【商业地产DOC】长沙市滨江板块典型项目市场调查报告18DOC.doc

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1、长沙市滨江项目市场调查报告前 言“一江两岸、山水洲城”一直是星城的名片。政府规划，在未来5到10年，将倾力打造一个举世闻名的湘江东岸滨水区。 湘江东岸全长约9公里、占地约1万亩的流域。由于区域内道路狭窄、市政设施严重滞后，与新建道路沿江风光带极不协调，长沙市政府决定对其进行全面开发。 在未来5至10年，长沙市政府将开发建设三角洲建设项目、开福寺片区改造项目、华盛新外滩项目、湘江明珠项目、太平街历史文化街改造工程、金外滩项目、百舸争流项目、书院路512号改造项目、火车南站改造项目、湘江风光带南北延伸项目等10个大型项目。10个大型重点项目绵延沿江风光带，将带动湘江东岸滨水区的全面开发建设。本次市

2、场调查主要针对滨江板块典型项目的价格、户型、销售率、客户群体进行有效分析，从而得出滨江项目的共性，为新开项目寻找差异化竞争提供可靠的市场依据。一、 滨江板块简介本次市场调查主要针对长沙市滨江板块展开，其板块特征如下：【板块属性】：山水资源优越，集气质、梦想与荣耀于一身；【板块优势】：景观资源得天独厚、地段优越、保值增值能力强，极具竞争力；【板块劣势】：土地成本和开发成本高、销售价格高、各项目容积率高，建筑密度大；【板块竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主；东、西两岸价格差距大。【土地资源开发情况】：土地资源丰富、土地开发较晚、将来将沿湘江两岸进行全方位开发。【板块

3、发展前景】：随着山水资源价值的被充分认识和利用及区域市政设施的完善，未来沿江板块将成为长沙市最具魅力的高尚住宅区。【板块代表项目】：华盛新外滩、君临国际、金色屋顶、湘江世纪城、书院观邸、南外滩、滨江金座、大地金墅、长宝1667、曙光泊岸二、 各项目基本信息一览表楼盘名称物业类型项目地址占地面积建筑面积（）容积率销售均价(元/)君临国际高层黄兴南路步行街与坡子街美食街交汇处83.8亩（包含坡子街）7万30（整体容积率）一线江景7200二线江景6800金色屋顶高层沿江大道320号9.4亩5.5万696一线江景：8300二线江景：6500湘江世纪城高层长沙市开福区五合垸1015亩400万35一线江景

4、：6100二线江景：5100三线江景：4200-4800书院观邸高层书院路559号38亩11.7万5一线江景：7050二线江景：6080华盛新外滩高层沿江大道40.5亩18.7万5一线江景：8100二线江景：7200三线江景：6400大地金墅高层沿江大道6.7亩5.9万131一线江景：6500二线江景：6080南外滩高层南湖路与湘江大道交汇外37亩12万385未售，预计7000左右滨江金座高层银盆岭大桥西侧21亩7万401未售，预计6000左右长宝1667高层中山西路393号 6.05亩3.43万8.5一线江景：6583二线江景：6286曙光泊岸小高层潇湘大道天马山东82.6亩13.2万2.3

5、6价格尚未定预计6000小结：1) 长沙近期江景项目在售或即将发售项目约在15个左右。从物业形态分析：所有江景项目都是以高层为主，只有书院官邸一期一批有部分多层洋房；2) 从占地面积而言，除湘江世纪城外，每个项目都在100亩以内，由此说明一线江景土地资源稀缺，寸土寸金；3) 均价分析：除湘江世纪城外，其它项目均价皆高于6000元，金色屋顶甚至高于8000元/的市场均价；三、 价格分析1. 对外销售价格分析项目名称最高价（元/）最低价（元/）均价（元/）君临国际8500/一线江景7200二线江景6800金色屋顶120005900一线江景：8300二线江景：6480湘江世纪城66003250一线江

