苏州商圈 PDF.doc

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1、苏州商圈 投资商铺哪里去新崛起的苏州四大商圈解读 时间2010-7-1 9:23:00 来源扬子晚报 字体大 中 小 商业与住宅永远是相互依存和促进的关系。当一个聚集区发展成熟之后就必然对生活配套提出要求从而推动商业市场的发展。而商业的兴盛又将提升区域的价值反过来对住宅市场产生影响。 近几年来苏州北扩西进、居住向南、园区迅猛发展导致的结果就是一个个成熟人居板块形成园区、相城、新区、吴中、中心城区的三个规划新城都在不同程度上形成了一个个人居新区。随之而来的是对商业配套的需求环球188、中润苏州中心、亿象城、万科国际广场、九龙仓国际金融中心、东方之门、置地星东环、沸腾CBD、长江壹号、恒宇广场许许

2、多多的商业项目如雨后春笋办散布在苏州新兴的城市板块。 在此我们为您呈现了苏州新崛起的四大商圈他们将会为我们呈现姑苏城新的繁华。 投资苏州商业的四大理由 1.城市快速发展商业投资“基本面”看好 苏州凭借着千年的文化底蕴又作为上海的腹地城市近年来发展迅速。城市大发展表现在楼市上不是房价的飙升而是一个个新商圈的形成可以说一个城市的发展情况就是城市商业投资的“基本面”。 对于苏州而言其商业投资的“基本面”是长期看好的。近年来苏州商业地产迅速发展中心城区的观前、石路、南门三大商圈宝刀不老又有吴中商圈崛起高新区、工业园区、相城、吴中、平江新城等商圈也在快速发展如枫桥、金鸡湖东、东吴北路等新型CBD、潜力商

3、圈也正在逐步形成。 今年的“世博效应”对包括苏州在内所有腹地城市的经济发展都有很大的带动作用。世博的辐射效应加快了苏州以及整个长三角地区的融合商业消费能力将会得到进一步的提升。 交通也将会改变商业格局。尤其是沪宁城际、苏州轻轨的建设通车无疑将为苏州的商业提供新的成长空间。届时以城际、轻轨为核心新的地铁商圈、地铁商业将会出现并带动整个苏州商业地产的发展。 2.新政影响商业地产的机遇 四月中旬楼市新政出台直接对住宅楼市进行遏制将二套房首付提高到5成使住宅产品的投资门槛和商业产品达到了同一水准牵动使投资型购房者的眼光从住宅转移到了商业为商业地产的买方市场平添了一股生力军。 新政对住宅楼市遏制被人称为

4、“史上最严厉的楼市政策”虽是戏言却也向购房者们传达了一个信息那就是在政策上住宅市场频繁受到政策的影响。纵观2008年到2010年房产政策的变动让人目不暇接甚至有些政策前后都有些违背变动不定的政策指向让投资者担尽了风险。而反观商业地产在政策上除了鼓励之外基本没有什么大的变动。对于投资者来说投资的预期变得可以估计可以测算而不是惴惴不安的看政策的脸色。 政策上的稳定住宅楼市的冷清使得商业地产愈加受到地产投资者的欢迎。 3.城市综合体频现苏州投资价值提升 就目前的苏州的商业项目来看我们发现越来越多的城市综合体出现在苏州各个新兴板块。比如南门商圈的苏纶场、吴中商圈的中润苏州中心、相城区的亿象新天地和中环

5、百汇广场、平江新城的万达广场、沧浪新城的亿象城、高新区的长江壹号 城市综合体带给消费者的是一站式的消费体验娱乐、休闲、餐饮、购物、儿童游乐等融于一体的城市综合体免去了人们东奔西跑的麻烦这符合生活节奏快捷的城市生活是未来商业的主要发展方向之一。 城市综合体在另一方面也加快了区域城市化发展进程。传统的商业模式到形成成熟的商圈需要很长的时间这过程需要经历激烈的市场竞争所浪费的资源很多也会有很多不合理的配置并且会长期处于不断调整的状态这都将大大延缓一个新兴城市板块的城市化进程。 而城市综合体则很好的解除了这些隐患他在设计规划、资源配置、业态分布等方面都由一家开发商完成从全局高度进行更为科学、合理的配置

