恒泰物业80问1.doc

《恒泰物业80问1.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恒泰物业80问1.doc（28页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、恒泰物业80问1、 什么是物业？答：“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。2、 什么是物业管理？答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一、业主选聘有合格资

2、质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二、物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三、物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。3、 物业管理包括什么？答：广义的物业管理，就是指资产，财产的管理。狭义范畴，即房地产的管理，它运用现代管理科学和先进的专业维修养护技术，借助经济和法律手段，对房层及附属设施，周围环境实施统一的综合管理，以期为用户（业主或租户），创造一个整洁舒适，安全高雅的商住办公环境。物业管理还有重要的服务性的一面，即充分利用现有的物业条件，尽可能地完善各种配套设施

3、，开展多种多样的经营服务项目，为用户提供全方位的服务。物业管理工作还涉及物业周围的软硬件环境，如人、车、道路等，故物业管理工作因物业的具体使用性质不同而各有侧重。4、 物业管理的功能？答：物业管理为物业项目提供专业管理服务；与物业的业主，投资者，用户及公众保持良好关系。该项工作可说是楼宇达至百分之百占用率的关键所在，这样也才能实现财产的完全的真实的价值；是令公司收支平衡，以为公司谋取利润。其中收入主要来自业主的管理费，被管理公司用来支付行政管理，运作费用及大额开支费用：如招聘，培训，市场推广，工程维护及运行，保安，清洁及管理服务等。5、 物业管理公司的使命是什么?答：1、为资本创造利润；2、营

4、造社区文化，净化社会环境，创造社会效益；3、管理物业，服务业主；4、为员工谋求效益。6、 物业管理具有的特性？答：物业管理工作具有管理和服务两重特性，但说到底也就是服务的职能，因为管理实际上是服务的更高层次而已，在服务的基础上体现管理。7、 物业服务的范围？答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。8、 山东恒泰物业服务有限公司创建于什么时候？“恒泰”的寓意是什么？答：山东

5、曹县恒泰物业服务有限公司创始于2008年7月29日；“恒泰”的寓意是“恒”-恒之久远，“泰”-泰之安然，象征我们公司有着持之以恒的发展理念和为业户带来安泰和谐的长久愿望。9、 山东恒泰物业服务有限公司LOGO（标志）的寓意内涵是什么？答：企业的标志（LOGO）是一个企业的灵魂，恒泰物业以“恒”-恒之久远，“泰”-泰之安然为企业愿景， LOGO的设计传承了中华传统文化中“天圆地方”之寓意，结合以人为本的服务理念，达成了天、地、人合而为一体的完美注解。为了体现物业服务的深沉理念，也同时表达我们恒泰人的服务精神，我们将一只代表服务的手作为标志的下方一个主要组成部分来展示企业的品质。由“HT”变形而成

6、的建筑物及旁边的小树，完整的诠释了作为物业这个新兴行业的特性，其中经过变形出来的“T”字以一个向上进取的箭头表现了恒泰人一种奋发向上的思想。英文HengTai Property是“恒泰物业”的英文翻译，从管理品质的角度与国际现代市场管理模式接轨的一种向往。“恒泰物业”的字体我们采用了具有传统文化氛围较浓郁的隶书，充分的将中国特色的文化氛围与标志主体部分进行了有机的融合。整个LOGO的色调设计，我们采用了淡蓝，代表了和谐及深远的意识。 “博学厚德，厚德载物，以人为本，服务为尊”！我们禀承鲲鹏之志，用我们恒泰人辛勤的汗水和智慧，必将成为齐鲁大地上得一颗璀璨的服务新星！10、 山东恒泰物业服务有限公

7、司的主要经营范围有哪些？答：（1）本公司承接各类型物业项目委托管理、深度顾问。（2）本公司承接各类等级物业管理企业整体或分项服务咨询，单项行政管理指导。策划及制作各类物业管理操作流程及方案资料，提供ISO9001-2000、ISO14000版标准作业系统文件。（3）恒泰物业“家政服务中心”承接物业各类专项特约服务（包括室内日常保洁、外墙清洗、绿化代管、新居开荒、）。（4）恒泰物业“客户服务中心”为客户开办了物业增值、保值服务项目（包括房屋中介、代办、公寓租赁、商业性物业招商、转售等）。各类型事企业单位物业管理人员专业培训。注释：本公司经营范围中所指“各类型物业”包括“多层、高层住宅小区、商业群

