精装修商品房买卖合同.doc

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1、精装修商品房买卖合同ok3w_ads(“s004”);ok3w_ads(“s005”);篇一：房屋销售精装修合同 篇二：精装修协议 房屋装修协议 甲方： 乙方： 丙方： 鉴于： 1、乙方于浙江省商品房买卖合同（以下简称“买卖合同”），购买了丙方开发建设并以卖房赠送装修方式销售的世茂江滨商业中心 号楼 单元 室商品房（下称“该商品房”）； 2、甲方系经乙、丙方认可的装修工程承建单位，经三方一致同意，在买卖合同及本协议生效同时，乙方即可获得由丙方销售附带增送的甲方为该商品房提供的装修服务（下称“装修工程”，具体服务内容详见附件之装饰装修标准）。 依照中华人民共和国合同法及其他有关法律、行政法规，为

2、明确三方权利义务，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，三方就本装修工程事项协商一致，达成本协议，供三方共同信守： 一、装修工程概况 1、装修工程应符合本协议和附件规定之标准。 2、装修工程的保修期为两年，自本协议规定的装修工程交接之日起计算，保修责任由甲方承担。装修工程中的设施设备（如有）的保修责任和期限，以产品使用说明书或保修书中的约定为准。 3、在不低于本协议规定的装修标准基础上，甲方可适当调整装修材料的品牌（同等档次）和其它工程内容（如房屋结构空间设置的优化；构件材料、设备设施或工艺的合理调整等）。另因房型的不同，装修材料的型号等会有所不同。 二、装修工程施工和交接的前提（以下需同时满

3、足） 1、乙、丙双方就该商品房签订的合法有效成立；2、乙方已完整、适当地履行前述买卖合同约定的合同义务和相关附随义务； 3、该商品房所有权证（小产证）核准颁发前或装修工程交付前（两者以时间较后者为准），该商品房不发生任何转让、赠与或互易等所有权转移情形，经丙方书面同意的除外； 4、装修工程仅限于该商品房，不得折（兑）现、不得转让，也不可另作其他用途。否则，乙方将自始不享有本协议约定的该商品房装修工程权益。 三、装修工程的交接 1、装修工程的交接日期为2012年10月31日（因不可抗力和乙方原因导致延期的除外，交接时间由三方另行协商确定）。 2、甲方将在装修工程交接前书面通知乙方办理装修工程的交

4、接手续。乙方应在甲方书面交接通知确定的交接日，会同甲方、丙方对装修工程进行验收交接。如乙方未在约定的时间内完成验收交接的，装修工程的风险责任自通知交接之日的第二日起转移至乙方。 3、乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在不符合本协议约定交付标准的，可委托房屋所在地有资质的检测机构检测，检测费用由乙方垫付，最终以检测机构认定的有责任的一方承担。但检测不得影响乙方按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务。 四、责任承担 1、未办理装修工程交接验收手续前，乙方干涉、阻碍装修工程或提前使用、擅自动用装修工程成品/半成品而造成损失的，由乙方负全部责任。 2、因甲方原因导致装修工程交接日期延误（超过宽展期

5、），每逾期一日，应支付乙方的违约金，直至装修工程实际交接之日止（含当日）。 3、由于甲方原因，实际交接的装修工程达不到本协议约定标准，甲方应按照实际的装修、设备设施与约定的装修、设备设施价差壹倍给予补偿。 4、本装修工程在保修期内因质量问题造成乙方经济损失的，甲方同意按照装修修复费的10%作为乙方损失的计算方法。 5、如由于乙方严重违反本协议约定使本协议无法继续履行，视为乙方主动放弃受赠，丙方有权取消向乙方赠送该商品房装修，甲方有权终止装修工程。 6、丙方为甲方向乙方提供连带责任担保。 五、其它约定1、甲方无权要求变更装修工程的施工设计方案、装饰装修施工内容及标准。 2、本协议签订后装修工程验

6、收交接前，乙方不得要求变更施工设计方案、装饰装修施工内容及标准，除非经甲、丙方的一致同意且乙方自行承担因此等变更要求所产生的增加费用及/或引致的装修工程施工、质量、交接延误等相关责任。 3、乙方全权委托丙方代为监督和管理甲方的装修施工过程，若甲方施工违反规定或装修工程达不到附件所要求的标准时，丙方有权要求甲方进行整改、返修，整改及返修费用由甲方承担，且甲方的整改、返修行为不得影响本协议约定的装修工程交接时间。 4、乙方同意在丙方代为其全权监管甲方装修工程进行期间，不以任何方式对甲方的装修工程施工进行或构成干扰。 5、本协议规定的装修工程交接日之前的物业管理费（若有）由丙方承担。 六、乙方同意丙

