房地产价格评估报告书.doc

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1、房地产抵押估价报告建融2011估字第01010138号估价项目名称：仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元及1层07附属间委托人：黄婷婷、张惶兴估价方：福州建融房地产评估咨询有限公司估价人员：邱穆兰 文晓强 张志华估价作业日期：2011年1月19日至2011年1月20日估价报告摘要表建融2011估字第01010138号委 托 人黄婷婷、张惶兴产 权 人江智仁项目名称仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元及1层07附属间估价时点二一一年一月十九日产权证书房屋所有权证：(榕房权证C字第1000379号)国有土地使用证：榕仓国用（1998）字第012169

2、号估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值估价对象总建筑面积66.95平方米建 筑 结 构钢混备 注2#楼703单元建筑面积为61.41平方米（其中套内建筑面积为56.39平方米），1层07附属间建筑面积为5.54平方米（其中套内建筑面积为4.75平方米）估价对象用途住宅及附属间土地使用权面积20.4平方米土地使用权类型设定为划拨建 成 年 份1997年土地使用年限/总 楼 层九层（无电梯）单元所处楼层自然层第八层估价结果货 币 种 类人民币评 估 单 价单 元 住 宅附 属 间合计4607元/平方米2400元/平方米-市场价值评估额肆拾贰万零陆佰元整（420,600）叁万

3、陆仟柒佰元整（36,700）肆拾伍万柒仟叁佰元整（457,300）交易税费贰万柒仟捌佰元整（27,800）贰仟伍佰元整（2,500）叁万零叁佰元整（30,300）土地使用权出让金壹万壹仟陆佰元整（11,600）-壹万壹仟陆佰元整（11,600）扣除相关税费后评估额叁拾捌万壹仟贰佰元整（381,200）叁万肆仟贰佰元整（34,200）肆拾壹万伍仟肆佰元整（415,400）备注此处的交易税费是指根据福州市有关文件规定，若估价对象以本次评估价值再次进入市场进行转让时，卖方所要缴纳的税费额,买方需缴纳的土地使用权出让金。上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告书,欲了解本评估项目全面情况,需认真阅读本次房

4、地产抵押估价报告书全文。目 录一、致委托人函4二、注册房地产估价师声明5三、估价的假设和限制条件6 四、房地产估价结果报告8五、房地产估价技术报告11六、附件17致委托人函建融2011估字第01010138号黄婷婷、张惶兴（先生/女士）：受您们的委托，本公司特派估价人员对位于仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元及1层07附属间的房地产进行了价格评估。根据委托人提供的榕房权证C字第1000379号房屋所有权证、榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证记载及本公司估价人员的现场查勘（其中房地产估价师：邱穆兰，注册号：3520070063；房地产估价员：张志华），

5、估价对象所处建筑物为钢混结构九层无电梯楼房(底层为附属间，以上均为住宅)，约建成于1997年。估价对象的用途为住宅及附属间，总建筑面积为66.95平方米2#楼703单元建筑面积为61.41平方米（其中套内建筑面积为56.39平方米），1层07附属间建筑面积为5.54平方米（其中套内建筑面积为4.75平方米），土地使用权面积为20.4平方米。现根据国家及政府颁布的法律、法规和政策文件、本公司掌握的资料以及委托人提供的相关资料，遵循估价原则，采用市场法，按照“为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值”的估价目的，并结合当前房地产市场行情进行分析估算，估价对象在估价时点（2011年1月1

6、9日），且满足本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值为人民币肆拾伍万柒仟叁佰元整（457,300）其中预先扣除估价对象再次进入市场转让时，卖方需负担的有关税费为人民币叁万零叁佰元整（30,300），买方需负担的土地使用权出让金为人民币壹万壹仟陆佰元整（11,600），扣除该有关税费后的评估价值为人民币肆拾壹万伍仟肆佰元整（415,400），估价对象单元房的评估单价为人民币4607元/平方米，附属间的评估单价为人民币2400元/平方米。详情请阅读本报告书全文。法定代表人:福州建融房地产评估咨询有限公司 二一一年一月二十日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的

