上海仲盛集团 信贷风险评估的报告.doc

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1、上海银行委托集团评级远东资信集团评级 Far East Credit RatingLarge Enterprise Services仲盛集团信贷风险评估报告沪远上集（2010）第01号（复评）上海远东资信评估有限公司二一年四月远东资信集团评级Far East Credit Rating Large Enterprise Services发布日期：2010年4月10日2009-2010年度仲盛集团信贷风险评估报告摘要分析师：丁奎中国上海（8621）6142-8010alexdingkui潘进中国上海（8621）6142-8057pan.jin评级结果信用等级 BB 评级展望 稳定 评级观点n 仲

2、盛集团未编制合并财务报表，在信息披露方面存在较大缺陷，外部人员难以对实际控制人控制范围进行全面了解。集团财务信息披露不全面，信息披露透明度不高；n 仲盛集团为叶立培、叶茂菁父子控制下的企业组成的非法人企业集合体，二人主要通过直接持股及担任关键管理人员等方式实现对各成员企业的控制；n 仲盛集团业务范围涵盖房地产开发、房地产经营、交通运输、物流、商业贸易等业务，其中房地产开发和房地产经营是其主营业务；n 除上市公司天宸股份外，仲盛集团其他成员企业尚未建立完整的现代企业治理结构，日常经营对实际控制人依赖度较大；n 仲盛金融中心、南证大厦、名都城等成熟项目出租率基本稳定，而2009年仲盛世界城招商工作

3、进展顺利，未来可为集团带来稳定的现金流；n 作为上市公司，天宸股份在资金、人员、机构等方面具有较强的独立性，而以上海仲盛为核心的非上市成员企业间资金往来较频繁，且2007年起叶立培、李珩夫妻二人对其控制下的资产进行分割，使得近年来仲盛集团与外部关联方之间存在一定的关联交易；n 仲盛集团未编制合并财务报表，无整体财务数据可供参考。从集团提供的三家成员企业财务报表看，上海仲盛和华元房产财务结构较稳健，而大量短期借款的到期使得莘盛发展面临一定的偿债压力，并可能在集团内部扩散；n 集团主要依靠银行借款筹集项目建设资金，使其受国家货币政策和信贷政策变动影响较大；n 随着仲盛世界城竣工和玫瑰广场二期权益的

4、出售，短期内房地产经营业务对仲盛集团贡献度将提高，集团整体经营将趋于平稳；n 仲盛集团无新增房地产项目开发计划，加之玫瑰广场二期权益的出售使得仲盛集团回收大量资金，短期内集团资金需求将减弱。正文目录释 义5集团概况61历史沿革62业务分布63经营概况6关联关系71集团界定72股权结构图73关联关系分析94风险传导机制及节点10集团治理131. 治理机制132. 治理风险分析13业务运营141 房地产经营业务142房地产开发业务153物流仓储业务164交通运输业务165. 其他业务166业务组合分析167运营风险揭示16财务与现金流211. 财务结构212. 盈利能力223. 偿债能力224现金

5、流235财务风险揭示24授信分析261融资概况与各行授信额度262. 或有负债26总结261. 基本结论272. 风险防范建议27附图仲盛集团股权结构图28图目录图 1：外部财务风险在仲盛集团内部传导过程11图 2 仲盛集团内部资金循环过程12图 3 2007年以来上海各周商品房预售套数18图 4 2007年以来上海各周新建商品房成交均价19图 5 2007-2009年上海仲盛等3家企业总资产、总负债及银行借款合计（万元）21表目录表 1 仲盛集团主要成员企业2007-2009年经营情况7表 2 2009年末仲盛集团成员企业列表8表 3 2008-2009年仲盛集团部分成员企业间资金往来情况1