7、方可无需与乙方实际办理买卖合同规定的该商品房交付手续而直接将具备买卖合同约定交付条件的该商品房代乙方交由甲方进行装修工程。对该商品房（毛坯房）的验收交付和装修工程的验收交付在装修工程按本协议约定完工交接时一次性完成。如丙方在买卖合同项下与该商品房交付相关约定与本协议约定不一致的，以本协议为准并由丙方按本协议约定执行，乙方同意不以任何方式或理由就丙方未能按照买卖合同约定的期限交房等事宜向丙方提出权利主张或赔（补）偿要求。 七、有关本协议装修工程的交接手续、标准、质量异议的处理方法和责任、装修质量损失的计算方法等以本协议约定为准。 八、本协议签订之前丙方及其相关方发布或提供的与该商品房装饰装修相关

8、广告、宣传资料和样板房、模型、展示版及广告仅作参考，并非或不构成该商品房装修工程之最终交付验收标准。 九、本协议一方向其他方送达任何与该商品房和装修工程有关的文件、回复及进行其他任何联系，须采用书面形式，以挂号信邮寄、邮政快递或直接送达的方式送达。送达地址为本协议载明地址（或由收件方以五天预先书面通知指定的任何其它地址）。以挂号信方式或邮政快递邮寄的，投邮后（以寄出邮戳为准）2日视为送达。 十、本协议履行过程中发生的争议，由协议各方协商解决，协商不成的，可依法向该商品房所在地人民法院提起诉讼，适用中华人民共和国法律。 十一、本协议经三方签字或盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。附件为

9、本协议的一部分，且本协议及附件亦系买卖合同之重要组成部分，与买卖合同具有同等法律效力。十二、本协议未尽事宜，经三方协商一致后，可以另行订立书面的补充协议。 （以下无正文） 甲方（公章）： 法定代表人： 联系地址： 电 话： 传 真： 乙方（签名或盖章）： 身份证号码： 委托代理人： 联系地址： 电 话： 传 真： 丙方（公章）： 法定代表人： 委托代理人： 联系地址： 电 话： 传 真： 签署日期：年月 签署地点： 日篇三：商品房精装修交付法律风险研究 商品房精装修交付法律风险研究 作者：VK集团法务室 张春丽 当今精装修已成为商品房建设的的必然趋势。在日本、欧美等发达国家，毛坯房已基本被淘汰

10、。2002年7月18日，我国建设部下发了商品住宅装修一次到位实施导则（以下简称导则），明确房地产市场要逐步取消毛坯房，提供全装修房。深圳市政府也明确提出2010年全市实现一手房100%精装修的要求。 集中采购和管理、避免再装修浪费，是精装修的明显优势。但精装修增加了装修工序和设备部品，出现质量缺陷的机率大大提高，由此引发更多的质量争议。如何分析和解决这些争议，进而从源头上预防精装修带来的法律风险，是本文试图达到的目的。 一、精装修房屋的定义、质量缺陷及其判断标准 （一）精装修房屋定义 导则对精装修的定义为“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成

11、”。显然，政府所要求的“精装修”，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它只是与“毛坯房”相对而言。毛坯房是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。满足导则的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过导则要求的精装修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。 （二）精装修房屋的质量缺陷 建设工程质量管理条例释义第39条“质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求等。”

12、房屋建筑工程质量保修办法第3条“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。” 以上法规制定时，毛坯房还是房屋的主流产品，法规并未直接对精装修房质量缺陷作出规定。但鉴于精装修房屋也属于“房屋建筑工程”，因此参考以上规定，我们可以得出这样一条结论：精装修房屋不符合法律、法规、国家强制性标准、设计文件以及合同约定，存在妨碍使用功能、耐久性以及严重影响观感的情形，属于精装修质量缺陷。 （三）判断质量缺陷的依据 1、国家标准与合同约定是判断质量缺陷的主要依据。 城市房地产管理法规定“房地产的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”；建筑法六十一条规定“交付竣工验

13、收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准”；城市房地产开发经营管理条例第十六条“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”由此可见，国家标准，特别是强制性的标准、技术规范，是具有普遍约束力的质量标准；而合同中的质量条款则是双方当事人之间关于房屋质量的特别约定，该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，对双方具有约束力。合同法第六十一条规定“质量要求不明确的，应按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。具体到精装修房的质量标准，合同有约定

14、的，依合同约定；合同没有约定的，依国家标准及行业标准；合同及标准均不明确的，则以符合交易习惯、满足合同目的实现为原则。但值得注意的是，对于国家强制性的标准，合同无权排除。强制性标准必须执行，是法律的强制性规定，当事人在合同中排除，应属无效。 例如入户门，住宅设计规范明确规定“住宅户门应采用安全防卫门”，而对“安全防卫门”，住宅设计规范条文说明中解释为“过去设计的住宅户门，一般没有安全防卫措施，普遍被住户改装或加装成安全门，本条要求设计就应采用安全防卫门，并宜将几种功能如保温、防盗、防火、隔声集于一身。”可见，住宅户门首先要满足防盗的要求。根据防盗安全门通用技术条件，防盗安全门是指“在一定时间内

