贷款最新报告427.doc

《贷款最新报告427.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《贷款最新报告427.doc（40页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目 录第一章 项目概况-3一、 项目名称及开发商-3 二、 项目简述 -3 三、 初步研究结论 -4 四、 项目主要技术经济指标-5 第二章 项目规划背景-7一、 项目的区域市场背景-7二、 项目建设的指导思想和意义-14三、 项目开发商情况-15第三章 项目市场情况及SWOT分析-16一、 宁波零售市场分析-16二、 项目SWOT分析-24第四章 项目功能定位及基本建设指标-27一、 功能定位-27二、 基本建设指标-31第五章 项目选择与开发计划-33一、项目选址-33二、项目开发计划-34第六章 项目运作与招商计划-35一、 项目运作模式-35二、 项目示意性租金测算-35三、 招商计划

2、-39第七章 投资估算与资金筹措-40一、 投资估算-二、 资金筹措-第八章 项目经济评价-一、 财务评价依据-二、 效益及财务评价指标计算-三、 财务分析-四、 不确定性分析-第一章 项目概况一、 项目名称及开发商项目名称：宁波东部新城门户区项目（暂命名）项目开发商：宁波宏泰房地产开发有限公司（外资） 二、 项目简述东部新城门户区是东部新城中央文化走廊的第一个标志性节点空间，也是沿城市中心发展轴由老城进入新城的门户，更是联系宁波城市历史与未来的纽带。可以说，东部新城是未来宁波大都市标志性区域，而门户区作为东部新城的客厅，是宁波城市现代化水平的集中展示区。作为宁波“中提升”战略的重点项目，东部

3、新城领轴项目之一，门户区项目的开工建设，对于加速集聚高端资源，加快发展现代服务业，提升城市国际竞争力和群众生活品质，将产生重要的引领和推动作用。门户区项目西起世纪大道，东至海晏路，南北分别以中山路和宁穿路为界。总用地面积约19公顷，规划总建筑面积约40万平方米，地下室非商业建筑面积约26万平方米，预计总投资约40亿元。后塘河自西向东从中间穿越基地，中央走廊与甬新河、商务轴在此交汇，使门户区具备了绝佳的环境景观要素和独特的地理优势。门户区按照“世界级、地标性、生态生活广场”的项目定位，根据市政府要求，其总体功能定位为宁波市重要的公共生活中心和旅游目的地，集酒店会议、办公展示、商业娱乐、文化教育等

4、功能互动发展，吸引创新产业、地标性酒店、剧院、艺术画廊、设计展示、旅游信息、休闲购物、酒吧餐饮、培训教育、庆典活动等产业和功能进驻。建成后，这里将吸引创意、地标性酒店、剧院、艺术画廊、设计展示、休闲购物、酒吧餐饮等产业进驻，形成活力充沛具有泛文化概念的城市综合功能区。整个门户区是一个由低至中高度建筑构成的环境，一般建筑高度在20-40米之间，地标性建筑高度结合方案和周边环境整体考虑，初步建议最大建筑高度不超过80米，总开发建筑量控制在30万-40万平方米。其中各类建筑分配比例大致如下：酒店12%，办公24%，商业餐饮36%，文化娱乐16%，艺术长廊12%。担纲项目设计的公司除了国内鼎级设计公司

5、外，还包括来自法国、西班牙、日本、英国、香港等国际级设计公司。项目从2010年9月30日正式动工，分南北两区开发，北区预计2014年底可正式运营。建成后的门户区项目内，将形成20多个业态，并将开设上百家商业企业，其中包括百货公司、购物中心、酒店餐饮等，因此届时门户区内将提供上万个就业岗位。三、 初步研究结论1、东部新城是未来宁波大都市的标志性区域，是集政治中心、经济中心、文化中心于一体的综合性国际化区域，门户区作为新城的客厅，是宁波城市现代化国际化水平的集中展示区。门户区不仅预示着新城的开始，更是在整个城市中居历史的高度和地位，她将和三江口一样成为宁波市民心目中的精神领地，一个充满希望并象征美

6、好未来的场所，也是新城启动阶段汇聚人气、增强吸引力的重要地标之一。2、特殊的地位赋予了门户区项目特殊的使命，项目力求通过“高标准设计”：邀请多家世界及国内一流的设计公司及世界级优秀设计大师参与项目的规划方案及建筑方案的设计；“高品质产业”：引入高档外资百货公司、国际高档酒店、国际知名餐饮企业、国际家居品牌店、高档影视城等世界一流品牌和主力旗舰店等；“高水准投资”：利用台湾宏泰企业机构的优势资源和开发经验，同时持有并经营整个项目80%以上的物业以确保项目的品味和档次；进而打造未来宁波独一无二的世界级、地标性生态生活广场。3、门户区项目的商业业态和功能规划由国际地产顾问五大行之一的仲量联行整体策划