6、更大大缩短了商业从发展到成熟的时间。因此这种商业模式受到开发商的欢迎也受到最终消费者的喜爱。 4.品牌开发商转型商业地产增温 就在不久前万科将旗下的“万科金域堤香”更名为“万科国际广场”。万科是房产开发商中的是“领头羊”从原先专做白领公寓到08年专注别墅市场再到2010年拿下许多商业项目万科一直走在市场的前列。万科这次项目名称的改变或许预示着万科发展方向的一次小小转变同时也表明市场风向的一个转变。 从苏州几大知名的品牌开发商来看有许多已经开始向商业转型拿下了规划中商住结合的储备地块有些已经开始着手商业项目的准备有些将项目中的商业配套保留进行内部经营。这都表明品牌开发商或许即将进入商业地产这给正

7、在逐渐增温的商业地产市场增添了后续发展的动力同时也给激烈竞争的市场增添了许多未知数。 品牌开发商转型进入商业地产行列不仅表明了商业地产的黄金时代来临也标注了投资商业地产的最佳时机。 活力岛商圈 苏州城北的新CBD 活力岛商圈顾名思义以活力岛为核心所形成的商业圈同时这也是相城未来CBD的核心。从已经落成的中央岛屿我们就可以预见活力岛的发展前景。 活力岛商圈向南覆盖合景峰汇国际、融侨城并与他们的中高端商业体量一起组合成活力岛商圈的中高端品牌区活力岛商圈向北覆盖了恒基、首开等品牌开发商待开发的地块可算作是活力岛商圈的未来发展区目前多还是空地。 活力岛商圈向东覆盖到相城大道沿线形成一条商业走廊与大润发

8、、家乐福、以及各个社区商业组合成活力岛商圈的中低端大众消费区。目前比较受关注的有环球奥食卡城、恒达中环百汇广场、亿象新天地、德诚嘉元广场等。 核心市政项目活力岛 活力岛项目是政府规划的大型综合市政项目集购物、旅游、休闲等于一体未来相城CBD核心。活力岛南通苏州古城区北接“荷塘月色”主题公园集中了相城最重要的公共服务功能活力岛主体的大露台占地100余亩可同时容纳10万人配备有地下停车场、大型旱喷、景观绿化、咖啡茶室等等。活力岛左右两侧还将有东西方风情两岛落成后将使整个活力岛项目的旅游观光资源更加丰富。 目前活力岛中央岛屿已经完成7月将在这里举办苏州活力岛音乐节到时将有来自欧美、日韩、港台、内地进

9、40位世界级顶级音乐人、乐队参加演出以后活力岛将成为类似的各种大型活动的举办地。 可以预见活力岛将为周边居住楼盘带来巨大的升值空间。已经盘踞在这里的合景峰汇国际、融侨城等楼盘都已将活力岛作为重要的卖点之一。 商圈现状 活力岛商圈现状就好比是“一个核心多个点”以活力岛为核心中环百汇广场、亿象新天地、环球奥食卡城等综合项目将成为活力岛商圈的“节点性商业项目”。最早进入市场的是环球奥食卡城以侏罗纪恐龙公园为主题囊括时尚购物、休闲、餐饮、儿童游乐等多样化的商业业态。此外规划中的2号轻轨线的站台出口就在场馆内必将为以后的商业运作带来源源不断的人流量。 亿象新天地和中环百汇广场也是商圈内重要的综合性项目以

10、餐饮、购物、娱乐休闲、商务、优居相融于一体的综合性为特色提供一站式的服务为目前的活力岛商圈东区填补城市综合体的空白。 吴中商圈 苏州主城旁的核心商圈 吴中商圈一直是吴中区的核心区域随着经济增长和房产市场的快速发展吴中商圈已逐渐与传统的古城区三大商圈并立成为苏州主城旁重要的一个新兴商圈。 吴中商圈以宝带东路、东吴北路为核心区域北至沧浪、南到吴中开发区东部连通园区西面通往新区。由大大小小的行政机关、商业银行、金融机构及许多比较完善的商业配套组成。 轻轨合围未来轻轨商机无限 吴中商圈的核心道路东吴北路是苏州城市干道人民路的“南延”。一直以来由于南门商圈和南环高架的缘故人民路所带来的巨大人流量有相当一