7、、准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和中华人民共和国建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会共同颁布的房地产抵押估价指导意见等进行分析、形成意见和结论，撰写估价报告。5、我们已对估价对象进行了实地勘察（其中房地产估价师：邱穆兰，注册号：3520070063；房地产估价员：张志华），但我们对估价对象的勘察，仅限于估价对象的外观和使用状况。我们不承担对估价对象建筑结构质量

8、进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、注册估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，对估价对象法律权属确认或发表意见超出注册估价师执业范围，注册估价师不承担验证委托人和相关当事方提供的估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。特此声明！注册房地产估价师（签章）： 二一一年一月二十日估价的假设和限制条件一、估价的假设：1、本次估价对估价对象是以保持现状继续使用为前提进行估价的。2、本次估价以委托人提供的全部资料真实、合法、有效为前提进行估价，委托人应对其所提供的资料真实性、合法性

9、、有效性负全部责任。同时本次估价不考虑权属可能存在的瑕疵。面积等资料来源于委托人提供的权属证书复印件。3、估价对象没有受抵押、租赁等权利限制。如果已经抵押（按揭）应已解除原抵押关系。4、本估价结果仅考虑了假设委托人在估价时点获得估价对象的产权，并在估价时点，以本次评估价值再次进入市场转让时卖方需负担的正常税费，买方需缴纳的土地使用权出让金。但未考虑拍卖佣金及其他税费，也未考虑快速变现所造成的价值损失。由于委托人未告之有其他优先受偿权利情况，且估价师无法知悉，故本估价结果为未设立其他法定优先受偿权利下的抵押价值。5、估价对象在耐用年限内或批准的土地使用年限内能够正常持续使用。二、估价的限制条件：

10、1、本估价值随着政策、宏观经济和当地房地产市场、周边环境等的变化，上述房地产价值也会发生变化，应作相应的修改或调整。2、本估价报告尚未考虑估价对象在估价时点已设定的他项权利及负债对估价结果的影响及其它有关风险，也未考虑不可预见因素及不可抗力因素对估价结果的影响。本估价报告尚未考虑有关抵押风险，估价结果仅作为本估价报告设定的估价目的之参考使用，不作其他任何用途。3、报告书使用方在使用本估价报告时因忽视本报告揭示的相关事项所引发的责任，本估价机构和估价人员不负责承担。4、本次估价报告结果包含该房屋分摊占用范围内的土地使用权价值。由于委托人提供本次估价对象所对应的国有土地使用证，未注明使用权类型，故

11、本次估价设定其使用权类型为划拨，用途为住宅。若此设定与土地管理部门最终核定的不符，应以土地管理部门核定的为准，同时估价结果应作相应调整。5、可能影响估价结果的瑕疵事项，委托人未作特别说明，而估价人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，估价机构和估价人员不承担责任。6、未经本公司书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。7、本估价报告的应用有效期为壹年，自本报告书签发之日起计。8、本报告计算出的房屋单价不含二次装修的价值。9、估价报告使用方应特别注意事项：、估价对象状况和市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的不利影响：自然灾害等不可抗力

12、因素将造成估价对象严重损坏、灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；房地产不易快速变现的特点及强制处分可能导致其价值远低于正常价值；规划调整可能造成原有价值的下降；房屋随时间迁移所造成的各种折旧；房屋现状的变更，周遍环境的变化以及房地产市场的下跌所造成的价值下降等。、在抵押期间可能产生的信贷风险关注点：预期房地产市场可能下跌的风险及政策、税收对房地产价值的不利影响；今后处置（变卖）估价对象可能发生的税费种类、税率的增加。由于估价对象所对应的国有土地使用权类型为划拨，本次已扣除买方应补交的国有土地使用权出让金。、请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本估价值，贷款成数请放贷方慎重把握。、在房地

