上海4月房地产市场月报.doc

《上海4月房地产市场月报.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海4月房地产市场月报.doc（53页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、上海2010年4月房地产市场月报 国务院新政效果明显 楼市降温 土地退烧 企业走向理性提要面对2009年下半年以来房价急剧攀升，土地市场“地王”频现的现象，为了促进房地产市场健康稳定发展，中央政府密集出台了一系列政策“组合拳”。 面对2009年下半年以来房价急剧攀升，土地市场“地王”频现的现象，为了促进房地产市场健康稳定发展，中央政府密集出台了一系列政策“组合拳”。从2009年12月11号的“国四条”到2010年4月17号的“国十条”，政策内容涵盖增加土地供应、打击囤地、二套房首付比例50%、完善商品房预售制度等各个环节。随着“国十条”的出台，政策效应在4月得到集中体现。楼市降温根据CREIS

2、中指数据监测显示，4月中上旬，日总成交面积震荡上扬，17日国务院颁布“新国十条”，之后各大银行积极响应，制定房贷新政，一线城市成交量随即大幅下挫。一线城市的投机和投资性的住房需求对政策反应极为灵敏。反观二线城市，政策出台前夕，成交量已开始大幅上涨，而政策出台后，市场反应不及一线城市迅速，成交量有所上扬。三线城市成交量暂未受影响，延续着上涨的态势。（注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳和杭州，二线城市包括天津、南京、重庆、武汉和成都，三线城市包括厦门、福州、合肥、哈尔滨和昆明。）一线城市日均成交量下跌35.09%数据来源：CREIS中指数据、二线城市日均成交上涨17.82%数据来源：CREIS

3、中指数据、三线城市日均成交环比上涨40.79%数据来源：CREIS中指数据、土地退烧住宅用地同比大幅增加从2009年12月的“国四条”到2010年4月的“国十条”，增加住宅用地供应成为此番房地产市场调控的主题。4月15日，国土资源部公布了2010年全国住宅用地供应计划。住宅用地供应量高达18.5万公顷，同比激增138%。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年1-3月，全国70个城住宅用地供应量一直处于上升态势。4月受“计划出让前暂停出让”政策影响，供应量有所回落。随着出让计划的落实，土地市场必将出现供应高峰。图：2010年1-4月70城市住宅用地供应量数据来源：CREIS中指数据、

4、住宅用地楼面均价呈下行趋势09年底和今年年初，国家针对土地市场出台了一系列政策，旨在打击囤地，加强土地开发进程的监管，抑制高地价，实现土地的有效供给。今年2月，从市场表现可以看出，土地调控政策开始发挥作用。土地价格继2月、3月出现回落后，4月再次下调。1月全国70个城市住宅用地平均楼面地价2666元/平方米，2月小幅回落，为2343元/平方米，3月降至1858元/平方米，4月进一步回落至1793元/平方米，土地政策对地价的调控效果已显露。具体城市而言，一线城市市场竞争激烈，成交均价处于高位；其他大部分城市一季度以来成交均价出现了不同程度的下跌。图：2010年1-4月70城市住宅用地平均楼面地价

5、及环比变化率数据来源：CREIS中指数据、重点城市溢价水平明显降低提高土地出让金的首付比例、增加住宅用地供应、打击囤地等土地调控政策随着“国十条”的出现，产生了较大的连锁反应，开发企业拿地的心理预期受到影响，重点城市住宅用地溢价水平在4月明显降低。图：2010年1-4月重点城市住宅用地溢价水平数据来源：CREIS中指数据、土地出让方式或将变化，招标方式明显增多“8.31大限”之后，招拍挂的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的主要原因。土地出让方式的改革是此次土地市场调控的重点。采取招标的方式，弱化价格在出让中的作用是出让方式改革的一个方向。以北京为例，2004

6、-2010年（2010年1-4月）7年间，采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢，反之，增长较快。2009年，北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让，平均楼面地价同比增长51%。图：2004-2009年北京住宅用地价格增长率及招标宗数数据来源：CREIS中指数据、企业走向理性重点企业拿地热情明显下降，新增土地储备环比降20%2010年4月，受到相关政策影响，20家重点监测房地产企业月度新增土地储备数量出现大幅度下降，新增土地储备面积以及土地出让金总额环比3月分别下降19.11%和32.66%，平均楼面地价下降16.76%，且4月全月一线城市20家重点监测企业仅在上海有一块新增土地。房地产企

