我国房地产价格上涨的原因及对策分析.doc

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1、安徽建筑工业学院毕 业 设 计 (论 文)专 业 07会计学 班 级 （1）班 学生姓名 汪 君 学 号 07204050109 课 题 我国房地产价格上涨的原因及对策分析 指导教师 孙 伟 2011 年 6 月 3 日我国房地产价格上涨的原因及对策分析 摘 要：房地产业作为国民经济的基础性、先导性、支柱性产业，对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。近几年，房地产市场迅猛发展，与此同时房地产价格不断上涨，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，也对我国经济发展产生了一定影响。本文首先从房地产、房价以及相关基本概念入手，对我国房地产市场发展状况进行分析，再从开发成本、供求关系、市场预期、

2、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题，并在此基础上对房价上涨的控制进行研究，并提出相关改进建议。笔者通过对近年来统计资料分析研究，将从我国商品房平均价格、房屋销售价格指数、土地价格指数等方面对我国房地产价格进行数量分析，进而对房地产持续上涨成因进行分析。关键词：房地产价格 发展状况 上涨成因 对策 Chinas real estate prices, the causes and countermeasures of analysisAbstract: The real estate industry as the foundation of the national econ

3、omy progress and to the whole struts industry, national economic and social development has great role. In recent years, the rapid development of real estate market, meanwhile real estate prices, high prices to peoples life brought the heavy burden of Chinas economic development, also produced a cer

4、tain impact. This paper from the real estate, house prices and related basic concept and development status of the real estate market in China are analyzed, and again from development costs, supply and demand, market expectations, capital market these aspects of real estate prices continued to rise

5、analyzing causes and problems, and based on the control prices, and puts forward relevant Suggestions for improvement. Based on the analysis of statistical data in recent years, the average price, from house in China, home sales price index, land price index of Chinese real estate prices aspects of

6、analyzing the quantity of real estate, and then analyzed rising causes. Keywords: Real estate prices Development Rise Cause Countermeasures 目 录1 我国房地产业发展现状及分析41.1我国房地产市场现状分析51.1.1我国房地产价格分析51.1.2我国房地产市场价格走势61.1.3我国当前房地产政策分析71.2房地产市场供销总量分析71.2.1住宅施工面积与住宅竣工面积71.2.2商品房销售面积及销售额情况分析81.2.3商品房销售价格分析82 房地产价格

7、上涨成因分析92.1开发成本分析92.2供求关系分析102.3市场预期分析112.4资本市场分析133 控制房价上涨的对策建议133.1控制土地费用的上涨133.2改善房地产市场的供应结构143.3加强房产业的管理143.4加强银行监管，防范房地产金融风险153.5增强信息透明度，稳定社会心理预期154 结论15参考文献16后记17我国房地产价格上涨的原因及对策分析众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。而房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开

8、发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。由于房地产市场的内涵和形式比较广泛，本论文侧重研究房地产市场价格，即对房地产价格上涨问题进行分析。全文共分五个部分：第一部分引言部分引出本文的内容；第二部分首先界定了房地产及其相关的概念，其次从我国房地产市场价格走势和我国当前房地产政策分析两方面，对我国房地产业发

9、展现状进行分析,然后从住宅施工面积与住宅竣工面积、商品房销售面积及销售额情况、商品房销售价格几方面对我国房地产市场供销总量进行分析；第三部分从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题；第四部分针对上述我国房地产当前市场现状和我国房地产价格上涨原因及问题，详细地介绍了抑制房地产价格上涨的对策和建议；第五部分是结论部分，归纳了全文的研究成果，对房地产价格上涨的原因进行了概括。1 我国房地产业发展现状及分析房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是房产和地产的合称，由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称

10、为不动产。房地产是各类投资规模最大,增速最快的行业,其产业关联度高,交易周期长,无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）,建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产业是从建筑业中分离并逐渐成长起来的，随着时间的演化，它在国民经济中己经具有了非常重要的地位。在城市化、工业化、生态环境改善过程中，尤其具有至关重要的影响。房地产业以住宅开发、经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。1.1我国房地产市场现状分析1.1.1我国房地产价格分析房地

