房地产抵押估价报告江西财经大学.doc
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1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称:石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达书香园一区6-2-502房地产市场价值评估委托人:王伟房地产估价机构:*贷款银行:*注册房地产估价师:估价作业期:二一三年七月至九日估价报告编号:目 录一、致委托人函 2二、估价结果一览表 3三、注册房地产估价师声明 4四、估价的假设和限制条件 5五、估价结果报告91、委托人92、估价机构93、估价范围94、估价对象95、估价目的146、评估的价值类型和定义147、估价时点148、估价依据149、估价原则1610、估价方法 1711、估价结果 1912、估价报告应用的限制 1913、估价作业期 2014、其他
2、需要说明的事项 2015、注册房地产估价师及其他参与估价人员 20六、估价技术报告七、附 件1、估价对象部分实地查勘照片2、石家庄市商品房权属证明书复印件3、国有土地使用证复印件4、企业法人营业执照复印件5、注册房地产估价师资格证书复印件6、估价单位资质证书及营业执照复印件致委托人函*:我公司于2013年7月1日接受贵方委托,对位于石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达书香园一区6-2-502房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值(贷款银行:*),至2013年9月1日估价工作结束。根据贵方提供的石家庄市商品房权属证明书,估价对象建筑面积为120.80
3、平方米,设计用途为住宅。详见估价结果一览表。我公司估价人员在现场查勘的基础上,根据房地产估价规范、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验,结合贵方提供的资料和本次的估价目的,遵循独立、客观、公正的原则,按照估价程序,选取科学的估价方法,综合分析影响房地产价格的各项因素,经认真分析计算,确定估价对象在估价时点2013年8月1日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB830727元,大写金额:人民币捌拾叁万零柒佰贰拾柒元整。详见估价结果一览表。本报告书的应用有效期为壹年,自完成日期起壹年内有效,即从 2013年7月1日起至2014年6月30日止。随此
4、函附交叁份估价报告。估价的详细结果和有关说明,请见以下估价结果报告。 特此函告! *(公章) 法定代表人: 二一三年九月一日估价结果一览表估价机构:* 估价时点:2013年8月1日 估价时点土地使用权性质:出让序号估价时点房屋所有权人估价时点土地使用者位置商品房权属证明书证号国有土地使用证证号设计用途结构楼层建筑面积()土地使用年限平均单价(元/)总价(元)1*石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达书香园一区6-2-502石房权证裕字第 53813号东国用(2006)第280305001号住宅钢混二等5/6120.80706876.88830727一、估价结果的限制条件:详见估价结果报告中的“估
5、价的假设和限制条件”。二、其他需要说明的事项:1、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积均来源于委托人提供的石家庄商品房权属证明书(石房权证裕字第 53813号)及附图,本报告以此为前提进行估价。2、该估价结果为估价对象在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。3、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值,该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。4、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 * 二一三年九月一日 注册房地产估价师声明在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎,我们保证在我们的职业道德、专业知识和经
6、验的最佳范围内:1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系;对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见,也没有个人利害关系。4、我们是依照国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)和房地产抵押估价指导意见的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘,本报告书的估价人员中:*对估价对象进行了实地查勘。6、
7、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的;如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段,致使估价人员在报告书中选用了错误的数据,相应责任由委托人承担。 *估价的假设和限制条件一、估价的前提和假设1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。2、估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4、在估价过程中,我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业,且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。5、
8、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内,该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。6、估价对象石家庄市商品房权属证明书记载房屋设计用途为住宅,估价对象所在项目卓达书香园的国有土地使用证证载土地用途为城镇混合住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照石家庄市商品房权属证明书记载的设计用途,即住宅持续使用为假设前提。7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款(法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工
9、程款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款),至估价时点,估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。8、由于估价对象为一整体房地产的一部分,故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料,在估价该物业权益时,我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让,本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止,原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费,应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。2、本次估价对象
10、由委托人有关人员现场指认,若与实际不符,应重新估价。3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的,是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。4、本次估价假设估价对象无回迁安置用房约定或其它优先受偿事项,建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符,应据实调整估价结果或重新估价。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式,以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响;没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对
