上海三城七镇分析.doc

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1、上海三城七镇分析一、“三城七镇”比较研究 2001年上海规划了松江新城等“一城九镇“的试点城镇建设方案，在后期的建设中，更改为目前的松江新城、临港新城、安亭新城、朱家角镇、罗店镇、高桥镇、浦江镇、奉城镇、枫泾镇、陈家镇等”三城七镇“。这些试点城镇的建设，从立意上来讲，是为了重点突破、有序推进城镇发展，一方面，推动郊区“三个集中”，疏解中心城区人口压力；另一方面，这些试点城镇担负着在城市规划、建设与管理方面探索新路子，为郊区城镇发展提供示范的作用。上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系，“未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城新城中心镇一般集镇梯度

2、辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。”十五期间，上海将率先重点建设“一城九镇”（即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇），增强郊区城镇对中心城区的“反磁力”，到2005年，郊区的城镇化水平从现有的45提高到60。整个试点工作将实施重点突破、有序推进的方针，并借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序集中，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都

3、市经济圈。到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。“一城九镇”将建设成为规划科学、规模适度、功能完善、生态环境优良，能体现21世纪国际大都市郊区特色风貌的城镇。到2005年，松江新城建成区的面积达到36左右平方公里，人口规模25万以上；中心镇镇区的人口规模至少3万以上，一般在5到8万，个别可逾10万。在城镇功能上，实现以住房开发为主的单一功能建设向培育产业、繁荣经济、增加就业、形成区域经济增长的城镇综合功能的转变；在投资重点上，实现重视直接经济效益的基础设施建设向注重社

4、会效益的人文、生态和环境建设的转变。“以人为本”，试点城镇将多渠道吸引人口进入。明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。户口在本市农村的人员，凡在城镇建成区内购买商品房者，或经批准在镇区内自建房者及其直系亲属，可申请落户该城镇。到2005年，“一城九镇”开发建设将初具雏形。届时，本市郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。 （一）试点城镇的共同特点这

5、些试点城镇在选取上具备较大的共同特征：一是规划起点高，都是采用了国内外著名规划和设计大师的规划和设计方案，具有 21 世纪居住特色的超前的理念。二是设计风格迥异，根据其自然的地理风貌和水文特征不少都参照了相近的国外特色，而打造现代化的居住园区风格，使郊区也有了别国的建筑风貌特色。三是基础设施、人文环境俱佳，大多数都是历史文化名镇，是各区（县）的中心。四是地理位置突出，都处于水陆空的要津，对整个郊区的幅射性强。五是具备特殊发展契机的镇成为试点城镇的首选。如嘉定的国际汽车城带动安亭，洋山深水港的建设带动临港新城，越江隧道工程带动崇明的陈家镇等等。（二）试点城镇建设现状分析试点城镇的开发建设已基本进

6、入基础设施建设与功能开发并举的阶段，从地下管线的铺设，到地面基础设施建设，到住宅组团开发，大部分城镇已经基本呈现现代化小城镇的雏形。数据显示，目前已启动的试点城镇共有1683公顷土地已分批次进入二级市场，其中，由于松江、安亭开发启动时间较早，区内的核心风貌区“泰晤士小镇”和“安亭新镇”已较具规模。根据目前各城镇的进展状况，大致可以分为四种情况：一是基本完成大市政构架、公共设施框架和主要景观亮点，部分住宅组团已基本完工并开始销售，开发重点已经转向城镇综合功能的塑造。主要包括松江新城和安亭新城。二是基本完成大市政建设，并进入主要景观、公共设施、住宅组团等地面建筑的开发建设阶段。主要包括浦江镇、朱家

7、角、罗店、高桥等镇。三是基本完成了先行启动区的动拆迁，正进行大市政和公建设施的开发建设。主要是临港新城、奉城、枫泾镇。四是目前基本尚未动工，仍然维持原有城镇原貌。主要是去年12月随着崇明越江通道动工而刚刚启动的陈家镇。（三）试点城镇开发速度分析试点城镇开发建设成败的关键是人口、产业等经济社会要素能否得到很好集聚，其发展与区域的产业、交通、环境建设有着至关重要的关系。从目前的现状来看，产业基础好、轨道交通上马早的城镇发展速度抢到了先机。如松江新城产业基础好，轨道交通工程也将于年底开通，承接市中心人口相对便利，因此发展速度较快；浦江镇依托漕河泾出口加工区和高科技园区，又抓住了世博会题材，承建了10