6、景：6100二线江景：5100三线江景：4200-4800书院观邸101085160一线江景：7050二线江景：6080华盛新外滩88004980一线江景：8100二线江景：7200三线江景：6000大地金墅70006000一线江景：6500二线江景：6080长宝1667/5500一线江景：6583二线江景：6286南外滩未开盘，待定预计7000滨江金座未开盘，待定预计6000曙光泊岸预计08年底开盘，价格目前未定，预计6000小结：1) 从各江景盘最低价分析：除湘江世纪城之外，所有项目最低价都基本保持在5000元/以上；2) 从各江景盘最高价分析：最高价都在6500以上，而一线江项目君临国际

7、、金色屋顶、书院观邸、华盛新外滩最高价都高于8000，金色屋顶和书院观邸最高价突破10000元/，但突破万元单价的项目一般都是楼层高，同时又拥有360全方位江景视角的单位；3) 从均价分析：各项目均价都高于6000元/，只有湘江世纪城例外，一方面由于其地段相对较偏，二线江景单位距江有200m左右的距离，同时观江角度欠佳，因此价格稍有偏低；4) 其中金色屋顶与华盛新外滩一线江景单位均价最高，都突破了8000，分别为8300元/和8100元/。2. 层差价、朝向价格分析项目名称层差价（元/）景观朝向差价（元/）君临国际50-10030-500一房一价金色屋顶30-100100-2000一房一价湘江

8、世纪城30-801000-2000一房一价书院观邸一批50-1001000一房一价华盛新外滩20-30200-2000一房一价大地金墅30500长宝166720200，带景观阳台400南外滩未开盘，待定未开盘，待定滨江金座未开盘，待定未开盘，待定曙光泊岸未开盘，待定未开盘，待定小结：1) 层差价分析：基本都在30-100之间，几乎所有的项目在首层特价单位到第二层加价都在80-100之间，但3层以上层差价基本差距不大，多保持在30-50之间；2) 景观朝向差价分析：由于其独特的景观资源，注定其景观差价比较大，差价在200-2000元/之间波动；3) 从景观朝向差价可窥其定价原则，江景盘基本都是一

9、房一价，一线江景单位价格最高，二线次之，如此类推。4) 长宝1667景观朝向差价相对较小，一方面由于该项目各个角度都能看江，另一方面空中花园弥补了部分户型江景资源少的劣势。3. 各项目价格基本走势分析待添加的隐藏文字内容23.1滨江金座：属于滨江首个写字型公寓楼，根据综合评估其均价应在6500价位，但由于其开盘时市场低迷，且做为第一期其在价格上会选择低开高走。因此估计其开盘均价在6000左右，开发商宁愿在中后期价格拉升，也不会盲目冒险高价入市。随着周边市政配套，及其本身物业配套完善价格会拉升一个层次，其价格仍有约500-1000元/浮动空间。走势预测：呈稳步递涨趋势，三个月左右小涨200，至第

10、二期时整体均价将拉升至6500左右。3.2书院观邸：项目周边配套已相对成熟，销售状况良好，无论销售面积还是销售套数均占08上半年的前三甲，其目前均价保持在7050元/平米左右。项目本身均价已有所偏高，但随着书院路的拓宽后通车，其地段价格将近一步体现，大胆预测该项目仍有200-500的涨幅空间。走势预测：10月份后呈小幅跳涨200元以内的走势。3.3南外滩：项目周边配套成熟，离东塘商圈近，与书院观邸类似，项目随着9月中下旬书院路通车后。本项目预计11月份初开盘，其主要参照依据就是书院观邸，开盘价格预计在6500左右，采取低开高走的价格策略。走势预测:将以6600左右均价开盘，开盘后稍有涨幅。3.

