0523武汉商业市场机会分析.doc

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1、武汉商业市场机会分析（商铺）一、 武汉商业市场总体情况武汉市场自2011年以来持续高供应，2012年三季度延续态势且表现突出，全市商铺新增供应达72.79 万方，创2011年以来季度新增供应新高，同比增加8%，环比增加90%。从月度供应看，2012年三季度各月商铺新增供应分别为12.81 万方、 27.38 万方、32.6万方。从年度成交来看，武汉市场连续4年保持快速增长；2012年武汉市商业成交量为110.73万方/153.66亿元，同比分别增加27.06%、11.75%。从月度成交看，2013年4月武汉市商业成交量为7.24万方/11.44亿元，环比分别增加4.02%、38.38%；201

2、2年11月达到最高峰，成交量为17.21万方/23.1亿元。从年度均价走势来看，武汉市场处于稳定发展过程中，2013年武汉市商业均价为14246元/，同比增长26.6%；2011年达到最高峰，销售均价15777元/；2011年到2013年销售均价略有下降，这与偏远地区商业集中放量有关； 从月度均价走势看，武汉市场持续上下波动，价格变化不大。二、 武汉商业市场项目情况区域项目位置开发商项目类型占地面积（平米）总建面（平米）商业建面（平米）销售进度代理商汉口中国中华城江汉建设大道与香港路交汇处武汉双龙堂房地产开发公司城市综合体14万120万44万在售泰盈置业大武汉1911江汉新华西路与发展大道交汇

3、处武汉三金地产/同泰置业商业综合体3.3万10.6万3.4万在售中科辉创百步亭商业中心后湖大道和百步亭路交汇处武汉市十大家实业有限公司商业综合体5万8.7万5.5万在售开发商汉口城市广场商业江岸后湖大道与建设大道延长线交汇处武汉南国置业/武汉地产集团城市综合体22万61万20万在售易居幸福时代武汉市百步亭花园路与后湖大道交汇处武汉统建百步亭联合置业有限公司社区型11万36万4万在售世联/开发商葛洲坝南大天地待添加的隐藏文字内容3解放大道和京汉大道轻轨之间，硚口路美食街东侧葛洲坝海集房地产开发有限公司城市综合体6.6万29万2.5万在售开发商汉阳闽东国际商业广场汉阳区汉阳大道140号（钟家村新世

4、界对面）武汉楚都房地产有限公司商业综合体5万17万3万在售基兴阁海天欢乐购汉阳大道与龙阳大道的十字交汇处湖北金驰物业有限公司商业综合体0.5万10万2.5万在售新聚仁中森华汉城广场汉阳武汉市汉阳区龙阳大道与四新大道交汇处武汉升官渡经贸集团有限公司城市综合体6万36万25万在售天晟/茂业/上业智行人信汇汉阳龙阳大道邱家大湾（邱家大湾站旁）人信地产城市综合体15万70万20万在售大家武昌百瑞景中央生活区商业街洪山武昌武珞路586号（中南亚贸旁)中铁大桥局社区型53万106万10万商业街8800在售浦江筑城1818中心武昌中北路109号（中北路与公正路交汇处）湖北博瀚置业有限公司城市综合体5万34万

5、5.5万在售敦行顾问南国首义汇 紫阳路与体育路交汇处武汉南国置业商业综合体1.7万4.7万1.16万在售锵锵阳光奥山世纪城青山二七大桥与和平大道交汇处武汉奥山世纪房地产开发有限公司城市综合体60万150万35万在售思锐/大家光谷步行街东湖高新东湖开发区光谷广场东武汉市世界城置业有限公司商业综合体42万150万70万在售思锐武汉中央文化区武昌区中北路171号（中北路与东沙大道交汇处）武汉万达东湖置业有限公司旅游综合体180万340万20万在售开发商绿地国际金融城武昌和平大道840号（原武昌车辆厂）上海绿地集团城市综合体87.7万300万80万方在售开发商汉飞逛逛街武昌区解放路与彭刘杨路交汇处汉飞