6、0表 4 仲盛集团主要成员企业核心高级管理人员13表 5 天宸股份旗下从事房地产开发业务子公司明细15表 6 2009年以来国家关于房地产行业部分政策一览17表 7 2010年各期央行票据发行情况20表 8 2009年末上海仲盛等3家公司部分财务数据23表 9 上海仲盛、莘盛发展2007年财务报表审计意见及前期重大差错说明24表 10 2009年末上海仲盛等3家公司银行借款明细25表 11 2009年末上海仲盛等3家公司贷款银行明细26释 义仲盛集团或集团叶立培、叶茂菁父子控制下的32家成员企业组成的非法人企业集合体莘盛发展上海莘盛发展有限公司上海仲盛仲盛房地产（上海）有限公司仲安房产上海仲安

7、房地产发展有限公司华元房产上海华元房地产开发有限公司仲盛虹桥上海仲盛虹桥房地产开发有限公司香港仲盛香港仲盛有限公司成元投资上海成元投资管理有限公司科讯投资上海科讯投资管理有限公司仲能法勋上海仲能法勋进出口贸易有限公司北京新盛北京新盛房地产开发有限公司太仓东海太仓东海发展有限公司富盈房产上海富盈房地产投资咨询有限公司河北冀盛河北冀盛房地产开发有限公司锦元商业上海锦元商业发展有限公司东方明珠东方明珠实业有限公司夏优投资-锦元酒店上海锦元酒店管理有限公司天宸股份上海市天宸股份有限公司亿万商务上海亿万商务咨询有限公司宸京房产北京宸京房地产开发有限公司天宸物业上海天宸物业管理有限公司天宸浦东上海天宸浦东

8、发展有限公司天宸客运上海天宸客运有限公司天宸酒店上海天宸酒店管理有限公司太阳山经济上海太阳山经济发展有限责任公司南方物流上海南方综合物流中心有限公司南方园区上海南方综合物流园区管理有限公司美昆商贸上海美昆商贸有限公司联农房产上海联农房产有限公司金行建筑上海金行建筑工程有限公司和泰房产上海和泰房地产开发有限公司东音房产上海东音房产经纪有限公司深圳仲盛仲盛房地产（深圳）有限公司峰盈企业上海峰盈企业发展有限公司乔华房产上海乔华房产经营管理有限公司永启房产上海永启房地产开发有限公司江阴名豪上海江阴名豪房地产有限公司集团概况1历史沿革仲盛集团是叶立培、叶茂菁父子实际控制的32家成员企业组成的非法人企业集

9、合体。考虑叶立培先生投资设立仲盛集团各成员企业的时间，仲盛集团的发展历程大致可分为以下阶段：（1）以深圳为主要投资区域的初期发展阶段（1989-1994年）1989年起叶立培及李珩（叶茂菁继母）夫妻二人开始进入房地产行业，通过其控制下的深圳仲盛先后在深圳开发了鹏盛村八卦岭、金湖山庄等项目，积累了一定的房地产开发经验和资金。（2）以上海为重点投资区域的快速发展阶段（1994-2007）20世纪90年代初上海房地产市场快速发展，叶立培及李珩通过投资设立仲盛房产、仲安房产、莘盛发展等项目公司先后成功开发了仲盛金融中心、西郊花园别墅、南证大厦、名都城等项目。期间二人通过仲盛虹桥分别收购上海华联商厦股份

10、有限公司、上海莘闵房地产开发总公司、上海县房地产总公司持有的天宸股份（600620）2.35%、4.97%、15.54%股权，成为天宸股份的实际控制人。（3）股权分割及主营业务转向房地产经营的稳定发展阶段（2007年起）2007年叶立培、李珩二人对其控制下的资产进行分割（例如二人在莘盛发展基础上新设分立出华元房产、永启房产两家公司），分割后叶立培、叶茂菁父子实际控制莘盛发展、仲安房产等公司，李珩母子实际控制乔华房产、永启房产、深圳仲盛等公司。这一调整的目的是使叶立培、叶茂菁父子实际控制的企业群与李珩母子控制的企业群在股权关系上进一步清晰。本次资产分割后，叶立培、叶茂菁父子控制的企业组成了仲盛集

