上海浦东发展银行个人二手房贷款操作流程.doc

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1、关于印发上海浦东发展银行个人二手房贷款管理办法及上海浦东发展银行个人二手房贷款操作流程的通知各分行、直属分行：为更好地适应房地产市场的发展规律，满足个人按揭购房的多元化需求，积极推进个人二手房贷款业务发展，扩大业务市场份额，特制定上海浦东发展银行个人二手房贷款管理办法及上海浦东发展银行个人二手房贷款操作流程。本管理办法及操作流程为统一的整体，各分行、直属支行应一并予以执行。本办法及操作流程未及事宜，未经总行同意，各分行、直属支行不得操作。在此之前的有关规定与本办法及操作流程有抵触的，以本办法及其操作流程为准。本文件自下发之日起生效。请各分行、直属支行尽快组织相关业务人员认真学习领会文件精神，并

2、自文件下发之日起严格遵照执行。各行在开展个人二手房贷款业务时，应同时关注以下方面：一、 市场环境适合大力发展二手房贷款业务的地区，应主要具备以下条件：当地二手房交易量增长较快，市场潜力大；二手房市场软、硬件环境较成熟，市场相关法规、制度较完备，政府职能部门已建立房产交易中心，提供相应交易平台，对过户、抵押登记等实现归口管理。二、 房产定位各行主要支持的按揭房产，应地理位置优越，有一定规模，小区整体规划合理，物业管理成熟，周边生活设施便利的生活社区。以支持中、高档“住宅房”按揭业务为重点与主导方向。中、高档房贷客户是我行潜在的理财优质客户，也是开展交叉销售的主攻目标之一。三、 业务受理模式各行应

3、主要通过与房产中介机构的合作来拓展二手房贷款业务，尽快建立与优质房产中介机构的合作关系，拓宽有效销售渠道来加速业务增长；对于直接交易的客户，各行在提供融资、结算服务同时，应注重积累优质客户，积极开展交叉销售。特此通知。附件：1、上海浦东发展银行个人二手房贷款管理办法 2、上海浦东发展银行个人二手房贷款操作流程附件一：上海浦东发展银行个人二手房贷款管理办法第一章 总 则第一条 为拓展个人二手房贷款业务，规范个人二手房贷款操作与管理，根据中华人民共和国合同法、贷款通则、上海浦东发展银行个人住房贷款管理办法、上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）等相关法规，制定本办法。第二条 本办法所称个人二

4、手房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买售房人已取得房屋产权证，具有完全处置权利，可在二级市场上合法交易的个人住房（不包括商业、商住或综合类用房）贷款。第三条 本办法适用于我行授权办理个人二手房贷款业务的分支机构。第二章 合作中介管理第四条 二手房中介公司与我行开展个人二手房贷款业务合作的，需具备以下条件：（一）注册资金50万元（含）以上；（二）公司月业务量在300万元（含）以上；（1） 门店数超过5个（含）（贷款服务公司除外）；（2） 不存在不良信用记录。 第五条 二手房评估公司与我行开展个人二手房贷款业务合作的，应以房地产价格评估为主营业务，具备当地主管部门评定颁布的最高资质等级。第六条

5、 加强对中介公司和评估公司的审查和管理，合作中介公司和评估公司的业务合作应由分行个人信贷的管理部门负责审批。第七条 建立与中介公司的定期检查和管理制度。对合作中介公司存在5户（含）以上连续违约次数2次（含）以上或累计违约次数5次（含）以上的，且户数占比超过该二手房中介公司在我行贷款总户数10（含）以上的，应停止与该二手房中介公司在全行范围内的合作，并在限期内查明原因。对于确非二手房中介公司原因造成违约的，可在违约户数下降到贷款总户数5以下后，恢复合作业务。第八条 建立与评估公司的定期检查和管理制度。分行确定开展业务合作的评估公司除符合基本条件外，数量应控制在五家以内。对在业务合作期间，发生评估