7、，同时为保障项目运作的连续性，确保项目完成后的商家入驻率及后期运营的成功，宏泰还将委托仲量联行负责该项目的招商和后期运营管理。4、项目估算总投资40亿元，平均年运营收入3.54亿元（五年平均，除出售部分）。以项目公司注册资本为1.8亿美元计算，项目建成后，酒店式公寓、办公部分及SOHO公寓出售，其余以对外租赁的方式经营，则经营第 年现金流可以平衡，贷款偿还期 年（含建设期4年）。四、项目主要技术经济指标以公司注册资本1.8亿美元，出售酒店式公寓、办公及SOHO公寓约10万平方米，其余以租赁方式经营为前提，项目的主要技术经济指标如下：次 序项 目单 位数 额备 注1开发总投资万元2流动资金万元3

8、年均营业收入万元4平均营业税金及附加万元5年均管理费用万元6年均财务费用万元7年均利润总额万元8年均所得税万元9年均税后利润万元10贷款偿还期年11投资利润率%12投资税收率%13年均现金流万元第二章 项目规划背景一、 项目的区域背景作为长三角地区重要经济中心城市，面临宏观经济和国家、地区产业结构调整，以及上海世博会、杭州湾大桥建设等为宁波带来的发展机遇与挑战，宁波城市发展战略的核心是，转变地区城市角色，利用大港口，拓展流通，反哺制造业，把发展商贸流通服务业提升到关系城市竞争力、增强城市综合实力的战略高度。开发建设东部新城是实施这一城市发展战略的关键举措。东部新城位于宁波中心城三江片区东部，和

9、三江口同处在中山路这一条宁波城区最重要的轴线上，处于未来城市构架的几何中心，根据宁波城市总体规划，东部新城区将与以三江口为核心的老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局。该城市格局将为宁波实现城市发展战略，拉开城市框架，拓展城市空间，提升城市功能，提供一个很好的发展契机。东部新城区将重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、公共文化等城市功能，并配套完善生活居住、商业服务、休闲娱乐等设施，同时将进一步提升宁波的城市形象与品质，形成具有江南水乡特色和地域文化精神的现代化新城区，成为宁波面向二十一世纪的形象与地标。是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，她与三江口旧城核心区、北仑港与滨

10、海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系。 东部新城的规划是以融合水空间的绿色走廊串通老城与新城发展区同时利用自然绿化空间与水系网络作为城市空间架构，创造新城开发三节点：中心商务区，市政中心及明湖公园，创造以绿色景观为主的南北向生态景观连结和以城市零售业为主的东西向城市连接。新城集行政、金融、商业、休闲、文化、居住功能于一身，更将水乡韵味与现代都市风情巧妙结合，营造独具个性与赏味空间的城市印象。 行政中枢-行政办公综合区，规划的行政办公综合区，是宁波未来的行政中枢，是东部新城经邦济市之核心。 商业中心-中央游憩商业区，是东部新城最具活力的核心地带。萃集国际品牌，成就未

11、来宁波的又一商业中心。极具典范意义的生态概念，更将这里打造成为世界级的生态生活广场。 生态休闲-滨水休闲娱乐区，依托丰富的天然水系，南北东西自有清灵完整的水道系统。甬新河为主体的“H”型景观轴线，以一股流动的碧波将生态走廊和中央走廊婉转相连。欢声笑语伴着水花飞舞，沁凉的愉悦浸润心扉。得天独厚的滨水资源，引来国际顶级娱乐项目，营建高档休闲娱乐区域恰似水到渠成。 现代商业-商业商务复合区，世界大师的精心运筹，将先进美学理念注入现实。现代服务业在此升腾，轻轨在此构架，它们与地标性超高层建筑一道诠释追求，再创新高。 科技文化-城市文化广场综合区，文化和科技在这里亲密接触，传统的优雅和现代的时尚在这里自