11、部分被截流围绕东吴路、宝带路所形成的吴中商圈很大程度上局限于吴中一带。 但是随着轻轨规划的出台吴中商圈将直接受益于2号、3号、4号三条轻轨线将彻底打破截流将带来巨大的客流量将为吴中商圈的区域发展注入活力。三条轻轨线呈半包围的态势辐射吴中商圈所带来的影响也不仅仅是简单的突破截流它所带来的经济效益和社会效益是在一条轻轨线的基础上成指数地增长。可以预见吴中商圈将涌现大量的轻轨商业点形成一个以轻轨商业为支撑的大商圈。 一站式的消费体验正是现代商业的发展趋势休闲、娱乐、文化多方面相结合的市政配套很大程度上将促进商业的发展。 同时市民广场、多功能康体中心、体育会展中心、青少年活动中心、吴文化中心五大市政配

12、套将给整个吴中商圈的发展奠定了良好的基础。 区域第一高楼崛起 中润苏州中心是位于苏州吴中区核心地带的地标性商业建筑主建筑高228米将成为区域内第一高楼。因为苏州中心城区的建筑是有高度限制的因此这幢高楼一旦建起不但可以俯瞰全城同时也令整个苏州主城区都能时刻关注到。可以预见半座苏州城的人们将见证这座高楼每一天的施工进展由此带来的社会关注以及后期的客流量将无法估量。 同时超高层地标性建筑将提升项目本身的档次使商圈具有更为高端的业态促进区域经济发展。中润苏州中心也将成为吴中商圈最重要的商业项目之一成为苏州南面的门户。 中润苏州中心涵盖了环球主题购物中心、白金五星标准酒店、超甲级写字楼、世界公馆、挑高8

13、.4米顶级会所、文体会展中心、大型图书馆、高标准游泳馆、五星影院等。 中润苏州中心将商业、办公、公寓有机联结模拟出不同维度的城市意向与现有及将要开发的周边楼宇共同形成一个国际商务、购物、休闲、旅游、行政等标志性区域成为吴中商圈的地标性项目。 沧浪新城商圈 因为新城应运而生 沧浪新城商圈是随着沧浪新城的发展而逐步形成的商圈作为一个新兴商圈目前沧浪新城商圈还比较势单力孤但随着区域内人口增长各种利好市政的影响沧浪新城商圈的兴起将是一种必然。沧浪新城商圈位于友新高架南面以沧浪新城核心商业项目亿象城为支点配合世茂运河城的商业街形成的覆盖沧浪新城的商圈。 沧浪新城商圈的兴起其实并不让人意外一方面沧浪新城的

14、住宅楼盘在市场上受到追捧房价一路走高的同时市场持续热销为板块带来了大量的居住人口从而推动了商业的发展。另一方面商圈所处的范围内友新高架连接南环和西环通过高架快速道路使得沧浪新城与苏州全城的联系更为紧密也为板块带来大量的人流量同时规划中的轻轨线将贯通沧浪新城为以后的轻轨商业做好了提前的规划。 区域商业中心亿象城 在过去的两年里沧浪新城商圈一直处于酝酿的阶段亿象城项目公布已久但迟迟没有实质性的进展直到最近才开始开盘出售而世茂运河城目前为止还没有要进行商业街打造的趋向只有部分商业项目已经启动比如大润发、英派斯健身中心等。就整个沧浪新城范围来看目前商圈内较多的还是小铺面的零散商业没有大型城市综合体也没

15、有形成成规模的商业街而这些可能就要依赖于亿象城、世茂运河城这样的大项目了。 商圈内目前值得关注的主力项目是亿象城。这个项目位于福星路与南环路的交叉处友新高架在南环的出口附近距离规划中的轻轨2号线桐泾公园站点近百米左右的距离可谓是扼守了沧浪新城的门户占据了相当好的地段。 亿象城总建筑体量超过8万方商业业态包括了餐饮、娱乐、休闲、购物等走的是综合业态的商业线路提供的是一站式的消费体验适应商业发展的潮流。 依托新城商业新起是必然 沧浪新城商圈的兴起将是一个必然一方面是因为周边社区超过200万方的住宅社区所必须具有的商业配套另一方面则是交通枢纽、轻轨站点、桐泾公园等大量有利于商业发展的配套和目前商业项

16、目的空白造成区域性商圈兴起的必然。 但是沧浪新城商圈能够发展到什么样的程度还是个未知数。这个新兴商圈所处的位置是在新区CBD狮山路商圈与古城区南门商圈之间可谓是夹缝中求生存能否崛起与两个商圈并立成三足鼎立还要看后期的市场运作情况。 湖西商圈 国际标准的新兴CBD 湖西CBD是环金鸡湖的一大亮点也是整个园区范围内开发最早并已自成格局的成熟商圈。从最初单一的邻里中心模式到现在的大型城市综合体群聚湖西商圈催生并见证了园区的国际化进程加之之前住宅开发奠定的基调这里即将成为国际化标准的CBD区域。 经营模式逐渐向多元化转变 自2004年左岸商业街A区成功开街之后园区的商业开始逐步完善但真正的崛起要追溯到

