上半东莞商业市场分析总结及后市展望.doc

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1、目录一、2015年上半年商业市场回顾4（一）、整体市场4（二）、商铺市场4（三）、写字楼5（四）、三级及租赁市场6二、宏观环境分析6三、二级商业市场10（一）、商业总体分析10（二）、商铺分析11（1）、供应分析11（2）、商铺成交分析14（三）、写字楼分析22（1）、写字楼供应分析22（2）、写字楼成交分析23三、2015年上半年东莞商业地产成交排行271、开发商成交金额排行（前10名）：272、楼盘成交金额排行（前10名）：273、楼盘成交面积排行（前10名）：284、楼盘成交套数排行（前10名）：28四、商业地产三级市场29（一）、商铺29（二）、写字楼32五、租赁市场33（一）、商铺3

2、3（二）、写字楼35六、后市展望36一、 2015年上半年商业市场回顾（一）、整体市场商业供应活跃，成交大幅降温。据东莞中原研究中心监测数据显示，2015年上半年，东莞商业地产供应面积48.17万，按面积比2014年同期上升58.51%，比2013年同期上升95.65%；供应套数5542套，比2014年同期上升103.30%，比2013年同期上升106.25%。成交面积24.62万，比2014年同期下降4.46%，比2013年同期上升1.11%；成交套数2857套，比2014年同期下降27.65%，比2013年同期下降2.49%；成交金额33.95亿元，比2014年同期下降17.86%，比20

3、13年同期下降20.86%；成交均价13785元/，比2014年同期下降14.06%，比2013年同期下降21.75%。据东莞中原研究中心监测数据显示，2015年上半年，东莞商铺市场供应面积45.44万，按面积比2014年同期上升108.06%，比2013年同期上升166.20%；供应套数为5246套，比2014年同期上升98.34%，比2013年同期上升127.00%。成交面积为20.23万，比2014年同期下降2.74%，比2013年同期上升18.51%；成交套数2528套，比2014年同期下降31.43%，比2013年同期上升1.28%；成交均价为14713元/，比2014年同期下降17

4、.32%，比2013年同期下降27.15%。2014年上半年，东莞商铺市场成交金额占商品房成交总金额的6.95%，比2014年同期大幅下降7.87个百分点。据东莞中原研究部监测数据显示，供应方面，今年上半年东莞写字楼供应2.73万，比2014年同期下降68.07%，供应套数为296套，同比大幅增长265.43%。可见今年上半年供应的写字楼产品主要以中小户型为主，包括有南方商业大楼、福禧大厦和莲湖四季豪园供应。成交方面，上半年写字楼成交329套，环比去年同期大幅上升，主要靠盛都花园、东城万达广场、万科大厦、环球经贸中心等项目成交拉动。上半年东莞写字楼成交均价为9514元/，同比去年同期上升9.5

5、7%。（二）、商铺市场1、受股市飙升分流影响，上半年商铺投资降温明显。据东莞中原研究部监测数据显示，近几年东莞商铺成交走势呈现上行趋势。受2012年 、2013年这两年东莞房地产市场发展迅速，楼市成交持续升温火爆，住宅楼盘带来了一大批量商铺物业，随着居住氛围逐渐增强，区域内商业需求上升，许多投资客越来越看好东莞商业市场。但2015年上半年股市飙升，严重分流商铺市场投资客户，造成上半年商铺投资降温明显。2、商铺成交金额占比急速下降，创历史同期低位。据东莞中原研究部监测数据显示，去年上半年住宅楼市低迷，许多项目通过大卖商铺回笼部分资金缓解企业资金压力，而今年上半年住宅楼市异常火热，大部分开发商借助

6、市场环境向好，加速推住宅跑量，导致在商铺方面的营销动作较少。加上今年上半年股市疯牛行情一定程度也分流了不少商铺投资客，从而造成上半年商铺成交高位回落，市场占有率急速下滑。3、低价项目交易以及商铺促销优惠减少，商铺成交均价环比小幅上升。据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年商铺成交均价为14713元/，比2014年同期下降17.32%，环比2014年下半年上升7.10%。从东莞商铺成交均价走势看，2011年-2013年的上半年商铺价格上升速度很快，主要是随着商铺投资氛围加浓，商铺区域价值提升影响。随着近两年越来越多的陈旧商铺低价打包抛售、低价回迁以及个别项目以低价大体量重复签约，明显拉低

