葫芦岛富尔沃财富汇可行性研究报告.doc

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1、葫芦岛富尔沃财富汇可行性研究报告 摘要房地产业已成为辽宁经济发展的一大支柱产业，在保增长、惠民生中起到重要作用。今年前7个月，葫芦岛市房地产完成投资11.0亿元，房屋施工面积281.2平方米，房屋竣工面积20.6万平方米，商品房销售面积57.1万平方米。本文对葫芦岛市房地产业环境、房地产市场、项目区域市场、项目微观性进行了分析，同时对葫芦岛富尔沃财富广场项目进度计划、投资成本估算、资金筹措、经济分析、社会效益评价、不确定性分析、投资风险分析等方面进行了分析说明。其中经济分析包括：盈利能力分析，清偿能力分析；不确定性分析包括：敏感性分析、盈亏平衡分析。 通过对以上数据的分析，确定了本项目在社会效

2、益、经济效益、环境效益上是可行的。关键词：房地产项目；可行性；经济；投资AbstractReal estate industry has become one of the economic development of liaoning pillar industries, in the growth, huimin birth plays a role. The first seven months of the year, huludao city estate completed investment 11.0 billion yuan, housing construction ar

3、ea 281.2 square meters, building complete area 20.6 million square meters, commodity sales area 57.1 million square meters.This paper in huludao city real estate industry environment, real estate market and project regional market and project WeiGuanXing was analyzed, meanwhile to huludao darfur wal

4、ter fortune plaza project schedule, investment cost estimation, financing, economic analysis, social benefit evaluation, uncertainty analysis, investment risk analysis etc were analyzed and explained. The economic analysis included: profitability analysis, the repayment ability analysis; Uncertainty

5、 analysis includes: sensitivity analysis, break-even analysis.Through the above data analysis, confirmed the project is in the social benefit, economic, and environmental benefits was feasible.Keywords: real estate projects, Feasibility, Economy. investment目录1 项目总概况11.1项目基本概况11.2 开发商简介11.3 项目可行性研究说明

6、12 葫芦岛房地产业发展环境分析22.1葫芦岛社会经济发展情况分析22.1.1 城市GDP22.1.2城市居民家庭人均可支配收入22.1.3房地产投资额32.2葫芦岛市房地产政策环境分析32.2.1中国房地产政策综述32.2.2 近期出台房地产宏观政策分析43 葫芦岛市房地产市场分析63.1葫芦岛市房地产市场发展现状63.2葫芦岛市房地产发展前景预测63.2.1 葫芦岛市房地产市场供求未来发展预测63.2.2 葫芦岛市房地产市场未来价格走势64 项目区域市场分析84.1项目所在区域规划、功能定位分析84.1.1区域规划分析84.1.2功能定位分析84.2项目相关因素和条件分析94.3区域内的供

7、求分析94.4周边竞争性楼盘分析94.4.1周边竞争性楼盘简介94.4.2周边竞争性楼盘06年销售情况104.4.3周边竞争性楼盘特征分析115 项目的微观性分析125.1项目区位与规划指标125.2项目周边环境分析135.3项目SWOT分析135.3.1项目优势（Strength）135.3.2项目劣势（Weakness）145.3.3项目机会（Opportunity）145.3.4威胁（Threat）145.4项目市场定位155.4.1产品定位155.4.2客户定位155.4.3价格定位156 项目实施进度计划166.1 项目施工组织166.2开发进度计划167 项目总投资与开发成本估算1

8、88 项目资金筹措与资金平衡218.1项目收入计划218.2项目资金筹措229项目经济评价249.1项目盈利能力评价249.1.1项目损益表249.1.2项目全部投资净现值、内部收益率259.2项目清偿能力评价2610 项目的不确定分析2710.1敏感性分析2710.2盈亏平衡分析2811 项目投资社会效益评价3011.1社会效益影响3011.2项目社会参与性3011.2.1目标群体参与性3011.2.2受影响群体参与性3012 项目投资风险分析3212.1风险定义、作用3212.2风险分类3212.3风险识别与分析3212.3.1市场风险3212.3.2经营风险3212.3.3财务风险321