7、业争相高价拿地的态势已经有所放缓，企业拿地热情明显降低。可以预期在企业资金来源受到限制且政策限制加大的情况下，房地产企业将转向2/3线城市理性扩张，高价拿地现象将会得到遏制。(注，20家企业：保利、首开、金地、万通、万科、招商、中海、华润、富力、绿城、碧桂园、合生创展、首创置业、龙湖、远洋、保利香港、恒大、新世界中国、绿地、金隅嘉业)20家重点监测企业4月新增土地储备情况数据来源：CREIS中指数据、伴随楼市降温，重点企业在北京销售情况全面下滑从本月北京的销售来看，重点15家企业在北京的项目受新政影响较大。前两周每周末均出现一次销售高峰，新政以后，销售高峰消失，每天销售持续低迷。新政公布前两周

8、，周末成交套数分别为284套和363套，第二周环比上涨27.82%。新政公布后，第三个周末成交套数环比下滑62.81%，成交近135套，而第四周成交套数比第三周环比再次下滑72.59%，新政影响力巨大，重点企业周度成交量进入下行通道。（注，15家企业：保利、首开、金地、万科、招商、中海、华润、富力、绿城、碧桂园、合生创展、首创置业、龙湖、远洋、金隅）15家重点企业北京4月销售情况走势图数据来源：CREIS中指数据、15家重点企业4月各周销售情况统计数据来源：CREIS中指数据、4月上海房地产市场月报:4月楼市成交量下降 4月政策前后上海日成交量下跌26%，月成交量小幅上涨，后市面临较大压力20

9、10年4月1日至4月30日，上海新房成交量波动明显，4月17号是成交量下跌的分水岭，17号之前，日均成交496套，之后日均成交365套，下跌26.4%。数据来源：CREIS中指数据、4月住宅市场小幅上涨，涨幅为7.6%：4月商品住宅共成交144.1万平方米，成交套数为13185套，环比分别上涨7.57%和0.11%；同比下滑37.68%。在3月楼市一波回暖的带动下，成交量上涨势头明显，因此也促使4月上半月依然呈现出较为活跃的成交局面，而政府接连的政策出台虽然对购房预期影响较大，但也不会立刻就拉低四月份的成交总量，所以本月成交量依然保持小幅上涨，而随着政策效应的逐渐显现，成交面临下滑的压力会逐渐

10、增大，因此预计5月份上海成交量将不会像往年那样呈现出火热成交的景象，波动下滑的可能性也较大。数据来源：CREIS中指数据、住宅成交均价（含配套）小幅上涨18.17%到14603元/平方米：2010年4月上海住宅成交价格（包含配套房）为14603元/平方米，环比小幅上涨18.17%，同比涨幅为32.92%。国家已经接连出台政策拟制房价过快上涨，但是就本月的价格涨势来看，政策作用还没有得到有效显现，价格上行的惯性依然在起作用。但在首付比例调整、差别化信贷以及开发商融资收紧的前提下，预计未来成交量保持较快增长压力很大，要确保成交量的平稳运行唯一的有效手段就是在价格方面做出调整，因此也会促进房价向理性

11、的回归。数据来源：CREIS中指数据、可售面积小幅上涨，出清周期为3个月：4月底上海住宅市场可售面积为518.09万平方米，较上月上涨8.69%。以前六个月平均销售速度152.26万平方米/月计算，出清周期为3个月。数据来源：CREIS中指数据、大面积户型本月成交占比较3月增加6.49%：4月上海住宅市场成交中大面积户型住宅成交活跃，中小户型成交占比有所下滑。其中70-100平方米的住宅成交面积比重为29.59%，环比下滑3.9个百分点。100-120平方米的中等面积住宅成交比重为21.29%，环比下滑4.41个百分点，120-140平方米住宅成交占比为13.57%，占比环比略有增加，而210