13、产市场价格变化较快时（特别是下跌）应对房地产抵押价值进行再评估。房地产估价结果报告建融2011估字第01010138号一、委托人：姓名：黄婷婷、张惶兴 二、估价方：名称：福州建融房地产评估咨询有限公司地址：福州市台江区白马中路15号山海花园1#楼六层01-06室法定代表人： 王 铮房地产价格评估资质证书编号：2011035房地产价格评估资质等级：甲级营业执照证书注册号：350100100016915三、估价对象状况：（一）估价对象权属和产权来源：根据委托人提供的榕房权证C字第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证记载，估价对象房屋所有权人及土地使用权

14、人均为江智仁。登记时间：2010年1月11日，房屋取得方式：安置，上一道权利人：福州市仓山区城市建设综合开发公司产业。由于委托人提供本次估价对象所对应的国有土地使用证，未注明使用权类型，故本次估价设定其使用权类型为划拨，用途为住宅，图号为3447，地号为3447-（2）-55-2（703），终止日期：未注明。（二）估价对象位置和周边环境介绍：估价对象位置：估价对象坐落于仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园，位于振兴路东侧，港头路南侧。榕政综200981号福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知文件规定,估价对象所处地段为福州市三级居住用地。其相对位置示意图详见附图。

15、估价对象周围环境：附近有永辉便民超市、十二中、建设银行等。现有105路等路公交线路经过附近，距离公交车站较近。（三）估价对象现状：估价对象仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元及1层07附属间。产权证号榕房权证C字第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证。产权面积估价对象总建筑面积为66.95平方米6#楼703单元建筑面积为91.30平方米（其中共有面积为6.41平方米），6#楼29附属间建筑面积为15.31平方米（其中共有面积为1.85平方米) ，土地使用权面积为20.4平方米。估价对象所处小区状况估价对象的规模一般，由多幢住

16、宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，无其他相关的公共配套设施，绿化环境一般,小区为门卫式管理。估价对象所处建筑物状况结构钢混结构楼层九层无电梯（底层为附属间，以上均为住宅）外墙面涂料建成年限约建成于1997年用途，所处楼层/总楼层住宅及附属间，8/9土地等级及类型福州市三级居住用地，设定该国有土地使用权类型为划拨。估价对象室内状况朝向南北朝向，中间单元户型二房一厅一厨一卫一阳台室内具体装修厅地面为玻化砖，内墙面、天棚为水泥漆；卧室地面为实木地板，内墙面、天棚为水泥漆；卫生间、厨房地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为塑料扣板吊顶；阳台地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为水泥漆；其余入户

17、设防盗门，室内为木门，普通木框窗，层高约2.8米。现场勘察时，估价对象室内水卫电照齐全，使用正常。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。五、估价时点：二一一年一月十九日（实地查勘之日）。六、价值定义：本次估价的价值是指上述房地产在估价时点的市场价值，即在估价时点最可能实现的估计值，不考虑房屋租赁、抵押、查封以及相应的债权、债务等因素的影响，且满足估价的假设和限制条件的包括土地使用权价值在内的房地产价值。七、估价的依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城市房地产抵押管理办法；5、中华人民共和国国家标准房

18、地产估价规范（GB/T50291-2361）；6、中华人民共和国建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会共同颁布的房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）；7、榕政综200981号福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知文件及省、市相关文件；8、委托人提供的榕房权证C字第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证（复印件）；9、委、估双方签订的房地产估价合同；10、本公司所掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所取得的资料。八、估价原则：本次估价在遵守独立、客观、公正的最高准则前提下，遵守以下估价的技术性原则。1、合法原则：应以

19、估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。2、估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。3、替代原则：估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。本次估价是以估价对象保持现状继续使用为前提进行的。5、谨慎原则：在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价采用的思路、方法：1、估价

20、思路：由于在估价对象的同一供求范围内类似房地产交易活跃，可以查阅到与估价对象相类似的房地产交易实例，而且交易日期与估价时点较接近，故可采用市场法进行估价。2、估价方法：市场法。所谓市场法，是将估价对象房地产与近期已发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法，其计算公式为：估价对象的房地产价值 =比较实例房地产价格交易日期修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正十、估价结果：遵循估价原则，按照“为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值”的估价目的，采用市场法，并结合当前房地产市场行情进行分析估算，估价对象在估价时点