6、投资控股集团有限公司商业综合体4.7万14.3万7万在售思锐武汉商业市场现有项目多以综合体内的百货、大型专业市场等集中式商业为主，也不乏一些社区街铺配套商业；且不论是集中式商业还是社区商业，规模较大的一般定位和档次相比都较高。随着武汉的快速发展、地铁时代的来临，全国各大品牌开发商落地武汉投资商业地产，与此同时本土房企人信地产、福星惠誉也开始大踏步地朝商业地产领域迈进。2012年武汉商业成交金额占有率排行榜排名项目名称所属企业成交金额占有率1光谷世界城世界城置业9.30%2大武汉家居广场南国6.66%3奥山世纪城奥山3.70%4三金大武汉1911三金3.09%5汉阳人信汇人信3.07%6世茂龙湾

7、世茂2.06%7武汉客厅卓尔控股2.00%8家百汇装饰五金城华昊1.91%9汉飞又一城汉飞1.85%10万景国际崇文置业1.42%2012年武汉商业成交面积排行榜排名项目名称所属企业成交面积（万方）1大武汉家居广场南国7.832武汉客厅卓尔控股5.693世茂龙湾世茂4.524光谷世界城世界城置业4.475万国汽配高桥国际城高桥实业4.286汉阳人信汇人信3.367黄陂广场纵横置业3.028武汉汇通公路港运通置业2.189奥山世纪城奥山2.1210家百汇装饰五金城华昊2.03武汉商业市场成交情况排名靠前的基本以综合体商业项目为主，但同时也有部分如武汉客厅等以SOHO为主的项目。三、 武汉商业市场

8、代理情况项目中国中华城大武汉1911百步亭商业中心汉口城市广场商业幸福时代葛洲坝南大天地闽东国际商业广场海天欢乐购中森华汉城广场代理商泰盈置业中科辉创开发商易居世联/开发商开发商基兴阁新聚仁天晟/茂业/上业智行项目人信汇百瑞景中央生活区1818中心南国首义汇奥山世纪城光谷步行街武汉中央文化区绿地国际金融城汉飞逛逛街代理商大家顾问浦江筑城敦行顾问锵锵阳光思锐/大家思锐开发商开发商思锐1. 代理需求特点：目前武汉商业项目代理需求比较纷杂：有如万达、绿地等全国性品牌开发商以及部分国企开发商自售的；有如奥山世纪城、光谷步行街、汉飞逛逛街、人信汇等以商业为主的项目要求商业操盘经验较为成熟的代理商；也有部

9、分不以商业为主的项目如幸福时代、百瑞景等社区底商对商业操盘经验没有过多要求；同时还存在部分项目单独将商业分离给其他代理商操盘，如汉口城市广场、汉飞逛逛街等。2. 代理竞争格局：目前武汉商业项目代理竞争格局仍处于乱世群雄逐鹿态势，而且本土代理商占据绝大部分商业江山。做商业项目比较有影响力的代理商有思锐、大家顾问均是本土品牌。在进入模式上，武汉仍以上层领导关系为主导。即便是思锐和大家，最初依靠老板私人关系进入某一个商业项目，做出市场影响力后开疆扩土的进展实际也非常缓慢。大部分商业项目仍以自己长期合作的公司或领导层关系公司为主导。在服务模式上，代理商基本只负责销售，招商及运营由其他公司进行。在竞争优

10、势上，正如上面所述，可以说是各有千秋，总体而言有强大的关系网络更有优势。费率和营收方面不详，在此举例公司接手代理的航天双城做参考：航天双城商业由世方代理销售，提点是2.5%。武汉商业市场机会分析（写字楼）1、 历年至今的开发投资额；新增供应量、成交量； 武汉市2008-2012年商办物业开发投资额 2008年以来武汉市的商办物业投资一直处于快速增长阶段，2011年至2012年增速开始放缓。 年份201020112012新增供应量-万53.6万64.59万成交量58.63万97.27万89.97万 武汉市近年的新增供应量和成交量2、今年商办市场的在售、待售项目梳理，项目类型、规模，以及开发商；2

