佛山经纬2月月报.doc

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1、佛山市房地产市场月度报告（2010年2月1日-2010年2月28日）佛山经纬房产咨询有限公司市场研究中心特别声明本报告采用之基础数据均来源于各区建设局网上签约数据库，因网上签约数据有一定程度的滞后性，报告将结合实地调研因素令所列数据尽可能反映项目即时成交状况，谨供参考之用。引用本文内容，请注明出处。任何侵权行为，我司将保留追究法律责任之权利。楼市概况：4一、佛山媒体焦点51.1宏观市场月度资讯51.2.城建规划月度资讯61.3.上市公司月度资讯71.4.全国商品房住宅月度供求资讯7二、佛山房地产市场走势情况92.1土地市场月度供求表现92.1.1本月重点地块成交情况92.1.2下月新推重点地块

2、情况102.2商品房住宅月度供求情况122.2.1佛山供求价走势122.2.2五区月度供求表现12三、佛山重点区域月度监测走势情况133.1.禅城区商品住宅运行态势133.1.1禅城区重点项目月度签约情况143.2南海区商品住宅运行态势153.2.1桂城商品住宅供求关系153.2.2桂城重点项目月度签约情况16附.禅桂区域重点项目月度销售汇总163.3.顺德区商品住宅运行态势183.3.1各街镇月度销售情况183.3.2重点街镇项目成交情况193.4.三水区商品住宅运行态势213.4.1重点洋房个盘销售情况223.4.2重点别墅个盘销售情况22楼市概况：去年的年初，中国房地产市场在全球经济的低

3、迷之中陷入了冰天雪地的寒冷；今年的年初，中国的房地产市场在全球经济仍未复苏，同样陷入了销售的快速下滑。同样是传统的销售淡季。同样出现销售下滑的现象，但市场却有着巨大的反差态度与判断，一是中国的宏观经济背景不同，09年年底政策的变化，从支持变成了抑制，从而打乱了预期。二是房价变化的基础不同，购房者持币观望的主要因素不再是房价的高低，而是对政策的不确定性。三是信贷政策对市场的支持不同。可见，政策的变化对楼市预期有着深远影响。在目前新政的调控下，以及“两会”的即将召开，使房地产市场陷入更多不明朗的发展态势中。2月，全国各大城市成交量统一大幅度下降，其中，佛山市场成交量为37.71万方，同比下降24%

4、，成交均价为6143元/方，同比上升18%。2月的传统销售淡季来临，使原本已陷入调整中的佛山楼市更显得冷清。这主要出于以下原因：1、年头政策的收紧以及对未来新政的不确定因素，导致购房者产生观望情绪；2、传统季节性销售淡季影响，春节期间消费者关注度分散至拜年及旅游，使楼盘人气下降；3、从买卖双方的角度上看，发展商手头资金充裕，春节期间促销优惠力度不大，价格表现坚挺，加上市场供应量有减无增，成交量进一步受制。而去年春节的大量成交是建立在08年挤压的刚需爆发的背景下而形成的，而经过去年全年的市场热销后，刚需已一定程度上被透支，因此今年春节期间缺乏足够的需求推动，使总体需求表现萎缩。预计3月份市场成交

5、量走势将呈现环比回升。春节期间虽然总体楼盘人气和成交量十分惨淡，但是几个即将面世的新盘还是吸引了很多准买家前去参观咨询。市场供货量也将在3月逐步增加，或将会为冷清楼市带来回暖的机会。一、佛山媒体焦点1.1宏观市场月度资讯重点政策内容摘要1）国土部：严管闲置地和囤地问题2月9日，国土资源部召开2009年度土地卫星遥感图片执法检查工作部署电视电话会议。根据国务院的部署，国土资源系统要严格监管房地产开发用地，闲置用地要按规定处理，对囤地、炒地要进行查处。2）监管部门：坚决控制投机购房 或收紧三套房房贷。2月9日，监管部门权威人士称，银行应拒绝对投资投机行为的融资，如无法判断，应大幅度提高三套以上个人