12、平方米以上户型成交占比为16.1%，环比3月上涨了6.49个百分点。数据来源：CREIS中指数据、4月新增供应量环比小幅上涨，浦东新区仍是供应主力：2010年4月，上海住宅新增上市面积为185.52万平方米，环比小幅上涨27.99%，同比下滑3.91%。4月楼市新增供应量持续上涨，浦东新区本月住宅新增47.01万平方米，位居各区县新增供应之首，这主要得益于于原南汇的34.9万平方米的较大供应。闵行、嘉定和奉贤也成为本月住宅新增供应量的重要支撑，分别新增上市23.43万平方米、22.17万平方米和15.48万平方米。楼市在三月开始进入季节性的交投活跃期，新增供应量也会逐渐加大，但是国家当前出于对

13、房地产市场价格过快上涨、发展过热的担忧，接连出台新政进行调控，因此预计会对开发商后期推盘造成一定影响，虽然当前新增供应量仍继续保持上升势头，但涨幅趋缓，在成交量可能会波动下滑的影响下新增供应量也将面临较大压力。数据来源：CREIS中指数据、供求小幅上涨，后市面临较大压力：4月份，上半月较为活跃的购房行为依然在继续而前期的政策效应并没有起到遏制楼市的明显作用，因此政府又接连出台“新国十条”进行进一步控制，但是短期内政策效应不会拉低成交总量，所以本月上海住宅成交量依然保持小幅上涨。价格方面仍然持续小幅上涨，并没有在政策出台后有短期内松动的迹象显现。但是从此次政府调控楼市的规格和力度都要明显增强，尤

14、其是购房首付比例的增加以及信贷方面的收紧将会对楼市起到较大的影响，各方对于后市预期也会出现变化，观望的氛围会加重。虽然政府此次政策调整主要是针对投资尤其是投机性需求，但是也会在一定程度上增加刚性需求的购房成本，因此也会有一刀切的副作用出现，总体而言，未来上海乃至全国房地产市场的成交量上涨压力将会明显增大，波动下滑的可能性非常大，而价格方面也会出现松动，但供应紧张的局面依然会持续很长一段时间。沪4月均价同比涨7成 近15月首次供大于求 4月下半月新政打压需求明显据搜房网统计，刚刚过去的2010年4月，4月上海商品住宅供应面积仅为123万平方米，环比3月增加了75.71%，同比09年4月也增加了7

15、.8%。搜房网统计结果显示，2010年4月上海商品住宅成交面积为102万平方米，环比10年3月上涨了27.50%，同比09年4月大幅减少了42.32%。楼市在09年1月至今首次出现明显的供大于求。搜房网分析师表示，4月中旬由于受到最严厉的调控政策的打压，成交量在下半月持续出现萎缩，其中上半月的成交面积为58.58万平方米，下半月的成交面积为43.94万平方米；成交套数也从上半月的平均每日330套左右减少至230套左右，而在4月底的日成交仅100套出头，到了5月1日-4日之间，日成交更不足50套，缩量更是明显。可见楼市调控政策随着逐步的落实，对于需求的打压还是显而易见的。4月商品住宅均价同比09

16、年上涨7成 中低价位供不应求统计数据显示，上海4月商品住宅成交均价为22926元/平米，环比3月19767元/平米的均价上涨15个百分点，而2009年4月商品住宅的均价为13326元/平米，同比上涨73%。商品房方面，4月上海商品房成交均价为19657元/平米，而3月的成交均价为18458元/平，环比上扬6个百分点。4月以来，上海商品住宅每周成交均价连续上扬，4.19-4.25周成交均价达26089元/平，创下了每周成交均价的历史新高。周成交均价的上涨直接导致了4月均价创下新高。搜房网分析师表示，近15个月首次出现了明显的供过于求也由于新政对需求大幅度的打压造成的。从均价的连续上涨以及成交楼盘

17、来看，可以看出上海房地产市场中低价位项目供应严重不足，导致高端项目拉升均价。一月商品住宅成交TOP10名次项目名称已售套数（套）均价（元/m2)物业类别所属区域印象春城63516181公寓浦东新天地河滨花园52626979公寓长宁万达城市公寓43717490公寓、商铺、写字楼嘉定4海韵馨苑2718353公寓奉贤5绿地布鲁斯小镇17016806公寓、别墅浦东6仁恒河滨城14153215公寓浦东7沿海郦墅13414400公寓、别墅松江8保亿风景水岸9119368别墅崇明9兰郡名苑6312387别墅嘉定10绿宝园五期3254346别墅浦东印象春城 详情页 相册 论坛 印象春城目前在售4月16日推出房