11、4华盛新外滩：项目目前属于第二期，也是最后一期，产品风格与一期无太大差别，其推广手段和推广调性一直延续了一期“外滩生活概念”和“观山、临水”的概念。目前均价在该地段相对偏高，整体均价达到6800左右，由于该项目容积率高、建筑密度比较大，性价比大大缩水，因此预计价格在年内不会做大的调整，上浮空间不足。走势预测:08年在市场仍然稳步缓慢发展的前提下，不会有大的涨幅，预计价格上升空间为50-100元/，并极有可能一直维持6800元/左右的均价不变。3.5大地金墅：项目去年12月份开盘，至目前销售率接近70%，期间均价自6300升至6600元/平米。此价格同比市场同类型物业价格高300元/平米，且物业

12、品质感不强，目前该项目即将进入尾房销售，因此价格不会有大的调整，甚至部分单元会有所下降。走势预测：维持6500-6600元/左右均价不变，部分积压单位甚至会有所降价或以折扣形式让利。3.6君临国际：项目属于江景房中价格较高的一个项目，其主要价值无非地段和江景，但改项目只能属于二线江景项目，由于其地段的明显优势从而弥补了二线江景在山水资源上的不足，但同时也影响了项目居住环境的价值。走势预测： 因此该项目7200元/的市场均价，相对已处于饱满状态。预计在目前市场环境下，该项目不会有太大涨幅，甚至会维持原价不变。3.7长宝1667：项目目前6580的市场均价，相对于区域内同品质盘而言其价格偏低，主要

13、原因是其推出时期段市场成交量较小，因此均价整体拉升幅度小，而开发商又急于回笼资金，因此价格仅仅在最近两个月涨了近200元/平米。走势预测：因此该项目6580的价格，在近期之内不会再涨，同时尾房销售率不好的话，其可能会打出特价或优惠价来吸引客源。3.8曙光泊岸：项目目前售楼部已建好，并开放，但其主体建筑沿未动工，由于其周边无同属性物业，因些其价格参照滨江金座，也可能在6000左右，周边的居住密度较低，且不属于繁华地区，因些价格在开盘后难以出现太大涨幅。走势预测：因些该项目会以6000左右价格开盘，涨幅不会明显。四、 销售分析1. 各项目整体销售情况分析项目名称推货量销售套数销售率君临国际5003

14、5070%金色屋顶18918097%湘江世纪城1800140078%书院观邸50031060%华盛新外滩43432075%大地金墅38426970%长宝166722414665%南外滩683/滨江金座406/曙光泊岸280/小结：1) 从销售率上看出各盘销售率均达到58%以上，多数盘达到70%以上，整体反映江景盘销售状况属良好；2) 金色屋顶一方面由于其体量较小、推广定位准确、且对外销售时间已长达一年多，因此目前基本完成销售；2. 各户型销售率分析项目名称一房二房三房四房套数销售率套数销售率套数销售率套数销售率君临国际20068%12069%12070%/金色屋顶/76100%76100%湘江

15、世纪城/11270%22475%4665%书院观邸一批6060%10050%20060%10065%华盛新外滩3178%9385%28480%6280%大地金墅15065%12550%35100%20098%长宝1667/22465%/南外滩/40802800/滨江金座/12002320540曙光泊岸/12/268备注：各户型配比及销售率根据市场明调数据为准，套数浮动约在5%以内，销售率浮动约在10%左右；1) 数据显示，临江项目三房和四房相对畅销，一方面由于临江项目高价格，注定了其客户群体以城市高端客户为主，对大户型需求比较大；五、 户型分析1. 各项目户型面积区间对比项目名称/户型一房二房

16、三房四房君临国际33-5281-94113-133/金色屋顶/119-182158-187湘江世纪城/91-100120-148142-165书院观邸35-6356-107140137-165华盛新外滩7293-101129-159147-174大地金墅46-6774.47122-174157-160长宝1667/133-140/南外滩/滨江金座/103-105133-141195曙光泊岸/1011301722. 户型配比分析项目名称一房二房三房四房套数 配比套数配比套数 配比套数 配比君临国际24050%12025%12025%/金色屋顶/7640%7640%湘江世纪城/11230%2246