11、团。2业务分布仲盛集团业务范围主要涵盖房地产开发、房地产经营、商业贸易、交通运输、物流等业务，其中房地产开发和房地产经营是集团的主营业务。由于仲盛集团未编制合并财务报表且提供的信息较为有限，远东资信无法了解仲盛集团总资产、主营业务收入、净利润在各业务领域的分布情况。3经营概况仲盛集团未编制合并财务报表，无集团整体财务数据可供参考。经了解，仲盛集团主要业务集中在天宸股份、仲安房产、仲盛房产、莘盛发展、华元房产等公司，上述公司2007-2009年经营情况如下：表 1 仲盛集团主要成员企业2007-2009年经营情况名称年份主营业务收入（万元）净利润（万元）总资产（万元）净资产（万元）天宸股份200

12、7年54529.033450.55137906.7555232.872008年55397.537142.38131283.9860326.292009年年报未出年报未出年报未出年报未出仲安房产2007年3420.451147.17108941.7585139.252008年7680.197714.40136703.37111885.662009年未提供未提供未提供未提供上海仲盛2007年3485.58352.2372248.6751479.632008年5097.98303.0270762.6051782.652009年3619.0590.7372559.9151873.37莘盛发展2007年

13、5253.04662.98185980.9523484.132008年50140.922196.26188989.9445680.402009年5016.34169.56167563.9846279.05华元房产2007年0.000.0017827.5615830.542008年440.05-78.3055448.1115752.242009年5993.56809.8744842.5816553.87资料来源：仲盛集团提供，远东资信整理关联关系1 集团界定根据商业银行集团客户授信业务风险管理指引（中国银行业监督管理委员会令2007第12号）对集团的界定，叶立培、叶茂菁父子“在股权上或者经营决策

14、上直接或间接控制”的企业均属于仲盛集团成员企业。由于仲盛集团实际控制人及成员企业在信息披露上均较谨慎，远东资信难以对仲盛集团成员企业数量及股权关系进行全面了解。根据调研了解的信息和公开资料，叶立培、叶茂菁父子实际控制的企业共有32家，具体明细见表2，远东资信将上述32家企业组成的非法人企业集合体确定为仲盛集团。2 股权结构图（1）股权结构图 见附图一。（2）投资企业列表截至2009年末，仲盛集团共有成员企业32家，具体明细见表2。表 2 2009年末仲盛集团成员企业列表企业名称注册资本（万元）控股股东股权比例（%）实际控制人持股比例（%）主营业务莘盛发展RMB15000.00仲安房产95.00

15、100.00房地产经营上海仲盛USD3235.00香港仲盛100.00100.00房地产经营仲安房产USD3900.00东方明珠70.00未提供房地产经营华元房产RMB5000.00仲安房产95.00100.00房地产经营仲盛虹桥未提供未提供未提供未提供未提供香港仲盛未提供未提供未提供未提供未提供锦元商业RMB5000.00叶茂菁未提供未提供商业贸易成元投资RMB5000.00锦元商业未提供未提供投资科讯投资RMB3000.00叶茂菁未提供未提供投资东方明珠未提供未提供未提供未提供未提供仲能法勋RMB5000.00科迅投资65.0065.00商业贸易仲盛酒店RMB1000.00未提供未提供未提

16、供房地产经营夏优投资未提供未提供未提供未提供未提供锦元酒店未提供未提供未提供未提供房地产经营太仓东海未提供未提供未提供未提供高尔夫球场河北冀盛未提供未提供未提供未提供房地产开发北京新盛未提供未提供未提供未提供房地产开发天宸股份RMB35214.21仲盛虹桥25.0825.08房地产开发亿万商务RMB50.00天宸股份100.0025.08商务信息咨询宸京房产RMB1000.00天宸股份51.0012.79房地产开发天宸物业RMB600.00天宸股份100.0025.08物业管理天宸浦东RMB750.00天宸股份100.0025.08房地产经营天宸客运RMB3000.00天宸股份100.0025