6、公司评估的抵押物价值与市场价值出现较大背离的、评估公司对抵押物未进行上门实地调查的、对抵押物产权真实性未进行调查的、做虚假评估报告的和其他由于评估公司原因造成严重威胁银行贷款安全的行为的，对出现上述现象的评估公司的业务应进行限制、禁入。每年举行两次合作评估公司评估报告的复评工作，采用抽样的方式进行交叉互评，并采取综合评分的方式，每年对评估质量最差的公司实行末位淘汰制度。第三章 贷款的调查、审查与审批第九条 申请个人二手房贷款的借款人应符合以下条件：（一）年龄在18岁（含）以上65岁（含）以下、有合法有效身份证明、收入证明、无不良征信记录、具有完全民事行为能力；（二）借款人已经支付了符合规定的首

7、付款：（三）贷款年限加借款人年龄不超过七十岁；（四）借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；（五）有贷款人认可的有效担保；（六）贷款人规定的其他条件。第十条 借款人申请个人二手房贷款时，应填写上海浦东发展银行个人购房贷款申请审批表，同时提供以下资料：（一）身份证件、户口簿；（二）房地产买卖合同；（三）首付款证明；（四）经济收入或偿债能力证明；（五）所购二手房的房地产权利证明；（六）已购公有住房、经济适用房等非商品房上市，需提供有关部门准予上市交易的文件或批准证书；（七）房龄在5年（含）以上，或个人住房贷款额度在50以上，或贷款人认为房屋价值需评估的，借款人应提供贷款人认可的房地产评

8、估机构出具的房屋价值评估报告。（八）贷款人规定的其他条件。第十一条 贷款调查人须亲自约见借款申请人，就其购房与借款情况与借款人进行谈话，填妥谈话记录、评定借款人资信等级。调查人需了解借款人、所购房屋、开发商等基本情况，鉴别借款人真实身份及其购房和借款行为的真实性，告之借款人其应承担的责任与义务。调查内容包括：（一）所提供的资料是否真实、完整、合法、有效；（二）购房交易是否真实；（三）借款人职业和经济收入是否稳定，是否具备按期偿还贷款本息的能力；（四）借款人的抵押物是否足额有效；抵押物共有人是否出具了同意抵押的书面授权文件；（五）所购房屋权属是否明晰，是否未设定其他抵押权利；（六）通过相关部门核

9、实所购房屋的出租情况；（七）所购房屋经确认的评估价或实际交易价是否合理；（八）已购公有住房、经济适用房等非商品房是否符合上市条件或履行了合法批准程序；（九）所购房屋是否未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围；（十）贷款成数和期限是否符合规定等。第十二条 对符合贷款条件的，调查人按相关规定判定贷款的成数、期限、金额和利率，并按照权限及程序上报审查、审批。第十三条 贷款审查。贷款审查人员应当对调查人提供的有关资料、文件进行审查核实，提出审查意见，报贷款审批人员。第十四条 贷款审批。贷款审批人员在接到转来的申请审批表和其他相关资料后，应在规定工作日内按照规定的程序予以审批。并出具同意或不同意发放的相

10、关审批意见。第四章 贷款发放与贷后管理第十五条 借款人按照贷款人的要求，完成房款的首付，并向贷款人提交首付款证明。第十六条 借款人与贷款人正式签订上海浦东发展银行个人购房借款综合合同，填写借款借据。抵押物有产权共有人的，产权共有人应在借款合同上共同签字，并在抵押物清单上签字。如确系不能共同签字的，应出具经公证的产权共有人同意抵押的书面授权文件。第十七条 个人二手房贷款的借款人应根据贷款人的要求办理相关保险，并以贷款人为第一受益人。第十八条 借款人应向贷款人提供贷款人认可的足额、有效抵押担保；贷款采取一年到期还本付息还款方式的，可采取质押担保方式。第十九条 以所购房屋提供抵押担保的，贷款行须落实

11、专人办理抵押登记，确认贷款已落实抵押后发放贷款。第二十条 个人二手房贷款由贷款人受借款人不可撤消的委托，在办妥相关抵押手续后将贷款直接划转至售房人或买房人（借款人）账户；二手房贷款资金的划付方式应在签订借款合同时予以确定。经办行须根据房地产买卖合同中记载的买卖双方和房屋担保借款中约定的收款人，对收款人账户的真实性进行核实，确保收款人为房产出让人。第二十一条 贷后管理。个人二手房贷款的贷后管理按照上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）的有关规定执行。第五章 贷款额度、期限、利率与还款方式第二十二条 个人二手房贷款所购房屋贷款额度一般最高不超过房屋交易价或房屋评估价（以较低者为准）的七成。对