6、按揭贷款的首付和利率要求，加大差别化信贷政策执行力度。3）酒店式公寓或先征物业税 居民基本住宅免征。在北京两会期间提交物业税开征提案的北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓引起广泛关注。2月4日，刘桓接受了专访。据介绍，写字楼、商铺、酒店式公寓等商业地产今年末或将开始征收物业税。4）央行：上调人民币存款准备金率0.5个百分点2月12日，央行突然发布消息，决定从2月25日起上调存款准备金率 0.5个百分点。而在1月12日，刚刚上调了0.5个百分点，短短1个月，两次上调准备金率。5）央行：引导货币条件逐步回归常态水平中国央行2月11日表示，2010年要结合经济增长实际需求、物价变动并综合考

7、虑国内和国际市场流动性状况等因素，合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平。6）囤地捂房就停止放贷 二套房首付最低四成继2月1日上海银监局在中资银行负责人座谈会上将房地产信贷风险列入全年重点盯防的目标之后，2月4日，上海银监局又下发了 2009年上海房地产信贷运行分析报告，再度着重提示房地产信贷风险。各家银行将采取与借款人“面谈、面签”制度，严格落实住房按揭贷款业务自律公约，坚决取消房贷业务返点。7）取消房贷七折优惠 光大银行在汉跟进继中行率先取消首套房七折优惠后，光大、深发展、招行也相继取消房贷利率的七折优惠。8）房地产等行业将成今年税务稽查重点国家税务总局副局长解学智指出，要把房地产及

8、建筑安装等行业列为今年税务稽查的重点。这意味着，相关行业的企业将面临税务风险。9）2010税改分析：物业税改革或成今年税改攻坚方向税制改革一直是整个“十一五”规划期间最重要的经济体制改革之一，作为“十一五”规划的末年，2010年的税制改革也成为许多人的关注焦点。由此看来，在“十一五”规划的末年，个人所得税制度改革和物业税改革将成为今年税制改革的攻坚方向。10）广东出台“粤四条” 支持普通住房消费遏制炒房房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价为加强对房地产市场秩序的监督规范的重点内容。1.2.城建规划月

9、度资讯城市规划建设发展进程1.）三水打造“广东香格里拉”今年底将现雏形广佛同城最大发电厂项目恒益电厂扩建工程一号机组2011年可投产,广东香格里拉今年底将现雏形,芦苞奥特莱斯项目已进场施工,力争今年广州亚运会前首期营业,位于乐平的三大职技院校区建设积极推进,有望在2010年内建成投入使用。2.）禅城将建国内首条创意步行街 11月1日前可行石湾已规划将南风古灶、公仔街和原钻石陶瓷厂片区进行全面整合,打造成集创意产品交易、设计、文化、艺术、时尚、旅游、休闲于一身的长达1506米的创意步行街。3.）佛山现代产业规划出台 五年后人均GDP要达13万今年是桂城建设“广佛RBD”的冲刺年，3号召开的南海2

10、009总结暨2010年动员大会上，桂城将借亚运年机遇，加速推进系列广佛工程，如规划建设广佛全民健身中心等。4. ）魁奇路西延线昨开工 向东直达广州南站魁奇路西延线工程及一环西线辅道南庄段工程同时宣布开工。如果能够与正在建设中的东延线同步建设完成，那么魁奇路将有望成为佛山最长的东西向交通大动脉。 5.）顺德德胜商务区打造佛山“曼哈顿”根据顺德区委区政府的规划，顺德新城将以建设“新岭南水乡”为特色，重点发展现代商务、创意科研、文化休闲、生态居住等主导功能，创建宜居、宜业、宜游的岭南生态新城。6.）三水6项交通工程奠基 对接广佛花都南海珠二环、佛山一环、广三高速和321国道扩宽，近年，多条动脉加速三

11、水与广佛中心区对接。三水六交通工程奠基，三项是与花都、南海路网实现对接。1.3.上市公司月度资讯雅居乐：海南澄迈县政府和雅居乐地产控股有限公司在本月签订了金江镇南渡江南北两岸棚户区改造项目框架协议。根据协议，该项目建设期为5年，投资金额为40亿。两桥之间及澄迈大桥西侧拆迁范围的改造建设两年内完成，滚水坝、南北两岸防洪堤将于今年10月前建成。新鸿基：2月22日，再成功合共以约87亿元先后投得香港将军澳市中心第66B区望海商住地皮，及广东省佛山市禅城区澜石一幅地皮，两地皆贴邻地铁站，令其土地储备单日增加近1,800万呎。万科地产：万科A，2月10日以8.93亿元竞得上海迪士尼概念地块，这一价格相比