7、全市商铺均价。其中今年上半年商铺价格环比去年下半年有所回升，主要由于今年没有了虎门地标大体量低价成交的影响，加上开发商侧重去住宅库存，对商铺促销优惠力度减少，导致价格有所回升。4、厚街商铺积压严重，后市去化压力巨大。据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年6月30日，东莞商铺全市有33个镇区有存量，主要集中在厚街、长安、万江、凤岗等热点经济强镇，存量前10 的区域占全市总量的六成多，主要是由于热点镇区的商铺供应长期比较活跃，多年累积造成库存持续走高。截止6月底，厚街商铺库存升高至23.17万，消化周期已高达20个月，又因后市持续放量，去化压力将持续加剧。（三）、写字楼1、写字楼供需两旺，均

8、价环比小幅上升9.57%。据东莞中原研究部监测数据显示，供应方面，今年上半年东莞写字楼供应2.73万，比2014年同期上升265.43%，供应套数为296套，可见今年上半年供应的写字楼产品主要以中小户型为主，包括有南方商业大楼、福禧大厦和莲湖四季豪园供应。成交方面，上半年写字楼成交329套，环比去年同期大幅上升，主要靠盛都花园、东城万达广场、万科大厦、环球经贸中心等项目成交拉动。2、品牌效应强烈刺激，写字楼成交快速上升。据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞写字楼成交329套（4.39万），按套数同比去年同期上升25.57%。随着品牌项目增多，万科、万达品牌效应强烈刺激写字楼成交明显升温

9、。价格方面，上半年写字楼成交均价为9514元/，同比去年同期上升9.57%，主要由于今年上半年有高单价项目成交突出拉动，如万科大厦和东城万达广场。3、中高端写字楼成投资新宠，品牌和地段因素的权重增大。过去，东莞写字楼市场发展不够成熟，包括档次、地段、开发品牌等方面相对比较差，加上受到东莞经济影响，工厂比较多，服务、商贸等中小企业较少，造成东莞写字楼空置率比较高。但仍有不少开拓者试水东莞写字楼市场，近两三年出现了东城万达广场、宏远康城国际、世界鞋业总部基地、虎门港企业总部大厦、万科大厦、福禧大厦等幢幢写字楼。从近两年的交易看，品牌、地段等优势更突出的写字楼逐渐走热市场，而其它写字楼成交严重受挫。

10、这种现象在今年上半年交易中越发凸显。如万科大厦、东城万达广场和环球经贸中心的成交相对比较出色，分别是40套、45套、20套，而其它较多项目交易套数可谓寥寥几套。这也体现出客户投资写字楼时越来越注重品牌、地段、档次和升值潜力，尤其是品牌和地段因素的权重明显增大。4、万科、万达等品牌项目成交相对突出，助涨全市写字楼均价。据东莞中原研究部监测数据统计显示，上半年写字楼均价为9514元/，环比同比均有所上升，主要由于上半年万科大厦和东城万达广场成交较为突出，而品牌项目的产品品质档次相对较高、价格也较高，从而助涨全市均价。5、写字楼成交总价以100-150万为主，均价为10600元/。据东莞中原研究部监

11、测数据显示，总价为20万以下的写字楼成交相对显眼，但值得注意的是，上半年总价小于20万的写字楼仅集中在盛都花园，而该项目交易属于非正常市场行为，因此我们认为上半年写字楼成交中总价在100-150万的写字楼成交最显眼，包括有东城万达广场、万科大厦、棕榈泉等10个项目共同成交，其成交均价为10600元/。（四）、三级及租赁市场1、6月商铺放盘均价小幅回调，至21269元/。从东莞三级市场商铺放盘均价月度走势来看，2015年上半年东莞商铺放盘均价高位调整,已回调至21269元/，主要由于卓越时代广场、景湖时代城、世博广场等重点成熟商圈商铺集中活跃放租所致。2、6月写字楼放盘均价小幅回调至10690元