11、产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。（1）从房地产价格的构成来看，其基本构成要素为：土地价格或使用费，前期开发工程费，建筑安装工程费，开发管理费，房地产开发企业的利润和税金。尽管房地产价格构成由以上五大要素组成，但在目前实际房地产市场中，其核心是土地价格。在一般情况下土地边际产出较稳定,所以地价不应暴涨暴落,从而房地产价格也应基本稳定。但在现实世界中这一结果并不完全正确。现阶段我国城市化、工业化进程加快,对非农用地的需求旺盛,但土地的供给在一些地区相对不足,使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨,不断出现日益刷新的

12、“地王”，土地价格越来越高。（2）房地产价格是一种垄断价格。房地产市场具有很强的区域特性,这种区域特性使得房地产市场的价格具有很强的垄断性。不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小,这种地域的不同给予了每一个房地产开发商较大的垄断势力,从而使房地产开发商可以自己定价,而不是由市场来定价。1.1.2我国房地产市场价格走势统计数据显示，1992-2009年的17年间，全国城市商品房价格平均售价上涨了15.27倍。从2004年开始，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年平均价格的增长幅度达17.8%，首次超过了居民可支配收入的增长幅度；而2006年之后，房地产销售额的上涨速度甚至快

13、于销售面积的上涨速度。2008年由于我国实行从紧的货币政策及通过加息等手段以抑制经济过快增长，对房地产市场需求产生结构化影响，全国房价增加放缓。由于2009年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求积压性释放以及强烈的改善型、投资型意愿，2009年3-12月70个大中城市房屋销售价格指数同比数值逐渐上升，至当年12月份，同比上涨7.8%。从图1可以看出自2004年开始我国商品房平均价格出现明显上涨趋势。到2010年2月份，全国完成房地产投资3144亿元，增幅比2009年同期提高30.1个百分点，但70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百

14、分点，这主要是由于2010年末政府出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，遏制部分城市房价过快上涨的效果显现，但总得来说，房地产价格上涨过快的矛盾依然突出。1.1.3我国当前房地产政策分析房地产价格上涨过快，不仅造成了大量普通购房者买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也导致了银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。为此，我国相关部门出台了一系列政策来规范房地产市场。特别是由于2009年第三、四季度房地产出现投资过热的现象，国务院及各部委密集出台了多部抑制房地产投资过热，促进房地产业平稳健康发展的政策措施。例如：2010年1月10日，国务院公办厅

15、发布增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实各级地方政府责任，并针对性地提出了十一条措施。从2009年年底和2010年年初政府连续出台的一系列政策，可以勾勒出政府2010年房地产市场调控的思路，即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段，从整体角度考量房地产的宏观调控政策，力求房地产市场的平稳有序发展。1.2房地产市场供销总量分析1.2.1住宅施工面积与住宅竣工面积 如图2所示，2005年-2009年我国住宅施工面积与住宅竣工面积稳中有增。以2008年和2009年

16、为例，2008年我国住宅施工面积与住宅竣工面积分别为530518.6万平方米和223592万平方米，同比增长分别为10.07%和9.61%。2009年我国住宅施工面积与住宅竣工面积分别为588593.9万平方米和245401.6万平方米，同比增长分别为10.95%和9.75%。2008年竣工面积占施工面积的42.15%，2009年竣工面积占施工面积的41.69%，由此可以看出，2009年竣工面积占施工面积的比例有所下降。1.2.2商品房销售面积及销售额情况分析从图3可看出，1999-2009年我国商品房销售面积和商品房销售额总体处于上涨的趋势，2008年出现了负增长，但2009年回升较快。其中

17、商品住宅销售面积和销售额也同步增长。以2006年和2007年为例，2006年全国商品房、商品住宅的销售面积分别为61857.1万平方米和55422.9万平方米，同比分别增长11.48%和11.77%，2007年同比分别增长25.05%和26.55%。而且，2006年商品房交易面积比2000年增长了4.3倍。2007年，全市商品房销售均价3565元/平方米，同比增长4.24%；其中，商品住宅销售均价3382元/平方米，同比增长4.97%。2006年全国商品房、商品住宅的销售额分别为208259631万元和172878070万元，同比分别增长18.49%和18.7%，2007年全国商品房、商品住宅