17、.08交通运输天宸酒店RMB1696.00天宸股份85.0021.32房地产经营太阳山经济RMB1000.00天宸股份100.0025.08房地产开发南方物流RMB2000.00天宸股份100.0025.08物流南方园区RMB3304.00天宸股份85.0021.32物流美昆商贸RMB500.00天宸股份100.0025.08商业贸易联农房产RMB4000.00天宸股份100.0025.08房地产开发金行建筑RMB1540.00天宸股份100.0025.08工程施工和泰房产RMB100000.00天宸股份100.0025.08房地产开发东音房产RMB500.00天宸股份100.0025.08房

18、地产经纪注：控制权比例是指集团内及关联方持有的对企业有影响力的各种股权比例之和3 关联关系分析（1） 关联方划分远东资信根据财政部2006年2月颁布的企业会计准则-基本准则第36号-关联方披露，将下列各方确定为仲盛集团的关联方：叶立培、叶茂菁父子；仲盛集团的成员企业；李珩母子及其控制下的企业；其他由叶立培、叶茂菁父子控制但未纳入仲盛集团的企业。远东资信将仲盛集团的关联方划分为内部关联方和外部关联方，其中内部关联方是指仲盛集团的成员企业，外部关联方包括叶立培、叶茂菁父子，李珩母子及其控制下的企业以及其他由叶立培、叶茂菁父子控制但未列入仲盛集团的企业。内部关联方截至2009年末仲盛集团成员企业共有

19、32家，其中从事房地产开发和经营业务的成员企业分别有6家和7家。外部关联方叶立培、叶茂菁父子通过直接、间接持股及担任仲盛集团各成员企业董事长、总经理等职务实现对各成员企业的控制，二人对仲盛集团日常经营决策具有重要影响。2007年叶立培、李珩二人对其控制下资产进行分割后，李珩及其子实际控制深圳仲盛、峰盈企业、乔华房产、永启房产等5家公司组成的企业群。本次资产分割后，叶立培、叶茂菁父子控制下的企业群与李珩母子控制下的企业群专注发展不同业务领域以避免发生同业竞争，双方之间将逐步清理以往债权债务关系，独立性将逐渐增强。由于叶立培、叶茂菁父子及仲盛集团成员企业在信息披露方面较为谨慎，使得远东资信无法对叶

20、立培、叶茂菁父子实际控制企业数量进行充分了解，因此不排除其他未纳入仲盛集团但仍由叶立培、叶茂菁父子控制的企业的存在，远东资信将这部分企业列为仲盛集团的外部关联方。（2） 关联交易及资金往来仲盛集团实行财务集中管理，成员企业间资金往来频繁天宸股份作为上市公司，在人员、财务、机构、业务、资金等方面独立于仲盛集团旗下的其他成员企业，自身独立性较强。对于除天宸股份外的其他成员企业，仲盛集团实行财务集中管理，其中仲盛房产的财务部实际为仲盛集团的财务中心，财务部内实行财务总监负责制，下设多名财务经理，每位财务经理对外负责仲盛集团一至两家成员企业的财务核算、税务处理等事宜。虽然未实行资金集中管理，但房地产项

21、目开发的资金密集性则使得仲盛集团必须通过集团内部资金集中使用为项目开发筹集资金，从而使关联方之间资金往来较为频繁。表 3 2008-2009年仲盛集团部分成员企业间资金往来情况名称其他流动资产（万元）其他流动负债（万元）其他应收款（万元）其他应付款（万元）2008年2009年2008年2009年2008年2009年2008年2009年上海仲盛39261.0936149.760.000.007134.4814729.662791.984670.61莘盛发展-3593.16-16026.1046343.600.00226.35925.3511822.747953.77仲安房产42132.50未提供

22、8615.07未提供未提供未提供未提供未提供华元房产6962.6819963.14930.380.001851.001821.717000.002489.97资料来源：仲盛集团提供，远东资信整理仲盛集团成员企业间存在一定的股权转让、委托贷款等事宜除关联方资金往来外，仲盛集团成员企业间还存在一定的股权转让、资产处置以及委托贷款等事宜，具体情况如下：（1）2009年上海仲盛向天宸股份控股子公司提供半年期委托贷款2000.00万元，年利率为15%。（2）2010年1月18日，上海仲盛将其持有的河北冀盛房地产开发有限公司25.5%股权转让给天宸股份。4 风险传导机制及节点仲盛集团在其经营过程中始终面临