18、源，剩余房源不多只剩1楼到3楼底层房源，均价18000元/平米。印象春城效果图印象春城位于浦东新区周康板块年家浜东路上，与周浦万达广场、小上海商业街所在的周浦镇中心相距大约2公里。项目是一个建筑面积约46万平方米的大型社区，总共分为5个街区建设，第一、二街为纯联排别墅；第五街区为高层公寓，目前已售罄并顺利交房，社区实景呈现；第三、四街区也为高层公寓房，今年将陆续推出。小区最大的特色在于精心打造社区景观，营造一个综合性的大型宜居社区。除了5个居住街区外，楼盘还在小区东北部规划了7.9万平方米的商业配套。从梵高、莫奈等艺术大师作品中得到灵感，规划“向日葵广场”、“香草河”等小区景观，意图营造一个综

19、合性的大型宜居社区。印象春城交通图江桥万达广场(万达城市公寓) 详情页 相册 论坛 江桥万达广场本期开盘最小74平，总价约120万。另有89平小三房，87.16平米和88.82平米的两房以及132.59平米的三房，均价在2万/平米，最低价为1楼85平2房，15900元/平。一次性付款可享受9.8折优惠。本期共推出3栋14层一梯两户共308套，目前还有100多套房源在售。项目后期还将有精装修房源推出，将于11年的3月交房，江桥万达的商业广场也将于11年5月投入运营（2010年05月04日讯）江桥万达广场(万达城市公寓) 效果图江桥万达广场(万达城市公寓)地处上海西北嘉定区江桥板块，北靠金沙江西路

20、，东临华江路，毗邻普陀区，处于长三角沪宁发展轴上。距离市中心人民广场直线距离仅约14公里，距中山公园仅约8公里。江桥万达广场(万达城市公寓)是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体。规划用地约18.63万，总建筑面积约55万，其中商业面积约25万。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。项目于2009年11月正式开工建设，计划2010年12月住宅竣工，计划2011年5月商业广场开业。建成后将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，引领并拉升西上海繁华崛起。江桥万达广场(万达城市公寓)位于“虹桥交通枢

21、纽”(09年上海最重要的市政大型工程之一)核心位置。虹桥交通枢纽是大虹桥战略规划的核心，集合了航空、高速、城际铁路、磁浮、轨交、公交等多种交通方式，并衍生和涵括60平方公里的综合功能拓展区。建成后，大虹桥将以巨无霸式的现代综合交通优势带动长三角整体经济崛起！江桥万达广场(万达城市公寓)交通图绿地布鲁斯小镇 详情页 相册 论坛 绿地布鲁斯小镇4月17日开盘，共推出房源313套，其中小高层108套，为97平米的两种户型；别墅共推出205套，其中90墅192套，180平米的别墅13套。周末开盘两天时间小高层清盘，成交均价12500元/平米，别墅售出179套，成交均价21000元/平米。本期房源预计交

22、房时间为2011年4月15日。目前无公寓房源在售，后期公寓房推出时间未定。（2010年04月21日讯）绿地布鲁斯小镇效果图绿地布鲁斯小镇位于新浦东惠南镇中心，北起迎薰路，南达惠园路，西临浦东运河天然河道，东为靖海南路，步行15分钟即到地铁11号线惠南站，与外环线、沪南路、A2与A30相去不远，可快捷出入于上海各中心，交通方便快捷。因毗邻惠南镇中心商业集群，拥有乐购、国美、豪布斯卡品牌折扣中心、电影院、餐饮街等，周边生活配套相当成熟。项目地块由南团公路纵向将其划分为东西两块，占地面积28.14公顷，总建筑面积为37万，绿化率达35.1%，除浦东运河外，区内还有原生河流老港河穿行，生态环境十分优越

23、。项目总共分三期开发，建筑采用纯法式优雅风格，产品涵盖绿地2009年创新作品90墅、联排别墅、高层公寓、多层洋房等，小区内商业街、会所、幼儿园一应俱全，与水景园林交织成一副层次丰富、错落有致的法式风情小镇印象。一期即位于浦东运河与老港河交界之处，5栋高层公寓沿迎熏路一字排开，余者皆为90-180的花园联排，498席别墅沿“T”型水岸依次舒展，河水波澜荡漾，岸边树柳成荫，南汇品质社区。绿地布鲁斯小镇交通图沿海郦墅 详情页 相册 论坛 沿海郦墅5月份还将分别推出公寓及别墅房源，公寓85-90平米二房和三房，价格在13000元/平米以上。别墅为208-286平米联排和双拼，均价23000元/平米。（