21、（2011年1月19日），且满足本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值为人民币肆拾伍万柒仟叁佰元整（457,300）其中预先扣除估价对象再次进入市场转让时，卖方需负担的有关税费为人民币叁万零叁佰元整（30,300），买方需负担的土地使用权出让金为人民币壹万壹仟陆佰元整（11,600），扣除该有关税费后的评估价值为人民币肆拾壹万伍仟肆佰元整（415,400） ，估价对象单元房的评估单价为人民币4607元/平方米，附属间的评估单价为人民币2400元/平方米。十一、估价作业日期：2011年1月19日至2011年1月20日。十二、估价报告应用有效期：本估价报告为特定目的使用的有效期为壹年（从报告签发

22、之日开始计算，即从二一一年一月二十日至二一二年一月十九日）。十三、估价人员：注册房地产估价师：邱穆兰、文晓强，房地产估价员：张志华。十四、变现能力分析：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。根据对估价对象个别因素及区域因素等综合分析，估价人员认为其通用性较好，独立使用性强，不可分割使用，其产权完整可方便转让。假定日后估价对象进行拍卖时，因存在强制处分，购买群体的心理排斥因素影响等，可能实现的价格要低于本估价值。综合以上分析，估价人员判断本次估价对象的变现能力较好。如果变现，其清偿顺序为：支付处置费用和佣金；偿还法定优先受偿款；偿还抵押权

23、人（债权人）的债权本息及违约金；余款交产权人。附：估价技术报告。注册房地产估价师（签章）：福州建融房地产评估咨询有限公司 二一一年一月二十日房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元及1层07附属间。产权证号榕房权证C字第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证。产权面积估价对象总建筑面积为66.95平方米6#楼703单元建筑面积为91.30平方米（其中共有面积为6.41平方米），6#楼29附属间建筑面积为15.31平方米（其中共有面积为1.85平方米) ，土地使用权面积为20.4平方米。估

24、价对象所处小区状况估价对象的规模一般，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，无其他相关的公共配套设施，绿化环境一般,小区为门卫式管理。估价对象所处建筑物状况结构钢混结构楼层九层无电梯（底层为附属间，以上均为住宅）外墙面涂料建成年限约建成于1997年用途，所处楼层/总楼层住宅及附属间，8/9土地等级及类型福州市三级居住用地，设定该国有土地使用权类型为划拨。估价对象室内状况朝向南北朝向，中间单元户型二房一厅一厨一卫一阳台室内具体装修厅地面为玻化砖，内墙面、天棚为水泥漆；卧室地面为实木地板，内墙面、天棚为水泥漆；卫生间、厨房地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为塑料扣板吊顶；阳台地面为

25、防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为水泥漆；其余入户设防盗门，室内为木门，普通木框窗，层高约2.8米。现场勘察时，估价对象室内水卫电照齐全，使用正常。二、区域因素分析：估价对象坐落于仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园，位于振兴路东侧，港头路南侧。本次估价对象所在区域因素分析如下：1、繁华程度：估价对象周边有永辉便民超市等，街道条件略好，人流量略好，繁华度略好。2、交通条件：估价对象所处区域位于城市交通次干道旁，交通便捷度略好，现有105路等公交线路经过，估价对象距公交站点略近。3、公共配套设施的完备程度：该区域周边有永辉便民超市、十二中、建设银行等各项公共配套设施较完善。4、环境与景观：估

26、价对象虽然靠近城市交通次干道，有一定的大气和噪音污染。但水环境良好，无明显水污染，故估价对象所在区域的人文景观与自然景观一般。三、市场背景分析：2008年10月31日，福州市人民政府印发关于促进福州市房地产市场健康稳定发展的若干意见的通知，包括随后央行的“双调”政策等，这将直接影响房地产市场。随后，中央与地方政府相继出台了“救市”新政，及时改变原来的货币紧缩政策，同时，从2009年1月起福州市房地产交易中心已正式实施“国三条”规定，施行政策优惠，出台了包括个人首次购买套型建筑面积90平方米及以下普通住房，减免契税；超过2年普通住房转让的，免征收营业税；个人销售住房免征收土地增值税等一揽子“暖市