9、2.4风险规避3312.4.1市场风险3312.4.2经营风险3312.4.3财务风险3313 项目结论及项目市场前景3413.1项目结论3413.2本项目普通公寓住宅部分市场前瞻341 项目总概况1.1项目基本概况葫芦岛富尔沃财富汇项目位于葫芦岛市教育园区J3B地块内，地处我市城市规划建设的中心，雄居教育园区之龙头，由葫芦岛富尔沃房地产开发独家投资开发建设。财富汇由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓和一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆所组成的住宅区，规划建筑面积14万平方米。高层住宅主要设计层数为18层及21层，产权式公寓33层，其立面设计现代、大气、新颖，具有超前的配套设施与服务，楼盘

10、定位为现代化智能型健康、安全生态社区。1.2 开发商简介富尔沃房地产开发有限公司总部设在葫芦岛市龙港区龙绣街，先后受托于葫芦岛渤船房地产开发有限公司主持了教育园区“路桥工程”，教育园区“绣园小区”开发项目，2008 年取得了葫芦岛教育园区 J3B 地块的开发权。正在开发的项目命名为富尔沃财富广场。1.3 项目可行性研究说明该项目聘请北京天安伟业咨询管理有限公司、北京中国建筑设计研究院联安设计有限公司、奥运会“鸟巢”环境设计团队北京中国建筑设计研究院环艺所负责整个项目咨询策划、建筑设计和环境设计。作为城市核心区域的重点项目。在项目的定位上以“城市名片、城市展厅、城市舞台”为起点，以提升城市形象、

11、展示城市面貌为己任，以“高起点、高标准、高品位”为目标，以“城市新极”的指导概念，独立形成凝聚点，辐射周边，成为葫芦岛市的现代都市综合体。它的开工建设，对于完善城市功能，提升城市品位和档次，都将产生积极的推动作用，并将进一步带动我市地产市场的繁荣和城市商业经济的发展。 2 葫芦岛房地产业发展环境分析2.1葫芦岛社会经济发展情况分析2.1.1 城市GDP 葫芦岛市2002年2007年GDP （单位：亿元）年份200220032004200520062007GDP203.1240293.4299.5348.1419.62.1.2城市居民家庭人均可支配收入葫芦岛统计信息网显示：2010年第一季度，葫

12、芦岛市城镇居民人均可支配收入达4058元，同比增长11.6%。收入主体中，工资性收入为2443元，占主导地位，同比增长7.9%，政策性措施推动转移性收入稳定增长，达1500元，同比增长11.6%。葫芦岛市居民家庭人均可支配收入 (表2.1) (单位:元)月份2110年2月2010年3月2010年5月收入1465113813052010年2-5月份，葫芦岛市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序的发展。2.1.3房地产投资额据辽宁省统计部门最新

13、公布数据，今年一季度辽宁房地产开发投资完成172.1亿元，同比大幅增长61.2，占全省全社会固定资产投资额的近五分之一。 房地产业已成为辽宁经济发展的一大支柱产业，在保增长、惠民生中起到重要作用。全省地区生产总值的十分之一、财政收入的四分之一、就业岗位的六分之一都来自建设领域。今年辽宁将投资2400亿元推动居住地产、商业地产、工业地产三类地产业高速增长。在全省拟定的1.3万亿元固定资产投资计划中，房地产投资约占五分之一。2.2葫芦岛市房地产政策环境分析2.2.1中国房地产政策综述（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响；关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知文号 ：建住房2006166号实施时间

14、 ：2006年07月06日内容：为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下： 一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义。二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。影响：整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践三个代表重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持

15、整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。中华人民共和国城市房地产管理法 文号：中华人民共和国主席令第72号 实施时间 ：2007年8月30日内容：第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对中华人民共和国城市房地产管理法作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”本决定自公布之日起施行。 中华人民共

16、和国城市房地产管理法根据本决定作相应修改，重新公布。影响：中华人民共和国城市房地产管理法是中国房地产发展的主方向，也是一个发展的标准，对各种房地产工作都做了明确的规定。加强了城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。（2）国家整体现状、趋势、前景2006年我国房地产的发展趋势和政策措施（一）我国将加大中小户型商品房供地；（二）我国将规范土地出让合同和程序；（三）银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息；（四）我国将实施投资性房地产会计准则；（五）我国将推出住宅性能评定标准；2.2.2 近期出台房地产宏观政策分析（1）宏观政策文件，对葫芦岛市房地产市场