17、0%4610%书院观邸一批6014%10020%20040%10026%华盛新外滩317%6214%27965%6214%大地金墅10023%12527%357%20043%长宝1667/224100%/南外滩/40860%28040%/滨江金座/12030%23260%548%曙光泊岸/125%268 95%小结：1) 户型配比中，三房、四房均占较大的比重，一般占据项目的60%以上，且大户型单元多属于一线江景；2) 中小户型规划相对较少，一般不超过总体的30%，而小户型一般不会超过10%。君临国际例外，一方面是由于其地段位于市中心，适合投资，因此定位为投资性物业，小户型规划较多也在情理之中。

18、3) 其中长宝1667是唯一纯三房的江景盘，面积都在133左右三房。2畅销户型分析项目名称畅销户型原因君临国际一房项目定位为投资性物业，小户型比列大金色屋顶140平米三房观景角度好，户型规划合理，市场需求空间大湘江世纪城一线江景单元三房、四房、二线江景二房观景角度好，价格在一线江景盘中相对偏低，市场需求空间大.书院观邸江景四房江景资源丰富，户型大而宽敞，市场需求空间大华盛新外滩江景三房、四房多为一线江景单元，景观资源丰富，市场需求空间大大地金墅160平米四房价格在同地段同质产品中相对较低，具备一定升值空间长宝1667带有景观阳台的江景房景观阳台多7个平方米不算面积价格仅贵200元/平米，且能正

19、面观江南外滩/滨江金座/曙光泊岸/3滞销户型分析项目名称滞销户型分析君临国际三房项目定位和周边配套不太适宜居家。金色屋顶复式楼总价过高，过于华而不实。湘江世纪城二线江景单元（四房）江景资源少，但价格相对偏高、且公摊面积大。书院观邸一房、二房江景资源比较差，价格定位相对偏高华盛新外滩大三房主要滞销户型为158大三房房，主要是总价过高，面积明显浪费，性价比缩水。大地金墅一房、二房无观景角度，户型设计不太合理，价格定位过高，且投资潜力不大。长宝1667三房不临江的房（三线江景单位）与一线江景单元仅相差400价格，且观江角度极差，性价对比，相对滞销南外滩/滨江金座/曙光泊岸/3 各项目户型面积区间对比

20、项目名称/户型一房二房三房四房君临国际33-5281-94113-133/金色屋顶/119-182158-187湘江世纪城/91-100120-148142-165书院观邸35-6356-107140137-165华盛新外滩7293-101129-159147-174大地金墅46-6774.47122-174157-160长宝1667/133-140/南外滩/滨江金座/103-105133-141195曙光泊岸/101130172六、 各项目配套设施一览表项目名称/配套智能配套公共配套君临国际不详配套设施较少金色屋顶安防智能、远程监控智能、遥控电器智能、智能撤防、娱东智能、夜起智能、早安智能、

21、彩色可视对讲、有害气体监控、防盗知能、新风智能。多功能高级会所、架空层园林、地面园林湘江世纪城不详沿江风光带 、景观花园、小学、幼儿园、大型综合超市、酒店、会所、泳池、等配套齐全。书院观邸不详沿江风光休闲公园、绿化公园、健身会所、入户花园华盛新外滩小区红外线对射报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、彩色楼宇可视对讲系统、门禁系统、户内安防系统、德国蒂森电梯沿江风光带、会所、架空层平台大地金墅高科技外墙保温材料、高品质双层中空玻璃、高标准节能设施配套设施极少长宝1667德国蒂森电梯、红外线安防系统、闭路监控、火灾自动报警、户内可视对讲配套设施极少南外滩不详，尚未完全建好沿江风光带、花园、滨江