11、房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响;当上述条件发生变化时,估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。 2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的石家庄市商品房权属证明书(石房权证裕字第 53813号)及附图,本报告以此为前提进行估价。经过实地目测大体相当,但房地产估价师未进行专业测量,本报告以此为估价的前提条件。4、估价对象建筑面积根据石家庄市商品房权属
12、证明书确定,其准确面积应以房产管理部门颁发的房屋所有权证为准。5、估价对象尚未办理分户房屋所有权证和国有土地使用证,本报告评估估价对象完全产权状态下的价值。6、我们曾于2013年8月1日进行实地查勘,并进行了现场拍照(实地查勘照片附后)。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验,因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。7、因委托人原因,估价人员无法查看石家庄市商品房权属证明书及国有土地使用证等产权证件原件,且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。委托人提供的其它资料有部分为影印件,估价人员不
13、保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的,其合法性和真实性应由委托人负责。8、估价对象房屋石家庄市商品房权属证明书证载结构均为钢混结构,经估价人员现场勘察,实际建筑结构为为钢混二等结构,本次估价以实际勘察结构为准,并以此为估价前提条件。四、限制条件1、估价对象地段等级依据石家庄市市区二一三年住宅用地级别与基准地价图确定。2、估价对象土地使用权取得方式为出让,根据估价对象所在地块的国有土地使用证,估价对象的土地使用权终止日期住宅至2069年1月1日止,即至估价时点土地剩余使用年限为55.5年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产
14、价格的影响。3、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值,该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。5、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行,如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化,估价结果应作相应调整。6、本报告所确定的房地产价格,即该房地产的客观合理价格,是在公开市场条件下,在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格,不对其他用途和目的负责。如估价目的变更,须另行估价。7
15、、本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失,本估价机构不承担责任。8、本报告仅供房地产主管部门、委托人及*使用,非为法律规定的情况,未经估价机构许可,不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人,其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。9、我们申明,本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及*使用,本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。10、按现行规定,估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年,即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时,可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果
16、作为衡量估价对象价值的参考依据,超过有效期范围,需重新进行估价。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时,该有效期应相应调减)11、本报告的最终解释权由本估价机构所有。估 价 结 果 报 告一、委托人名称:*二、估价机构 *三、估价范围本次估价对象所在的卓达书香园小区位于石家庄市裕华区翟营南大街389号,估价对象的土地使用权终止日期住宅至2069年1月1日止,即至估价时点土地剩余使用年限为55.5年.本次评估该小区中的一套住宅房地产,产权属*所有。根据委托人提供的石家庄市商品房权属证明书(石房权证裕字第 53813号)及附图,估价对象的建筑面积为120.8平方米。四、估价对象(一
17、)区位因素分析A、宏观区位因素分析(1)一般因素石家庄市为河北省省会,河北省最大的城市,位于河北省西南部,下辖6区、12县、4县级市、1副地级市,中国优秀旅游城市。中国新兴城市50强。石家庄市,河北省政治、经济、科技、金融、文化和信息中心,是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。已形成古、红、绿、新旅游体系。交通便利,为公路、铁路、高铁、航空、港口综合枢纽。半导体照明产业基地,卫星导航产业基地,动漫产业基地,生物医药产业基地,皮衣皮革之都,电子信息、精品钢、医药、装备制造、循环经济、纺织服装、文化创意、科技服务、商业、会展中心。石家庄市地处华北平原腹地,东临衡水,南接邢台,西倚太行山
18、,北靠保定。与北京、天津、济南、太原、郑州几近等距相望,随着京广高铁,石太高铁,及即将开通的石济、津保城际铁路,到达这些城市的时间均可控制在1小时左右。(2)区域因素石家庄市裕华区区位优势独特。石家庄市裕华区位于市区东南部,距北京260公里,距港口城市天津300公里。辖区内“七横十纵”道路网络,纵横交错,交通便利。京深、石太、石黄、石济高速公路以及107、308国道和京广铁路纵贯全区,可直达北京、天津、首都机场、京塘港等大中城市和海空港。裕华区是国务院批准的省会发展的主导方向和重点区域,地域广阔,总面积在市内五区中位居第二,土地资源丰富,有近7万亩土地可供项目开发和建设。市政府为开发建设东南分
19、区,还赋予了裕华区11项优惠政策。裕华区将成为全市的投资热点区域,人气旺盛,未来发展的潜力巨大。2地埋位置优越裕华区位于石家庄市区东南部,距首都北京260公里,距港口城市天津300公里。辖区内“十横十纵”道路网络,纵横交错。京广铁路、京深高速公路、107、308国道纵贯全区,省会迎宾线以及规划中的京深高速铁路穿区而过,交通便捷并可直达北京、天津、首都机场、津塘港等大中城市和海空港。B、微观区位因素分析(1)位置及四至估价对象位于裕华区塔南路以北,翟营大街以东。附近有北人集团的益东百货商圈和空中花园等娱乐场所。具体位置详细见下图:(2)景观环境估价对象附近有大型游乐场所联邦空中花园和市政公园东环
20、公园等。(3)公共配套设施完备程度及典型物业估价对象的区域具有较为完善的公共配套设施,其周边分布有益东百货、河北医科大学、河北医科大学第一医院和菜市场等众多公共配套设施及神兴小区、恒大名都等典型物业。 (4)繁华程度估价对象周边较为繁华,该区域拥有益东百货、天元名品、家乐福等大型购物场所,河北医科大学、石家庄经济学院、河北城乡建设等众多学校和联邦空中花园等大型娱乐场所。该区域夜晚还专门设有翟营大街夜市。(5)交通条件估价对象所在小区20米处设有公交站,43、66、16、43、33、60、12、52、49、79路分别经过该小区门前,小区距离石家庄正在规划建设的地铁站点仅有200米。(二)个别因素
21、分析A、实物状况1、估价对象概况卓达书香园分二个区,一区和二区。一区最早的楼建于1999年,有17栋楼,都是水泥墙,有些是单气。新一区是18号楼至55号楼,建于2001至2002年。新一区的是双气的,外表是贴瓷砖的,双证齐全,正规70年产权。二区的建于2001年,外墙都是磁砖,最晚的建于2003年。二区50年产权小区,终身免物业费,无停车费,停车方便。卓达书香园有两个大型菜市场,南门北门各一个。本次仅评估卓达书香园一区中的一套房屋,建筑面积为120.8平方米。 2、土地实物状况土地面积:估价对象所在的项目的总土地面积为106600平方米。土地实际用途:住宅用地。室外工程(地下管网):钢筋混凝土
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