17、的影响；关于落实新建住房结构比例要求的若干意见文号：建住房2006165号实施时间： 2006年07月06日内容：为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。 一、明确新建住房结构比例。二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。三、严肃查处违法违规行为。四、加强监督检查，落实责任追究制度。影响：根据住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国

18、民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。辽宁省房地产交易秩序专项整治工作方案文号： 辽建发200662号实施时间： 2006年12月01日内容：按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）、建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局关于进一步整顿和规范房地产交易秩序（建住房2006166号）和建设部关于印发房地产交易秩序专项整治工作方案的通知(建住房2006216号)等文件的要求，现就我省房

19、地产交易秩序专项整治活动制定如下工作方案，请参照执行影响：此举措加强了葫芦岛市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响；年初以来，葫芦岛经济开发区坚持以科学发展观统领全局，牢牢抓住招商引资这条生命线，创新思路，扎实工作，招商引资工作取得新突破。1-9月份共引进新项目29个，计划总投资71.98亿元，其中投资5000万元以上项目19个，投资10亿元以上项目3个。重大项目的推进工作均取得不同程度进展，总投资36亿元的山东盛大科技集团海擎重工项目一期工程即将投产；总投资25亿元的中冶集团镍钴冶炼项目可研

20、和环评通过专家评审；总投资205亿元的中石油千万吨炼油项目正在全力推进立项核准工作；总投资30亿元的大唐国际热电联产项目前期工作进展迅速。 随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。3 葫芦岛市房地产市场分析3.1葫芦岛市房地产市场发展现状今年前7个月，葫芦岛市房地产完成投资11.0亿元，房屋施工面积281.2平方米，房屋竣工面积20.6万平方米，商品房销售面积57.1万平方米。其中，龙港区房地产完成投资7.2亿元，房屋施工面积176.5万平方米，

21、房屋竣工面积12.6万平方米，销售面积37.0万平方米。占全市的比重分别是65.5、62.8、61.2、64.8。在六个县（市）区中起到了龙头作用。3.2葫芦岛市房地产发展前景预测3.2.1 葫芦岛市房地产市场供求未来发展预测葫芦岛市人口280.4万人，其中城市人口68万人，葫芦岛全市城镇日前人均住房面积达24.3平方米比建市之初增加了3.3倍。2006年，国家为了改善房地产市场住房供应结构，加大小户型的供应量，保证中低收入家庭能够买得起住房，对各地区在新开发的住宅中，要求90平方米以下住房要占住宅总面积的70%。2007年葫芦岛市在新开工住宅施工面积中，90平方米以下面积95.5万平方米，占

22、新开工住宅全部面积的45.8%，比上年提高32.3个百分点。小户型住宅比重加大，也是促进商品住宅销售面积增长因素之一。葫芦岛市商品房销售面积136.7万平方米，比上年增长38.6%，高出全省平均水平 13个百分点，其中：商品住宅、商业营业用房销售面积分别为120.6万平方米、13.5万平方米，比上年分别增长38.8%、82.1%。虽然房价持续上涨，人们购房热情高涨。3.2.2 葫芦岛市房地产市场未来价格走势2007年葫芦岛市房地产承接2006年下半年上升走势，总体运行的特点是高开高走，到后两个月增幅有所回落，全年各项指标均创历史新高。房地产完成投资24.6亿元，比上年增长61.4%；房屋施工面

23、积355.8万平方米，比上年增长84.5%；商品房销售面积136.7万平方米，比上年增长38.6%；商品住宅平均价格2034元，比上年增长25.4%。2007年，葫芦岛市房地产开发完成投资24.6亿元，比上年增长61.4%，增幅提高46.7个百分点，高出全省平均水平 30.3 个百分点。房地产完成投资占全社会固定资产投资比重由上年12.4%上升到15.7%，仍是拉动全市投资增长的重要力量。商品住宅平均价格2034元，比上年的1622元增加412元，增长25.4%，是葫芦岛市房价上涨幅度最高的一年。4 项目区域市场分析4.1项目所在区域规划、功能定位分析4.1.1区域规划分析目前葫芦岛市正进行新

