅有保险公司担保且事关借款人基本生活居住，所以非特殊情况借款人均主动还款，是低风险利润稳定的信贷品种。(二) 我国个人住房贷款不良信贷风险概述1. 个人住房贷款不良

13、信贷风险定义风险是指在客观事物发展过程中，因为事物发展存在不确定性，导致实际收益与预期收益不同，从而蒙受损失或获取额外收益的可能性。个人住房贷款不良信贷风险是指商业银行在发放个人住房贷款的过程中，由于无法预料的不确定因素发生，使商业银行或其他金融机构不能按期收回本金和利息，由此给商业银行或其他金融机构造成损失的可能性。2. 个人住房贷款不良信贷风险种类（1）借款人的风险 借款人风险主要有还款能力风险和还款意愿风险。一方面：个人住房贷款还款期限持续时间长（通常要1030年左右），在这么长一段时间里，由于借款人的收入、健康、家庭、工作等变量因素，难免会因重大变故而带来借款人不能按期或无力偿还银行贷

14、款，进而影响借款人的还款能力。另一方面：借款人可能故意不还款，通过一定方法假造的个人贷款资料骗取银行的贷款，导致风险产生。（2）抵押物的风险抵押物风险是指抵押物价值下降的风险。抵押物价值下降风险主要指由于房价下降、抵押物折旧、抵押物毁损、功能落后等几方面使放假下跌，它的价格总值并不能抵偿银行所要回收的本金和利息。（3）假按揭风险按揭贷款是指借款人买房时用所买房屋做抵押贷款补偿资金的不足，向银行申请分期偿还的贷款的行为。假按揭就是指借款人虚假购房，而利用不正当手段获得银行房贷的行为。假按揭有3部分构成：一是指其购房意图不真实，二是指虚假的购房行为，三是指借款人资料为编造的。（4）市场和政策风险市

15、场风险指国民经济发展过程中周期性繁荣萧条的波动，从而使房地产业动荡并给银行带来风险损失。政策风险是指国家政府经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失的风险。4二、我国个人住房贷款业务发展现状(一) 我国个人住房贷款发展情况我国个人住房贷款余额逐年增加，从1998年的426亿元增长到2009年的4.3万亿元。其中，1998年和2003年的增幅较大，2003年末比1997年末增长了约61倍；2004和2005，由于受房地产宏观调控政策相继出台的影响，增速出现回落；2006、2007年又出现升温迹象，特别是2007年，增长势头十分明显。2008年，在国际金融市场动荡，国内从紧的货币政策

16、及经济增速放缓的背景下，个人住房贷款回落幅度较大，贷款余额为2.98万亿元。2009 年，全国房屋市场普遍升温，房地产开发加快，贷款余额增加幅度也较大。从中国人民银行发布的2009年三季度货币政策执行报告看到，2009年度个人住房贷款余额达到 4.38 万亿元3。我国2005-2009年个人住房贷款余额具体情况如表1.1。 表2.1 我国2005年-2009年住房贷款余额表(单位:亿元)年份个人住房贷款余额（亿元）环比增长率（%）同比增长率（%）房地产开发资金（亿元）个人住房 贷款占房地产开发资金比例2005184301257.4%15.8%21397886.13%2006225061557.

17、6%22.1%27135682.94%2007270001888.6%20.0%37478072.04%2008298002094.9%10.4%39619475.22%2009438003126.0%47.0%5712876.67%资料来源: 2005-2007年来源于央行区域金融报告2007；2008-2009 年来源于中国房地产年鉴，房地产开发资金来源于中经网数据库我国个人住房贷款在各大银行贷款利率政策略有不同，下面是我国5大银行分别对于首套、二套、三套房首付比例，利率水平，户籍限制等的统计。具体情况如表2.2各银行个人住房贷款情况。购房次数首付比例利率水平户籍限制首套30%最低上浮5%

18、，开发商需承担一部分费用省内户口均视为本地二套60%最低上浮20%三套不办理不办理表2.2 各银行个人住房贷款情况中国银行：农业银行：购房次数首付比例利率水平户籍限制首套30%最低上浮10%省内户口均视为本地二套60%最低上浮20%三套不办理不办理工商银行：购房次数首付比例利率水平户籍限制首套30%基准利率本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料二套60%最低上浮10%三套不办理不办理建设银行：购房次数首付比例利率水平户籍限制首套30%（单身40%）最低上浮10%本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料二套60%最低上浮20%三套不办理不办理招商银行：购房次数首付比例利率水