12、/。从东莞三级市场写字楼放盘均价月度走势来看，6月东莞二手写字楼放盘均价为10690元/，环比5月小幅下降。由于扫黄后遗症，近一年企业倒闭现象陆续显现，市场需求减少以及高库存压力，导致写字楼放盘均价下滑。3、中小面积商铺放租逐占主流，低总价商铺放租明显增多。从东莞三级市场出租商铺放盘面积区间分布情况来看，小于80的商铺放租仍成市场主流，主要有明珠广场商铺、恒大雅苑商铺、东城万达广场商铺、万科广场商铺、常平广场商铺等。从2014年-2015年上半年东莞三级市场商铺放盘租金总价区间分布情况来看，放租总价在2K以下的商铺比例明显大幅上升。今年上半年商铺放租总价主要集中在6K以下。二、宏观环境分析（一

13、）、全国经济、经济环境 上半年国内生产总值同比增长7%，第三产业增速最快。初步核算，上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7 %，分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，同比增速明显放缓，经济下行压力较大。分产业看，第一产业增加值20255亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值129648亿元，增长6.1%；第三产业增加值146965亿元，增长8.4%。第一、二产业的增速明显放缓，而第三产业增速继续加大，反映社会消费、服务领域扩张相对较快，对商业市场来讲，尤为利好。内需不足问题凸显，经济下行压力较大。近五年，全国社会消费零售总额同比尽管逐年上升，但增速却逐年

14、持续下滑。今年上半年全国社会消费零售总额为141577亿元，同比增速已从去年的12%降至10%，反映社会消费需求增长大幅放缓，内需不足问题逐渐凸显，又因消费是决定国内生产总值的“三驾马车”之一，反映全国经济下行压力较大。网络电商保持高速增长，冲击实体店销售。2015年上半年全国网络零售总额16459亿元，同比增45%，网络电商市场继续保持高速增长。在网络电商的冲击下，传统零售业销售依然严峻，上半年关店潮继续，据统计显示，上半年全国大型零售企业共计关店121家。、货币环境央行持续降准降息，货币流动性更加宽松。今年上半年，央行实现了三次降息三次降准，货币流动性宽松持续。目前贷款利率已处于低谷，一年

15、银行贷款基准利率为4.85%，与去年年底的相比，投资成本大大减少。由此可见，上半年货币流动性趋向宽松为商铺市场提供了一个良好的投资环境。（二）、东莞经济、上半年东莞地区生产总值同比增速高于全国，全市经济稳中向好。上半年，东莞实现地区生产总值2935.23亿元，按可比价计算，同比增长7.4%，而1-5月累计增长是6.7%，反映二季度东莞生产总值同比增速明显加快，二季度经济比一季度明显回暖。上半年东莞全市社会消费品零售总额1022.30亿元，同比增长9.0%，其中批发销售、住宿和餐饮营业额的增速同比均有所提高，反映今年上半年东莞消费市场稳中向好。 三、二级商业市场（一）、商业总体分析1、商业供应活

16、跃，成交大幅降温。据东莞中原研究中心监测数据显示，2015年上半年，东莞商业地产供应面积48.17万，按面积比2014年同期上升58.51%，比2013年同期上升95.65%；供应套数5542套，比2014年同期上升103.30%，比2013年同期上升106.25%。成交面积24.62万，比2014年同期下降4.46%，比2013年同期上升1.11%；成交套数2857套，比2014年同期下降27.65%，比2013年同期下降2.49%；成交金额33.95亿元，比2014年同期下降17.86%，比2013年同期下降20.86%；成交均价13785元/，比2014年同期下降14.06%，比2013

17、年同期下降21.75%。2、财富广场成交3.25亿元，位居第一。商业成交金额销售排行榜中，前五名的分别是财富广场3.25亿元、棕榈泉2.56亿元、星城国际花园1.98亿元、益田大运城邦1.82亿元、万科大厦1.24亿元。前十合计占有率为45.53%，比去年同期有所上升。（二）、商铺分析（1）、供应分析据东莞中原研究中心监测数据显示，2015年上半年，东莞商铺市场供应面积45.44万，按面积比2014年同期上升108.06%，比2013年同期上升166.20%；供应套数为5246套，比2014年同期上升98.34%，比2013年同期上升127.00%。成交面积为20.23万，比2014年同期下降