12、底价26790万元高出233%，该地块成为今年以来溢价率最高的土地。10日出让的浦东新场C4地块面积99209平方米，容积率1.5，靠近沪南公路，离规划中的迪士尼核心区域仅距5公里左右。碧桂圆：碧桂园表示在2010年春节期间(2010年2月13日至2月19日)共实现认购金额约10.8亿元，认购面积约17万平方米，同比去年春节假期分别增长约97%及58%。保利地产：2月5日，保利香港公布了1月份的销售业绩情况。公告显示，其1月份销售额为15.8亿元人民币，合约销售面积为21万平米。首月销售情况较2009年12月增长一倍。保利香港冀未来3至5年发展成一线大型内房股，2010年公司的合约销售面积目标

13、位144万平方米，同比增长20%；合约销售目标为100亿元，同比增长25%。招商地产：1亿元保证金被没收 公司称不影响业绩。2月6日批露，公司子公司瑞嘉投资实业有限公司接到南京国土资源局通知,该局认定瑞嘉公司和实创公司主动放弃竞得资格,已支付的保证金不予退还。2007年12月,瑞嘉公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司实创投资有限公司共同通过公开竞拍获得南京栖霞区仙林湖82地块土地使用权,瑞嘉公司承担并支付了土地成交保证金的50,计港币12250万元。（资料信息来源：新浪网）1.4.全国商品房住宅月度供求资讯供应面积（万）供应面积环比成交面积（万）成交面积环比北京331.262-65.39%71

14、1.625-36.93%长沙296.969-58.93%615.341-54%天津324.474-69.35%上海218.899-69.73%299.214-55.44%沈阳272.028-44.57%合肥-100%251.126-75.36%广州229.224-69.65%233.600-71.78%贵阳14928-97.04%214.229-43.29%无锡126.205-32.5%207.902-46.52%长春-100%171.178-52.19%二、佛山房地产市场走势情况2.1土地市场月度供求表现本月，土地交易市场最引人注目的就是一块位于禅城澜石的商住地块，占地42万，建筑面积规模达

15、155万，由新鸿基地产以47.05亿元的底价拍得，楼面地价3027元/。至此，新鸿基地产在澜石拍得的两宗土地总体建筑面积接近300万。在下个月进行拍卖的地块，均以南海镇街区域为主，其他区域情况走淡。现时禅桂中心区域市场除旧改用地外，新增土地资源较少。而南海及顺德区域的镇街市场逐渐兴旺。可见未来镇街市场发展潜力巨大。2.1.1本月重点地块成交情况拍卖时间编号位置面积规划指标要求土地用途成交情况容积率建筑密度中标人总额（万元）楼面地价元/禅城区2010年2月22日佛禅（挂）2010-002禅城澜石47520.775.0-6.030%-40%商业办公、文化娱乐用地，兼容居住用地新鸿基47050030

16、27.26佛禅（挂）2010-003136302.633.5-5.025%-40%19地块：商业办公、文化娱乐用地，兼容居住用地；22、23、24地块：居住用地，兼容商业办公、文化娱乐用地佛禅（挂）2010-004122139.963.2-6.025%-40%20地块：商业办公、文化娱乐用地，兼容居住用地；25、26地块：居住用地，兼容商业办公、文化娱乐用地佛禅（挂）2010-005109652.12.6-6.020%-40%21地块：商业办公、文化娱乐用地，兼容居住用地；27、28地块：居住用地，兼容商业办公、文化娱乐用地南海区2010年2月4日佛南（拍）2009-017（A宗地） 南海区丹

17、灶镇“白云新城”片区内165547.61.5-2.525%且35%城镇住宅用地兼容批发零售及其他商服用地佛山市南海区越时投资有限公司、清远市华鸿置业有限公司、佛山市南海艺全建筑工程有限公司、陈燕如19865.71 462.21佛南（拍）2009-018（D宗地）21481.91.5-2.525%且35%2577.83 佛南（拍）2009-019 （E宗地） 6726.91.5-2.825%且40%807.23 三水区2010年2月4日佛三（拍）2010-001三水区西南街道西青大道与工业大道西侧108550.81.0-2.0住宅、商服用地佛山市恒宝投资有限公司14000644.862.1.2下