19、平户籍限制首套30%上浮5%-10%本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料二套60%上浮10%-15%三套不办理不办理(二) 我国个人住房贷款业务地位我国个人住房贷款发展的基础是银行传统贷款业务，其重要性不可质疑，目前约占全国70%信贷市场份额，是信贷业务中值得信赖的一部分。现在银行业均有个人住房贷款业务，并陆续提出更加便利的服务与低利率的政策，用激烈的竞争来抢夺个人住房贷款客户，所以个人住房贷款业务的开展是势不可挡的。首先，个人住房贷款的优势是贷款期限最长可达30年，利率较低，不存在转贷、贷新还旧等繁琐事物，客户可以支付少量费用使得银行综合运营成本降低。而对公贷款时间短，利率较高

20、，不停的转贷转存，每转一次都比较繁琐费用重复，银行人力和资源浪费。另一方面个人住房贷款面对整个社会，存款客户多样化，还有广告效应，还有利于调整信贷资产结构，降低银行风险。而对公业务集中性风险强，一旦出现问题，银行往往难以承受。其次，21世纪以来，国家的福利分房政策停止，基本以货币形势分配。这一政策对房地产市场和房地产相关业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，符合国家产业政策和银行信贷政策。最后，由于时代的发展，公司的资金需求可以进行发行股票或者债券方式获得，贷款需求对于银行来说竞争也非常激烈。但是小公司的经营管理，抗风险能力这些问题往往让银

21、行不信任，所以很难得到行贷款。因此，传统贷款业务减少迅速，而且在接下来的新一代竞争中，谁抓住了个人住房贷款，谁就占领了个人消费信贷的大部分竞争地位。总之，个人住房贷款业务是全国各个大小银行的重中之重，随着生活条件改善与全民素质提高，提前消费观念也将深入人心，而个人住房贷款正式消费信贷中最重要的一种，所以个人住房贷款的发展研究是非常必要的。我国对于个人住房贷款的利率政策调整也是不曾间断的。如表2.3表2.3 我国个人住房抵押贷款利率政策的演变过程时间房贷利率调整政策2002年 自1995年7月经过连续八次降息后，商行个人房贷利率为 5.04%。2004 年 5 年以下自营性个人住房贷款利率由4.

22、77%上升至 4.95%的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍；5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%。2005 年 现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率 5.31%高出0.20个百分点。2006 年 商业性个人房贷利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。2

23、008 年商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。资料来源：中国人民银行网站三、我国个人住房贷款不良信贷风险产生的原因 (一) 我国个人住房贷款欠款形成的外部原因1. 源于借款人的原因（1）主动违约。借款人故意违约以获得比不违约更多的利益来减少损失，比如所购买的房屋价格比买的时候低了很多，而不还贷款导致的惩罚比那个差价小，借款人就会选择主动违背合同约定。（2）被迫违约。被迫违约指借款人因为某种自然或社会原因而丧失还款能力。自然原因主要包括借款人因疾病、车祸、洪水、雷电等意外事故导致伤残，死亡等，从而无法偿还贷款。社会原因主要是由于借款人失业等导致没

24、有收入来源，从而无力偿还贷款。（3）个人住房贷款属家庭负债行为。近年国内离婚率逐年攀升居高不下，仅去年全国就有196万人离婚，夫妻双方由于对婚姻关系解体后的财产分配法律缺乏了解，无人承担起还款责任或者丧失能力履行责任。2. 源于开发商的原因（1）开发商在资金短缺的情况下，以借款人的身份用非真实购房交易获得银行个人住房贷款称为假个贷，这样的贷款不容易发现而且常有发生，在开发商借款人经营正常、还款及时的情况下难以发现，不过只要他们的资金链断裂，就非常容易发生,其危害就会显现。（2）开发商交付房产不及时，这样的情况下购房合同执行困难，导致个人住房贷款合同也无法正常履行，然后借款人不按时还款从而损害到

25、银行的信贷资产。开发商所建房屋与合同描述不符，比如所建房屋存在质量问题，面积不达标与售前承诺不符，房产证拖延等种种问题，导致借款人可能拒绝继续还款或解除住房买卖合同，进而影响到银行利益。还有开发商存有商业欺诈行为，如一房多卖，严重侵害借款人的利益导致借款人拒绝还款。(二) 银行自身管理不足导致不良信贷风险产生1. 风险管理组织组成尚不健全最近几年，我国各大商业银行都进行了风险管理部门的创建、风险控制研究、风险管理体制改革等探索，但有效的风险防范体系还未组建完成。出现问题的原因主要有两个方面:第一是部门的独立方面，上级银行对下级银行风险管理部仅有业务上方面管理的权限，下级银行风险管理部门不能独自