27、”政策。银行方面也将中国人民银行、银监会2007年9月27日发布的二套房贷政策悄悄松绑。这些举措，将有助于房地产市场获得宽松的货币环境，激活了2009年的福州楼市。2009年，在全球经济危机影响尚未褪尽之时，福州楼市不仅没出现众人预期中的拐点，而仍是走出了“四季如春”的上扬行情，2009年上半年福州市区商品房销售量达到了3.12万套，面积342.3万平方米，销售额创下了历史新高，销售面积则超过2008年全年，也超过2007年同期，仅次于2006年同期，特别是高达8000元/平方米的均价。2009年下半年，福州楼市不断创出新的纪录。福房指数与福估指数也一路上扬。截止09年12底，福州楼市的成交量

28、将以400多万平方米的总量热闹收场，创下历年新高。回顾2009年，不仅用新的成交面积刷新了2007年史上最高峰时期纪录，同样在2009年12月底的土地拍卖会上，15040元/平方米的楼面地价又创出了新的地王。楼市的迅速窜热也使得中央政府不得不着手调控，进入12月后，短短的十天内，中央连续出台了三个遏制楼市投资过热的政策：第一是住房转让营业税复位，取消优惠政策；第二是“国四条”，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措遏制房价飙涨，投机过度行为；第三是五部委出台规范土地市场，规范地方政府的土地出让和遏制开发商圈地称王的行为。总之，房地产市场依然存在着许多不确定的因素，在已经到来的

29、2011年，仍然需要进行全面调整，但我们相信，经过一两年政策引导和市场规律的调整，房价将逐步实现健康有序发展。四、最高最佳使用分析：估价对象目前法定与实际用途皆为住宅及附属间，根据本次估价人员判断，本次估价以保持现状继续按住宅及附属间使用为最有利的前提进行估价。五、估价方法选用：由于在估价对象的同一供求范围内有较多的与估价对象相似的房地产交易，而且，交易日期与估价时点较接近，故采用市场法。所谓市场法，是将估价对象房地产与近期已发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法，其计算公式为：估价对象的房地产价值 =比较实例房地产价格

30、交易日期修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正六、有关计算：（一）估价对象房地产价值的测算：1、可比实例的选取：依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范中的有关规定，采用市场法时，“选取的可比实例成交日期至估价时点应相近，不宜超过一年。如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。 本次估价人员经过对估价对象同一供求圈内，与估价对象相类似的房地产交易实例的调查，以及从福州市房地产估价协会信息库及市场调查资料中选择出可供比较的交易实例的分析，本次估价所选取的可比实例的交易时间距本次估价时点超过1年，但均在2年以内。其余的比较因素均与估价对象相似,从福州市房地产估价协

31、会信息库及市场调查资料中选择出可供比较的实例如下： 可比实例项目A仓山区上三路5座309单元（人民公园小区） B仓山区三叉街街道则徐 大道319号中兴商厦4#楼206单元C仓山区上三路5座103单元（人民公园小区）类型住宅住宅住宅结构质式 钢混钢混 钢混地段等级三级 三级 三级土地使用权类型出让出让出让交易面积（平方米）74.59122.6499.99成交单价（元/平方米）5145.445789.35430.54室内二次装修情况 中档装修中档装修中档装修流水号a2009224640（无）市场调查（无）市场调查交易日期2009-3-222009-7-232009-7-30备注二手房二手房二手房注