23、着两大类风险：经营风险和财务风险。按照风险源的不同又可将这两种风险划分成外部经营风险和内部经营风险、外部财务风险和内部财务风险。按照其传导过程可分为风险从外部传导到仲盛集团，风险在仲盛集团内部扩散过程以及风险从仲盛集团内部传导到外部三个过程，本报告不对风险从仲盛集团内部扩散到外部过程进行分析。仲盛集团所面临的经营风险是指由于宏观环境、行业环境或者其自身的经营等原因所造成的实际经营结果与预期目标发生偏差的可能性。其中前者为外部经营风险，后者为内部经营风险。仲盛集团在其生产经营过程中所面临的内外部主要经营风险及其传导机制说明如下（参见图1）：（1）外部经营风险以及传导机制仲盛集团主营业务以房地产开

24、发和房地产经营为主，外部风险主要体现在国家从土地供给、土地出让金首付比例、按揭贷款首付比例、提高房屋营业税、紧缩银行信贷等方面加大对房地产市场调控。上述措施可能会加大仲盛集团在土地获取、在建项目推进、已建成项目销售等方面的难度。（2）内部经营风险及其传导机制内部经营风险主要是指因内部经营活动造成的实际经营结果与预期目标之间的差异，其可能发生在生产经营的多个方面。一般来说，内部经营风险的可控性比较大，若内部控制制度健全并得到有效执行，可以将传导链条及时斩断，减少内部经营风险的扩散效应，并可在一定程度上预防内部经营风险的发生。仲盛集团在信息披露方面较为有限，远东资信难以对其内部控制制度健全性及有效

25、性进行充分了解，无法对该集团内部控制制度在预防、发现及处置内部经营风险的有效性发表意见。仲盛集团面临的财务风险主要指流动性不足风险，即仲盛集团现金流量不能按时或不能足额偿付银行借款本息或满足生产经营需要的风险。按照造成该风险原因的不同又可将其划分为外部原因引起的流动性不足风险和内部原因引起的流动性不足风险。（3）外部财务风险及其传导机制外部财务风险主要是因银行减少授信额度或采取其他收缩借款规模的措施导致仲盛集团不能通过滚动举借银行借款偿还到期债务而转而使用经营性现金流偿付到期债务，引起其现金流紧张甚至是断裂风险。银行借款对于仲盛集团流动资金需求及房地产开发项目的进展均具有重要作用，一旦银行授信

26、额度大幅减少或银行采取了其他收紧贷款审批等措施，则一方面可能导致流动资金无法满足仲盛集团业务规模扩张的需要，另一方面，银行授信额度的减少可能意味着仲盛集团无法通过滚动举借银行借款以偿还到期债务，必须转而使用经营性现金流偿还到期债务，直接导致参与循环的现金数量的减少，甚至可能会导致现金流断裂。图1反映了外部财务风险在仲盛集团内部的传导过程。图 1：外部财务风险在仲盛集团内部传导过程资料来源：远东资信根据相关资料整理 （4）内部财务风险及其传导机制内部财务风险主要是指因资金安排不合理、投资性支出形成沉淀未能按预期时间创造经营性现金流量、现金循环速度减缓等原因引起的流动性紧张甚至是断裂风险。仲盛集团

27、资金循环分为两大系统，分别是以上海仲盛为中心的非上市公司资金循环系统（以下简称“非上市公司系统”）和以天宸股份为中心的上市公司资金循环系统（以下简称“上市公司系统”），具体情况参见图2。在非上市公司系统内部，上海仲盛实际承担着资金汇集及再分配的功能。非上市公司系统内上海仲盛、仲安房产、华元房产等公司从事房地产经营业务，经营性现金流较稳定，是主要的资金提供者；2002-2009年莘盛发展主要进行仲盛世界城项目建设工作，成为非上市公司系统内的主要资金需求方。随着仲盛世界城于2009年竣工并对外招商，莘盛发展经营性现金流情况将得以改善，非上市公司系统面临的流动性风险有望逐步降低。上市公司系统内的天宸