26、执行；第二是从集中性来看，缺乏与国际先进银行拥有的各种专业风险管理委员会，自身风险控制分别由自己负责，风险管理职能的分离使风险的控制分析难以执行，同时由于各业务分别设置风险管理岗位，专业性较弱。2. 现行风险部门设置模式不适应根据目前银行职能部门直线形势使经营管理划分，风险管理部门与其他职能部门平行，负责整个银行的风险管理职能。银行部门基本上属于分权制管理模式，这种模式的缺点每一级别使短期目标实现，强调业务的展开导致风险控制减少，使风险管理部门效果减少，而上级职能部门对下一级分支行影响减少。3. 银行内部管理不健全风险控制是商业银行永恒的主题。银行业作为高风险行业，风险控制能力的强弱是评价一家

27、商业银行经营管理水平的重要标准，是检验其市场竞争力、价值创造力的关键因素。但是现在银行内部管理的不健全导致风险发生，首先个人住房贷款风险评估和控制手段不完善。现行个人住房贷款业务操作过程依就是申请、批准，发放和贷后管理。在市场经济条件下，银行应遵循先评估再发放，而不是出现问题后再着急。我国银行至今尚无一套完整的风险识别标准，也没有这方面的专业人士和机构可以依靠，风险识别和控制能力较差。其次现行个人住房贷款操作办法中对贷后管理方面要求不严，贷后跟踪考查标准不明确，贷款之后银行对房屋使用情况和借款人经济收入变化不注意，贷后管理制度形同虚设。4. 个人信用防范制度存在缺陷个人信用制度、担保、保险制度

28、、社会保障制度是分散、转移风险的良好手段，在我国的大环境和制度下风险防范效果不明显。目前我国尚未建立起一套完备的个人信用制度，个人信用档案缺乏，个人信用评估机制没有完整建立，缺乏明确的个人信用记录和专业的评估机构，对于个人家庭的负债财务情况关注度不高，个人财产和收入不透明。在个人住房贷款发生时，商业银行根据借款人身份和个人收入证明进行判断和决策，对个人的信用调查是自我陈述和单位资料证明，比较容易作假而不一定是真实的记录，由此带来信用风险。四、个人住房贷款不良信贷风险管理中存在的问题(一) 我国商业银行个人住房不良贷款状况个人住房贷款发展是和房地产业同时发展起来的，住房贷款规模不断扩大在银行中资

29、产比例也随之增大，并且商业银行对于个人房贷业务较为信任所以将其作为重点信贷业务发展。1997到2001年，我国个人住房贷款余额增加了近33倍，但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款中也出现了不少不良贷款。从另一方面说，个人住房贷款有面积分散、技术性强、期限长等问题，潜在风险明显。要是商业银行不注重对于不良贷款的风险管理，紧接着个人住房贷款的发展带动的风险问题反而会变的困难重重。所以，我们要把个人住房贷款中的不良信贷风险管理作为重中之重。如表4表4.1 2010年商业银行不良贷款情况表单位：亿元、第一季度第二季度第三季度第四季度余额占全部贷款比例余额占全部贷款比例余额占全部贷款比例余额占全部

30、贷款比例不良贷款其中：次级类贷款 可疑类贷款 损失类贷款不良贷款分机构主要商业银行国有商业银行股份制商业银行城市商业银行农村商业银行外资银行4701.2 1786.6 2288.8 625.84009.6 3400.0 609.6 365.9 265.8 59.81.40% 0.53% 0.68% 0.19% 1.41% 1.59% 0.86% 1.19% 2.47% 0.74%4549.1 1673.3 2226.7 649.1 3839.8 3247.7 592.1 360.7 288.2 60.41.30% 0.48% 0.64% 0.19% 1.30% 1.46% 0.80% 1.11

31、% 2.34% 0.72%4354.2 1562.6 2120.7 670.9 3674.1 3087.3 586.7 339.1 284.4 56.61.20% 0.43% 0.59% 0.19% 1.20% 1.35% 0.76% 1.00% 2.16% 0.65%4293.0 1591.6 2042.7 658.7 3646.1 3081.0 565.1 325.6 272.7 48.61.14% 0.42% 0.54% 0.18% 1.15% 1.31% 0.70% 0.91% 1.95% 0.53%资料来源中国银监会网站 (二) 个人住房贷款不良信贷风险管理中出现的问题不良信贷风险管

32、理中，由于商品房面对的基本是投资型或者改善住房客户，而不是单一的住房需求客户群体。目前商业银行个人住房贷款不良信贷管理中出现在这方面比较多，这一变化使问题出现变得较为频繁。1. 个人住房贷款楼盘准入标准不规范现金商业银行个人住房按揭楼盘开发没有把项目资本金投入比例要是国家规定标准作为合作楼盘建造的必要条件，也没有对预售的房款转投其他项目设置最高比例，导致银行只能从资金到位情况，和项目建设的整体形象判断风险程度。要是突然市场金融发生变化导致开发商资金周转不了就难以保证合作楼盘按期完成建设，完成住房贷款合同。2. 个人住房贷款客户不需要评级大部分银行都没有对个人住房贷款客户准入评级要求，仅仅是简单