18、2.74%，比2013年同期上升18.51%；成交套数2528套，比2014年同期下降31.43%，比2013年同期上升1.28%；成交均价为14713元/，比2014年同期下降17.32%，比2013年同期下降27.15%。2014年上半年，东莞商铺市场成交金额占商品房成交总金额的6.95%，比2014年同期大幅下降7.87个百分点。2、上半年多个镇区商铺供应活跃，重点热点区域主要是万江、长安、厚街。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞有26个镇区供应商铺45.44万，供应排行前五的分别是万江7.36万、长安5.75万、厚街5.17万、沙田3.34万和虎门3.01万，前五名镇区共供应了2

19、4.62万，占比全市的54.18%。3、多片区商铺供应活跃，其中滨海片区供应量最大。据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年七大片区商铺供应面积分别为滨海片区17.27万、中心城区9.80万、松山湖片区7.53万、临深片区7.41万、大石龙片区1.40万、水乡片区1.08万和东北片区0.96万。4、社区商铺供应逐渐逼近住宅底商，商铺分类日益丰富。从东莞商铺类型的供应情况看，上半年有六种商铺类型出现供应，分别为住宅底商15.20万、社区商铺14.13万、购物中心8.06万、城市综合体6.03万、专业市场1.98万和写字楼底商0.04万。住宅底商主要有沙田东港城、宇丰名苑、万科城市广场、金地

20、仟百汇等88个项目集中供应。城市综合体有万科广场和户名万达广场供应。（2）、商铺成交分析1、受股市飙升分流影响，上半年商铺投资降温明显。据东莞中原研究部监测数据显示，近几年东莞商铺成交走势呈现上行趋势。受2012年 、2013年这两年东莞房地产市场发展迅速，楼市成交持续升温火爆，住宅楼盘带来了一大批量商铺物业，随着居住氛围逐渐增强，区域内商业需求上升，许多投资客越来越看好东莞商业市场。但2015年上半年股市飙升，严重分流商铺市场投资客户，造成上半年商铺投资降温明显。2、低价项目交易以及商铺促销优惠减少，商铺成交均价环比小幅上升。据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年商铺成交均价为147

21、13元/，比2014年同期下降17.32%，环比2014年下半年上升7.10%。从东莞商铺成交均价走势看，2011年-2013年的上半年商铺价格上升速度很快，主要是随着商铺投资氛围加浓，商铺区域价值提升影响。随着近两年越来越多的陈旧商铺低价打包抛售、低价回迁以及个别项目以低价大体量重复签约，明显拉低全市商铺均价。其中今年上半年商铺价格环比去年下半年有所回升，主要由于今年没有了虎门地标大体量低价成交的影响，加上开发商侧重去住宅库存，对商铺促销优惠力度减少，导致价格有所回升。3、商铺成交金额占比急速下降，创历史同期低位。据东莞中原研究部监测数据显示，去年上半年住宅楼市低迷，许多项目通过大卖商铺回笼

22、部分资金缓解企业资金压力，而今年上半年住宅楼市异常火热，大部分开发商借助市场环境向好，加速推住宅跑量，导致在商铺方面的营销动作较少。加上今年上半年股市疯牛行情一定程度也分流了不少商铺投资客，从而造成上半年商铺成交高位回落，市场占有率急速下滑。4、商铺成交主要集中重点经济强镇，莞城和南城表现突出。从区域上来看，今年上半年，东莞商铺有32个镇出现成交记录，位列前五的分别是莞城4万、南城3.88万、厚街2.16万、塘厦2.05万和东城1.11万，合计13.19万，占比全市的63.41%.5、商铺成交主要集中在松山湖片区和中心城区，其它片区较低位运行。从商铺成交的片区布局来看，上半年松山湖片区和中心城