8、体、学习、医院、工业厂区、别墅、写字楼宇、企事业行政综合办公楼、公用市政项目、及特殊物业的服务等”11、 山东恒泰物业服务有限公司的组织构架情况是什么？答：山东恒泰物业服务有限公司的组织构架：董事会，总经理，副总经理，总经理助理，行政人事部，客户部，工程部，秩序维护部，绿化保洁部等。12、 山东恒泰物业服务有限公司的“企业目标”“企业宗旨”“企业精神”“公司理念”“管理理念”“员工理念”是什么？答：“企业目标”：承鲲鹏之志，创百年基业！ “企业宗旨”：服务社会，品质立足；引领行业，繁荣市场！“企业精神”：无私奉献，锐意进取；爱岗敬业，追求卓越！“公司理念”：专注孕育和谐，专业创造未来！“管理理

9、念”：上善若水，诚信如节；博学厚德，励精图治！“员工理念”企业兴衰荣辱与共，艰苦创业成败偕同！13、 山东恒泰物业服务有限公司的总经理是谁，职业资格如何？答：山东恒泰物业服务有限公司的总经理是唐忠松，职业资格：全国物业管理企业经理岗位证书编号：物岗证字第3335010116。二级物业管理师职业资格证书编号：0631001800200097）14、 山东恒泰物业服务有限公司的服务定位和项目定位是什么？答：恒泰物业服务有限公司的服务以中华人民共和国新建住宅一、二、三级物业服务标准为依据，根据项目本身的定位设置相应的服务标准。项目定位于本区域高端的物业项目及工业园区、行政写字楼等项目。15、 山东恒

10、泰物业服务有限公司目前所持有的资质等级是几级？按什么等级标准设置服务标准？答：山东恒泰物业服务有限公司目前所持有的资质等级是三级资质，三级资质物业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。16、 山东恒泰物业服务有限公司目前对住宅、大厦、工业园区的收费标准是多少？答：多层住宅0.45元/平方米/月，高层住宅0.80元/平方米/月，行政写字楼0.60元/平方米/月，工业园区按0.50元/平方米/月。17、 山东恒泰物业服务有限公司的用人原则是什么？答：恒泰物业始终坚持把人才视为企业的第一资源，致力于建立一个公平、竞争、激励、高效的用人机制，创造一个温馨和谐、有助

11、于员工成就一番事业的工作环境，广揽贤才，委以重任，人尽其才，着力培养，以事业激励人才、留住人才，最大限度地发挥人力资源的潜能。我们的用人标准：以德为本，唯才是用。我们的考核要素：人品、业绩与工作态度。我们的薪资福利：为员工提供有竞争力的薪酬与完善的福利体系。我们的人资开发：倡导员工终生学习，创建学习型企业。我们的后备干部：为每一位员工提供职业发展空间，注重通过工作实践培养、选拔、任用中高层管理干部。宣传口号：标注区域物业未来，争创山东顶级管家！。相聚恒泰物业，成就辉煌人生。人才观：岗位无贵贱，人人能成才；能者上、平者让、庸者下；干部能上能下，人员能进能出，工资能升能降。团队理念：成功者找方法,

12、失败者找借口；创建学习型、创新型、挑战型团队。团队目标：打造一流品牌企业，创造一流经济效益。员工个人目标：我为恒泰，恒泰为我！企业兴衰，荣辱与共！员工修养四要求：对上以敬，服从上级；对下以慈，培养下级；对人以和，帮助同事；对事以真，敬业乐业。员工从业宗旨：为恒泰打造一流产品，培养忠诚顾客，塑造良好口碑。员工从业心态：对待恒泰要忠心，对待工作要热心，对待客户要贴心，对待同事要诚心。员工工作态度：幸福微笑，心存感激。同事关系：相互尊重，相互理解，相互关心，相互赞美，相互协作，相互监督员工禁忌：诋毁恒泰，怠慢客户；言行粗俗，心术不正；粗心大意，办事拖拉；推责敷衍，阳奉阴违；拉帮结派，挑拨离间。18、