32、：本次估价所选取三个可比实例详细情况请阅读本报告书“附件”中的交易实例调查表。2、经本公司估价人员现场勘察，各可比实例与估价对象状况比较如下表：可比实例与估价对象对照表项目比较实例A比较实例B比较实例C估价对象交易情况正常正常正常/交易日期2009-3-222009-7-232009-7-30估价时点区域因素商服繁华度商业聚集度、繁华度略好，街道条件略好商业聚集度、繁华度略好，街道条件略好商业聚集度、繁华度较好，街道条件略好商业聚集度、繁华度略好，街道条件略好交通便捷度位于上三路，交通便捷度较好位于则徐大道319号，交通便捷度较好位于上三路，交通便捷度较好位于对湖路，交通便捷度略好公共配套设施

33、较完善较完善较完善较完善环境与景观一般一般一般一般个别因素结构质式钢混钢混钢混钢混建成年份1997200219971997小区品牌档次一般一般一般一般楼宇样式多层，无电梯多层，无电梯多层，无电梯多层，无电梯小区配套一般略好一般一般小区环境绿化一般绿化略好绿化一般绿化一般物业管理门卫半封闭式管理专业物业管理门卫半封闭式管理门卫半封闭式管理外观及外墙饰材略好、马赛克较好、瓷砖略好、马赛克一般、喷涂所在层数/总层数4层/9层3层/8层2层/9层8层/9层建筑面积（）74.59122.6499.9991.30户型及平面布置一般一般一般一般朝向南北南北南北南北处（东或西或中间）单元中间西头中间中间底层有

34、无附属间或架空层有有有有各层用途情况底层为附属间，其余为住宅底层为店面，其余为住宅底层为附属间，其余均为住宅底层为附属间，以上均为住宅 3、可比实例建立比较基准：根据从福州市房地产估价协会信息库及市场调查资料中选择出可供比较的实例的相关信息，估价对象与各可比实例仅存在室内二次装修的差异，故应将各可比实例成交价中剔除其二次装修的现值。 可比实例项目A仓山区上三路5座309单元（人民公园小区） B仓山区三叉街街道则徐 大道319号中兴商厦4#楼206单元C仓山区上三路5座103单元（人民公园小区）室内二次装修情况中档装修中档装修中档装修成交单价（元/平方米）5189.35789.35430.54扣

35、除额根据福建省建筑装饰装修工程消耗量定额（2005年）、福建省建筑装饰装修工程综合单价表（2005年）、福建工程造价信息（2010年11月）等及同类二次装修工程造价标准进行评定估算，并考虑可比实例的二次装修档次、成新等因素，确定中档装修为500元/平方米。不含二次装修的单价（元/平方米）4689.35289.34930.544、交易情况修正：上述可比实例A、B、C均为正常交易，故本次估价不对交易情况进行修正，其系数修正均为100/100。5、交易日期调整：根据本公司掌握的资料，并结合福州市房地产价格指数（福房指数与福估指数），从2009年3月至估价时点，福州市房地产价格指数（福房指数与福估指数

36、）走势略有所上涨，月平均涨幅为0.1%，三个可比实例从成交日期至估价时点分别为21个月、17个月、17个月，综合以上分析，本次交易日期修正系数如下：可比实例A：（1+0.1%）21=1.02可比实例B：（1+0.1%）17=1.02可比实例C：（1+0.1%）17=1.026、区域因素调整：以估价对象的区域因素为准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例比估价对象好的浮动分值为正，差的分值为负。区 域 因 素可比实例A可比实例B可比实例C比较结果修正值比较结果修正值比较结果修正值1、繁华程度相当0相当0相当02、交通便捷程度略好+2略好+2略好+23、公共配套设施完备程度相当0相当0相当0

37、4、景观与环境条件相当0相当0相当0合 计100/102+2100/102+2100/102+27、个别因素调整：以估价对象的个别因素为准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例比估价对象好的浮动分值为正，差的分值为负。个 别 因 素可比实例A可比实例B可比实例C比较结果修正值比较结果修正值比较结果修正值1、结构质式相当0相当0相当02、新旧程度相当0较新+3相当03、小区品牌档次相当0相当0相当04、小区配套相当0略好+1相当05、小区环境相当0略好+1相当06、物业管理相当0略好+2相当07、外观及外墙饰材略好+1较好+2略好+18、楼层好+8较好+4略好+19、建筑面积略小+1较大-