18、月新推重点地块情况拍卖时间编号位置面积规划指标要求土地用途容积率建筑密度南海区2010年3月1日佛南（挂）2010-012南海区桂城D16街区尖东3号地段40000.12.0且3.015%，且45%商务金融用地2010年3月10日佛南（挂）2010-016佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区F01地块37575.76.0且8.0裙楼55%塔楼22%商务金融兼容批发零售及住宿餐饮用地2010年3月17日佛南（挂）2010-027佛山市南海区西樵镇西岸233333.50.2且0.2820%住宿餐饮用地佛南（挂）2010-028116948.41.0且1.145%城镇住宅用地佛南（挂）2010-0

19、29887851.0且1.145%2010年3月18日佛南（挂）2010-022南海区九江镇下北村民村委会“大正鱼苗场”地段27713.41.5且2.515%，且30%城镇住宅用地兼容批发零售用地佛南（挂）2010-02342385.5A区1.5且2.0；B区2.0且3.0A区15%，且35%；B区15%，且30%2010年3月23日佛南（拍）2010-004南海区罗村街道罗湖中路地段54728.42.2且3.0裙楼45%,且塔楼28%城镇住宅用地兼容批发零售用地2010年3月30日佛南（拍）2010-005（A地块）南海区大沥镇盐步办事处东秀村委会地段32950.61.8，且3.025%，4

20、0%城镇住宅用地兼容批发零售用地佛南（拍）2010-006（B地块）38747.21.8，且3.025%，40%2.2商品房住宅月度供求情况2.2.1佛山供求价走势元/万数据来源：佛山建设局 本月，佛山住宅市场呈现“量价齐降”态势。春节期间，各大区域市场成交惨淡，虽是传统销售淡季，但成交情况相比去年2月更甚低迷，同比下降24%，环比下降37%。2.2.2五区月度供求表现元/万数据来源：佛山建设局 本月，全市五区新增供应量呈现大幅度锐减，顺德、三水和高明区本月更是零供应。一方面，由于适逢销售淡季，多个项目已在年前推售或延至年后推出。春节期间集中以消化存量为主，受淡季环境影响，各区成交量及成交均价

21、均有不同程度下降。三、佛山重点区域月度监测走势情况3.1.禅城区商品住宅运行态势万元/数据来源：经纬数据监控中心 成交量下降至近年最低位，价格保持平稳。本月，禅城楼市成交再创低位，成交集中年前及年后周末。过年期间，各个项目现场人气走淡，成交量亦同步下降，成交均价保持平稳。除中海文华熙岸仍保持较高的市场关注度外，其他项目由于在售产品均为高价大积单位，成交异常低迷。3.1.1禅城区重点项目月度签约情况数据来源：经纬数据监控中心 由于备案数据有滞后性，上个月新推货的两个盘成交量（雅居乐、文华熙岸）在本月才能显示出来。文华熙岸上个月推售的东区8座双数层单位取得不俗销售业绩，推出产品基本售罄；而雅居乐花

22、园虽和文华熙岸同时期推出，但小户型产品销售情况不如文华熙岸理想，所剩单位大部分是1、2座资源较次的西向单位，销售进度缓慢。3.2南海区商品住宅运行态势万元/数据来源：经纬数据监控中心 南海市场呈“量价齐降”走势。南海新增供应集中在周边镇街区域，桂城中心仍然处于供应短缺状态。一些高端项目由于年前已推售大批新货，本月市场价格缺乏支撑，价格呈曲线下降，成交量也创下历年新低，环比下降62%。3.2.1桂城商品住宅供求关系万元/数据来源：经纬数据监控中心 新增供应未能补充，单盘拉升区域价格；作为南海区的重点中心区域，目前受供应量的制约，整体市场仅由保利花园（11000元/方）少量余货和星辉园（6800元

23、/方）的部分货量支撑，市场价格被拉低。3.2.2桂城重点项目月度签约情况数据来源：经纬数据监控中心春节期间，除了保利花园仍然保持较旺入场人气外，其他项目均较为冷清，本月各大楼盘仍然以消化少量余货为主，新货仍未有所补充。附.禅桂区域重点项目月度销售汇总亚艺板块项目在售范围在售均价（元/）余货数量本月消化累计剩余+新货恒福新城5-13、21-28座、85008800134套4套130套中海文华熙岸12-13座、8座、5-6座、别墅组团、洋房：85009500别墅：15000167套71套96套天湖郦都13-23座、17墅洋房：1100013000别墅：18500105套8套97套金地九珑璧2区4、