24、2010年04月21日讯）沿海郦墅效果图沿海郦墅位于上海市西南方向，地处上海莘闵别墅区，该区域是上海西南区离市中心最近的别墅板块之一，地块距莘庄地铁站约6.5公里，距市中心（人民广场）约22公里，距徐家汇约19公里，距新桥镇约3公里，距松江新城约10公里，距虹桥机场约13.6公里。沿海郦墅总占地面积约为15.1公顷（约15万平米）；总建筑面积约为22.5万平米，其中地上建筑面积约16万平米。沿海?郦墅基地南临明中路北侧，北至砖新河，东为小茜浦泾河，与一期项目沿海丽水馨庭隔河相望，西至一号河，东西长420米，南北宽360米。规划以中档偏高的联排别墅，双拼别墅为主，以及部分中小户型住宅的小高层和商

25、业。项目用地南侧的明中路为用地区域连接中心城区的重要通道，道路红线宽度为40米，交通便利。项目配套:中小学:康城实验学校、新桥小学、新桥中学、莘庄中学幼儿园：莘松幼儿园、新桥第二幼儿园、上海师范大学康城实验学校等学龄前与义务教育学校、岳阳幼儿园、公立一级幼儿园、比华利双语幼儿园餐饮配套：今海明珠海鲜大酒楼、新丁香海鲜城、良利酒店、苏武牧羊、棒约翰披萨、麦当劳、肯德基社区配套:社区内3000平方商业配套、快客便利店周边配套：弘基休闲广场、莘闵生活广场、巴比伦广场、莘松乐购大卖场、新闵集贸菜市场、区域3万方商业（建设中）健身场所：沿海郦墅会所、一兆韦德健身馆、原力健康城会所邮局:莘庄镇邮局、新桥邮

26、局银行:建设银行、中国银行、邮政储蓄银行，莘庄镇上各大银行均有医院:瑞金医院闵行区中心医院、上海康城社区医院四、公寓介绍：公寓占地面积约为2.7万平米，总建筑面积为6.1万平米，共6栋楼；在大的布局上将高层部分集中设置于西临一号河，南临明中路的基地西北角，自成组团且拥有良好的水景景观，并通过主入口广场及小区内部环路与别墅部分自然分割开来。同时沿明中路形成了高低错落的天际线。入口广场西侧G4栋高层的首层设置为集中商业，为小区居民提供了很大的便利。高层住宅区有中心绿地、体育活动场地、休闲步道、组团绿地、自家院落等多层次的绿化景观系统。高层停车位主要通过设置地下机动车库同时结合部分地面停车的方式解决

27、。高层部分共有停车位559个，其中地上停车位157个，地下停车位402个。沿海郦墅交通图保亿风景水岸 详情页 相册 论坛 保亿风景水岸4月2日开盘后，截至今日一期仅剩4套独栋和2套双拼别墅。独栋别墅面积330-340平方米，临河房源均价35000元/；双拼别墅面积300平方米，均价24000元/。二期开盘预计在今年11月份，户型与一期一样，共计139套左右。（2010年04月14日讯）保亿风景水岸效果图保亿风景水岸位于上海崇明县陈家镇，地块北边紧邻揽海路，南面直临中心河、东西面直临规划河。本项目分东西两块，其中住宅用地约250亩、商业用地80亩，整个地块占地面积为330亩。项目地处上海长江隧桥

28、的登岛位置，南距上海中心城区45公里。距浦东国际航空港50公里，全国沿海大通道上海长江桥隧工程将根本改变陈家镇交通格局，从陈家镇到陆家嘴和浦东空港的时间均缩短到40分钟内，同时镇区紧邻东滩自然保护区，区域环境优越，成为养生度假的绝佳区位。本项目南侧是拟建中的高尔夫球场，东西两侧也是高档别墅区，地理位置十分优越。别墅区物业类型由位最南的临高尔夫球场4个“岛居”独栋亲水别墅与位于中部7个临水双拼亲水别墅岛域，及北面临路呈“拥抱”状自由错落式的多联别墅组成。整个别墅区总体形态的东西大区域11个岛组成，东西两区及群岛围合形成别墅区中心湖，区内引外围三河之水，纵横曲折。保亿风景水岸交通图内外环齐发力成交