22、金座三菱电梯、“欧文斯科林”节能系统、多重安防系统沿江风光带、休闲广场、会所、水景、内庭架空层景观。曙光泊岸不详沿江风光带、游泳池、花园八、 各项目优劣势分析项目名称/优劣势优势分析劣势分析君临国际1. 交通便利，周边配套完善；2. 可商可住，小户型为主，投资价值高；1. 居住环境复杂，小区绿化率低，居住价值不高；2. 定价较高，升值空间一定程度缩水；金色屋顶1. 项目定位高端，科技智能化配套完善；2. 大部分户型设计比较合理，符合高端客户需求；3. 风格独异，与周边江景盘形成了明显的规划设计差异化；1. 价格高，一定程度降低了项目性价比，投资价值下降；2. 小区内部绿化低，容积率高，部分户型

23、设计不太合理；湘江世纪城1. 价格适中，全板结构，通风采光效果极佳；2. 小区绿化率高，内部配套多而完善，居住价值高；3. 江景资源丰富，随着自身配套和周边配套的逐渐完善，项目升值潜力大。1. 小区公摊面积大，使用率不高；2. 项目开发周期太长，会为前期入驻的客户生活造成一定影响；3. 项目缺少复式等顶级物业，一定程度上丧失部分高端客户群；4. 小区面积庞大，不利于整体管理。书院观邸1 地理位置处于交通要道，交通方便2 项目周边的沿江风光带已大面积开发更有沿江休闲带3 周边配套完善4随着书院路的改造完毕其地段价值将时一步被挖掘1车流量大，噪音污染严重；2一、二房的江景房供应不足，不能满足客户群

24、体需求。华盛新外滩1. 项目略带后现代风格，外立面形象大气，容易吸引客户眼球；2. 6m挑高交错式阳台，极大限度扩大了观景角度，更能有效设计布局；3. 项目拥有空中花园平台，一定程度优化了项目环境，提高了居住价值；1. 项目全部为联点结构，在提高容积率的同时，降低了居住价值，使得部分户型通风采光效果差；2. 异形户型比较多，不易规划；3. 价格定位高，性价比缩水；大地金墅1. 江景资源丰富，一线江景无任何阻挡；2. 价格在同地段、同质产品中偏低，性价比高，具备一定投资价值；1. 容积率极高，达到13.1，居住价值大打折扣；2. 项目形象偏低，多数户型设计不合理，严重影响通风采光，尤其东面户型；

25、3. 西面一线江景户型，无遮无挡，受西晒严重。长宝16671 价格在同类型江景产品中，性价比较高，具有一定的投资价值，2 项目整体楼层中三个方向均有观江效果，1容积率高，达8.5，且周边近距离有部分棚户区，东面景观不好，绿化率也低，居住价值仅能从观江功能上体现。2整体规划，户型设计不太理想，东面户型无江景，西面全江景则受日晒南外滩1 双阳台设计景观资源丰富2 户型选择种类多，风格各异，入户花园，落地窗，4.5米客厅开间等等1 周边配套尚未成熟2 书院路正在改修，因此项目地段价值未完全体现。滨江金座1地处北大桥桥头堡位置，地标建筑，易产生心理荣誉感；2 地形地貌较规则，景观、视野极佳。3周边人文

26、环境良好，居住用地较多，水上公园规模较大，空气质量良好4整体建筑波浪形设计，极大的保证了户户观景，且南、北、东视野及其开阔。1项目临主干道，离桥不远、车速快噪音、灰尘多，而且周边环境比较陈旧、荒凉（尤其是东边）。2 项目地块面积较小，较难形成很强的居家氛围和成规模的园林绿化3 目前项目与周边成熟居住区有自然的阻隔，生活氛围不浓、居家相对不便利。曙光泊岸1 交通方便，一线江景房比例高2 坐落河西大学城附近，人文环境良好3 沿江风光带已建好4 低容积率，高绿化率宜居条件高5 小区内配套设有花园及泳池等公共配套1 小户型仅二房有12套，不能满足各客户群需求2 周边公边配套无大型超市商场等3 周边购房