24、城区建设，直接影响到葫芦岛楼盘的发展走向。葫芦岛富尔沃财富广场项目位于葫芦岛市教育园区J3B地块内，地处我市城市规划建设的中心，雄居教育园区之龙头，由葫芦岛富尔沃房地产开发独家投资开发建设。飞天广场处于新城区的关键地段，并且交通便利，和城市中心联系紧密。财富广场占地面积83，300平方米，规划建筑面积约25万平方米，其中商业约11万平方米，高层住宅约14万平方米。项目总投资约11亿元人民币，将吸引世界500强企业之一沃尔玛国际大型连锁超市公司入驻财富茂，预计引进外资2500万美元以上。可以预见，在不久的将来，在我市的中心区将会崛起一座现代化商业中心，这里正成为国内外投资者、商家创业平台和投资宝

25、地。4.1.2功能定位分析项目功能：作为城市核心区域的重点项目，在项目的定位上以“城市名片、城市展厅、城市舞台”为起点，以提升城市形象、展示城市面貌为己任，以“高起点、高标准、高品位”为目标，以“城市新极”的指导概念，独立形成凝聚点，辐射周边，成为葫芦岛市的现代都市综合体。它的开工建设，对于完善城市功能，提升城市品位和档次，都将产生积极的推动作用，并将进一步带动我市地产市场的繁荣和城市商业经济的发展。市场定位：以本地及周边所有人群的时尚消费需求为主，以高中档商品为主，走差异化经营道路，同时以一流环境、一流设施取胜，各项商业互补互动，与老区商业形成优势互补之势，最终取得市场主动权。经营目标：引进

26、国际国内知名大型零售商沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚、大润发、乐购等连锁经营企业。初步计划其所在商业建筑面积约50,000平方米，超市营业面积约20,000平方米，最终成为葫芦岛市零售业龙头企业。4.2项目相关因素和条件分析项目周边分布有中小学，银行，超市，医院，健身会馆等各种城市配套设施。项目地毗邻“市实验中学”在高正规院校的周边，人文环境佳。项目地位于葫芦岛市龙湾大街西侧，与五里河遥遥相望，所谓近水者智，必定吸引大部分消费者的青睐。葫芦岛人的消费流向，以购房、旅游、文化教育以及餐饮等方面为主。再从周边几家楼盘的销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看，便利的交通及完善的娱乐休闲设施是项目重要的竞争

27、力。因此可确定，龙湾大街地段必然成为未来几年葫芦岛市房地产的黄金地段。4.3区域内的供求分析 2007年葫芦岛市全年居民消费价格总水平上涨3.5，全市GDP完成486.9亿元，增长10.5；地方级财政收入完成31.4亿元，增长27.4。规模以上工业企业实现利润195亿元，增长90。社会消费品零售总额525亿元，增长16.3。这些即可证明葫芦岛市市民有一定的房产消费能力。从该项目附近的几个楼盘，首创象墅，水岸帝景，凌云金域华城等销售情况来看，均受到广大葫芦岛市民的欢迎，所以只要保证较高的性价比，必然能让葫芦岛房产消费者接受我们的楼盘。4.4周边竞争性楼盘分析4.4.1周边竞争性楼盘简介周边竞争性

28、楼盘简介（表4.1）案名地理位置规模（万m2）建筑形态规划户型（m2）销售价格（元/ m2）备注首创象墅葫芦岛市龙港区龙程街72号35花园洋房103133-1493153800多层，高层，跃层；高中低档各种户型齐全；水岸帝景教育园区五里河西岸22英伦风情1023500多层，高层，跃层；户型多为两室一厅两卫及三室两厅等大户型；天马水木清华临河街与卫星路交汇处10.6水木园林85-1783600多层，小高层；二室二厅一卫至三室二厅二卫不等；凌云金域华城龙绣街与海翔路交汇处40新加坡风情60-1403600多层, 小高层, 高层, 别墅；户型多为两室一厅、三室一厅等中等户型；4.4.2周边竞争性楼盘