28、客运、天宸物业等子公司经营性现金流较稳定，为上市公司系统内的主要资金提供方；2004-2009年，天宸股份旗下的和泰房产、宸京房产分别进行玫瑰广场二期、广益大厦两项目建设，成为上市公司系统内的主要资金需求方。随着2009年广益大厦正式对外销售以及2010年初天宸股份将玫瑰广场二期出售给AM Shanghai Britto（HK）Limited，天宸股份回流了大量资金。经了解，短期内天宸股份不会进行大规模开发建设，因此上市公司流动性将得会得以提高，其不能按期偿还到期债务风险将在一定程度上降低。图 2 仲盛集团内部资金循环过程资料来源：远东资信根据相关资料整理集团治理1. 治理机制叶立培、叶茂菁父

29、子通过直接、间接持股及担任被投资企业主要经营者等方式实现对被投资企业的直接控制，除天宸股份外，仲盛集团其他成员企业尚未建立完整的现代企业治理结构，日常经营对实际控制人依赖度较大仲盛集团未成立集团层面的控股公司，各成员公司主要以项目公司为主，在管理上由叶立培、叶茂菁父子全面掌控。就整个集团的治理结构而言，仲盛集团以家族式管理为主，缺乏董事会、监事会等相应的决策和监督机构以及完善的制度约束。仲盛集团旗下的天宸股份作为上市公司，在人员、财务、资金等方面独立于仲盛集团其他成员企业，其已按照相关规定建立了相对完善的治理结构，该公司董事会现有9名董事，其中3名独立董事中2人为法律专家，1人为会计专家。表

30、4 仲盛集团主要成员企业核心高级管理人员企业名称董事长总经理莘盛发展叶立培叶茂菁上海仲盛叶立培叶立培仲安房产叶立培叶立培华元房产叶茂菁叶茂菁仲盛虹桥叶立润叶茂菁香港仲盛未提供未提供锦元商业叶茂菁叶茂菁成元投资未提供未提供科讯投资叶茂菁叶茂菁东方明珠未提供未提供仲能法勋未提供未提供仲盛酒店未提供未提供夏优投资未提供未提供锦元酒店未提供未提供太仓东海未提供未提供天宸股份叶茂菁曲明光资料来源：仲盛集团提供2. 治理风险分析仲盛集团具有较强的家族式企业特征，集团的战略制定和重大决策较大程度上依赖叶立培、叶茂菁父子，成员企业对实际控制人依赖度较大，若实际控制人决策失误将对集团产生重要影响。业务运营1 房

31、地产经营业务目前仲盛集团房地产经营业务主要由仲安房产、上海仲盛、莘盛发展和华元房产等成员企业承担，主要商业地产项目情况如下：（1）上海银行大厦上海银行大厦位于浦东新区金融商业中心的银行区，毗邻汇丰大厦、交通银行大厦及中国银行大厦。该项目于2002年2月动工建造，2007年完工并对外招租，项目占地面积1.17万平米，总建筑面积10.92万平方米，其中地上54层，办公楼建筑面积为6.97万平方米，商场建筑面积为0.75万平方米，项目总投资14.50亿元（含土地出让金）。该项目土地使用权由上海银行总行提供，分立前莘盛发展自行出资建造大楼主体，建成后上海银行总行以1890美元/平方米购买5.4万平方米

32、。2007年莘盛发展分立后，原由分立前莘盛发展拥有的上海银行大厦50%权益由分立后的华元房产和永启房产承继。2008年上海银行大厦已处于满租状态。（2）仲盛金融中心仲盛金融中心由上海仲盛负责运作，该项目占地面积4411.00平方米，总建筑面积为38232.00平方米，仲盛金融中心共有楼层32层，其中第8层、29层、30层为自用。因已有部分楼层对外出售，2009年末，该项目现有10779.00平方米可供出租，其中已出租面积为8365.00平方米。上海仲盛一般与客户签订长期租赁合同，租赁期限通常为3年左右（起租期为1年）。（3）名都城名都城项目（项目定位是高档服务式公寓）总建筑面积为33735平方