8、0余万平方米世博会定向动迁基地，发展势头也非常好；而对于一些城镇而言，轨道交通与产业基础先天不足，对市区人口的承接存在较大障碍，在这种情况下，抓住区域特色，扬长避短，就成为区域发展的支点。在三城七镇中大部分城镇都存在这个问题。各试点城镇在规划和建设上都较为出色，城镇规划科学、环境优美、异国风味浓郁，而在产业发展上则显得参差不齐，大部分特色产业未成气候。出上述两个城镇产业特横明显，有时比较突出以外，其他试点城镇主导产业在产业规模、能级上的差距较大，相互间产业分工、错位发展也未形成。在轨道交通上，大部分城镇也存在着规划时间较远，无法解决短期内便捷交通的问题，甚至有些城镇在规划上也没有轨道交通。这一

9、点在枫泾镇和奉城镇身上问题最为突出。但从大区位概念上来讲，奉城镇比其他试点城镇更接近江浙两省，交通也非常便捷，可将辐射范围扩大至整个长三角。同时，奉城镇的旅游资源丰富，不但规划为巴塞罗那风情小镇，还有百年古镇保护区为依托，二者相互结合，完全可以发展区域的特色产业如旅游业，与其他城镇形成错位经营。在资源上可吸引江浙沪三地客户，先营造商业旅游氛围，再发展高档住宅建设，如经济性或度假型别墅。 “三城七镇”开发条件与进展状况比较城镇名称 距人民广场（公里） 规划面积 （平方公里） 规划人口 （万人） 城镇风貌模式 主要产业与规划支撑 规划轨道交通及建成时间 目前现状松江新城 30 36 30 英国式

10、松江工业区（市级）、松江科技园区、松江大学城 R42005年底 已上市楼盘五六十个，核心风貌区“泰晤士小镇”已经成型安亭新城 32 68 10 德国式 国际汽车城 R32010年 核心风貌区“安亭新镇”一期32万平方米已经成型朱家角镇 60 9 8 江南水乡 江南水乡旅游 R22010-2020 绿洲江南园、康桥水乡开始预售；上实集团别墅项目在建高桥镇 20 38.73 11 荷兰式 外高桥港区、外高桥保税区 轨道6号线2006年 港区整治、景观成形浦江镇 17.5 15 10 意大利式 漕河泾出口加工区、世博动迁基地 M82008年 华侨城进入预售、世博会动迁基地已启动临港新城 75 95

11、30 欧洲现代式 洋山深水港建设 R32010年保留磁悬浮延伸段规划 物流园区厂房、信息大楼、以及居住区景观在建奉城镇 50 8.5 9.6 西班牙式 / R12010-2020 大市政建设、公建设施在建枫泾镇 80 14.1 4 北美式 / R42010-2020年 大市政建设、公建设施在建罗店镇 28 11.6 5 瑞典式 宝钢 M72010-2020 美兰湖高尔夫球场南区、北欧风情街陈家镇 45 15 12 生态型 崇明越江通道 R4远期 尚未启动，仍保持原有风貌 二、松江新城英伦风情（一）开发条件1、区位条件松江新城位于上海西南，距市中心30公里，虹桥机场 25 公里、浦东国际机场 7

12、0 公里，是规划中的“三城七镇”中除浦江镇之外距市区最近的一个新城。松江新城规划建设面积36平方公里，其中位于高速公路北侧的22.4平方公里是全部新建的核心区。松江新城有着良好的地域条件，上海的黄浦江流经这里，沪杭高速公路、沪杭铁路、同三高速公路把松江新城与市中心、浦东以及江浙两省紧紧地连在了一起。2、交通条件松江新城的交通条件优越，无论是从道路交通还是规划的轨道交通来看，在各镇中都处于领先地位。n 道路交通：沪杭、沪青平高速公路以及沪杭铁路贯穿松江全境，新城区内的主干道路-方松公路，将沪杭高速公路、沪青平高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起。区境内有规划的市（郊）三环路，512

13、0国道南北穿越，沈砖公路、沪松公路、方松公路、徐新公路、车亭公路、北松公路等在境内交织成南北东西的方格状交通公路网，且均为二级公路以上级别。沪杭公路、沈砖公路横贯松江的北部和东西，同时也是上海中心城区至畲山国家及旅游度假区的重要游览路线，到上海市区只需30分钟；泖新公路横贯松江南部地区的东西；九徐公路、新车公路、320国道纵贯松江东部的南北；同三国道纵贯松江西部的南北；嘉松路纵贯青浦至松江新城，连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。n 轨道交通：2002年6月20日破土动工的轨道交通9号线轻轨R4线，自上海的宜山路，经七宝、九亭、泗泾到畲山、松江新城区，预定2005年底建成通车，投资人民币35亿元，