18、的销售额分别为2988911897万元和255658111万元，同比分别增长43.52%和47.88%，由此说明房地产市场销售面积涨速明显低于销售额，房地产销售价格过快。1.2.3商品房销售价格分析近年来，房地产价格持续走高，严重影响了我国房地产市场的稳定与人民生活的安定。全面房改以来，原本为体制因素压抑下的购房需求爆发出来，加之20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一涨再涨(见表1)：表1 房屋销售价格指数年份房屋销售价格指数（上年=100）2000101.12003104.82005107.62006105.52007107.62008106.52009101.5数据来源：中国统计年鉴

19、2010由表l可以看出，20002009十年间，房屋销售价格指数呈明显上升趋势，2009年由于受经济危机的影响明显的呈下降趋势。据国家发改委、国家统计局调查，2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。在国家大力打压下，我国房地产价格不降反升。房价

20、过高过快增长引发了房地产泡沫（由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳性上涨。当经济快速发展，财政状况好转时，盲目或有目的地投机房地产，而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫），当价格上涨到一定程度泡沫破裂，价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策，控制房地产价格继续大幅上涨。2 房地产价格上涨成因分析2.1开发成本分析房地产开发成本主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。而这其中以土地费用和建筑安装工程费用对开发成本的

21、影响更大。2.1.1土地价格的上涨，土地使用成本上升土地是稀缺资源,随着房地产行业的蓬勃发展,可开发用地更是少之又少,在这种大环境下,中国各级地方政府,一方面把征用的土地价格压得很低,一方面又把土地平整后高价拍卖给开发商。据统计，2005年,土地出让金收入高达5500亿元。随着各个城市的拆迁补偿标准的不断提高,不同城市单位地块平均拍卖成交价格快速上升,获得土地使用权的价格已占到房价的4050%左右。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升，2009年遭遇金融危机后略有下降(见表2所示)：表2土地交易价格指数变动年份土地交易价格指数（上年=100

22、）2000100.22005109.12006105.82007112.32008109.42009105.4数据来源：中周统计年鉴2010首先。土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。开发商在获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。2.1.1建筑材料价

23、格的上涨及建筑品质的提高近几年来,我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势,特别是钢材、铝材的价格大幅上升,投入住房建设的劳动力价格也在上升。随着我国经济的高速发展,房地产业也和其他行业一样,加速升级换代。生态、绿色、智能、舒适等观念的引进,建筑密度的降低,绿地面积的增加,架空层的推广,公共活动场所的设计,住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高,也使住房建设生产费用上升。去年年初,建设部要求住宅建设全部采用节能措施,这一政策的实施使每平方米住宅的建筑安装成本又增加了20%30%。2.1.3开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列

24、政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量；二是提高已建房产价格。以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。2.2供求关系分析 2.2.1需求方面(1)城镇化进程加速的需求随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数，家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向，

25、根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.43人，2004年则降到36人左右，而2011年发布的第六次人口普查显示家庭平均人口为3.11人，表明我国家庭规模近30年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。2010年城市蓝皮书：中国城市发展报告No.3显示，截至2009年中国城镇人口已经达到6.2亿，城镇化率达到46.4%。与2000年相比，城镇人口增加1.63亿，城镇化率提高10.4%，年均提高1.2个百分点，平均每年新增城镇人口1500万以上。按2009年城镇人均住房面积约30计算,一年也需要新增城镇住房4.5亿。城市化进程的加快,导致农村人口大量向城市流动,

26、这些人口有着巨大的住房需求。(2) 社会心理因素当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值。如今我国国民经济飞速发展，再加上“入世”、“奥运”等好消息的影响，人们自然作出房价上扬的预期，再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，因家为了控制房地产开发过热,采取了一系列措施。但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制,只能通过提价来保持高效益”。再加上随着改革的不断深入,传统的福利分房制度被终结,城镇居民原来被压抑的购房需求被释放出来,人们希望

27、在市场上购买质量好的房子,改善生活质量,因此老百姓对居住条件提出了更高的要求。于是争相购买，推动价格继续上涨。(3)传统观念的需求“成家立业”的观念,中国古来有之,感觉只有住在房产属于自己的房子中,那才叫“家”。尤其是中低收入者更是如此。传统观念的影响,导致中国房地产的高度私有化。据统计,中国城镇居民房屋私有率高达80%,远远超过了美国、瑞士、英国等西方发达国家水平。(4)经济增长的影响我国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的社会购房需求阶段。未来20年,中国人均GDP要达到3000美元,比现在翻两番。中国前20年的经济也是翻了两番,与此同时,中国人均住房面积也翻了两番。今后20年