15、可以抵抗一定条件下非正常开启，有专用锁和防盗装置的门”，并规定了具体的检测标准。但在实务中，常见在商品房买卖合同中约定入户门为“钢质门”或“实木门”的，如果交付的入户门达不到防盗门的标准，出卖方以“符合合同约定”为由，恐怕不能免除产品质量责任。 除了约定与国家标准之外，交易习惯也是判断质量问题的依据之一。一些表面的非功能性的质量缺陷，如排油烟机表面划痕、地板刮花、壁纸色差等，虽不影响合同目的实现，但属于明显感观瑕疵，按正常交易习惯，都应当以整改方式承担责任。 2、广告宣传与精装修的质量标准 实务中经常出现买受人投诉“货不对版”的纠纷。这个“版”，通常并不是国家标准或者合同中的明确约定，而是出卖

16、方的广告。包括路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间，以及销售人员的口头说明等。这就涉及到广告与合同的关系。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条专门针对这类纠纷作出规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，一个房地产广告同时符合了三个条件就构成合同义务：一是宣传内容是针对开发规划范围内的房屋及相关设

17、施，二是宣传内容具体确定，三是宣传内容对合同的订立及房屋价格确定有重大影响。 那么，广告中关于精装修的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，都将构成出卖方的合同义务，交付时不一致的，就构成“货不对版”，要承担违约责任。 3、样板房是重要的交付标准 实务中开发商通常在销售现场设置样板房，也有的叫“交楼标准间”或者“示范单位”，但法律角度看，都属于样板房。依据商品房销售管理办法第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以叫什么并不重要，重要的是给客户

18、提供了什么信息，只要构成“具体确定”而没有作特别说明，都视为交付标准。这符合法理，也符合情理。 故从避免纠纷的角度，样板房应当与交付标准相一致，如果有不一致之处，应当在显著之处作出标注，予以说明。例如为了展示效果，样板房中通常会按正常生活场景来布置，里边会摆上并非交付内容的家私、电器、装饰品等，对此，就应当在醒目处标明：“室内所有家私、电器，除标明为交付标准之外，均不属于交付内容”，以免误导客户，徒增纠纷。 二、精装修房屋三大质量缺陷及其法律风险 从当前实务中看，精装修房最易引发纠纷的三类质量缺陷是部品质量、装修质量以及室内空气质量。 （一）部品质量缺陷 部品主要是指以工业化方式生产，在施工现

19、场安装的房屋部件和设施，如门窗、厨柜、洁具、开关插座、地板等。这些部品都是开发商通过采购取得，并非自己生产。但如果存在质量缺陷，同样要承担违约责任。建筑法第五十六条规定“设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。”第五十九条规定“建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。”建筑装饰装修工程质量验收规范（GB 502102001）明确规定“建筑装饰装修工程所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定”。 门窗不合格，影响到房屋的安全、保

20、温、防水；厨柜、地板的质量，关系到室内空气质量能否达标；开关插座直接关系到人身与财产安全；洁具涉及到节水性能；不合格的墙地砖及石材可能产生超标的辐射。 （二）装修质量缺陷 装修质量缺陷主要体现在装修施工时设计不当与用料及工法的错误。如某业主发现其厨房两排厨柜之间的净宽很狭窄，提出投诉。经查住宅设计规范“双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于”，该厨房的装修不符合规范的要求。另外，涉及到人身安全隐患的部位，如室内栏杆高度、楼梯宽度，国家规范都有明确规定，违反即构成质量缺陷。 装修用料，主要是木材、石材、涂料、胶粘剂等，通常都包含有害物质（甲醛、苯、氨、TVOC、辐射等），民用建筑工程室内环境

21、污染控制规范（GB50325-2001）对各用料的有害物质最高含量均有明确规定，违反也构成质量缺陷，如不对单元房屋的用料严格控制，最终还会导致室内污染超标。 施工工艺方面，住宅装饰装修工程施工规范详细规定了住宅建筑内部的装饰装修工程施工的标准，对装修中的成品保护、防火、防水、抹灰、吊顶、隔墙、门窗、涂饰、电气安装等材料质量及施工要点都作了明确要求。建筑装饰装修工程质量验收规范则明确了装修的验收合格标准与方法。装修工艺不符合规范要求的，也将构成质量缺陷。 （三）室内环境污染 住宅装饰装修工程施工规范将“室内环境污染”定义为：指室内空气中混入有害人体健康的氧、甲醛、苯、氨、总挥发性有机物等气体的现