23、区成交最为活跃，分别为6.44万、6.08万。其中松山湖片区主要是星城国际花园成交1.46万作贡献比较大，中心城区是财富广场成交2.64万最为突出。6、住宅底商主流市场，社区商铺逐渐走热。从商铺成交类型来看，上半年有7种商业类型成交20.23万。一直占主力的住宅底商成交9.09万，占比为45%；社区商铺成交5.31万，占比为26%；写字楼底商成交2.83万，占比为14%；专业市场成交1.92万，占比为9%。各个片区各种商铺类型成交情况：7、6月商铺库存小幅回落至153.60万。据东莞中原研究中心监测数据显示，截至2014年6月30日，东莞全市商铺可售面积为153.60万，可售套数15571套。

24、8、厚街商铺积压严重，后市去化压力巨大。据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年6月30日，东莞商铺全市有33个镇区有存量，主要集中在厚街、长安、万江、凤岗等热点经济强镇，存量前10 的区域占全市总量的六成多，主要是由于热点镇区的商铺供应长期比较活跃，多年累积造成库存持续走高。截止6月底，厚街商铺库存升高至23.17万，消化周期已高达20个月，又因后市持续放量，去化压力将持续加剧。商铺存量排名前10：9、热点商铺成交排名：（三）、写字楼分析（1）、写字楼供应分析1、写字楼供需两旺，均价环比小幅上升9.57%。据东莞中原研究部监测数据显示，供应方面，今年上半年东莞写字楼供应2.73万，比20

25、14年同期下降68.07%，供应套数为296套，同比大幅增长265.43%。可见今年上半年供应的写字楼产品主要以中小户型为主，包括有南方商业大楼、福禧大厦和莲湖四季豪园供应。成交方面，上半年写字楼成交329套，环比去年同期大幅上升，主要靠盛都花园、东城万达广场、万科大厦、环球经贸中心等项目成交拉动。2、写字楼供应套数同比大幅上升265.43%，为296套。据东莞中原研究部监测数据显示，2009年上半年主要有多个写字楼集中供应，如丰硕广场、嘉骏中心、卡布斯国际广场、盛世华南和中发大厦。从供应套数看，2015年上半年写字楼供应296套，同比大幅增长265.43%。（2）、写字楼成交分析1、品牌效应

26、强烈刺激，写字楼成交快速上升。据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞写字楼成交329套（4.39万），按套数同比去年同期上升25.57%。随着品牌项目增多，万科、万达品牌效应强烈刺激写字楼成交明显升温。价格方面，上半年写字楼成交均价为9514元/，同比去年同期上升9.57%，主要由于今年上半年有高单价项目成交突出拉动，如万科大厦和东城万达广场。2、中高端写字楼成投资新宠，品牌和地段因素的权重增大。过去，东莞写字楼市场发展不够成熟，包括档次、地段、开发品牌等方面相对比较差，加上受到东莞经济影响，工厂比较多，服务、商贸等中小企业较少，造成东莞写字楼空置率比较高。但仍有不少开拓者试水东莞写字楼

27、市场，近两三年出现了东城万达广场、宏远康城国际、世界鞋业总部基地、虎门港企业总部大厦、万科大厦、福禧大厦等幢幢写字楼。从近两年的交易看，品牌、地段等优势更突出的写字楼逐渐走热市场，而其它写字楼成交严重受挫。这种现象在今年上半年交易中越发凸显。如万科大厦、东城万达广场和环球经贸中心的成交相对比较出色，分别是40套、45套、20套，而其它较多项目交易套数可谓寥寥几套。这也体现出客户投资写字楼时越来越注重品牌、地段、档次和升值潜力。3、万科、万达等品牌项目成交相对突出，助涨全市写字楼均价。据东莞中原研究部监测数据统计显示，上半年写字楼均价为9514元/，环比同比均有所上升，主要由于上半年万科大厦和东

28、城万达广场成交较为突出，而品牌项目的产品品质档次相对较高、价格也较高，从而助涨全市均价。4、40-80小面积写字楼成交抢眼，160以上的成交尤为低迷。据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞写字楼成交市场对比去年同期有所升温，其中40-140的中小户型产品成交尤为突出，共成交了254套。5、写字楼成交总价以100-150万为主。据东莞中原研究部监测数据显示，总价为20万以下的写字楼成交相对显眼，但值得注意的是，上半年总价小于20万的写字楼仅集中在盛都花园，而该项目交易属于非正常市场行为，因此我们认为上半年写字楼成交中总价在100-150万的写字楼成交最显眼，包括有东城万达广场、万科大厦、棕