28、,人均住房面积不可能再达到翻两番这样高的增长速度,但也足以给房地产市场提供极大的发展空间。纵所周知,地方GDP的计算,是将卖地皮的钱计算在内的。地方政府每多卖一块地,GDP就上升一点,房地产开发可以推动本地GDP的上升,使其经济发展速度加快,房地产对经济发展速度的贡献率高达20%,有的地方甚至更高，依靠房地产的发展支撑经济发展,是政府推动和支持房地产业发展的动力。地方政府把稀有的土地资源作为自己获取经济利益的筹码,不惜牺牲大众的利益,而去频频通过招标、拍卖、不断的抬高地价,造成了恶劣的后果。 2.2.2供给方面(1)供给创造需求房地产产品的特征要素非常丰富,包括城市的相对位置、河流流向、风向、

29、交通状况、购物饮食方便度、建筑密度、容积率、绿化状况、高低层、户型、面积、品质结构、物业等等。这些要素的不同组合都会产生不同特色的房地产产品。近几年我国房地产开发水平迅速提高,各种房地产概念蜂拥而出,各具特色的房地产产品层出不穷。丰富的房地产供给,刺激了购买者的消费欲望。(2)房地产开发的结构失衡目前,我国房地产市场存在房地产开发结构失衡,有效供给不足现象。首先开发的商品房中住宅和非住宅的供应结构不合理；其次,商品住宅中,中小户型、中低价位普通商品住房供应不足,其销售面积占总销售面积的比例呈下降趋势。据建设部的统计表明：2004年和2005年全国经济适用住房投资出现负增长,2004年经济适用住

30、房投资占房地产开发投资的比重由2003年的6.1%下降到4.6% ,有的地区甚至完全停止了经济适用房的建设。2009年1-4月经济适用住房投资进一步下降到2.6%,造成高、中档商品房空置,经济适用房供不应求。据悉,目前全国商品房空置已达到26% ,超过国际公认的10%警戒线。房屋供求结构失衡加剧了房价上涨。2.3市场预期分析 2.3.1经济增长的预期改革开放以来,中国GDP一直保持着高速发展。尤其以2003年为标志,国民经济已经由原来的相对低速转入了高涨期。新的高涨期在GDP上的表现是已经越出了“七上八下”的阶段。2005年的GDP增长率是11.31%,物价指数改变了几十个月的负增长和零左右波

31、动的状态,呈现出明显的正增长,标志着经济进入了高涨期。2006-2009年GDP增长率都超过9%。经济增长景气值的提高,会使消费者产生收入增长预期,也会使商家和企业家产生高回报预期,从而刺激消费者的房地产购置行为。 2.3.2好事件预期以上海为例,上海的房地产价格上升始于2002上海APEC会议的成功举行和成功获得2010年世博会的举办权。上海争创国际经济、金融、贸易和航运四个中心和国际化大都市等一系列利好因素,促使国际、国内都形成了上海房价必然上涨的预期。再以北京为例,北京的房地产价格快速上升出现在上海房价受到抑制之后的2005年,又由于北京成功获得2008年奥运会的举办权,炒房大军开始转而

32、北上,造成了北京房价将会持续上涨的预期。 2.3.3政策预期2004年土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设用地占农用地的指标,使土地开发面积和竣工面积增速减缓,导致人们对土地的升值预期空前高涨,从而引起房地产市场上旺盛的需求。另外,央行提高了贷款利率,虽然提升幅度很小,但是短期内两次对利率进行调整的行为强化了消费者对“进入加息周期”的预期,部分居民担心利率会继续提高,在经过一段时间的观望后,大多数选择提前消费,导致住房需求增加,房价增幅再度上升。2.4资本市场分析2.4.1资本市场不发达资本市场不发达,投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一。金融市场与房地产市场之间存

33、在替代性。金融市场作为投资市场,不仅其互相之间具有替代性,也可以作为房地产投资的替代品。替代品越多,对房地产市场的替代性越强,房地产市场非理性发展的概率愈低。经济的健康、持续发展使老百姓的银行储蓄不断增长,可自由支配的资金也越来越多。加之中国资本市场不发达,金融投资产品不丰富,中国很多的普通老百姓对于投资的概念还停留在不是股市就是房市的层面上。致使民间大量的闲钱大量流入,营造出一种供不应求的繁荣局面。2.4.2商业银行的因素据统计,目前我国房地产投资资金来源中,55%70%直接或间接来自于银行。2006年1月至8月,国内银行贷款同比增长了57%,是房地产开发投资资金来源中增长最快的部分。国内银