12、然融合。博物馆、科技馆及青少年宫齐聚此地，徜徉其间，领略城市新风尚。 生活宜居-城市水乡花园住宅区，小桥流水的古雅伴着花香入梦的甜蜜，水乡邻里的亲和重现传统的融洽温馨。家在这里，心也恬静舒畅起来。安居乐业，最是这里恰当而醉人的注解。东部新城将成为宁波重要的公共生活中心和旅游目的地。随着配套发展的商业娱乐、酒店会展、文化教育逐渐齐全，这片魅力城区将无愧生活宜居之上佳选择。 整个东部新城区以南北生态走廊为界，分核心区和外围区。生态走廊西侧是新城核心区，面积8.45平方公里，重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、文化等，是现代城市功能的集聚发展区和重要的经济中枢，并适度发展居住、商业配套设

13、施。生态走廊东侧，是以居住生活为主的发展区，适度发展、配建一定的公共设施，以完善功能，充实、丰富区域特色。历时三年，东部新城现已基本建成四横三纵骨干路网道路、甬新河景观工程、共同沟等基础设施。基础设施规划的基本原则是：建立与东部新城总体定位相一致的供应指标体系，高标准配置各种基础设施；建立与城市总体基础设施网络相协调，布局合理完善的基础设施体系；节约用地，提高土地使用效率，集约化布局各类设施；积极探索以综合管沟代替传统直埋。新城道路网络系统由快速路、主干路、次干路和邻里道路四个层级组成，快速路于新城外围经过，由世纪大道、通途路、东外环路、南外环路组成，主干路，由东西向的惊驾路、百丈路，南北向的

14、海晏路、福庆路、盛莫路组成，次干路，由东西向的会展路、民安路、中山路、宁穿路、兴宁路，南北方向的江澄路、清河路、盛梅路等组成。 作为大都市交通规划系统中的重要组成部分，地铁1号线、5号线将贯穿东部新城，其中地铁1号线试验段于2008年7月开工建设，地铁1号线的建设，更加快了新城区块的活力，同时带来高附加值的地下商业模式。二、项目建设的指导思想与意义1、建设门户区项目，将对未来城市功能和形象产生重要影响门户区项目正是位于东部新城核心区中央文化走廊的西起始端，即老城进入新城的标志性空间节点上，秉承建设“多样而充满活力的繁华都市；赞颂水、赞颂生命，水与绿的城市；有文化而充满生活情调的城市；现代与可持

15、续发展的城市”的目标思想，项目建成后将作为宁波城市现代化国际化水平的集中展示区，对未来城市功能和形象产生重要影响，市政府对本项目寄予了厚望。2、建设门户区项目，将提升城市国际竞争力，提高人民生活品质作为新城的领轴项目之一，门户区项目将秉承东部新城科学发展的理念，以 “中国的高度、世界的标准、未来的眼光”的新城建设思想为指引，努力将其建设成为提升城市国际竞争力、提高群众生活品质，建成后，这里将吸引创意、地标性酒店、剧院、艺术画廊、设计展示、休闲购物、酒吧餐饮等产业进驻，形成活力充沛具有泛文化概念的城市综合功能区，充分体现城市现代化国际化特色的世界级、地标性、生态生活广场。3、建设门户区项目，将为

16、建设天人合一的时代新城添上浓沫重彩的一笔新城集行政、金融、商业、休闲、文化、居住功能于一身，更将水乡韵味与现代都市风情巧妙结合，营造独具个性与赏味空间的城市印象，东部新城将成为宁波重要的公共生活中心和旅游目的地。随着配套发展的商业娱乐、酒店会展、文化教育逐渐齐全，这片魅力城区将无愧生活宜居之上佳选择。项目力求通过高标准设计，邀请多家世界及国内一流的设计公司及世界级优秀设计大师参与项目的规划方案及建筑方案的设计，同时引入高档外资百货公司、国际高档酒店、国际知名餐饮企业、国际家居品牌店、高档影视城等世界一流品牌和主力旗舰店入驻，创高品质产业。4、建设门户区项目，充分展示了甬台两地的深厚亲情，加深两

17、岸商贸关系在项目推进过程中，市领导亲自关心、积极协调，同时，台湾方面也给予了高度重视和很大的支持。2009年4月12日，东部新城门户区项目举行了奠基仪式，中国国民党荣誉主席连战，中共浙江省委常委、市委书记、市人大常委会主任巴音朝鲁分别致辞。市委副书记、市长毛光烈主持奠基仪式。连战夫人连方瑀、中国国民党副主席林丰正、台湾宏泰企业机构董事长林堉璘、海峡两岸关系协会副会长王在希，浙江省台办主任裘小玲及市领导郭正伟、王剑波、苏利冕等出席奠基仪式。门户区项目的建设不仅是宁波城市建设的一件大事，也是宁波与台湾合作交流的一件盛事，台湾宏泰机构投资建设东部新城门户区项目，充分展示了甬台两地一直以来的良好合作关

