中国大中城市地价对房价影响的实证研究.doc

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1、中国大中城市地价对房价影响的实证研究 杜江,许多,李恒(四川大学经济学院,四川成都610064)摘要:随着中国市场经济的迅速发展,房地产行业已成为推动国民经济的重要力量,而近年来的高房价现象已引起了全社会的关注。笔者采用2000-2008年中国4个直辖市和西部大中城市为样本,基于PanelData的无约束模型,并以重庆为例对比分析了地价对房价的影响。研究结果表明:从总体来看,地价对房价的影响具有一致性,但对各个城市而言,还存在着一定的差异。所以,应采取相应的措施以确保房地产市场健康和稳定地发展。关键词:房价;地价;PanelData模型一、引言房地产已成为关系国计民生的行业。随着中国改革开放的

2、不断深化与中国特色社会主义市场经济的快速发展,在20世纪晚期,中国开始进行住房体制改革,使人们取得住房的方式由过去几十年的分房转变为购买商品房,特别是从1998年开始,住房步入了货币化的时代。此后,房地产行业迅速发展,其占GDP的比重已超过10%,房地产业对中国国民经济的增长已起到了推动力的作用。然而,伴随房地产市场的发展,房价也迅速攀升,不断上涨的房价引起了政府、学者、公众的广泛关注。与此同时,土地招拍挂出让方式的施行,让诸多学者认为地价上涨是促使房价上涨的主要因素,以至有关房价与地价的研究已成为当今学术界最热议的课题。二、理论分析与研究假设房价上涨的原因很复杂:从市场需求方面来看,居民财富

3、的增长、人们对房价上涨的心理预期、旧城改造中拆迁范围的扩大均拉升了房价;从开发成本来看,建筑材料价格的上涨、土地价格的上升都推动了房价。图1显示了2000-2008年中国房地产行业关于房价与地价最重要的2个指数的变动情况: 2000年,中国大中城市房屋销售价格指数为101. 1,土地交易价格指数为100. 2; 2004年,中国大中城市房屋销售价格指数为109. 7,土地交易价格指数为110. 1; 2008年,中国大中城市房屋销售价格指数为106. 5,土地交易价格指数为109. 4。由图1可知,中国的房屋销售市场和土地交易市场自货币化开始后迅速升温,而地价作为最主要成本对房价的影响显著,并

4、且地价与房价呈现正相关关系。重庆作为西部唯一的直辖市,在西部大开发战略推动下快速发展,经济的增长为重庆的房地产业提供了机遇。图2描述了2000-2008年重庆市房地产行业有关房价与地价的2个指数的变化状况:2000年,重庆市房屋销售价格指数为101. 8,土地交易价格指数为100. 0; 2004年,重庆市房屋销售价格指数为113. 9,土地交易价格指数为105. 3; 2008年,重庆市房屋销售价格指数为106. 3,土地交易价格指数为109. 5。由图2可知,重庆的房价与地价走势同全国一样,也呈现正相关关系。图22000-2008年重庆市房屋销售价格指数和土地交易价格指数注:数据来源于中国

5、统计年鉴。国内学者对中国的房价与地价进行了相关的研究。王岳龙、武鹏1建立了一个PanelData模型,选用中国2002-2006年的PanelData,探讨了房价与地价的关系,研究表明:土地招标使全国房价上涨了13.2%,而且房价对地价的拉动显著,地价对房价的推动在长期显著。宋勃、高波2采用1998-2006年中国房价与地价的季度数据,建立了误差纠正模型,结论显示:在短期内,房价对地价没有影响,而地价会影响房价,另外,房价与地价在长期会相互影响,因而控制地价上涨是抑制房价上涨的主要手段。黄静、屠梅曾3采用中国29个城市的PanelData,研究了房价与地价的长期均衡关系,结论显示:东部与西部城

6、市地价对房价的影响要比中部城市大。况伟大4建立住房市场与土地市场模型,探索了房价与地价的关系,研究发现:增加土地供给可以抑制地价和房价。严金海5采用误差修正模型研究中国房价与地价的关系,结果表明:短期内房价决定地价,长期内房价与地价相互影响。余华义、陈东6研究地价与房价关系发现:房价与地价呈现正相关关系,且互为因果关系。包宗华7发现房价的迅速上涨是由地价的大幅上涨引起的,降低地价才能抑制房价。高晓慧8认为房价是地价的体现,房价与地价呈现正相关。刘琳、刘洪玉9研究发现房价与地价线性正相关,地价上涨引起了房价的上涨。杜江10也认为住房价格升高的主要因素是土地成本。国外学者也对房价与地价进行过众多探

7、讨。O’Sullivan11利用一般均衡理论中引致需求分析方法,研究了房价、地价的关系,他发现房价上涨是抬高地价的原因。Raymond12采用Granger因果分析研究了香港的房价与地价的关系,结果表明:房价与地价没有因果关系。Kim13研究了韩国的房价与地价的关系,研究显示:高地价是促使房价上涨的主要原因。Davies14用回归分析探索房价与地价关系,结论显示:土地价格既与房价相关,还与土地利润率、贷款利率相关。Smith15以土地作为生产要素,研究了房价与地价的比例关系。Evans16发现土地供应量的下降会引起地价的上升,从而促进房价的上涨。从国内外学者对房价与地价的研究来看,均没有形成统一的方法,甚至对不同地区的研究得出了相反的结论,并且以往的研究多集中于房价与地价的因果关系上,而对不同城市的对比分析却很少。由于中国区域经济发展不平衡,加上政府对不同城市的发展政策有差异,因此,笔者为了更好地分析房价与地价,采用有关联的城市进行对比。笔者以中国4个直辖市和西部大中城市为样本,对房价与地价进行再研究,为协调好4个直辖市、西部大中城市的房地产行业发展提供决策依据。