17、2005年。2005年左岸商业街B区、星都中心、湖滨新天地、白领广场等相继开出至此湖西的商业地产发生了翻天覆地的变化成功从单一的邻里中心格局转变成多元化的大型商业模式向国际标准的CBD中心迈进。从左岸商业街到湖滨新天地湖西的大型商业群落几乎是沿着苏华路向东延伸的一方面借助金鸡湖的资源优势提高商业人气另一方面还带动了整个湖西的旅游业的发展湖西商圈的人气不断上升。 经营模式的成功转变为湖西商圈带来了巨大的人流量和消费力作为园区首个推出的商业街项目左岸商业街的日均客流量要达到近万的人次而像星海休闲中心、湖滨新天地、星都中心等每天的客流量也都已过千。 地标商务项目频出品质高端化 虽然2005年是湖西的

18、商业元年数个大体量商业在那个时候出现但湖西商圈至今仍在开发中目前商圈内有新建的环球188、尼盛广场、新天翔广场、苏州凤凰国际书城等大型地标型商业项目还有像国际大厦、世纪金融大厦、高峰会、东方之门等高端写字楼。其中东方之门位于湖西商圈最东端的黄金地段总高301.8米体量是上海金贸大厦的1.5倍建成后将是园区的西大门。 大型商业涌现之后湖西商圈的发展格局逐渐向高端商务写字楼转变这批办公楼的出现将湖西商圈的运营氛围提高到另一个档次不再是简单的生活消费而是通过办公生产效益来提高商圈的活力。目前环球188正推出的高端行政公馆可以俯瞰金鸡湖全景价格要达40000元/恒宇广场商铺300起售均价25000元/

19、写字楼面积100-200均价14000元/新天翔广场的写字楼价格与恒宇广场相差无几。 四通八达的交通是带动湖西商圈繁荣发展的另外一个原因横向有现代大道、苏华路和苏惠路纵向星明街、星海街和星港街与之交错从湖西商圈到市区、吴中区、湖东以及园区北部都很方便等轻轨一号线贯通之后将会为该商圈吸引更多的人流量。 苏州三大传统商圈纷纷扩容 商业开启“大时代” 商报记者 王东来汤宁/文 蒋世颖/制图 新华报业网讯 也许是看到商家集聚带来的人气倍乘效应如今的苏州商业都在往大里做。周边地区早已不满足于应付社区需要的零星商贸服务甚至也不是单店独大的商贸大楼动辄便是集商贸、娱乐、休闲于一体的CBD、城市综合体从体量到

20、气势俨然已是一方诸侯城外遍地大王旗城内当然不甘坐视。观前、石路、南门三大传统商圈纷纷祭出扩容大手笔以此巩固自己的王者地位。其中龙头老大观前商圈更是将成倍拓展硬是在城中寸金地拓出一片大发展的疆土。 苏州商业进入了一个前所未有的“大时代”。 三大老商圈向横里拓展多年王者地位不容有失 “观前商圈要延伸到王天井巷了这可是扩大了一倍呀 ”“南门商圈要建地下城这下人民路两边可要连成一体了。”近日来市规划部门相继公示出了关于观前、南门商圈的扩容规划。再加上去年已经通过市府审批的苏州市阊门石路地区详细规划和城市设计可以说苏州观前、南门、石路这三大老商圈的扩容已成定局。 这已存在多年的苏州三大老商圈可以说是商场

21、林立老字号遍布已然是非常成熟的商圈了。此番扩容可以说是四周群雄环视所逼。而老商圈要继续做强单靠内部改造已经无能为力了。密集的建筑让老字号没了扩充的空间新商家更找不到插足之地古城区对建筑高度的严格限制又断了他们将楼宇“拔高”的念想交通拥堵、停车难则成为传统商圈最让人们诟病的地方唯一可以动脑筋的地方便是向横里拓展。 就拿名气最响的观前商圈来说吧近年来很多商家发现虽然该地区海量的人流量从来没有改变过但具体来逛街的人群却发生了明显的变化前来的外地人、游客越来越多而本地人、有车一族却 渐渐因该地区拥堵的交通、拥挤的购物空间、总显不够的停车位等问题望而却步。“知道我开个车进观前吃饭停车要花多少时间吗半个小