38、3相当010、户型及平面布置相当0相当0相当011、朝向、通风、采光相当0略好+2相当0合 计100/110+10100/112+12100/102+28、比准价格求取：项目内容可比实例ABC可比实例统一价格比较基础后的单价（元/平方米）4689.35289.34930.54交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期调整系数102/100102/100102/100区域因素调整系数100/102100/102100/102个别因素调整系数100/110100/112100/102比准单价（元/平方米）426347234834经过上述测算，求出的三个比准单价较为接近，故本

39、次评估采用简单算术平均法求取估价对象评估单价。平均价格（元/平方米）(4263+4723+4834)3=46079、估价对象6#楼703单元的评估单价为每平方米4607元。10、估价对象6#楼703单元价值求取：6#楼703单元房地产价值=460791.30420619（元），取整为42.06万元。11、估价对象6#楼29附属间价值求取：根据福州市目前的市场价格状况和本公司掌握的资料，附属间单价可按照其所在住宅楼宇基准单元（位于住宅二层，朝向为中间单元，面积为90平方米）单价相应成新之50求取。故将6#楼703单元与基准单元比较，进行个别修正，求取基准单元单价，则修正系数如下（估价对象单元较好

40、的波动幅度分值为正，较差的分值为负）：个别因素基准单元情况估价对象单元情况调节系数所处楼层住宅层2层（自然层3层）住宅层7层（自然层8层）-4面积90m291.30m20朝向南北，中间单元南北，中间单元0合计-4基准单元单价=4607100/96=4799(元/平方米)；6#楼29附属间单价=479950%=2400(元/平方米)；6#楼29附属间房地产价值=240015.31=36744(元)，取整为3.67万元。12、估价对象房地产市场价值的求取：估价对象房地产市场价值=估价对象单元的房地产价值+附属间的房地产价值=420600+36700=457300（元）（二）预扣除卖方税费的测算：按

41、照本次估价的特定目的，根据委托人提供的资料，估价对象为普通住宅，假设委托人在估价时点获得估价对象的产权，并在获得估价对象的产权后，在估价时点，以估价结果再次进入市场转让时，按照目前福州市有关税费管理规定，卖方需缴纳的相关税费如下：个人所得税1%，营业税及附加5.55%，交易手续费3元/平方米，则：1、6#楼703单元：420600（1%+5.55%）+391.3027823（元），取为27800元。2、6#楼29附属间：36700（1%+5.55%）+315.312450（元），取为2500元。3、卖方合计税费：27800+2500=30300元。（三）预扣除买方缴纳的国有土地使用权出让金的测

42、算：根据委托人提供本次估价对象所对应的国有土地使用证记载，本估价对象土地使用权类型为划拨，土地使用权面积为20.4平方米，同时根据榕政综200981号福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知的文件规定，估价对象若以评估值上市交易时，买方应缴纳土地使用权出让金。估价对象所处地段为福州三级居住用地，其基准地价为3600元/平方米，故土地使用权出让金为：土地使用权出让金=360010%32.10=11556（元），取整为11600元。（四）税后评估价值的测算：税后评估价值=估价对象市场价值-预扣卖方缴纳的税费-预扣除买方缴纳的国有土地使用权出让金 1、6#楼703单元税后评估价值

43、=420600-27800-11600=381200（元）。2、6#楼29附属间税后评估价值=36700-2500=34200（元）。3、估价对象扣除有关税费后评估额为381200+34200=415400元。七、估价结果确定：遵循估价原则，按照“为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值”的估价目的，采用市场法，并结合当前房地产市场行情进行分析估算，估价对象在估价时点（2011年1月19日），且满足本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值为人民币肆拾伍万柒仟叁佰元整（457,300）其中预先扣除估价对象再次进入市场转让时，卖方需负担的有关税费为人民币叁万零叁佰元整（30,300），买方需负担的土地使用权出让金为人民币壹万壹仟陆佰元整（11,600），扣除该有关税费后的评估价值为人民币肆拾壹万伍仟肆佰元整（41