14、届时松江新城到上海市中心人民广场只要20分钟。3、产业条件松江新城拥有良好的产业支撑。新城的东北侧是以制造业为主的经济密集区，尤其是松江工业区和出口加工区集中了数百家外资企业，其中世界五百强企业有近40家在此落户。松江工业区是上海首家市级工业区，也是上海市1+3+9工业产业布局中的重要一环，已经有扎实的基础和规模效应，日本日立、英国ICI、法国依视路、德国PM以及台积电等多家企业再次进行大规模投资。新城的西侧是总投资达100亿美元的上海松江科技园区。新城南侧为现代农业产业经济区，目标是建成都市型绿色农副产品生产基地。其生态农业、观光农业已然成型。同时，在新城内部的北侧，还规划有松江大学城，主要

15、落户的学校有：上海外国语大学、上海外贸学院、立信会计高等专科学校、上海旅游高等专科学 校、东华大学、华东师范大学、华东政法学校等。在短期内将导入 8 万名大学生、 2 万 名教职员工。坚实的产业支撑、充足的新业机会，为这座新城的人口快速导入创造了可能。 （二）规划要点1、规划风格主要规划为英伦风情，采用了国际招标的方式对松江新城进行了城市风貌风貌规划设计，邀请英国、法国等国外知名设计公司参加招投标。最后委托英国阿特金斯公司担任全程主要设计，二级开发商按图施工，采取了统一设计、按图施工的做法。2、规划规模松江新城建成区的面积达到36平方公里左右，人口规模25万以上。其中，松江新城示范区占地 22

16、.4 平方公里：东边为景观河道，南边建设行政中心，北边建设松江大学城（占地约 8000 亩）以及交通枢纽站。西南 1 平方公里将被建成以“泰晤士小镇”为代表的英国特色的高档住宅区，老城则保留历史文化名镇的风貌，形成“一城两貌”特色。 （三）开发现状1、进展状况松江新城采取土地一级市场由政府性投资公司负责开发，在完成开发后将经营性土地通过招投标方式逐步推向二级市场。自2001年8月组建的松江新城建设发展有限公司，预计到2005年末可实现净盈利近10亿元。目前松江新城已基本完成大市政构架、公共设施框架和主要景观亮点，部分住宅组团已经基本完工，甚至部分已经交房，开发重点已经转向城镇综合功能的塑造。目

17、前已相继建成了区行政中心、松江工商分局办公楼等一批行政性设施，建成了一批小学、中学、区图书馆、青少年活动中心等教育设施，上海市第一人民医院松江新院也全面开工建设。2、主要楼盘松江新城建设时间较早，目前已经开发的楼盘达50-60个，开发面积约达到500万平方米，莱顿小城、新理想家园、湖畔天地、海德名园、名仕豪庭、原野花园等一大批楼盘在当地造成了很大影响，同时吸引了约40%的市区人口前往购买。松江新城的核心居住区是由泰晤士小镇构成，泰晤士小镇占地约1平方公里，规划为英伦风情，由英国阿特金斯国际有限公司负责规划设计，有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念和建筑风貌，打造具有居住、商业、生活、公建

18、共存的模块。英式风貌区已有50%地块完成详勘工作，另有泰晤士小镇B、C区正进行详勘。类别 面积（平方米） 类别 面积（平方米）多层公寓 61,199 联排住宅 19,751联拼别墅 14,413 独立别墅 86,363多功能混合住宅 35,078 多功能混合商业 59,612商业 11,723 英国学校 15,225幼儿园 3,500 办公管理房 23,698家庭旅馆 7,786 画廊 3,702教堂 1,050 旧镇市场 934市政及景观设施 243 诊所 4,499超市 5,300 豪华会所 4,450 （四）总结松江新城是目前三城七镇中开发规模最大、开发速度最快的新城，也将成为第一个开通

19、轨道交通的新城。由于交通便利、产业优势明显，对市区人口的吸引力也较大，区内住宅的销售情况良好。同时，在城镇风格的营造上，基本上保证了规划的英伦风情。但是，由于轨道尚未开通，城镇主要交通仍然依靠原有公交体系，客运容量小，耗时长，另外，城镇内的商业配套等也并未成熟，与市区相比，交通成本大、生活不便利仍然成为居民入住新城的障碍。因此虽然已经有不少楼盘交付使用，却少有入住，甚至有人说，松江新城在上演“空城计”。在其他城镇中，由于产业条件和规划交通条件比松江新城更差，这一问题更加凸显。随着目前城市化进程的加快，人口向郊区城镇的集中，这个问题将越来越突出的反映在未来的试点城镇建设中。如何把握产业对城镇的带

20、动，交通与城镇居民的融合，将成为试点城镇的重要课题。 二、安亭镇（一）开发条件1、区位条件安亭镇位于上海市西北郊，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。南濒吴淞江，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里。2、交通条件安亭镇道路交通比较发达，沪宁高速公路、318、312国道、同三国道（A30）纵横区内，到市中心车程30分钟。规划的轨道交通R3线将于2010年建成通车，届时通往市区仅需20分钟。3、产业条件安亭新镇拥有国际汽车城这个独一无二的产业支撑。国际汽车城规划面积约68平方公里，将发展成为国