33、米，截止2009年末已出租面积为25500.00平方米，承租人主要为外籍人士。上海仲盛负责名都城项目的日常运营。（4）南证大厦南证大厦由仲安房产进行日常运营。该项目位于南京西路580号，周边商厦、宾馆、饭店林立，西有波特曼、锦沧文华、梅龙镇伊势丹，东有国际饭店、市百一店、新世界。南证大厦是由香港A1建筑有限公司设计，主楼地上49层，地下2层，高度177米，占地面积为12555平方米，总建筑面积为110714.58平方米，其中1至5层开设主题商场，6层以上为办公房。大厦于2003年开始对外租售，至2007年末，南证大厦用于出售部分已出售完毕，目前可供租赁的楼层包括商场1层、办公楼31-35层的部

34、分办公楼，总面积为20740平方米。（5）仲盛世界城仲盛世界城（SKY MALL）位于闵行区莘庄地铁站南侧，目前是上海市建筑面积最大的商业广场，由莘盛发展负责运营。该项目于2002年立项，2003年正式启动，2009年1月份工程竣工。项目占地面积6.07万平方米，建筑面积28.50万平方米，共有8层，其中地上5层（建筑面积15.91万平方米），地下3层。2008年初，仲盛世界城开始招商，截至2009年末，仲盛世界城出租率接近70%，平均租金为10元/平方米/天。（6）酒店管理仲盛集团旗下现有3家成员企业从事酒店管理业务，分别是仲盛酒店、锦元酒店和天宸酒店。因仲盛集团信息披露程度较低，远东资信未

35、能获取上述公司近三年经营数据。2房地产开发业务仲盛集团房地产开发业务主要集中在上市公司天宸股份，截至2009年末天宸股份共有4家子公司从事房地产开发业务，具体明细见表5。2009年仲盛集团在建的房地产项目主要是玫瑰广场二期（2010年2月以14.55亿元转让给AM Shanghai Britto（HK）Limited）和北京广益大厦。（1） 玫瑰广场二期玫瑰广场二期位于虹口区四川北路中段，项目规划总建筑面积6.68万平方米（地上31层、地下3层）。2010年2月天宸股份发布公告称其与AM Shanghai Britto（HK）Limited达成交易，以14.55亿元将玫瑰广场二期出售给后者。（

36、2） 北京广益大厦广益大厦位于宣武区广义街5号，由宸京房产负责项目开发。该项目于2004年开工建设，2008年8月份竣工，建筑面积为6万平方米，其中住宅、写字楼、商铺各2万平方米，仲盛集团未提供广益大厦项目销售进度情况。表 5 天宸股份旗下从事房地产开发业务子公司明细名称持股比例（%）主营业务和泰房产100.00房地产开发联农房产100.00房地产开发太阳山发展100.00房地产开发宸京房产51.00房地产开发 资料来源：天宸股份2008年报3物流仓储业务仲盛集团物流业务主要由天宸股份子公司上海南方综合物流中心有限公司和上海南方综合物流园区管理有限公司承担。南方综合物流中心位于闵行区莘奉路、银

37、都路交汇处，向南通过沪杭高速公路和320国道通往南方各省市、向北通过沪宁高速和312国道与北方各省市相连。该中心是全国公路货运网络的45个枢纽站之一，亦为上海五大物流园区之一，规划用地面积约600亩，总投资3.50亿元。4交通运输业务仲盛集团旗下的天宸客运从事出租车运营业务，该公司现有营运车辆300余辆，是“蓝色联盟”的十八家成员之一，2008年该业务共实现营业收入4268.24万元（截至2010年4月19日，天宸股份2009年报尚未公布，无2009年交通运输业务经营数据可供参考），主营业务利润1253.15万元。5. 其他业务除上述业务外，仲盛集团还从事物业管理、软件开发、商业贸易等行业，但