27、力不足，中大型规模居住区或工厂离项目有一段距离，因此项目需从各区域吸引人源入住九、 江景项目共性分析(一)、户型共性1. 多数以三房（139左右）、四房为主（147左右），二房次之，小户型及复式楼仅占少量；2. 客厅阳台、主卧阳台尽可能地设计在能观赏江景的位置；3. 一线江景单元多规划大户型（三房、四房），二房和小户型江景资源相对次之；4. 一线江景户型多规划大开间观景阳台和落地窗，便于尽可能多地获取江景资源，提高户型价值； (二)、价格共性1. 项目整体定价模糊，多为一房一价；2. 市场均价都比同地段非江景盘高10003000元/；3. 一线江景单元楼层差价不大，基本在30-50之间。4.

28、景观朝向差价比较大，基本在500-2000之间，各栋之间价格相差明显；5. 河东江景盘相比河西要高500-1000元/，主要是交通和配套商占据优势；(三)、消费群体分析1. 目标客户比较分散，不局限于一个点，二次及二次以上置业群体为主要目标客户群，且多位社会上层实力家庭；2. 居家型客户相对比投资性客户要多；3. 普遍客户对江景资源比较看重，在观江角度上要求明显；4. 大多数客户对亲睐大户型，且对主卧和阳台观景角度要求较高；5. 客户主要来源渠道不限于广告，圈子传播在江景盘中优势明显。 (四)、其它共性1. 绿化率普遍偏低，绝大多数项目都是以高层为主，追求高容积率和高利润为最终目标；2. 车库

29、比例一般都能达到1：1的比例；十、 08-09预计新开江景盘基本信息一览表未来一年内，预计有14个江景盘上市，其中一线江景项目有九个，其中开福区个天心区分别有4个项目，岳麓区有5个项目，芙蓉区有一个项目。来自项目最直接的竞争对手为“领航江阁”，位项目北面300m处。项目名称地址物业类型占地面积建筑面积开发商开福区领航江阁（临湘江，一线江景盘）长沙市开福区毛家桥39号普通住宅、其它5.23亩16103.7湖南领航置业有限公司大地国际公寓（临湘江，二线江景盘）长沙市西长街环城堤商业楼19.1亩100000长沙市大地房地产开发有限公司半岛明珠（临浏阳河，二线江景盘）长沙市开福区四方坪胜利村普通住宅、

30、其它106.7亩319100湖南海洋环球置业有限公司双湾国际（临湘江，一线江景盘）开福区五合垸商业楼、普通住宅、写字楼、其它192亩569345长沙市水利投资置业发展有限公司芙蓉区万科金域蓝湾（临浏阳河，二线江景盘）长沙市芙蓉区营盘东路普通住宅22亩390000长沙宏程房地产开发有限公司岳麓区翠堤锦城（临湘江，一线江景盘）岳麓区茶子山裕邦科技园普通住宅152.3亩180000湖南省裕邦产业发展有限公司百江明珠（临湘江，二线江景盘）长沙岳麓区观沙岭茶山村商业楼、普通住宅221亩323400湖南百汇投资有限公司华韵城市海岸（临湘江，一线江景盘）岳麓区银盆南路228号别墅、普通住宅 其它42亩/长沙

31、华韵房地产开发有限公司西岸麓港（临湘江、一线江景盘）岳麓区靳江村、黄鹤村别墅、商业楼、普通住宅、写字楼、其它335亩450000长沙市靳江水利投资置业有限公司江滨鑫城（临湘江，一线江景盘）坪塘镇商业楼、普通住宅、其它19亩35000长沙坪建房地产开发有限公司天心区江岸丽都（临湘江，一线江景盘）长沙市湘江大道101号普通住宅4亩37773长沙泰宝实业开发有限公司天韵金外滩（临湘江，一线江景盘）长沙市湘江大道东侧解放西路至西湖桥段商业楼、普通住宅533亩144000湖南植圣教育投资有限公司德信滨江时代（临湘江，二线江景盘）长沙市天心区书院路商业楼、普通住宅442亩139000长沙德信房地产开发有限