21、际汽车厂商抢摊中国及亚洲市场的桥头堡和国外汽车及零配件进入中国市场最重要的集散地，成为国内外汽车厂商、代理商、经销商云集，全世界著名汽车品牌荟萃，集汽车贸易、博览、物流、文化与服务功能于一体的现代化国际汽车贸易中心、博览中心、物流中心、信息中心、服务中心和文化娱乐中心。汽车科普、汽车休闲、汽车体育和汽车旅游将构成上海国际汽车城一块比重较大的特色产业。占地4.5平方公里的F-1方程式赛车场已经成为亚洲最具魅力的国际赛车场。（二）规划要点1、规划风格 安亭新镇以德国风貌为主体，规划建成体现中国 21 世纪康居标准的现代化新城镇。在对国外设计方案的优化整合中，安亭新镇采取了德国施拜耳公司的设计方案，

22、并在建设上才用了当今欧洲先进的建筑技术标准，尤其是注重同步执行德国现行建筑标准和建筑技术，从集中供能系统到保温隔热的墙体、门窗屋顶和地板、从西部的隔音处理道同层排水等，系统完整的引进了德国的技术体系，并建有能体现国际性规模水平的集中供能系统以及集中供热制冷网络与站房，平均节能可达到50%以上。2、规划规模新镇规划用地4.9平方公里，规划居住人口8万人，总长约6公里。其中一期用地面积约为 2.5 平方公里，总建筑面积约 106 万平方米，城市用地面积 1.8平方公里，约居住3万人。（三）开发现状与松江新城一样，安亭新镇目前也已经基本完成了大市政构架和主要景观亮点，开发重点转向城镇综合功能的塑造。

23、试点城镇规划范围内道路、桥梁、河道、以及共同沟已全面建成，安亭新镇中心广场酒店、大型购物中心等公共设施正在施工建设中。同时，作为试点镇主要的德国风貌区楼盘安亭新镇一期目前销售率已经达到40%左右，其中市区购买者占到了50%左右。附：安亭新镇一期总建筑面积106万平方米，占地2.4平方公里，城市用地1.8平方公里。有多层、别墅、2-4层公寓房等。总绿化率70%，总容积率0.33，水面湖泊面积50万平方米。 （四）总结安亭新镇的优势主要在于两点：国际汽车城的产业优势和德国新镇建筑的设计优势。其产业支撑优势是非常突出的，这也是该镇启动早、建设快的最大动因。该镇也是三城七镇中率先启动的第一批试点城镇，

24、建设较早，城镇已初具规模。但从目前交房的住宅入住情况来看，同样不如人意。由于距离市区较远，市区内购买客户多以投资或养老为主，造成入住的人气不足。 三、罗店镇（一）开发条件1、区位条件罗店是上海市的一个历史名镇,素有金罗店之称。它位于宝山西北部，郊环线的北侧，是上海北部具备连接国内外良好水陆交通条件的门户城镇之一，具有门户城镇的区位优势。罗店距市中心28公里，东距宝山新城16公里，西距嘉定城区11公里，北距太仓市15公里。从直线距离来看，罗店是除浦江镇外距离市区最近的一个试点镇。2、交通条件罗店位居郊环线与沪太路交汇处，镇内有沪太路、郊区环线、月罗公路等直接对外联系。沪太一级公路穿越全境，月罗路

25、、嘉罗路与沪太路相连接。境内的潘泾河、练祈河直通长江和吴凇入海口，通航能力为百吨级。规划的轨道交通M7线将从沪太路延伸至罗店，但仅作为延伸段进行规划。而M7线的建成时间将在2010年，推测该延伸段建成时间约在2015年。3、产业条件罗店具有依托宝钢发展特色产业的有利条件。罗店紧临宝钢、依靠宝钢。目前全镇工业产出的一半以上来自钢铁延伸业,今后可以进一步发展成为“上海(北部)不锈钢精品基地”延伸配套的重要组成部分,成为宝山区“一业特强”钢铁延伸业的主要基地之一。此外，罗店还具有历史老镇的人文底蕴。罗店始建于元朝至元年间,与上海设县年代相近,至今已有700多年的历史文化积累,素以“商贾云集,贸易甚盛