38、上述业务规模较小，对仲盛集团整体影响不大。6业务组合分析仲盛集团现有业务中，房地产经营和交通运输业务获现能力较强，是集团稳定的现金流来源，且随着2009年仲盛世界城项目正式对外招商，房地产经营业务对集团整体现金流贡献度将稳步提高。房地产开发业务建设周期长而销售时间短，加之仲盛集团一般采取逐个项目开发的策略，使得房地产开发业务的销售收入和现金流均具有较大波动性。在房地产项目开发阶段，房地产开发业务成为仲盛集团主要的现金流出板块，而在房地产项目销售阶段，该业务又成为仲盛集团主要收入和现金流流入板块。除上述业务外，商业贸易、物业管理、物流仓储等业务规模均较小，对集团整体贡献度较低。7运营风险揭示房屋

39、成交价的上涨将在一定程度上抑制住房消费性需求和投资性需求，加之近期国家加强了对房地产市场的调整，房地产市场面临的外部环境趋紧，这可能对仲盛集团在建房地产项目的销售产生不利影响2009年在中央及地方政府的多项政策、宽松信贷支持等因素配合下，国内房地产市场成交量和成交价快速上涨。截至2009年12月27日，上海商品房累计成交242318套，同比增长162.9%，而一手商品房可售量为33899套，同比减少48.60%；2009年1-12月，北京商品房累计成交145362套，同比增长174.60%，而可售商品房为58284套，同比下降47.90%。在各地商品房成交量大幅增长同时，商品房成交价格也快速上

40、涨，例如上海新建商品房成交均价从2009年1月第一周的10226元/平方米上涨至2009年第37周的14000元/平方米，至2009年第52周，上海一手商品房成交均价为11325元/平方米。而北京一手商品房成交均价则由2009年第一周的约10000元/平方米上涨至2009年第51周的20250元/平方米。房屋成交价格的上涨在一定程度上抑制了人们消费性需求和投资性需求，从模拟上海、北京、深圳、广州等地二手房投资后的月均还款额和月租金的情况看，随着房屋成交价格的上涨，月均还款额和月租金之间的差额持续拉大，表明投资者投资回收期拉长，在一定程度上会限制住房的投资性需求。而上涨的房价既增加了首付款金额又

41、加重了购房者的财务负担，也抑制了人们消费性需求。持续上涨的房屋成交价格引起了社会普遍关注，为促进房地产市场健康发展，2009年6月份以来，国务院及各部委分别出台了多项措施从土地供给、土地监管、银行信贷、土地出让金首付比例、保障性住房、税收等多方面对房地产市场进行调整，房地产市场面临的外部环境趋紧。综合来看，住房消费性需求和投资性需求受到抑制以及趋紧的外部环境可能会对仲盛集团未来房地产开发业务进展以及已开发项目的销售产生不利影响。表 6 2009年以来国家关于房地产行业部分政策一览政策名称时间部门主要内容关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知2009.06.19银监会切实防范按揭贷款风险，促进按揭

42、贷款业务健康有序发展；坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求；严格遵守第二套房贷的有关政策。关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知2009.08.31国土资源部促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用；加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为；要求地方政府加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未用、征而未供、供而未用等现象；严厉打击囤地行为。关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知2009.09.11国土资源部要求地方在汇总相关数据后于10月10前上报国土部。关于集约用地的通知2009.09.26国务院首次明确规定了相对严格的“闲置

43、”费用标准，并指出将很快对“闲置”土地征收增值地价。关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见2009.10.16住建部等七部委提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设；贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知2009.11.18国家税务总局个人将承租房屋转租并确的的租金收入，属于个人所得税应税所得，按照“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。国四条2009.12.14国务院就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推

44、进保障房建设等四大举措。关于进一步加强土地出让收支管理的通知2009.12.17财政部等五部委首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。关于促进房地产市场健康发展的若干意见2009.12.20住房和城乡建设部等部委进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。关于调整个人住房转让营业税政策的通知2009.12.22财政部、国家税务总局2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额增收营业税；个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。国十一条2010.01.07