24、5、7、8、12、18座、90度合院洋房：900010000别墅：1800057套1套56套雅居乐花园2区1-4座、10号1、2、6座、1区1-4座洋房：94 00-9800365套53套312套怡翠宏璟3-7座洋房：8800-9500别墅：18000107套7套100套鸿业城市花园10-15座洋房：8500-900029套0套29套合计144套820套千灯湖板块项目在售范围在售均价余货数量本月消化累计剩余+新货保利花园25-27座、34、35座、28、29座9500-11500179套19套160套合计19套160套桂城东板块项目在售范围在售均价余货数量本月消化累计剩余+新货怡翠馨园嘉崇5、

25、6座、嘉观苑6-8座、嘉盛苑1-3座7200-800034套1套33套南海颐景园芳菲1、2座、兴晨1、2座、悦湖1座、倚湖1、2座7000-780066套2套64套合计3套97套东平板块项目在售范围在售均价余货数量本月消化累计剩余+新货滨海御庭7-10座洋房：9000-10000别墅：1300040套2套38套凯德泊宫9-15座、28-29、60-64座别墅：11000-1200042套0套42套凯德瀚城2-7座、22-23、31、17-18、30座9500-10000167套0套167套东方水岸2-3座、11座、4-9座8000-900029套10套19套海景蓝湾北区1-12座、1-11座、

26、18-22座8000-8800771套11套760套合计23套1026套其他板块项目在售范围在售均价余货数量本月消化累计剩余+新货天伦世嘉4、5、7座8000-870074套0套74套逸彩美寓1-3座7300-1000064套1套63套利豪名郡1、2座7300-7700106套3套103套依云上城1、2座9200-970088套9套79套合计13套319套3.3.顺德区商品住宅运行态势万元/数据来源：经纬数据中心 成交骤减，价格坚挺；春节期间，市场关注度被分散，加上新政的影响，市场出现观望情绪。各大项目暂不推出新货，市场在缺乏有效的推动力情况下，整体需求表现萎缩。由于之前市场消化货量迅速，不少

27、项目工程进度仍不能跟上，新货紧缺以至市场价格保持坚挺。3.3.1各街镇月度销售情况数据来源：经纬数据中心小结：在整体销售遇冷和本月无新增供应的情况下，大良、容桂都达百套以上。北滘乐从由于货量不足，销售量较低。除陈村无成交外，其它镇街均售出少量存货。3.3.2重点街镇项目成交情况 数据来源：经纬数据中心小结：只有雅居乐达双位数字，销售了27套。其它重点楼盘销售只有个位数，万科新城湖畔花园上月推出的7号楼没能持续热销，两月的消化率只有50%。数据来源：经纬数据中心小结：东圣维拉花园保持上月开盘高售出量，继续领跑容桂市场。保利合园和景致尚寓有20套成交的表现。别墅方面，御海东郡有5套成交。数据来源：

28、经纬数据中心小结：整体表现相近，最高只有13套的成交。其中旭景豪庭和依云水岸接近售罄。数据来源：经纬数据中心小结：碧桂园西苑售出13套，成交相对理想。其它楼盘只售出个位数字，其中君兰国际有4套别墅成交，销售稳定。数据来源：经纬数据中心小结：整体销售冷淡时，联星商业城和康桥水岸销售达双位数，其中康桥水岸依然领跑龙江洋房市场。3.4.三水区商品住宅运行态势万元/数据来源：经纬数据中心 本月三水建设局公布数据有一定滞后性，备案销售面积为2.11万，成交均价4652元/ ，但签约销售成交面积7.57万，均价为4720元/。本月新增面积“零”供应，主要是去年市场活跃，开发商大量推货，大量存货被消化，加上各大楼盘开发进度较慢，导致市场供应缺乏。3.4.1重点洋房个盘销售情况数据来源：三水区建设与房产信息网 本月新推货楼盘较少，只有锦盈嘉园有新货推出，户型面积以88-135三房为主，销售一般，本月主要靠上月三水时代城及林海尚都一座的开售成交支撑市场，其中三水时代城成交尤为活跃，首批消化率达9成 。3.4.2重点别墅个盘销售情况数据来源：三水区建设与房产信息网 本月别墅市场表现平淡，主要是三水区别墅市场新增供应暂缺，以消化前期推货为主。而丽日天鹅湖“珑湖”组团，是该楼盘定位较为标杆的组团，定价较高，销售较为理想。而御江南消化余货为主，月成交量较少，预计5月份御江南和山水庄园均有新货入市。