13、 物业管理服务收费包括哪些？答：（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。19、 物业管理服务企业的社会责任是什么？答：服务社会，引导市场两性化发展，创建和谐社区楷模，缔造美好生活环境，提升行业区域性品质20、 什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？答：房

14、屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。 业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权

15、等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。21、 为什么购房时要关注物业管理事项？答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能

16、有效避免入住后的物业管理纠纷。22、 购房时应注意哪些物业管理事项？答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。23、 业主临时公约具有什么作用？答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠

17、费业主的约束。24、 业主临时公约包括哪些主要内容？答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。25、 违反业主临时公约怎么处理？答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。26、 新的

18、业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？答：2003年12月9日后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制度。 原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约），在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。27、 业主临时公约和业主公约有何区别？答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。28、 房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条例？答：内容包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时

19、公约等。29、 开发企业制定的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购买人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能

20、由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。30、 房屋购买合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。31、 前期物业服务合同如何签订，包括哪些内容？答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。32、 什么是业主大会？答：物业管理区

21、域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。33、 什么时候应成立业主大会？答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。34、 如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负

22、责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组的主要职责如下：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；按照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述工作-应以书面形式在物业管理区域内公告。（2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，

23、审议通过业主大会议事规则和业主公约，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。35、 什么情况下可以不成立业主大会？答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。36、 如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过业主大会议事规则确定。37、 业主大会会议以什么形式召

24、开？答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。38、 业主大会是否定期开会，由谁召开？答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。39、 业主大会主要职责？答：业主大会主要职责如下：（1）制定、修改业主公约和业主大会议

25、事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。40、 业主大会如何决议才有效？答：一般事项，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。41、 什么是业主委员会，与业主大会是什

26、么关系？答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。42、 业主委员会职责是什么？业主委员会的主要职责为：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。43、 什么人可以当选业主委

27、员会委员？答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员：（1）具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具备必要的工作时间。 在实际工作中，鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会委员参与物业管理。44、 业主委员会如何作出决定？答：经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。业主委员会的决定应

28、以书面形式在物业管理区域内及时公告。45、 什么情况下业主委员会委员资格终止？答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。46、 业主大会、业主委员会是否可以作出于物业无关的决定？答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。47、 业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？答：居住区物业管理纳

29、入社区建设，是我市城市管理的重要基础工作之一、目的是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建设全面发展。按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会工作，并参与成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。48、新建住宅是否必须进行招标选聘物业管理企业？答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平

30、、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。49、 业主大会决定续聘原物业企业，是否应进行招标？答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。50、 业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有多少投票权的业主同意？答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。51、 业主大会更换物业管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会作出更换物业管理企业的决议后，应当及

31、时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。52、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；（4）物业服务价格幅度或水平。53、 业主委员会招标前，是否需要备案？答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：（1）业主大会决议；（2）招标公告或者投标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法

32、规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。54、 业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权答：应从以下几个方面保障业主的知情权：（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主

33、公示。55、 业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。56、 业主委员会通过招标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企业的交接？答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业的(前期）物业服务合同后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织，原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管

34、理企业：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业主委员会加盖印章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。57、 物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制

35、止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。58、 车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。59、 什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。 特约服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁

36、、代订机票、报纸等。60、 菏泽市住宅物业服务标准规定电梯服务应达到什么标准？答：规定电梯养护、运行、维护服务标准为：（1）主梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行；（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；（4）维修服务标准执行京房地修字1998第799号文件规定。（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危

37、险情况时，应迅速组织救助。61、 菏泽市住宅物业服务标准规定普通商品住宅的保洁应达到什么标准？答：规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时

38、对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。62、 物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是什么？包括什么内容？答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果

39、实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。63、 物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯

40、公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。64、 开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。65、 装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区

41、的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。66、 因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。67、 专项维修资金的用途是什么？答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修

42、养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。68、 业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。69、 业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。70、 能否在房屋楼顶架设广告牌?答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意

43、后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。71、 业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守业主（临时）公约和小区有关规章制度的规定。72、 物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、

44、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。73、 物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。74、 业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主

45、委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。75、 小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。76、 为什么要规范房屋装修装修行为？答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利

46、益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。77、 业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共

47、用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。78、 住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？答：按照建设部第110令住宅室内装饰装修管理办法的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；