29、榈泉等10个项目共同成交。6、写字楼库存高位盘旋，积压现象依然严重。据东莞中原研究中心监测数据显示，截至2015年6月30日，东莞全市写字楼可售面积为43.60万（可售套数为2082套），环比下降1.38%。6月底各楼盘存量（前10名）：7、写字楼成交楼盘排行(前10名)：三、2015年上半年东莞商业地产成交排行1、开发商成交金额排行（前10名）：2、楼盘成交金额排行（前10名）：3、楼盘成交面积排行（前10名）：4、楼盘成交套数排行（前10名）：四、商业地产三级市场（一）、商铺2015年上半年东莞全市各商铺类型放盘均价情况：据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞三级市场商铺放盘均

30、价为21269元/，同比去年同期上升31.18%。从商铺类型看，今年上半年社区商铺、临街商铺等大部分商铺的放租价格均明显上升，而写字楼配套底商出现大幅下降。6月商铺放盘均价小幅回调，至21269元/。从东莞三级市场商铺放盘均价月度走势来看，2015年上半年东莞商铺放盘均价高位调整,主要由于卓越时代广场、景湖时代城、世博广场等重点成熟商圈商铺集中活跃放租所致。中小户型商铺仍为市场放盘主流。从东莞三级市场出售商铺放盘面积区间分布情况来看，2015年上半年商铺放盘面积集中150以下且分散分布。一来，反映中小型面积商铺仍然吃香市场；二来，反映各面积层次的商铺也逐渐丰富起来。2015年上半年主要区域商铺

31、放盘均价情况：2015年上半年主要镇区各商业类型放盘均价：（二）、写字楼2015年上半年东莞重点区域写字楼放盘均价情况：据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞三级市场写字楼放盘均价为10767元/，从一些重点区域写字楼放盘均价情况来看，东城放盘均价最高，为13512元/，其次是南城11559元/。6月写字楼放盘均价小幅回调至10690元/。从东莞三级市场写字楼放盘均价月度走势来看，6月东莞二手写字楼放盘均价为10690元/，环比5月小幅下降。由于扫黄后遗症，近一年企业倒闭现象陆续显现，市场需求减少以及高库存压力，导致写字楼放盘均价下滑。中大面积写字楼仍为放盘主力军。从东莞三级市场写

32、字楼放盘面积区间分布情况来看，中大面积写字楼仍为放盘的主力军，100-150 写字楼占比24.07%，500以上的写字楼占比18.46%。五、租赁市场（一）、商铺2015年上半年东莞全市各商铺类型放盘租金情况：据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞三级市场商铺放租均价为74元/，比去年同期的114元/下降35.09%。从一些重点商铺类型放租均价情况来看，写字楼配套底商放租价格最高，主要受东莞信息大厦附楼价格较高拉动。其次住宅底商均价为111元/，主要包括万科广场、长安万达广场、第一国际、盈锋购物广场等项目商铺放租。中小面积商铺放租逐占主流。从东莞三级市场出租商铺放盘面积区间分布情况来看，

33、小于80的商铺放租仍成市场主流，主要有明珠广场商铺、恒大雅苑商铺、东城万达广场商铺、万科广场商铺、常平广场商铺等。低总价商铺放租明显增多。从2014年-2015年上半年东莞三级市场商铺放盘租金总价区间分布情况来看，放租总价在2K以下的商铺比例明显大幅上升。今年上半年商铺放租总价主要集中在6K以下。各层次商铺放租均匀，客户选择空间广。从东莞三级市场商铺放盘租金单价区间分布情况来看，2015年上半年东莞商铺租金单价分散分布，反映放租的商铺类型档次层次多，租客的选择更广。其中，放盘租金单价在100-150元的套数仍然最高，为64套。但整体放租商铺数量同比去年同期大幅减少。（二）、写字楼2015年上半