11、013年武汉市在售项目区域楼盘名称项目类型办公面（）开发商武昌区友谊国际广场综合体180000（总建面）武汉市沙湖房地产开发有限责任公司绿地国际金融中心甲级写字楼700000（总建面）绿地集团菩提金国际金融中心甲级写字楼150000（总建面）菩提金集团德诚中心普通写字楼34100湖北国新置业有限公司保利文化广场甲级写字楼142742（总建面）湖北保利置业有限公司万达汉街总部国际甲级写字楼500000武汉万达东湖置业有限公司融科珞瑜路95号普通写字楼114871（总建面）武汉东谷房地产开发有限公司江汉区IFC国际金融中心甲级写字楼49000汉江集团广发银行大厦甲级写字楼65000钰龙集团大武汉1

12、911普通写字楼47000武汉同泰置业泛海国际SOHO城普通写字楼40000泛海集团东湖高新技术开发区融众国际甲级写字楼7085武汉融城置业有限公司光谷世界城广场甲级写字楼170000（总建面）利嘉置业（武汉）公司光谷总部空间产业园写字楼110000（总建面）武汉国测科技股份有限公司光谷芯中心产业园写字楼247390（总建面）武汉东湖高新集团股份有限公司光谷金融港科技园写字楼1600000（总建面）武汉光谷金融港发展有限公司光谷创新天地产业园写字楼74500武汉高科国有控股集团有限公东西湖区武汉客厅综合体23000（总建面）卓尔投资有限公司常青花园写字楼甲级写字楼53000（总建面）武汉新世界

13、康居发展有限公司万安国际企业大道产业园写字楼99509（总建面）武汉万安盛世集团有限公司中部慧谷产业园写字楼160000（总建面）富兴集团有限公司汉阳区东合中心二期产业园写字楼260000（总建面）武汉东合置业有限公司海天广场综合体113207（总建面）湖北金驰物业有限公司沌口总部基地华中电子商务产业园产业园140000（总建面）武汉华商置业有限公司2013年武汉市待售项目区域楼盘名称项目类型办公面（）开发商武昌区江尚CC甲级写字楼235826（总建面）武汉联发瑞成置业有限公司航天首府15号楼乙级写字楼62005武汉三江航天投资发展有限公司凤凰国际大厦甲级写字楼59696武汉弘升置业发展有限公

14、司东湖高新技术开发区光谷新世界中心甲级写字楼106000（总建面）新世界集团江汉区中国中华城综合体70000武汉华氏集团武汉九通置业有限公司浙商国际大厦5A甲级写字楼100000湖北浙商集团有限公司汉阳区水务项目综合体132500（总建面）中国水务地产集团湖北有限公司国际博览中心项目综合体50000武汉新城国际博览中心有限公司2、 商办物业市场的代理需求特点（如以某些典型客户和楼盘作为分析样本）；商办物业市场中较大的开发商更喜欢自售如绿地或者联合代理，较小的开发商或者没有实操经验的开发商比较喜欢寻找代理公司，如IFC国际金融中心和城市广场项目，在代理需求上主要是依靠代理公司的专业以及寻求更多的

15、客户资源。项目绿地国际金融城万达汉街总部国际福星惠誉汇金中心泛海国际SOHO城江尚CC菩提金国际金融中心保利文化广场代理商自售自售大家开发商/世联浦江筑城浦江筑城自售3、 商办物业市场的代理竞争格局：目前的整体代理率，主要的代理商，代理商的进入路径、服务模式、竞争优势、费率和营收情况。主要代理商竞争优势营收情况目前整体代理率代理商进入路径服务模式易居品牌、操作灵活如回扣等整体基本1-1.3个点，也可低至0.8个点投标、回扣、关系前期顾问、销售顾问、前期顾问+销售顾问中原无，进入武汉时间较短，表现不明显大家关系很多思锐做光谷商业街成名新联康主要代理保利项目浦江筑城在武汉市与开发商的关系很硬金缔从金地地产分离出来的代理公司，主要代理金地的相关项目4、 关于代理商和客户的需求情况访谈暂无，正在整理中