18、系和深厚亲情，同时也将进一步加深两岸商贸关系，将甬台合作推向更高层次、更宽领域发展。三、项目开发商情况1、开发商背景鉴于门户区项目的特殊重要性，东部新城开发建设指挥部从2005年起在全球范围内招商选资，既要考察招商对象的资金实力，更重要是企业的经营运作能力、经验和管理团队。经多轮与国内外企业财团进行洽谈和筛选后，指挥部与台湾宏泰企业机构就项目的规划定位和开发理念达成了一致。宏泰企业机构是由林堉璘董事长创办，是目前台湾最具实力的商业地产开发商。该公司以房地产开发为主，集建设、金融服务、人寿保险、证券投资为一体的综合性集团公司。旗下拥有宏泰建设、忠泰建设、宏盛建设、宏泰人寿等企业，参与投资安泰银行

19、、中国产物保险、亚洲信托、华侨银行、宏泰证券、群益证券等金融保险业，其中宏盛建设和中国产物保险为台湾上市公司。宏泰企业曾成功开发台北市“信义计划区”，并参与建设世界最高摩天大楼之一台北“101”。 2、开发商基本情况东部新城门户区项目的开发商为宁波宏泰房地产开发有限公司，由台湾宏泰企业机构出资组建，为外商独资企业，目前注册资本金1.8亿美金。门户区项目为其在宁波的首个项目。第三章 项目市场情况及SWOT分析一、项目市场情况分析（一）、宁波零售市场分析目前宁波零售市场还处于成长阶段，主要以传统百货为主，优质零售物业的缺乏依旧是困扰大部分零售商家在宁波拓展的主要原因。整体来看，宁波零售市场包括三江

20、口和东部新城两大市级商业中心，未来将逐渐形成江东商圈和鄞州商圈这两大区域商业中心。宁波的奢侈品市场到底有多大？对此，业内人士称没办法有精确的数据，因为不同的人，对“奢侈品”涉及范畴的理解也有所不同。其实，除了江诗丹顿、卡地亚这些顶级名品，现在宁波还能买到数十万元一套的家具、几百万元一辆的跑车、上千万元一套的别墅等，而这些对普通市民来说，都是“奢侈品”。如果把这些都纳入到“奢侈品”行列，业界比较认同的数据是，宁波奢侈品消费市场一年将近百亿元。1、天一广场目前三江口商圈是宁波唯一的市级商业中心，该商圈内的天一广场是宁波第一个购物中心，商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强，因此具有标杆性的意义。 宁

21、波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮点。 天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌，如：Cartier、 Boss等。 天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。以银泰百货为首的传统百货公司，辅以品牌专卖店和大卖场，配合特色餐饮街以及城隍庙的旅游商业，形成了档次齐全、服务完善的一站式商

22、业中心。 艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。 完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。 各购物区以不同主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得商场平均租金有所提高。 天一广场只租不卖，它更侧重于城市形象的塑造。2、和义大道高端定位的和义大道购物中心的入市进一步巩固了三江口作为核心商圈的地位，亦可留住一部分外流的具有购买力的消费群体。 和义大道购物中心由全球著名的商业建筑设计公司美国JERDE设计，意在打造宁波顶级休闲商业区。 和义大道主体建

23、筑是一幢地下3层、地上4层，建筑面积达10万平方米的大型购物广场，内有停车位1000个左右。 购物中心建筑外观时尚、大气，层层退台式设计，流畅的人流动线，姚江边高密度的绿化带，形成了一个绿色的商业景观带。退台式的建筑特色，层层叠落，临江而立，使得和义大道成为宁波江滨一道独特的风景线，构筑成为宁波城市的新地标。 和义大道最为人们所关注的无疑是品牌。从顶级消费品牌LOUIS VUITTON、GUCCI、Christian Dior、Cartier、Ermenegildo Zegna、Emporio Armani、DUNHILL等一线大牌，到宁波百年老店状元楼、餐饮巨头文鼎壹号，精致餐饮上井料理的落

24、户，许多宁波人一直期盼的玩具反斗城、万宁超市、DQ冰雪皇后等，均将首次登陆宁波的脚步落在了和义大道购物中心。 和义大道的沿江区域提供了一个享受美食与休闲生活的绝佳之地，在这片江边一线的位置上，有一座由法国人设计，耗资2000多万元，具有国际一流水准的大型梦幻水景音乐喷泉，高压水炮本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。最高达75米，音响覆盖整个表演区域，它与天一广场的喷泉遥相辉映，成为宁波的又一道新景观。3、鄞州万达广场随着宁波城市规模的不断发展，城市外围区域开始出现了新的区域型商业中心，如鄞州万达广场，这些大体量的区域性商业中心将成为未来宁波零售物业发展的主要模式。 遵循宁波政府推