12、一人多笔贷款，从第三套起（含）每增加一笔贷款，可贷成数降低一成。第二十三条 所购房屋贷款期限与房龄之和一般不超过30年；对房龄超过五年的二手房屋，房龄每增加五年，贷款最高成数相应降低一成。对属于市级保留建筑的老式洋房或新式里弄，由我行认可的评估机构进行评估，且评估价格在8000元/平方米以上的，可适当放宽对房龄的限制，但贷款期限最长不能超过20年。第二十四条 贷款利率按人民银行个人住房贷款利率执行。第二十五条 对无二手房买卖的实际行为或二手房买卖在申请贷款三个月以前完成的，应认定为持证抵押消费贷款性质的贷款，贷款政策应适用消费类贷款。第二十六条 贷款人受借款人委托每月从其授权账户内扣收贷款本息

13、。个人二手房贷款在个人购房贷款科目核算。第二十七条 个人二手住房贷款还款方式按上海浦东发展银行个人购房贷款管理办法等有关规定执行。第六章 附则第二十八条 本办法由总行（个人银行总部）负责解释与修订。第二十九条 本办法自印发之日起生效。本办法及其操作流程为一个整体，各行须一并执行。第三十条 各行可根据本办法制定相应的实施细则，并报总行批准。已制定的相关管理办法与本办法有抵触的，以本办法及其操作流程为准。附件二：上海浦东发展银行个人二手房贷款操作流程一、对合作中介与借款人的调查、审查与审批：（一）中介公司的调查、审查与审批：1、中介公司的调查1.1 调查岗职责:受理中介公司二手房按揭合作申请，调查

14、岗应对调查资料及情况的真实性、完整性、合规性、合法性负责。1.2工作要点 1.2.1 中介公司需提交上海浦东发展银行中介公司合作审批表，及以下原件供审核，复印件留存：（1）合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证资料；（2）二手房中介公司经营资质证书复印件；（3）二手房中介公司关联信息库的查询报告；（4）借款人需提供的其他资料。1.2.2 调查员收妥资料后，须对客户情况及提交资料进行调查和核实，了解二手房中介公司的投资方（或股东方）背景，撰写相关业务调查报告。对符合业务受理要求的客户，应约见二手房中介公司法定代表人，了解贷款合作意图，并对公司注册地址或下属门店进行抽样调查后

15、，在上海浦东发展银行中介公司合作审批表提出调查意见报审查岗审查。1.2.3 出现以下情况之一的中介，严禁与其合作发放二手房贷款和其他各类个人住房贷款：（1）注册资金50万元以下；（2）公司月业务量少于300万元；（3）门店数少于5个（贷款服务公司除外）；（4）存在不良信用记录的二手房中介公司。1.2.4 公司出现以下情况的，应停止与其合作，并在一个月内查明原因：存在5户（含）以上连续违约次数2次（含）以上或累计违约次数5次（含）以上的，且户数占比超过该二手房中介公司在我行贷款总户数10（含）以上。对于确非二手房中介公司原因造成以上违约的，可在违约户数下降到贷款总户数5以下后，恢复个人住房贷款业

16、务。2、中介公司的审查2.1 审查岗职责:对由中介公司办理的二手房按揭业务进行审查，审查岗应对调查资料及情况的完整性、合规性、合法性负责。2.2工作要点 2.2.1 审查人员应主要就以下内容进行审查：（1）中介公司与借款人提供的资料是否齐全、清晰；（2）中介公司是否具备与我行建立按揭合作关系的条件；对二手房贷款提供阶段性担保的，其担保是否符合我行的有关规定，是否有担保能力；2.2.2 审查岗需根据调查对中介公司的调查意见，以及我行对受理中介公司合作的要求，在上海浦东发展银行中介公司合作审批表签署审查意见。3、中介公司的审批3.1审批岗职责:对中介公司及其项目调查资料进行审批，在上海浦东发展银行