32、公司白沙橘洲湾（临湘江，一线江景盘）南湖路以南，湘江大道以东配套住宅、别墅、其它200亩335000长沙天心城建置业有限责任公司十一、 报告对本项目的思考1. 从建筑布局上：在容积率不变的情况下，小区尽量规划成围合或半围合式建筑，同时规划中心花园，降低小区视觉容积率；2. 从园林上：小区景观设计可以水景为主轴，与江景呼应，同时设计多个下沉式水池或喷泉广场，尽量做到移步换景，一条水景贯彻始终；3. 从建筑风格：建议欧式古典或后现代风格，一方面区域市场缺少此类风格产品产品，更有利抢占市场空白点；另一方面可增加项目文化底蕴；再次也便于项目推广，吸引市场消费者眼球。4. 外墙风格：欧式古典风格外墙以棕

33、色和咖啡色为主色调，后现代风格外墙以深蓝和灰、白色调，讲究大气、干脆、清澈、视觉冲击力强；5. 从配套上：尽可能地配备较为先进的智能管理系统，并规划业户会所等。一方面拔高项目形象；另一方面提高附加值，制造多方面项目卖点；6. 从户型上：一线江景多以舒适型三房和宽敞四房为主，二线江景多以二房和紧凑三房为主，小户型可作为附加产品，适量开发。同时，为吸收更多市场塔尖人群，一线江景单位中的复式单位必不可少；户型一房两房三房四房所占比例10%20%50%20%面积区间（）50-6090-100130-160140-1757. 从设计特色上：一线江景尽可能地规划大开间观景大阳台，尤其是主卧、客厅，多采用飘

34、窗、落地窗、弧形落地阳台、转角观景阳台设计。同时，为进一步优化观景质量，可设计6m高交错式阳台；从管理上：引进知名物业管理公司，进一步提高小区形象；晶港城购物中心企业文化的素材提炼建议 一、企业文化：是指企业员工经过长期的生产实践，培育起来并且共同遵守的目标、价值观、行为规范的总称；是企业独有的经营、管理的哲学和原则；是企业解决问题、制定决策的方式，企业独创的经营模式以及企业的禁忌、信念和组织个性。 晶港城企业文化MI部分 经营理念：荟萃中外时尚名品，传播现代消费文化。 企业宗旨：推动中国城市运营升级；领导中国商业地产的发展。 企业精神：持续创新，追求卓越；诚信为本，服务至上；诚信、合作、拼搏

35、、创新。 企业目标：成为中国商业地产领导者；创建与时俱进的一流购物中心及大型综合百货店；提高顾客生活品质；提供超越期望的一流商品及服务；致力于成为所从事领域的全国领导者。 服务理念：顾客第一；优质的服务是由优质的人所创造；一切以顾客为中心；一切为了顾客满意；做现代消费生活理念倡导者；出售商品的同时，我们传播文化。 团队精神：学习、沟通、协作、尊重、包容、创新、奉献。 晶港城企业文化BI部分 服务定位：品质生活导师 我们企业全体员工应该人人成为顾客生活的导师，一方面作为顾客的参谋，为顾客的消费服务；更重要的是能引导消费潮流，做顾客品质生活的导师。新余市目前的零售商场服务意识不强，员工的仪容仪表差

36、。若我们在服务上做出特色，给每一个来商场的顾客留下美好的印象，将是弥补不足并驰骋市场的一个锐利武器。 顾客满意战略（CS）：使服务成为树立本项目社会形象和提高综合竞争力的有力武器。 通过完善的VIP服务体系，完善的售后服务体系及顾客关系管理体系的建立，真正为顾客提供周到、细致的服务，将是晶港城高效运营最有力的保证。 消费者-把服务品牌纳入商品品牌的理念，是服务理念的提升，服务是商品，商品必然体现服务品 和服务质量，商品强项、管理强项、营销强项、服务强项作为我们整个服务的完整体系架构，为消费者提供多业态、多业种、多层次、全方位服务，才能赢得顾客的满意。 品牌商-根据现代服务理念，为品牌商服务也是