26、”驰名。目前镇区内仍保留着古街、古桥和古寺等一批价值比较高的古文化资源。深厚的人文底蕴结合新的历史条件下的中心镇开发建设,必将进一步提升罗店的知名度。（二）规划要点1、规划风格新镇体现北欧城镇的风貌特色，瑞典 SWECO 集团参与了罗店新镇的规划编制。其规划结构特色包括：一中心新镇公共活动中心。包罗城镇中心广场、北欧风情街、诺贝尔科技公园及特色住宅。三广场市民广场、文化广场、行政广场。二轴线南北向的城市生长轴，将连接罗店的历史、现在与未来，将罗店的新老文化特色有机地联系与展示。城市功能为老镇区、新镇区共同服务,互补而又完善。东西向的城市功能轴,将展示新镇的景观、休闲与居民活动,形成新镇区向外辐

27、射、对内接纳的功能空间。2、规划规模罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态林区3.4平方公里，规划人口3万人。新镇内还建有高标准的学校、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园城和生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主。（三）开发现状罗店目前已经基本完成大市政建设，并进入主要景观、公共设施、住宅组团等地面建筑的开发建设阶段。目前罗店镇的美兰湖、北欧风情街等主要景观项目已全面建成， 3390亩的符合国际级（PGA）比赛标准的36洞高尔夫球场和高标准会所中南18洞球场已于2004年6月前建成，并于2004年8月对外招募会员。从罗店镇的土地

28、运营情况来看，区域内尚没有普通商品房进入销售阶段。2003年起至今公开招投标的地块目前都处于土地平整待建阶段，由于区域内的生活配套设施还不完备，距市区的交通也不便利，各个项目还不敢贸然上马。 （四）总结罗店新镇距市区较近，同时可以依托宝钢产业，在各试点镇中优势比较明显。此外，罗店尚未经过大规模开发，现有的城镇化建设密度不高，土地资源丰富，河网发达，具有营造大面积生态园区和建设低成本、高品质现代绿色居住区的有利条件。但劣势也是比较明显的，公共交通比较弱，通往市区的公交系统并不便捷。综合上述特点，该镇采取高档居住区路线，以别墅等高档物业为主，普通住宅则主要面向当地宝钢企业员工，以此应对孱弱的交通现

29、状。虽然由于该镇起步较晚，目前住宅市场还没有发展起来，但该镇采取先造环境，再作住宅的手段，对于整个区域的档次氛围营造打下了良好基础，为未来发展高档居住区提供了条件，这种做法值得其他试点镇借鉴。 四、朱家角（一）开发条件1、区位条件朱家角镇位于青浦行政区西部，地处江、浙、沪二省一市交通要枢，紧挨318国道，距上海市中心60公里。北接江苏省昆山市，东靠虹桥国际机场，东南与松江区接壤，南接嘉兴，西通平望，淀山湖下游、黄金水道漕港河穿镇而过。全镇陆域面积 92 . 56 平方公里，淀山湖水域面积 62 平方公里，是上海第一大镇。2、交通条件朱家角镇交通较为发达，东西向有318国道，沪青平高速公路，；南

30、北向有朱枫公路，南接沪杭高速公路，距312道25公里。距沪杭线上海松江站34公里，石湖荡枫泾站25公里，距京沪线上海安亭站24公里、昆山站35公里。水路方面，横有淀浦河，纵有拦路港、西大盈港、朱泖河，均为6级航道，可通航100500吨级船只，直通黄浦江，并与太湖水系相通。 未来轨道交通规划为R2线，但为中远期规划，列入2010-2020年的规划。3、产业条件朱家角镇的第一、二产业主要集中在318国道以南的地区。第一产业在发展中与旅游业的发展相适应，在镇域范围内形成若干条人造森林带，为促进上海西部“佘山淀山湖”旅游业的联动发展提供绿色走廊。第三产业主要集中在318国道以北的地区，除镇区之外，淀山

31、湖一侧发展旅游休闲度假区，镇区北部发展特色居住区。（二）规划要点1、规划风格以“古”为本，做好“水文章”和“绿文章”，是新朱家角建设的重点。借助背倚淀山湖，怀抱大淀湖、淀浦河的难得优势，规划里水面与绿化面积占了新镇总开发面积的70，仅绿化投资就达到1.3亿元。朱家角特色居住区按照世界历史文化遗产的保护原则，修旧如初，保持粉墙黛瓦的建筑特色。高起点规划朱家角中心镇，力求建成“景在水中，水在景边”的现代化江南水乡古镇和旅游重镇。2、规划规模朱家角镇规划面积9平方公里，规划人口8万，其中，特色居住区域面积7平方公里，总建筑面积142万平方米，居住建筑面积130万平方米，居住人口1万人，约合2500户