34、年东莞全市各区域写字楼放盘租金情况：据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞三级市场写字楼租金均价为39元/，从一些重点区域写字楼放盘租金均价情况看，南城写字楼放盘租金最高，为46元/，其中南城天岸数码城123元/、环球经贸中心82元/、华凯广场63元/。中大型写字楼为放租主流，其中100-150的比重最大。从东莞三级市场写字楼放盘面积区间分布情况来看，各面积区间的写字楼放盘出租均比较活跃。六、后市展望（1）经济面：稳增长政策继续显效，预计下半年经济小幅回升。根据统计局公布数据显示，今年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，第一季度和第二季度的经济同比

35、增长均为7%。其中二季度包括工业生产、制造业投资、房地产投资以及消费增速有所小幅回升，反映经济增速有所回升，但由于产能过剩以及市场总需求不足等问题仍然凸显，经济回升基础依然较弱，下行压力犹存，下半年微刺激政策继续加码的可能性增大。展望下半年，前期多轮降息降准、减税降费等“促投资、稳增长”政策将继续显效，中国经济有望小幅回升，预计全年7%左右的经济目标基本能够得到实现。（2）资金面：受经济下行压力影响，预计下半年货币政策更为宽松。尽管目前货币市场利率已处于历史低位，但受经济下行压力影响，下半年资金面预计保持相对宽松，再次降准降息仍有可能，但宽松空间有限。此外，股市“疯牛”遭遇暴跌后震荡调整，或导

36、致经济进一步放缓增长，中央政府或进一步出手救市，预计下半年货币流动性更为宽松。（3）股市面：股市暴跌后持续调整，或冲击下半年房地产投资市场。从目前股指走势看，尽管近日股指多日持续反弹回升，但回升动能略显疲弱，短期内股市或继续震荡调整。由于高位下坠幅度过大，此轮股市暴跌令到许多股民先前增长财富覆水难收。从目前股市走势看，股市慢牛下赚钱效应弱，更有部分股民会被套牢其中，或直接冲击下半年房地产投资市场。（4）市场面：u 投资需求减少，或迫使开发商以价换量。上半年许多项目商铺销售较淡，因此下半年“加快去库存”将是这些开发商的营销主线。又因下半年股市影响会持续，商业投资需求或有所减少，商铺“难卖”的局面

37、或将进一步恶化，迫使开发商以价换量。u 中高端写字楼成投资新宠，两极分化现象更加明显。随着万达、万科陆续进军东莞写字楼市场，以及投资者越来越注重写字楼品牌、地段、档次和升值潜力，预计下半年中高端写字楼继续成为投资新宠。而那些档次不高、地段较差以及品牌效应弱的项目出货依然艰难，在下半年整体投资需求减少的形势下，预计这两极分化现象更加明显。 东莞中原研究中心介绍东莞中原研究中心致力于打造“东莞房地产首席资讯研究平台”，是专业房地产市场调查与研究部门，以东莞房地产市场总体发展状况及前景为重点研究内容，在研究部自行开发的数据库基础之上，对东莞楼市的宏观投资环境、供需状况、价格趋势、产品状况、潜在消费者

38、的需求特征、细分市场特征、媒体偏好等进行长期的动态数据监测，经过科学、严谨的数据调查与分析，定期发布有关东莞市房产市场调研报告，为房地产企业及相关单位提供专业咨询服务。本中心提供收费报告订阅服务：包括东莞房地产市场月度监测数据、东莞房地产市场月度研究报告、房地产相关数据库咨询服务以及项目顾问咨询服务等等，有需要请与我们联系。1、成熟市场研究体系，彰显专业研究风范2、研究信息系统平台，打造首席资讯平台3、定期市场研究报告，把握市场发展趋势4、镇区市场研究报告，助力公司业务发展5、客户需求研究报告，找准核心市场定位6、楼市专题研究报告，引领研究纵深发展7、中原内刊外部网站，提升企业品牌形象8、媒体研究资讯合作，提升公司品牌形象联络方式：东莞中原物业顾问有限公司DONGGUAN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LIMITED地址：东莞市南城区胜和路胜和广场C座9楼A-C单元Address：Rms A-C,9/F,Block C,ShengHe Square,ShengHe Road,Dongguan邮编：523009电话：0769-22023111传真：0769-22027232网址：2015权声明：东莞中原物业顾问有限公司版权所有，未经授权，禁止复制。所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。