37、服务体系中的重要环节，因为只有供应商提供了商品，才能构筑起完整的服务体系。 员 工-作为服务的主体，经营理念，企业文化对员工的渗透融入，员工服务的理念提升和员工综 第 1 页 共 3 页 第 2 页 共 3 页 合素质的提高，也是服务体系的有机组成部分。 二、要完善BI、MI的工作，贵司需要参考相关背景资料： 1、晶港城购物中心业态定位：首家集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光为一体的时尚主题购物中心。 2、晶港城购物中心业态组合：一个百货店+特色餐饮+休闲娱乐+文化组合。 3、商品档次定位：中档偏高，中高档搭配为7：3，满足年龄结构以青年为主，兼顾中老年、少儿群体，以求消费群体最大化、大众化。商品

38、组合和卖场设计主要采用年轻人的色彩，注重时尚、青春和现代气息。 4、晶港城双品牌战略： 品牌一：晶港城购物中心 品牌定位：现代主题型购物中心（诉求：新余第一SHOPPING MALL） 品牌二：晶港城百货 品牌定位：大型时尚百货（诉求：新余首家时尚百货商场）形象定位（现阶段）：新余商业之窗，精彩生活之港，缤纷时尚之城。 市场定位：服务新余市110万人口，引领城市商业全面升级的时尚购物中心。 发展目标：新余现代商业之窗，商业升级第一品牌 -“晶港城模式”。 5、晶港城六大主题： 时尚购物主题-百货主力店、品牌专业店、特色店、家居生活馆、个人护理店、动用品城、数码店、电器广场等； 休闲娱乐主题-影

39、院、儿童世界、科技乐园、酒吧、电游电玩等； 康体运动主题-健身康体中心、美容中心、专业形象工作室、棋牌等； 服务资讯主题-银行、药店/医疗、洗衣店、补裤区、哺婴室、文化长廊、汽车展示等； 餐饮美食主题-中西风味特色餐厅、美食广场、西式快餐、咖啡水吧、茶室等； 教育文化主题-琴行、书城、音像超市、古董字画等； 建成后的晶港城购物中心将是一个真正集购物、美食、休闲、娱乐、文化、康体、服务、旅游等多功能于一身的时尚主题型购物中心。 6、晶港城经营特色定位： 时尚化；品牌化；融合文化休闲与体验式营销一体的现代购物中心。 时尚化-以“品”为先，以 “精”为先，以“名”为先，以“雅”为先，共同组成时尚主题

40、的服务阵容，充分让消费者享受购物休闲的乐趣。 品牌化以品牌的管理、品牌的形象、品牌的服务，打造“晶港城”品牌和服务品牌。 文化休闲与体验式营销整个商场的风格体现文化品位，营销推广以文化营销为主线，树立独第 3 页 共 3 页 特的文化经营特色，使顾客直接感受到购物娱乐化、生活休闲化。 7、神州通企业发展战略： 深圳神州通致力于打造商业地产中的“晶港城模式”，这种崭新的商业地产模式表现在以下四个方面： 第一、“稳扎江西，连锁开发”战略，以新余为起点，积极向周边地市稳步扩张，以发展商角色整合商业地产； 第二，实行大型购物中心与大型百货的双品牌发展战略，保障后续经营长远利益，构建江西省商业品牌资源平台； 第三、创造崭新商业地产模式，开发商与投资市场、后期经营相结合，由开发商与投资者同担风险、共创繁荣、共享利益； 第四，引进国际先进的经营理念，组建专业的商业运营团队，打造以时尚为主题的大型现代商业载体。8.