29、形势喜人 奉贤区获成交冠军 搜房网统计数据显示，2010年4月上海房地产市场全部房源共计成交17932套，成交面积1868848平方米，环比上月增加389478平方米，增幅高达126.33%。商业地产成交也跟着大涨，本月共计成交2209套，成交面积240053平方米，环比上月增幅184.51%。2010年4月上海商铺市场各项数据本月签约总量本月签约总面积商铺签约商铺签约面积17932套18688482209套2400532010商铺签约2010签约总面积2010商铺可售2010可售面积3926套42.58万42398套587.02万本月商铺日均成交量74套，环比上月增加了29套。其中4月30号

30、是节假日，不计入成交数据。从每日成交套数走势图上，我们可以看到，4月商铺成交套数有较大波动，在套数上总体水平与上月持平。基本稳定在70套/天的成交量。但由于本月有多宗大面积交易，因此成交总面积比三月有大幅增加，几乎达到了三月的两倍。从区县成交分布来看，上月亚军奉贤区本月发力热卖，一举夺得4月的总成交面积区县冠军，本月成交面积达33622平米，成交量环比上月上升了86.8%。南汇区成交30036平米紧随其后。虹口区由于玫瑰购物广场发力热卖，成交面积一举夺得本月第三。徐汇本月成交面积也十分惊人，达到25822。松江以及金山区继续保持大面积成交，分别达到了25190平米以及26074平米。区县套数面

31、积区县套数面积区县套数面积黄浦区5814卢湾区1180徐汇区129258225814118012525567长宁区71625静安区00普陀区91399-3561-19-62654161闸北区402532虹口区929391杨浦区52723342443528701-11988宝山区708182闵行区434915嘉定区23912172 1911811410090-1322浦东新区5811127南汇区55430036奉贤区3713362218-14082-124620115623松江区20025190金山区23526074青浦区99108441201539840 12764443876崇明101121

32、各区县商铺成交数据（套/）第二行数字为环比上月增减量5255 沪写字楼成交4月依旧活跃 徐汇办公房源热卖冲顶 搜房网统计数据显示，2010年4月上海房地产市场全部房源共计成交18442套，成交面积1922304平方米，环比上月增加447398平方米，涨幅高达30.33%。随着商业地产开始复苏，上海写字楼租金止跌回升，开始全面复苏。本月写字楼共计成交1315套，成交面积187361平方米，环比上月上涨47.43%。写字楼成交中，内环内成交146套，共计36149平方米，内外环间成交390套，86068平方米，外环外成交769套，65144平方米，其中内环间和外环外区域成交均呈现活跃态势。2010

33、年4月上海写字楼市场各项数据本月签约总量本月签约总面积写字楼签约写字楼签约面积18442套19223041315套1873612010写字楼签约2010签约总面积2010写字楼可售2010可售面积4046套51.11万21343套318.26万从每日成交走势来看，4月写字楼的日均成交为47套，环比3月成交日均增加了14套。从每日成交套数走势图上，我们可以看到，4月上旬和中旬写字楼成交一直呈现活跃态势，但随着楼市新政出台，市场出现观望现象，写字楼日成交量也随之在下旬出现小幅下降。从本月的区县成交分布可以看出，徐汇区以37840平米的月成交成绩成为4月的写字楼成交之王。浦东新区以27343平米面积

34、的成交成绩继续排行第二。闸北区20385平米位居第三。从中可以看出，无论是内环以内、内外环间，还是外环以外，办公成交都非常活跃。其中徐汇区的漕河泾现代服务业集聚区以57049平方米面积成交成绩排名4月份写字楼成交榜首，籍此引领了整个区域的高成交。浦东新区的太平金融大厦排名第二，为浦东新区整个区域的成交做出巨大贡献。另外值得注意的是，受轨道交通11号线开通的影响，嘉定区的写字楼成交愈发活跃。此外，闸北、松江、虹口区的写字楼成交也依旧活跃。区县套数面积区县套数面积区县套数面积黄浦71378卢湾244503徐汇29378407137803152636960长宁2520385静安81844普陀9073