33、的根据征信记录进行判断。这种情况会是银行很难拒绝有独立行为能力并且能证明有收入人群得贷款行为，其风险就不能得到保证，不良贷款就会发生。3. 个人收入证明虚假银行办理个人住房贷款所要求的客户单位收入证明没有明确的法律规定，而对于私营企业客户个人资料也仅仅是客户经理调查得出。因此商业银行无法严格控制虚假收入证明出现，也难以追究法律责任，这就使个人收入证明真实性难以保证。4. 个人房屋产权证明不规范银行为客户办理个人住房抵押贷款时无法知晓客户的房产确切情况，这时可由客户自己出具房产证明并签订保证函，这样的政策让办理银行根本无从得知客户具体情况，房屋购置对于不同客户差别化无法实现。(三)个人住房贷款不

34、良信贷风险管理出现的问题分析因为深圳的房价在一段时间内涨跌幅度较大，所以不良信贷风险管理中出现的问题分析以深圳为例。2008年，深圳商品价格可谓变换多端，完全是一条波浪线。二月份开始房价一直下跌到5月份跌至谷底价格为11014元1平方米。接下来又波动向上到达七月份与二月份持平最高点，紧接着又波动向下至九月份的12432元1平方米。再波动向上至十一月达到13547元1平方米。年度最后没有回升到高点与去年同期相比下跌了差不多10.1%。这是由于2007年房价的上升使深圳市民大幅度加入房屋买卖行为，人民银行深圳中心支行数据显示较上年度房屋买卖活跃度增加了14%，房屋一项的花费投资增长5%。2007中

35、度是房屋炒卖的高峰期，投资者在房价高升不降的状态下进入市场所以这段时间都是高价购得的房屋，一旦价格下降，损失巨大。2008 年后，深圳房价迅速调整幅度大，导致深圳有房贷不良信贷出现较多。由人民银行深圳支行统计数据， 08一季度深圳市个人住房不良贷款余额比去年末增加了0.81亿元，为13.36亿元，不良率0.58%13。根据银行信贷部门的统计发现当前住房贷款违约的基本是在房屋高价入市的房屋自住者和投资者，而65%以上基本是投资者。2008年后深圳银行数据显示：6月末这个商业银行个人住房贷款余额31个亿，不良贷款占0.55%，逾期不还出现的比率为5.35%，逾期不还中 2期以上的占总逾期7.19%

36、而连续逾期2期或以上贷款最终发展成不良贷款的占2.5%16。由此可见，对于不良信贷风险管理的加强必不可少。五、个人住房贷款不良信贷风险管理发展的经验借鉴和建议世界范围内出现个人住房贷款以来，经济学家对于其研究和探索就不曾停顿过。在总体上来看，西方国家银行对于不良贷款风险的研究较为领先，风险控制体系较为完整，有很多地方值得我们借鉴的。本文阅读美国、澳大利亚、加拿大等国家在不良贷款风险管理的经验教训下总结了我国可以施行的一些方案和借鉴。 (一)个人房贷违约风险定量评价模型和指标审批体系 1. 完善个人房贷违约风险定量评价模型 国外银行的个人住房贷款都有进行完整的定量分析，信贷记分法技术运历史信贷数

37、据支撑，通过计量经济模型中关于个人住房贷款不良信贷风险的几个重要因素，如贷款价值比、贷款期限、房屋用途，信用水平、职业、年龄、收入消费水平等定量指标进行分析，并根据数据的分析进行客户分类。在这样科学且定量的的方法下再根据借款人的不同情况给出合适的贷款价值比、贷款利率和贷款期限可以使贷款更加规范明确，不良贷款风险更加小。美国的个人信用评分模型分为三部分：申请分、行为分、利润分，以此来确定是否贷款。2. 科学的审批标准 西方国家银行对借款人个人信用审查方面非常看重，审查方面包括个人职业、贷款意图、贷款时间、贷款比重、贷款与收入的比例、还款能力等指标，这些指标对于以后是否产生不良贷款关系密切。所以在贷款审批时一定要明确调查这些指标，以达到风险控制的目的。（1）借款人还款能力审查借款人还款能力是银行决定贷款的第一因素，这是贷款回收的根本保证。所以银行还应控制贷款的额度与借款人未来收入预期相符合，贷款收入比严格控制不但保证了借款人还款能力符合，也会减少不良贷款产生。（2）贷款价值比与还贷收入比银行在发放住房贷款时，抵押房地产的价值乘以房地产融资折率作为贷款额，即房地产融资折率(LTV)=贷款额/抵押房地产的价值*100%。较低的LTV意味着可以提供贷款的额度较小，该贷款安全性较高国际惯例该比例小于90%，一般在70%左右，具体因政策而异。