32、，主要吸纳国际跨国公司、外籍人士居住，同时吸纳国内各界顶尖人士居住，建成长江三角洲地区最具国际水准的高尚社区。（三）开发现状1、进展状况目前珠溪路、复兴路、珠溪支路、淀浦河等4条主干道路已开工，新镇区四条道路及3#地块的全部动拆迁任务已经完成，目前市政工程正在施工中。2、主要楼盘朱家角镇水系众多，目前开发项目以别墅居多，在售楼盘有景观别墅绿洲江南园和康桥水乡经济性别墅，另外，由上实集团开发的海源高级别墅区也已正式启动，这只是朱家角特色居住区的部分项目，中华企业等多家大型开发商都纷纷把开发重点放在朱家角镇，随着市政工程逐步完善，这些项目将不断涌现出来。 （四）总结朱家角与其它“一城八镇”不同的是

33、，这是惟一一个定位于中国传统特色风格的古镇，修复、保护老镇区与开发新镇区，两者并重。在住宅项目建设上，与区域资源结合的也较为紧密，水景别墅项目是该地区开发的热点。从该镇的进展状况来看，开发速度还是比较快的。这主要是由于朱家角的特色旅游和水乡风情已经深入人心，带动了区域高档别墅氛围的营建。这一点非常值得我们借鉴。 五、枫泾镇（一）开发条件1、区位条件金山区枫泾镇是国际大都市-上海的西南门户，地处沪浙五区（县）十镇（乡）交界，距上海市中心80公里，东距金山城区35公里，北距青浦城区30公里，东北距松江城区26公里，西距浙江省嘉兴市27公里。2、交通条件贯穿于该镇镇区的沪杭高速公路、沪杭铁路复线、3

34、20国道通向四面八方, 规划中的亭枫高速公路将在2005年之前建成通车，杭州湾跨海大桥建成以后，枫泾联系浙江等省市的交通网络更加发达。镇区境内市级航通2条，县级航通8条，通航吨位60-200吨，水上交通便捷。上海市区连接枫泾的R4轨道交通线已列入2010年至2020年的规划，届时将使该镇的交通更加便捷。3、产业条件服装产业是枫泾的主要产业，上海与邻近的江浙两省有三万多家服装企业，枫泾及周边地区有数百家服装机械企业，形成有力的产业支持。（二）规划要点1、规划风格枫泾镇规划建设成为以北美特色风貌为标志的现代化生态城镇，美国NBA公司参与规划编制，体现生态城镇的布局，突出城镇与自然融合协调，可概括为

35、一心、二轴、三广场、四区。规划结构特色：一心城镇中心。重点突出北美城镇中心元素，以中心湖为依托，规划形成由中心公园和城镇公共中心复合组成的城镇功能中心、景观标志中心。二轴芙蓉路和枫林路。芙蓉路将是联系新镇中心与老镇中心南北向的城镇主轴线，也是城镇功能轴、城镇景观轴；枫林路则成为联系公共交通枢纽与中央公园东西向的城镇辅轴线，更是城镇生活轴和自然景观轴。三广场一个中心广场和两个入口广场。中心广场座落于芙蓉路北端，濒临于中心湖水边，与新镇政府大楼隔岸相望，是新镇区视觉中心。朱枫公路南端和枫林路东端各有一个入口广场，通过公共建筑设计布置标志性的主题雕塑和绿化小品，展现枫泾崭新形象。四区商贸产业区（服装

36、机械城）、老镇区、新镇区和工业区。2、规划规模枫泾镇规划人口规模4万，建设用地17.1平方公里。（三）开发现状枫泾镇目前主要在进行大市政和公建设施的开发建设，新镇区的房产项目尚未成形。镇区北部新建的枫泾商城，商业用房面积达6万平方米，是华东地区大型的商品批发市场之一。目前区内有一些配套商品房正在建设，如枫岸华庭，建筑总量约为20万平方米，分三期开发，将于2006年7月底全面完成，按照“四高小区”建设标准建造。2005年，枫泾镇将编制500亩出让地块的招标文件，分两批推出2幅经营性土地，通过公开招投标方式出让土地使用权，启动房地产开发。枫泾镇计划全年启动10万平方米的住宅房建设。随着这些地块的相

37、继启动，北美小镇的开发将正式拉开帷幕。 （四）总结枫泾镇与奉城镇在区位条件上具备较大的相似性。一方面不具备便捷的轨道交通，另一方面，不具备优势的产业支撑。目前建设也基本上已动迁配套商品房为主。从这个角度上来说，如果不能大批引进市区中低收入居民，这些配套商品房的草率建设对于后期营造高档居住区也存在较大障碍。 六、浦江镇（一）开发条件1、区位条件浦江镇位于上海市区南翼、黄浦江东岸，东临南汇，西濒黄浦江，南接奉贤，北接浦东新区。距市中心人民广场约15公里。卢浦大桥建成后，浦江镇到人民广场行车时间约15分钟，区域优势十分明显，比拥挤的市中心交通更加便捷，是“三城七镇”中距市中心最近的镇之一。2、交通条