34、行信贷的快速扩张,一方面有力地推动了房地产市场的投资与开发,促进了房地产市场的繁荣,但另一方面,也刺激了房地产市场的过度开发,同时也给市场创造了更多的投机机会,造成房地产市场一定程度上的虚假繁荣,从而使房价一度偏离理性增长空间。2.4.3人民币升值的影响由于人民币对美元的持续升值,导致大量的国际游资涌入中国的房地产市场。对外国投资者来说,他们不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利,也看到国内房地产市场由政府隐性担保而获得的房地产本身的增值。这就是目前大量的外国资金进入国内房地产市场的真正原因所在,海外资本的投资热情伴随着国内房地产市场价格几年来的飙升。统计数据显示, 2006年一季度,外资

35、在中国购买建筑物的资金达45亿美元,超过2005年全年的34亿美元。有关专家指出,外资进入我国房地产市场所获得的收益率远高于其他成熟市场国家。比如上海的年收益率可达20%50%,北京可达8%15%,这大大高于美国房地产投资的平均年收益率6%7%,日本的4%左右。正是在这种高收益率的利益驱使下,外资加紧了其在中国房地产市场扩张的步伐。外资的大量涌入,一方面拓宽了我国房地产市场的融资渠道,促进了房地产市场的良性发展,但另一方面,外资也频频利用其成熟的资本运作手法,在房地产市场上兴风作浪,刺激了房地产市场一定程度的泡沫化,造成了房地产价格虚高的现象。他们已将触角伸向了广大内陆省会和二线城市,对不断高

36、涨的房价推波助澜。3 控制房价上涨的对策建议3.1控制土地费用的上涨政府应根据经济发展目标和市场需求，及时调整房地产开发用地供应结构和总量。抓好闲置土地的清理和利用，严格执行闲置十地的开发期限，打击开发商囤积土地的行为，加大存量土地的消化力度。首先，加强政府监管力度，调整土地供应政策，放缓城市住宅用地上市的节奏，增加经济适用房和廉租房用地的上市量，限制别墅用地和高档房用地；第二，健全和规范土地拍卖市场，使土地拍卖工作在一个健康的环境下运作，避免由于恶意竞争而造成土地价格非理性增涨；第三，调整土地供应方式和用途，保持合理的土地价格，有步骤的减少和禁止非住宅用地的上市；第四，加大政府土地主管部门的

37、监管力度，严格执行国家城市土地政策，严禁开发商囤积土地，对超过限期尚不能正常开发的土地，坚决收回，保证土地市场的公正、公平、公开；最后，减少土地使用审批环节，降低土地使用成本。降低土地使用成本的过程，并非降低土地出让金，而是整顿土地使用权转让过程中的不合理收费，减少土地使用审批环节，也并不是简单的“砍”搏几个环节，而是加强管理，使其过程更加透明化、简单化，将原来土地批租过程不规范而产生权钱交易的部分减掉。3.2改善房地产市场的供应结构政府应调整房地产开发投资结构，适度控制别墅和高档住宅等项目的开发建没，控制房地产价格上涨调整房地产开发用地的供应结构,增加普通商品住房和经济适用房等建设用地的投放

38、量，提高其在市场供应中的比例。通过税收和金融政策，引导和鼓励开发商多建造中低价位的普通商品房，健全和完善经济适用房、廉租房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，以保障城镇中低收入家庭的住房需求。同时,还要建立与住房供应体系相适应的住房价格体系：一是对限定销售对象的中低收入家庭购买的经济适用住房,严格实行政府指导价,限价销售；二是对大多数家庭购买的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指导性价格和浮动幅度,放开销售价格的管理方式；三是对高收入家庭购买的高档商品住房实行市场调节价,由企业依开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。3.3加强房产业的管理加强房地产企业公司内部管理，加强对开发成本各