35、311719541791233-723闸北948163虹口887725杨浦394472-97-2950-134-39022201934宝山404211闵行4901嘉定167144803131251638496135浦东11527343南汇433979奉贤19312233653263-57-262717710718松江20915462金山392673青浦676572116923819991574884崇明315675各区县写字楼成交数据（套/）第二行数字为环比上月增减量315675新政下4月上海别墅“逆势热销”成交量大幅上扬 截至2010年4月底，佑威数据显示上海4月份共成交别墅991套，成交总

36、金额达69.16亿元，比3月增长了69.4%。其中3月别墅成交500多套，2010年1季度共成交1655套。房贷新政出台后，一石激起千层浪，一时众说纷纭，有人欢喜有人忧，本来复杂的房产经济走势更加扑朔迷离。随着“新国四条”和“新国十条”宏观调控政策公布后，房价“泡沫”被快速挤压，中国楼市经历了1998年房改以来最严厉的调控政策，4月中下旬开始整个上海的楼市急速骤冷，一二手房的成交量下滑惨重，市场再现观望。而一直以来稳健发展的别墅市场尚未对新政做出反应，国土部关于“限墅令”的传闻又引发了“涨价论”新说。然而，从以上数据不难看出，由于别墅投机力量较小，保值性较强，因而受新政的影响并不大，甚至还出现

37、了“逆势成交”的行情，成为中国楼市中一支沉稳的特立独行者。08年受经济危机冲击房产普遍大幅下跌的情况下，别墅市场也未受明显影响。深究起来，应该是作为高端产品的别墅，其受众层次较高，投资理念较理性，受外部环境影响相对较小的原因。此次新政，有业内人士认为，调控之下，尤其在银行杠杆失去作用力的背景下，一直不享受银行“宽松政策”的别墅物业将呈现较强抗跌性，不会受到实质性影响，或成为置业者避风港；国土部对别墅用地的限制，使别墅产品供应量减少的同时，也将使其价值进一步提升。4月上海别墅成交总金额前十楼盘从成交套数来看，绿地布鲁斯小镇以成交98套夺得榜首，4月2日首开盘的崇明生态别墅保亿风景水岸也有91套的

38、不俗业绩；从楼盘成交面积来看，保亿风景水岸以23962平米夺得成交总面积头筹；而从成交总金额来看，绿宝园则以6.40489046亿的成绩稳坐第一；不难看出，除了绿地蔷薇九里、布鲁斯小镇等100平米内的经济型别墅畅销外，单价在8万元以上的四季雅苑等高端别墅也表现不俗。业内人士指出，占有绝版地理位置的品质豪宅，仍然会成为市场成交的重点。4月上海别墅成交套数前十楼盘延伸阅读2010年第一季度上海别墅市场形势分析4月上海别墅成交面积前十楼盘此外，按区域成交总面积计算，浦东以成交总面积62652位居第一，其中南汇区成交量就达43698；松江排名第二；而崇明区则以30682的成交量排名第三。09年，南汇区

39、行政区域并入浦东新区。至此，“大浦东”楼市新格局形成。随着世博会的举办、上海迪斯尼乐园等的筹建，上海浦东板块持续大热，已然进入大浦东“二次创业”阶段，如此商机必然会吸引越来越多的消费者、投资商关注这里。而地处长江入海口的崇明岛目前是全世界最大的河口冲积岛。全岛地势平坦，为北亚热带气候，温和湿润，土地资源稀缺肥沃，宜居生态。随着长江隧桥工程的建成通车，轻轨登陆崇明的设想规划以及崇明生态岛的建设都使其日益形成全方位的“环境生态化经济生态化社会生态化”推进体系，未来发展潜力无限。4月上海别墅：区域成交总面积前七位4月上海别墅成交TOP20 新政下最坚挺别墅 2010年4月的中国楼市经历了1998年房