22、象。室内空气中有害气体超过规定的标准，即构成不合格。 室内环境污染一是来自建筑本身，如混凝土抗冻剂中的氨，混凝土砌块中的氡，矿渣砖、石渣中的放射性物质；二是来自装修，如大芯板、多层胶合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低档材料污染更甚；三是来自家具等装饰物件，如板式家具、布艺家具带来的苯和甲醛等。危害最大的5种污染物质是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多样性，即使单项指标合格，房间的总体污染指标仍有可能超标，构成室内环境污染的质量缺陷。 2002年1月1日开始实施的民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB/50325 2001），提出了对氨、游离甲醛、苯、总挥发性有机污染物

23、指标浓度的限制，规定了民用建筑工程及装修工程验收时，室内环境污染经检测不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式实施的，由国家质量监督检验检疫总局、国家环保总局、卫生部联合制定并发布我国第一部室内空气质量标准（GB/T18883-2002），明确提出“室内空气应无毒、无害、无异常臭味”的要求，需要控制的化学性污染物质不仅包括甲醛、苯、氨等污染物质，还有可吸入颗粒物、二氧化碳、二氧化硫等13项，规定凡有害物质含量不符合规范规定的，不得投入使用。 据中国室内环境委员会五年来对六千户家庭室内环境检测结果显示， 有儿童健康问题的家庭百分之九十室内环境超标。2008年是中国生育的高峰年，中国将有一百

24、六十万个婴儿诞生。 为了保护母婴健康，预防由于室内环境污染引发的儿童先天性缺陷、白血病和儿童铅中毒，中国室内环境委员会确定2008年6月为“关注室内环境污染，保护母婴身体健康”宣传月。精装修带来的室内环境污染，也可能产生三聚氢氨效应。所以，开发商对该风险应当高度关注。 （四）精装修房屋质量缺陷引发的法律风险 精装修引发的法律风险，可能导致开发商的违约责任和侵权责任。从侵权角度看，因室内环境污染致人身体损害，开发商要承担赔偿责任，包括可能产生的精神损失。从违约角度看，交付的房屋不符合质量要求，开发商要承担整改与赔偿的责任，如果房屋有重大质量缺陷，尤其是关系人身与安全的方面不合格，购房人不能达到合

25、同目的，可以此为由主张解除合同。以下重点讨论违约责任的几种情况。 1、重大质量缺陷可以成为购房人退房的理由 退房，即购房人的单方解除合同权。除了双方明确约定的情形之外，一般不支持单方随意解除合同。法律规定可以单方解除合同的质量问题只有两种情形，一是主体结构质量不合格；二是存在质量问题严重影响正常居住使用。前者与精装修关系不大，我们重点讨论后一种情况。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。精装修房屋，出现什么质量问题算是“严重影响正常居住使用” ？一般来说，购房人购买精装修房屋

26、的目的，就是无需装修即能居住使用，如果装修质量存在重大缺陷，必然使购房人不能达到这一合同目的，即使房屋主体质量合格，也会“严重影响正常居住使用”，否则就与毛坯房没有区别了。因此，就精装修房屋而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居住使用： （1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格，墙壁粉刷与地板铺装质量低劣须全面返工等。 （2）精装修设计、部品不符合强制性国家标准，对居住者的人身、财产安全构成隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在安全隐患，装修材料不符合防火要求等。

27、 （3）室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。 因“严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价款，还要赔偿购房人因此而产生的经济损失。 2、因重大质量缺陷构成延期交房 延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约定不明的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。 精装修房屋由于增加了室内装修工序，工期较毛坯房延长三分之一甚至更多，由于室内装修

28、存在多工种交叉作业，质量控制的要求较高，稍有疏忽，就可能造成不能按期交付。在工期不足的情况下，开发商究竟应当赶工交付，再花时间精力整改，还是为了保证质量，宁可延长工期、承担延期交付的违约责任，需要从具体情况出发，权衡利弊，作出取舍。 实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。笔者认为，延迟交付与整改期间的损失赔偿属于不同的违约责任。延迟交付可以因各种原因造成，不一定以质量问题为前提；只要满足了交付的基本条件，即竣工验收合格、具备“两书”，就可以交付；而即使交付之后

29、，因质量问题进行整改期间，如果造成业主不能正常使用房屋，开发商仍应赔偿因此而发生的损失。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见，并不是说出卖人只负责保修就完了，造成的其它损失也是要它承担的，这样，买受人的利益已经得到了保护，不需要借助于延迟交付的违约责任。 3、一般质量缺陷，开发商承担保修责任并赔偿损失 精装修房屋比毛坯房更容易出现质量缺陷，比如门窗变形、地板起翘、瓷砖或粉刷层空鼓、墙壁污损等，这些都不影响合同目的的实现，不影响交付，更不影响合同的履行，但购买人有权要出卖人进行维修或者更换，使购房人得到无瑕疵的产品。