38、件目前该镇的对外交通主要依托浦星公路，公交车较少，仅986一部公交可达市中心的淮海路。但由于周边路网发达，公交车的配套并非难事，随着浦江镇世博动迁基地的建设使用，公交系统的配套指日可待。未来轨道交通有延伸的M8线，沿路设置三个地铁车站，镇内将设置辅助公交系统与地铁相衔接。预计将在2008年建成通车。3、产业条件该镇的产业支撑也较强：漕河泾出口加工区、现代农业园区等成为该镇重要的产业依托。浦江镇工业区作为“三城七镇”建设的重要组成部分，已列为市级工业区。园区内将首期开发1平方公里，主要吸引高新技术产业，形成以电子、通讯、生物等为主体的产业结构。浦江镇现代农业园区是上海市政府决定建设的市级现代农业

39、园区之一，园区内现有大型现代化农场3个。（二）规划要点1、规划风格浦江镇设计理念体现意大利风格，由意大利格里高蒂设计事务所设计。规划建设意大利宫、意大利公园、商贸中心、行政大楼等大型设施的核心景观区；多层建筑为主的理想居住区；和以高档别墅为主的花园式城区三部分组成，预计居住人口将达十万左右。浦江中心镇生活居住区的功能及形态布局结构，借鉴意大利城镇规划建设的先进理念，采用300米间距的方格网道路布局，形成“三个组团、两条主轴线”的布局形式。东西向风貌主轴两侧构成镇区中心组团，中心组团南北各形成两个居住组团。中心镇区由东西向导入的城市轴线及一条贯穿南北的景观主轴形成风貌骨架。浦江中心镇生活居住区的

40、景观布局方面，充分利用了区域内原有河道，依托南北及东西向主轴线，形成连续的公共活动空间及景观序列。该总体规划还提出了道路交通系统、市政基础设施等规划。2、规划规模浦江镇规划开发总面积20平方公里，包括9.6平方公里的中心镇区，4.2平方公里的休闲别墅区和6.2平方公里的工业区。同时还规划了具有生态、休闲意义的60平方公里的大型森林。项 目 名 称 单 位 数 值2020年全镇规划城市建设用地控制在 平方公里以内 20中心镇区约 平方公里 15.8其 中 生活居住区 平方公里 9.6 规划人口规模 万人 10 工业区 平方公里 6.2 生态别墅区 平方公里 4.2（三）开发现状1、进展状况目前浦

41、江镇已基本完成了现行启动区的动拆迁，正在进行大市政和公建设施的开发建设。镇内的中意交流中心及销售与管理中心等已建成并投入使用，绿坡样板段和环东河样板段也已基本成型。由于浦江镇为世博动迁定点镇，该镇的居住区营建教程规模。目前区内一个普通商品房“新浦江城”和两个动迁基地已基本成型，新浦江城已经进入销售阶段。2、主要楼盘n 首个商业项目新浦江城作为浦江镇中心城区示范区的新浦江城，占地约2平方公里。整个中心城区将由一条绿化长堤与浦星公路隔开，既保证了中心城区的安静，也增强了视觉效果，同时还为市民提供了一个休闲场所。新浦江城提供了多种的低密度建筑建筑形式，其中住宅包含独立住宅、独院住宅、联体住宅、多层花

42、园公寓、小高层公寓等；办公着重发展都市产业充分发挥人员主观能动性的创意产业为主的园区式办公为主；同时将引入大型综合商业为城市服务，包含“销品茂”、酒店、酒店式公寓、餐饮娱乐、电影院、图书馆以及居住区的邻里商业等。首期项目占地0.7平方公里，建筑面积34万平方米，提供小高层、多层和联排别墅，首批17套独院别墅于2005年4月30日开盘，当天基本已去化完毕，其余房源尚未上市。n 两大动迁安置基地浦江世博家园世博会居民定向安置基地位于浦江镇新规划的中心城区东南面，主要用于集中安置黄浦区和卢湾区的动迁居民。规划总用地面积1.5平方公里，拟建总建筑面积约112万平方米，绿化覆盖率超过40%，规划人口2.