29、06年销售情况周边竞争性楼盘06年销售分析(表4.2)项目名称总套数剩余套数总销售率对外报价1月销售套数2月销售套数环比1月成交均价2月成交均价环比首创象墅47014070%5000305066.6%4500500011.1%水岸帝景20303098%480015020033.3%4300500016.2%天马水木清华9000100300010015050%3000330010%凌云金域华城20000100450020028040%4000480020%4.4.3周边竞争性楼盘特征分析周边四个项目中，“水岸帝景”与该项目在同一地段，位置上最为接近，因此就“水岸帝景”项目做出相关分析比较。产品分

30、析（1）“水岸帝景”以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然、淳朴、和谐的生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。（2）户型多为两室一厅两卫，三室两厅等大户型。（3）价格多在3500元左右，在葫芦岛市场属于高档住宅。客户群体分析 “水岸帝景”主要面向中高端人群，小区可容纳2030户，同时配有1411个停车位，表明小区内70% 的住户有私家车，从此即可证明“水岸帝景”主要面向中高端人群。价格分析“水岸帝景”主要销售价格在3188-4388元/，其中多数户型价位在3488元/上下。部分大户型及越层售价可达到4500元/，此价格在葫芦岛市场属于中高等价位。所以可以判定，此价位在葫芦

31、岛市是可以被中高收入人群所接受的价位。5 项目的微观性分析5.1项目区位与规划指标位于葫芦岛市教育园区J3B地块内，地处我市城市规划建设的中心，占地83300，开放式商业广场。整体规划建筑面积28000财富街，由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓和一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆所组成的住宅区和50000商业联盟。目前一期财富汇部分高层住宅主体结构正在紧张的施工过程中，二期计划于2010年7月开始动工，于2011年6月竣工，建设工期1年。根据项目的初步设计，由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓、一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆、一栋商业娱乐综合性建筑和建筑面积28000平方米的财富

32、街所组成，高层住宅主要设计层数为18层及21层，产权式公寓33层，规划建筑面积约25万平方米，其中商业约11万平方米，高层住宅约14万平方米。建筑多为高层住宅，建成后将形成一座现代化商业中心。本项目一期设计指标如下：楼盘地址：葫芦岛市教育园区J3B地块整盘建面：250000整盘户数：2000多套占地面积：59840本期总建筑面积：192000其中：地上建筑面积：1900001）住宅：1600002）商业：280003）公建配套：40004）架空层：1160地下建筑面积：20461）地下车库：02）住宅地下室：10463）公建及配套设施：1000容积率：1.12建筑密度：29.7%绿地率：40.

33、1%集中绿地率：15%非机动车停车量：6275.2项目周边环境分析富尔沃财富广场一期位置：教育园区J3B地块内 基地周边情况：位于龙湾大街，葫芦岛市环境较好的地段。以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现代化服务中心。周边交通便利，五里河生态公园市政重点项目也同期在建设当中。财富街及财富广场为住户提供了极大的购物便利。这些项目都将为葫芦岛龙港新区建设带来前所未有的机遇。项目交通条件：1路 3路14路 18路项目处于葫芦岛市新兴发展的龙港新区，交通设施完善。项目周边的公共设施配套：商业：沃尔玛超市、世纪大厦、口岸大厦教育：师范学校附属小学、市实验中学娱乐：洁康洗浴中心、健身会馆项目所在地龙湾大

34、街是葫芦岛市目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础设施，市政配套设施在短期内就会健全；项目邻近师范学校附属小学，毗邻五里河，生活环境适宜；大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧；区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。 5.3项目SWOT分析5.3.1项目优势（Strength）本项目以“高起点、高标准、高品位”为目标，以“城市新极”的指导概念，独立形成凝聚点，辐射周边，成为葫芦岛市的现代都市综合体。公司历来以注重产品质量为优势，用极高的性价比打造精品住宅。同样，开发商依然要在此项目上面做好性价比文章，“价钱可以打折，但质量决不

35、可以打折。”相信高质量的房屋品质，加上低廉的销售价格，必然能够吸引葫芦岛的消费者。住宅功能齐全。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台、工作阳台等功能上放大，财富广场所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求。在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势，而且价格合理，购物便利，这是本项目最突出的一个卖点。5.3.2项目劣势（Weakness）项目包括零售超市及娱乐设施，人口流动性大，管理难度大。项目投资大，而且周期长，受到政府和市场影响大，有一定的风险性。本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面向中高端，消费群体的定位有局限性。