40、改以来最严厉的调控政策，4月中下旬开始整个上海的楼市急速骤冷，一二手房的成交量下滑惨重，市场再现观望。然而，从佑威最新统计的4月别墅成交数据来看，成绩较3月却是较为明显的上扬。上海4月共成交别墅991套，比3月增长了69.4%，成交总金额达69.16亿。从成交个案来看，绿地布鲁斯小镇以成交98套夺得榜首，4月2日首开盘的崇明生态别墅保亿风景水岸也有91套的不俗业绩。从别墅类型来看，除了绿地蔷薇九里、布鲁斯小镇等100平米内的经济型别墅畅销外，长泰西郊别墅、四季雅苑等高端别墅也表现不俗。数据来源：上海佑威房地产研究中心TOP20 枫丹白露别墅三期枫丹白露别墅三期2010年4月共成交11套别墅房源

41、，成交单价17313元/。最新动态：枫丹白露别墅三期4月25日开盘，推出230-270平方米的双拼别墅和190-200平方米的联排别墅。双拼别墅总价在400-500余万元/套，联排别墅总价300余万元/套。枫丹白露别墅位于迪斯尼版块最近的别墅区内，距离迪士尼仅有8公里路程，位于大浦东腹地。枫丹白露别墅分三期开发，一二期由容积率仅为的独栋别墅组成,现均已售磬入住，目前每栋售价在千万左右。三期通过天然回字型水系与一二期区隔相连。枫丹白露别墅三期，占地约100000平方米，建筑面积约45000平方米。共规划71幢双拼与13幢联排别墅。双拼约230-270平方米，联排190-200平方米左右。售楼电话

42、：021-58036600，58036611TOP19 佳兆业珊瑚湾佳兆业珊瑚湾2010年4月共成交11套别墅房源，成交单价14465元/。最新动态：佳兆业珊瑚湾目前在售的仍是196平米和220-230平米（边套）的联排别墅，总价300万元/套起。佳兆业珊瑚湾位于海湾旅游区海马路4333弄，占地158亩，南向距海400米，毗邻国际标准高尔夫球场、游艇俱乐部、松声马术俱乐部和碧海金沙游乐场，周边配套环境齐全。佳兆业珊瑚湾为地中海风格建筑，具有大面宽、大层高、多露台、双车位、内庭院、南北花园等特点，一期共有156套别墅。自2009年8月开盘以来，销售良好。佳兆业珊瑚湾的绿化率达35%，整个小区有近

43、4000中央翠湖和多层次景观设计，小区环境不错。售楼电话：57126666TOP18 堤亚纳昱墅堤亚纳昱墅2010年4月共成交11套别墅房源，成交单价23094元/。最新动态：堤亚纳昱墅四月开盘所售房源已经售罄，后续还会有房源再推，具体时间待定。堤亚纳昱墅位于崇明港东公路66号（近陈海公路），北与国家级东平森林公园为伴，东临引长江之水的老滧港，南濒新静河，西接景观森林大道，环境优美。仅有0.38容积率的岛居雅筑，构成浪漫静谧的养生墅区。临湖还建有主题假日酒店、高级健身中心、休闲居家商业，组成2.5万的悠乐会所。堤亚纳昱墅为地中海西班牙水岸建筑，具有5.1米大面宽客厅、超大的空中平台、超大私属大

44、花园（最大约达800平米）、全明通透的地下空间的特点。售楼电话：021-59672222，59673333TOP17 龙湖蓝湖郡龙湖蓝湖郡2010年4月共成交12套别墅房源，成交单价29981元/。最新动态：龙湖蓝湖郡三期蓝湖香颂全新样板间4月23日正式公开，本月具体开盘日期还未定。本次蓝湖香颂将推出128套200-240平方米的联排别墅，预计售价在550-750万元/套。龙湖蓝湖郡位于嘉定新城麦积路双单路，毗邻轨道11号线嘉定新城站。小区将聚集别墅、高层公寓、soho公寓及社区大型商业和邻里中心于一体，是一个集居住、商业、休闲及社区服务于一体的大型城市综合社区。龙湖蓝湖郡，建筑保持意大利原乡小镇风格的同时，蕴涵江南水乡巷陌情节。内享龙湖式全冠移植成品园林，外享一站式生活配套。售楼电话：69150000TOP16 正阳世纪星城正阳世纪星城2010年4月共成交14套别墅房源，成交单价17576元/。最新动态：正阳世纪星城在售联排别墅，面积200平方米左右，附赠地下室，目前均价20000元/平米。