43、5万人，共分15个街坊，其中住宅面积87万平方米，公建面积25万平方米,停车位配备规划近期目标是一户0.5个，远期目标是一户0.7个。轨道M8线延长段将穿过世博家园，在第一街坊、第四街坊处有一个站点。整个社区内有独立的行政中心，包括工商、税务、警署、法庭，商业中心、大卖场、公园、绿地、青少年活动中心，其中有一条满足居民购物需要的浦实路商业一条街。还有一个一河两岸的休闲娱乐一条街，规划有两所幼儿园，一所九年一贯制学校，还有一所高级中学等一批医疗、文化、教育设施。从已亮相的五街坊规划方案看，街坊内有21幢多层和四幢小高层错落有致，小区内道路呈现十字交叉网格状排列，显得整齐划一。同时，通过过街楼的连

44、接，这个街坊又被分为四个组团，每个组团都有一个小型绿地作为公共活动空间。整个世博家园由15个这样的街坊组成，每个街坊长宽都在300米左右，可以容纳800-1000户居民。这个新家园将以紧凑型的经济适用房为主，多层有65平方米一室一厅，75平方米的两房一厅等典型房型，小高层则有98.35平方米的3房一厅、56.12平方米的一房一厅、74.78平方米的两房一厅等多种选择。景江苑位于浦秀路的浦江镇中心城区动迁安置房由同济大学设计，用地规模15.75公顷，容积率1.21，总建筑面积190375平方米，公建面积3600平方米，住宅面积186775平方米。首期的景江苑已有600多户居民入住。（四）总结浦江

45、镇是三城七镇中区位条件最好的一个试点镇，距离市区最近，因此也担当了世博会动迁基地这个重要配套任务。由于先期规划起点高，产品宣传到位，其高档别墅的销售取得了较大成绩。从目前现状来看，该镇各项配套设施尚不完备，有待加强。尤其是公交系统，当世博会动迁逐步到位后，该地的公交系统势必承担很大客流，如何解决交通配套问题，成为该镇未来规划发展的重中之重。 七、高桥镇荷兰风情（一）开发条件1、区位条件高桥新镇座落于浦东新区北部，是“三城七镇”中唯一未跨出外环线版图的城镇，是上海的海上门户和港口重镇，距上海市中心20公里，离浦东国际机场和虹桥机场各约40公里。2、交通条件n 道路交通高桥地区主要道路有杨高北路、

46、浦东新路、环东一大道、港城路等，靠近外高桥保税区，保税区处于中国黄金水道长江与海岸线的交汇点，距虹桥国际机场约40分钟车程，距浦国际机场20分钟车程，距上海火车站35分钟车程，距地铁2号线浦东终点站20分钟车程；距人民广场30分钟车程。从新镇到市区和陆家嘴地区有81路、申高线等数十条公交线，随着外环线穿越新镇，交通情况将得到更大的改善。n 轨道交通建设中的轨道交通6号线是目前是唯一贯穿浦东新区南北向的轨道交通线，北起浦兴路港城路，南至华夏西路济阳路，计划于2005年底前建成，2006年完成投入运营。 3、产业条件未来的高桥镇将以“两江”(黄浦江与长江)交汇口为区位特征，以外高桥港区和保税区为产

47、业依托，依靠现有的精细化工产业基础，充分利用三岔港城市绿地和生态农业区的环境优势，形成外高桥港区、高桥现代物流产业园区、三岔港生态区、高桥都市农业区、高桥集镇、高桥石化精细加工产业区等六大功能区。（二）规划要点1、规划风格高桥镇与荷兰的自然地理和水文特征相似，因此，新镇的规划设计参照了荷兰阿墨斯福特市北部的卡腾布鲁克区的布局特色，在上海打造“荷兰新城”风貌区，以现代居住为主，兼具部分旅游和公共活动功能。2、规划规模高桥新镇规划面积38.73平方公里，规划人口11万。中心地区为 6 平方公里，规划为生活区，其中的特色风貌区由1平方公里的“荷兰新城”风貌和0.7平方公里的高桥港传统风貌区组成。“荷

48、兰新城”范围由浦东北路、航津路、浦兴路和高桥港河相围而成，住宅建筑面积为 49.4 万平方米。 （三） 开发现状高桥镇已全面完成了高桥港的开发整治，月亮湾、湖心岛、两岸绿化长廊等主要景观已基本形成。近期是重点建设大型的居住区“荷兰新城”，荷兰新城的总投资高达 28 亿元，整个项目预计在 2006 年基本建成。 先期6万平方米的商业项目作为地区商业中心。将在2005年7、8月份推出，（四）总结高桥新镇处于长江和黄浦江交汇口，沿江岸线长达10余公里，与外高桥保税区、外高桥港区相邻，是上海的海上门户和港口重镇。目前新镇的主要景观建设基本完成，居住区“荷兰新城”的建设开发已全面展开，由于新镇是“三城七镇”中唯一未跨出外环线版图的城镇，也可以说是浦东离市中心最近的城镇之一，拥有外高桥港区和保税区等有力的产业依托，其房产市场具有巨大的发展前景。 八、临港新城（一）开发条件1、区位条件临港新城主城区位于长江与杭州湾交汇处，东临东海，南与嵊泗及大小洋山隔海相望。距上海市中心约75公里，距洋山深水港约32公里。港城是洋山国际深水港的重要配套工程，拥有良好的地域条件，A2沪芦高速公