36、5.3.3项目机会（Opportunity）葫芦岛市政府已规划建设龙湾新城区。随着政府规划发展，此区域将成为以金融，信息，服务，交流等现代服务业为主的城市商务平台。政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，该项目以其优势的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。项目位于五里河边际，周边环境优雅。独立式商铺建筑，产权公寓将吸引广大消费者的眼光。项目将购物休闲融为一体，成为葫芦岛龙湾新城区集商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。5.3.4威胁（Threat）项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严峻的竞争。项目周边“水岸帝景”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。“水岸

37、帝景”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在葫芦岛市场有明显优势，受到葫芦岛消费者的广泛关注和欢迎。5.4项目市场定位5.4.1产品定位以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。5.4.2客户定位整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以 “中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在4500元以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。5.4.3价格

38、定位定价，普通高层住宅3900元/平方米。这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。相对于首创象墅4200元/平方米的房价，富尔沃财富广场更是极具竞争力。用普通公寓的价格坐拥葫芦岛核心商业城，不再只是梦想。此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近海上海酒店、龙湾公园。各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具升值潜力。6 项目实施进度计划6.1 项目施工组织1、前期工作（1）项目开发融资：2009年4月前完成。（2）签订合同及付款：2009年4月前完成。（3）批文报批工作：2009年5月前完成。2、规划、设

39、计阶段（1）规划设计方案的审批、修改：2009年5月初完成。（2）委托设计：2009年5月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2009年4月2009年7月末完成。3、工程招标招标及采购工作于2009年7月1日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。4、施工阶段（1）施工准备：2009年7月初2009年7月末。（2）基础工程：2009年7月末2009年8月末。（3）土方工程：2009年8月末2009年9月末。（4）地下结构工程：2009年10月初2010年3月初。（5）主体工程：2009年11月初2010年4月初。（6）安装与装修工程：2010年1月初2010年5月初。（7）室外总体：

40、2010年5月初2010年6月末。5、竣工准备及验收备案：2010年7月初2011年8月初。6、销售：2009年6月2011年7月。6.2开发进度计划项目论证及准备工作在2009年12月前完成。2009年6月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。预计项目的开发建设经营期限为335天：2009年7月30日2010年6月30日。项目所需的大体时间及进度见下表： 项目开发进度计划表（表6.1）时间项目年份2009年2010年月份123456789101112123456项目论证及准备工作拆迁及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑

41、围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套说明：1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。7 项目总投资与开发成本估算1、项目建安工程组成：住宅、商业、公建及配套设施、地下结构。2、固定资产费用包括：工程费用，工程建设其它费用3、工程费用包括：建筑工程费、安装工程费和设备购置费表一：建筑工程费用估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价（万元）费用合计（万元）1号楼型栋4175.896759

42、2703.58703662号楼型栋4218.8381655875.35266193号楼型栋1588.14138251322.1207374号楼型栋2287.476030351924.4726885入口商店门面400按720元/计28.86集贸市场1000按450元/计457总计4899.333299表二：国内设备购置费估算表 单位：万元序号设备名称设备购置费出厂价运杂费总价1人工天然气8.8470.707769.554762供电供热系统435.56434.84512470.409123智能系统147.22211.77776158.999764合计591.63347.33064638.96364

43、表三：安装工程费用估算表序号安装工程名称指标（费率）安装费用（万元）1人工天然气0.01495352727.676466162供电供热系统0.7362063981362.5943613智能系统0.248840075460.56117344合计1850.832表四：项目投入总资金估算汇总表 单位：万元序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例估算说明合计其中：外汇1建设投资10385.77100.9869747951.1建设投资静态部分9373.11300.8994087071.1.1建筑工程费4899.33329900.4707253231.1.2设备及工器具购置费638.9636400.0613912851.1.3安装工程费1850.83200.1778269491.1.4工程建设其他费用1863.77400.1790704091.1.5基本预备费120.2100.0103947411.2建设投资动态