17、中介公司合作审批表提出审批意见，对资料及贷款申请的合规性、合法性负责。（二）二手房借款人的调查、审查与审批1、调查1.1调查岗职责:受理个人二手房贷款申请，调查岗应对调查资料及情况的真实性、完整性、合规性、合法性负责。1.2工作要点 1.2.1 借款人申请个人二手房贷款须填写上海浦东发展银行个人购房贷款申请表，并提供以下资料：（1）借款人的合法身份证件（身份证、护照、军官证等）和户口簿（包括地址页和户主页）复印件；（2）房地产买卖合同； （3）首付款证明；（4）贷款人认可部门出具的借款人和共同还款人的经济收入或偿债能力证明；收入证明有多种形式，如单位出具的收入证明、工资单、个人收入调节税税单、

18、代发工资存折、股权分红税单等。如借款人单位开具的以上各种形式收入证明不足以全面反映其偿债能力的，可提供我行开具的“存款证明书”、近期家庭固定支出（水、电、煤、电话、物业管理等）的凭证或房屋租赁合同、作为对其偿债能力综合考察的依据。建立公共事业单位联系制，核实客户提供资料的真实性。国家公务员、银行证券保险机构正式在编人员（保险代理人除外）、医生、教师、高级技术职称人员、执业注册会计师、执业律师等持有效职业证明申请个人住房贷款时，若月还款额为3000元以下的，可免交收入证明。（5）有配偶借款人需提供夫妻关系证明。包括结婚证（复印件）、离婚证（复印件）、未婚证明（原件）、未婚声明（原件），其中，未婚

19、证明由借款人携带身份证及户口簿至户口所在地民政部门婚姻科即可办理，结婚证或离婚证遗失可同样处理，外地借款人无法提供未婚证明的，可要求其提供未婚声明。（6）所购二手房的房地产权利证明原件及复印件；（7）所购住房共有产权人同意抵押的证明文件；（8）房龄在5年（含）以上，或个人住房贷款额度在50以上、或贷款人认为房屋价值需评估的，借款人应提供贷款人认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告（评估费用由借款人承担）；（9）如抵押物有产权共有人的，产权共有人应在借款合同上共同签字，并在抵押物清单上签字。如确系不能共同签字的，应出具经公证的产权共有人同意抵押的书面授权文件；（10）对存在已登记的租赁合同的

20、，调查人员应在贷款审查前要求买卖双方和承租人三方赴银行共同签署声明：承租人签署承诺放弃在同等价格下的购买权；二手房卖方应以书面形式告知买方现有租赁关系的存在，并获得买方签字认可租赁关系的延续或由卖方直接与承租人解除原有租赁合同； （11）贷款人要求提供的其他资料。1.2.2 调查岗必须与借款人当面核验身份，证实借款真实意图，核对身份证件、户口本和房地产权证原件，在复印件上签署“与原件核对一致”字样，并签名。1.2.3 对借款人及其配偶、共同还款人进行个人信用征信方面的查询，并完成资信评估的打分。1.2.4 对符合贷款条件的，调查人员可在本行审批权限内判定单笔贷款的成数、期限、金额和利率，并指导

21、借款人填写上海浦东发展银行个人购房借款(综合）合同与借款凭证，借款人及抵押物共有人需分别在合同 “借款人”栏与“抵押物共有人”栏签字并盖章；借款人需在借款凭证上签字并盖章。1.2.5 对符合贷款条件的，调查人应要求客户办理保险，保险第一受益人须为贷款行；办理保险手续时，贷款调查人不得代收客户保险费。1.2.6 调查人员在审批表上签署调查意见后，将资料一并转交贷款审查人；对不符合贷款条件的，退还材料，不予受理。1.2.7 借款人在申请个人二手房贷款时支付首付款比例超过6成的可结合实际情况，减免部分贷款资料，提高审贷效率。具体包括：1、借款人可免交经济收入证明。2、可免去对借款人的资信评分环节，只