22、时碰上个不巧好不容易进去了还找不到车位 ”“现在观前的人越来越多商场就显得越来越小了逛商场像挤菜场感觉真不爽 ”消费者们这样的呼声其实早就传到了商家耳中商家们着急的同时也在尽力做着“突围”。像人民商场主楼的扩建家电楼的拍得以及景德路新苏州百货广场的扩延都是前些年商家在扩容上做出的努力美罗商城东楼的扩建一举将营业面积扩张到了5万平方米。尤其值得一提的是新楼特别设置了两层地下停车场300多个车位真是让商家们大大“舒了口气”。可惜的是对于寸土寸金的观前地区毕竟有空间可以扩容、增设车位的商家还是极少数大部分商家还是处在早已饱和的空间里“挣扎”着。 同样作为苏州西北角重要集散地的石路商圈最大的制约因素也

23、是交通不畅和停车位稀缺南门商圈东西被人民路“分割”成两块的交通以及停车难的问题也是消费者们感同身受的。不难看出空间小是制约老商圈发展的根本所在要有空地、有空间商家们才能扩建、停车位才能增设、交通才能重新规划缓减拥堵。 于是扩容成了三大传统商圈不约而同的选择。 画外音苏州市观前商圈详细规划提出未来的观前商圈东起临顿路西止王天井巷原先只到人民路一带南起干将路北止东中市-白塔西路原先只到因果巷-旧学前一线总用地约1.3平方公里面积比现有商圈面积扩大1倍多。人民路两侧商厦连成一片形成商业核心区。特别是察院场口交通流量巨大因此规划提出两个方案一是察院场口人民路下穿优先方案从而形成地面步行广场二是人民路地

24、面方案。 苏州市阊门石路地区详细规划和城市设计规划涉及的范围西到枫桥路、南抵爱河桥路、东濒护城河、北至上塘河再加上阊门一带总面积55.11公顷几乎是现在的石路商业中心区面积的2倍。 苏州市南门老汽车站地块及周边详细规划从规划内容看一大亮点是人民路与东二路交叉口将布局地下空间通过建设商业街进行串联这意味着南门商圈寻求扩容将主要走向地下。而人民桥北原南门汽车站站场和人民桥南原苏纶纺织厂厂区将是南门商圈最可做文章的地方。 四方新商圈已经初具规模最大依托是城市人口迁移 商圈意思就是优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈 离消费地最近吸纳总量50-80顾客的范围

25、、次级商圈吸纳15-25顾客的范围、边缘或辐射商圈吸纳5-25顾客的范围。 有人说观前、石路、南门三大老商圈分属于平江、金阊、沧浪三大老城区这样的格局正是由于三大老城区相对集中的居民消费力而决定的。简言之因为三个老城区人多消费力大才促使各自区域商圈的形成。然而随着苏州这些年来城市化进程的迅速发展高新区、园区、吴中、相城的城市化已经达到了相当的高度。随之而来的就是这些新城区商圈的逐渐崛起。 就说城市化、现代化程度最为领先的工业园区现如今最为知名的就要数环金鸡湖核心商业板块了。环金鸡湖商圈一步步的崛起绝对是和工业园区的发展所同步进行的。金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商

26、业街区将环金鸡湖一带打造成了时尚、现代的新商圈。特别是湖东圆融时代广场的出现更是打破了?挥猩倘母窬炙罩葑畲蟮?“百货航母”久光百货、世界最大的500米LED矩形天幕以及众多餐饮、娱乐商家形成了 湖东独有的商业地带。如今去湖滨新天地、李公堤就餐去李公堤1912酒吧街娱乐去圆融时代广场休闲购物已成为了时下很多市民的优先选择。这块商圈的辐射力已经远远走出了园区的范围。 同样高新区的新商圈代表也有很多包括金枫路商业区、凯马广场商业区、长江路商业区等。而长江路上的绿宝广场是其中的典型代表。绿宝广场的出现填补了何山路、长江路区域商业空白同时也提升了周围楼盘的吸引力。而凯马广场商业区则是以汽车商业贸易为主区域内汇集了一批酒店公寓。金枫路商业区主要以金枫国际为核心区域地处高新.