39、环节的控制，向管理要效益，节约成本，最终达到降低开发成本和降低房价的目的。房地产开发企业应制定出详细的成本管理制度，用科学的管理方法，把成本管理工作落到实处。从项目的立项、前期工程到开发的结束，多方位有效的控制成本，重视每一个成本核算环节，力求从宏观上降低开发成本。加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。一是清理整顿房地产的各项税费。管理费和服务费等各种收费项目,能降低标准的给予降低标准,能减免的给予减免,对不合法、不合理的收费项目要坚决予以取缔；对各种基础设施配套性收费,应结合城市公用事业价格改革和费改税的推行逐步降低收费标准,直至取消；对涉及住房开发建设过程中的自来水、电

40、力、燃气、电话、有线或光缆电视等垄断行业的价格和收费行为进行全面清理整顿,严厉打击垄断企业强行推销商品和服务、强制收费的价格违法行为，严肃查处房地产价格的违法行为(如低价出让土地、高价炒卖房地产)。对短少面积、搞价格欺诈等扰乱房地产市场正常价格秩序的行为要予以曝光和严肃查处,以维护房地产市场正常的价格秩序。3.4加强银行监管，防范房地产金融风险促进房地产金融的多元化，为增加住房的有效供给和需求，政府应采取多种措施拓宽房地产开发的融资渠道，改变房地产开发企业融资过度依赖银行信贷的局面。严格规范房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例。同时，加大对个人消费信贷的管理，推出多样化的个人住房抵押贷款

41、方式以满足不同层次收入家庭的住房需求。对购买多套住房的消费者在贷款上予以限制，防范房地产金融风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。3.5增强信息透明度，稳定社会心理预期消费者心理预期的变化是造成住宅资产价格剧烈震荡的重要因素之一，因此，增强信息的透明度，积极引导居民购房的心理预期显得尤为重要。首先，要建立房价信息定期发布制度，定期公开典型板块的地价、房价涨幅和建安成本等信息，让消费者充分了解市场状况，根据准确的信息判断分析房地产的走势，避免盲目跟风。其次，要改进房价指数的统计方法。由于住宅价格受地段、建安成本等多种因素的综合影响，若计算期内成交量集中在中心城区或者高档房占比大，必然会导

42、致住宅总指数上升，但这并不能客观地反映市场情况。建议淡化全市房价涨幅指标，更多关注板块房价的涨幅，即不单纯用全市平均价格来反映房价走势，而需要细化房价指数体系，按照板块内选择的固定监测楼盘市场价格测算，最好以充分反映市场供需状况的二手房交易价格计算，提高其科学性和权威性。此外，还要完善房地产市场信息披露机制，做好正面宣传和引导，规范媒体行为，营造有利于稳定房价的舆论环境。4 结论房地产业的发展不仅仅带动力国民经济的发展，同样也带来了许多负面影响，我国房地产市场的问题主要体现在价格上。房价过高、上涨过快给群众住房带来了很大困难，也给房地产市场带来了更多的投机投资性需求，影响了房地产市场的健康发展

43、。房地产行业以其复杂性和多关联性等多因素影响价格，其中根本的影响因素就是房地产成本上升、房地产供求结构不合理以及与此相关的需求大于有效供给。过高的房价不仅产生了巨大的经济泡沫，而且扩大了居民收入差距，对扩大内需产生了不利影响，也影响到经济的复苏和可持续发展。我国房地产价格存在着水平偏高、不稳定和波动频繁、波动幅度大等问题，而房价问题对房地产行业，甚至整个宏观经济，尤其是人民的住房问题影响颇大，从微观上来说影响到百姓的经济生活，从宏观上来看关系到中国金融安全及政治稳定，所以抑制过高的房价，稳定房地产市场势在必行。本文通过对我国房地产价格上涨原因的分析，已经得出了我国房地产价格过快上涨存在的问题以

44、及对国民经济的影响，进一步提出了抑制房价的对策：控制土地费用的上涨，改善房地产市场的供应结构，加强房产业的管理，加强银行监管，防范房地产金融风险，同时增强信息透明度，稳定社会心理预期。为了抑制我国房价过快上涨，稳定房地产市场，我国政府必须对已往及现行的调控政策进行调整和改善。在微观层面上，房地产企业在政府对价格宏观调控下，也必须对经营策略进行调整，以顺应社会的发展趋势。当然房屋价格关系到广大人民群众的切身利益,房价的过快增长,损害了人民的利益，影响了人民的生活,不利于和谐社会的建设。参考文献1 中国统计局. 中国统计年鉴CD.2006、2007、2008、2009、2010年年鉴2 张永胜.

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