22、需进行不良记录查询。1.2.8 在个贷系统录入借款人客户信息与合同信息。2、个人二手房贷款的审查2.1审查岗职责：对个人二手房贷款申请进行审查，审查岗应对调查资料及情况的完整性、合规性、合法性负责。2.2工作要点 2.2.1 审查人员应主要就以下内容进行审查：（1）贷款期限加房龄和贷款成数是否符合规定；（2）是否按规定委托我行认可的评估机构对房屋进行价格评估，价格的确定是否合理；（3）贷款资金是否划入售房人账户（须有买卖双方书面申请）。2.2.2 审查岗在上海浦东发展银行个人购房贷款申请审批表签署审查意见后，将全部贷款资料移交审批人。3、个人二手房贷款的审批3.1审批岗职责: 对个人二手房贷款

23、进行审批，在上海浦东发展银行个人购房贷款申请审批表提出审批意见，对资料及贷款申请的合规性、合法性负责。审批人审批同意发放贷款，在审批表上签署审批意见，对超过授权范围的贷款申请，应按规定上报审批。如经审批不符合贷款条件的个人二手房贷款，记录客户信息，并将有关材料退还借款人。二、贷款合同的签订、抵押登记（一）个人二手房贷款合同的签订与抵押登记同一手房贷款，详见上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行），根据审批意见如需更改合同条款内容则另约请借款人重新签订合同；原则上必须在办妥相关抵押登记、取得他项权证后放款。（二）借款人要求取得收件收据发放贷款的，必须由二手房中介公司提供阶段性担保，该中介公司

24、须符合以下条件：1、注册资金在500万元（含）以上；2、已与银行签订保证金账户质押合同；3、公司应按贷款金额的5-10%存入保证金，保证金金额下限为50万元；4、其他我行特别争取且管理良好的优质的中介公司。（三）对中介公司不满足上述条件，但客户确实需要提前放款的，必须落实有效的担保公司对贷款进行阶段性担保。该担保公司须符合以下条件：1、注册资金在500万元（含）以上；2、已与银行签订保证金账户质押合同；3、公司应按贷款金额的5-10%存入保证金，保证金金额下限为50万元，上限为担保贷款余额的30倍；4、担保公司必须报分行个人信贷管理部门认可，并列入分行认可的担保公司名单；5、担保公司必须在相应

25、上海浦东发展银行个人购房借款(综合）合同的保证人栏内签章。三、贷款发放（一） 贷款发放前应核实抵押担保落实情况；（二） 贷款发放前应由售房人（或借款人）本人至我行开立用于接收贷款资金划付或用于日后还款的个人活期账户；我行人员不得代客户保管该帐户载体（如东方卡、活期存折）。（三） 二手房贷款资金的划付方式有以下两种选择（在合同中约定）：1、资金直接划付至售房人在我行开立的活期账户；2、贷款资金直接划付至买房人（借款人）在我行开立的活期账户。对借款人要求将贷款转至本人的活期账户的，须由买卖双方向贷款行提出书面申请。经办行应核实书面申请的有效、合法。（四） 贷款发放后，应由专人负责及时通知收款人贷款

26、发放事宜，并取得对方确认。 四、贷后管理、收回同个人一手房贷款，详见上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）。上海浦东发展银行中介合作审批表（二手房中介公司适用） 年 月 日中介公司二手房按揭贷款合作协议编号：公司基本情况中介公司名称法人代表企业性质注册资本资质等级注册地址联系地址联系电话门店数员工总数其中持证经纪人数见单放款或见证放款保证金比例月业务量我行月贷款量其他合作银行银行审批情况调查岗意见签名： 年 月 日审查岗意见签名： 年 月 日审批岗意见签名： 年 月 日同意按揭额度同意按揭成数同意按揭期限附件：二手房中介公司资料有或无评估公司资料有或无营业执照营业执照技监局代码证技监局代码证法定代表人证明书法定代表人证明书法定代表人身份证法定代表人身份证税务登记证（国、地）资质证明验资报告验资报告中介经营资质证明公司章程公司章程预警查询按揭合作协议验资报告预警查询其他其他资料其他资料