25、导的“先居住后商业”的城市发展模式，作为鄞州区政府的重点招商引资项目的万达广场，将成为推动宁波新城区成熟的动力，大大提升并支撑起鄞州中心区乃至整个宁波城市南移的发展。 万达广场东临天童北路，北靠四明中路，南依贸城中路，西至宁南北路，由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。 项目占地21万平方米，总建筑面积47.5万平方米，投资20亿元以上。包含27万平米的7大商业建筑单体及商铺、一个著名酒店商务区和万达公寓。 国际购物中心位于广场西北，总建筑面积近26万平方米。在这个区域，高度不同的7个单体建筑由主体两层、局部三层的商业步行街相连。7个单体建筑分别引进包括沃尔玛、时代华纳等“世

26、界500强”企业在内的大型超市、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等10个以国际连锁为主的不同业态的大型主力店，它们的价格、服务和品牌都具有很强的吸引力。 布置在广场南面的城市公寓是4栋点式和两栋板式高层建筑的组合体，面积约12.5万平方米。与国际购物中心和城市公寓隔河相望的五星级国际商务酒店拟由国际著名酒店管理集团法国雅高入驻管理。 宁波万达广场是万达集团迄今为止开发的商业广场中面积最大、业态最集中的一个。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源集聚，并使之成为继天一商圈之后城市商业的又一极。 万达广场的小店铺都安排在一条400米长的室内步行街里，也是

27、一个特色，与天一广场一样，宁波万达广场只租不卖。4、江东区商业基本情况：编号项目名称商业类型开业时间建筑面积1家乐福超市1999年11月80002中信泰福商业广场购物中心2010403673世纪东方商业广场购物中心20101600004欧尚超市2005100005东方商务中心底商2008287166现代装潢市场专业市场19961300007好又多超市200080008三号桥专业市场1993750009二号桥专业市场19873800010明义广场超市专业市场200930000合计578083（二）、宁波五星级酒店市场分析从2000年开始，宁波的外向型经济和涉外经济迅猛发展，促使酒店业迅速复苏，其

28、中包括2000年南苑饭店摘取浙江省第一家五星级酒店的殊荣，以此为标志，整个宁波的酒店业供需两旺，总体水平名列浙江省前茅。2008年12月18日，宁波市首家超五星级酒店宁波万达索菲特大饭店正式开业，一举改写了宁波没有超五星级酒店的历史。2010年，宁波首家按白金五星级标准建造的宁波南苑环球酒店落成，将宁波市的酒店业水平提升到一个全新高度。近几年来，国际品牌纷纷进入宁波酒店业，洲际、万豪、喜达屋、凯悦、卡尔森、雷迪森、香格里拉、温德姆等国际集团的饭店品牌均已落户宁波。这些品牌分别以独资、合资、委托管理、特许经营等形式与宁波市的酒店业主进行合作。随着国际品牌正式进入，中外饭店竞争融合速度加快，标志着

29、宁波酒店业的国际化水平大为提升，也有利于促进宁波酒店业整体管理水平的提升。宁波五星级酒店的相关统计数据显示： 2007年，宁波市五星级酒店有6家，客房平均出租率56.07%，平均房价564.72元； 2008年，五星级酒店8家，客房平均出租率55.01%，平均房价595.66元； 2009年，五星级酒店10家，客房平均出租率51.48%，平均房价590.78元； 2010年上半年，宁波五星级酒店12家，客房平均出租率56.23%，平均房价586.35元； 2011年，宁波五星级酒店已经达到17家以上，客房平均出租率49.34%，平均房价551.03元，挂牌五星酒店客房平均出租率56.23%。由

30、以上数据可见，宁波五星级酒店数量上升但出租率没有明显下降。（三）、宁波酒店式公寓市场分析宁波酒店式公寓以波特曼公寓为代表，位于宁波商业中心江东区核心地段，是宁波著名的地标建筑波特曼中心的一部分。它崇尚含蓄而高贵的居住风尚，提供精致典雅的奢华享受。1、超凡的建筑 卓越的设计波特曼公寓所在的波特曼中心是由美国约翰波特曼建筑设计事务所担纲建筑设计的大型国际商务及高尚生活建筑综合体，中心主体建筑16万平方米。波特曼中心包括： 国际五星品牌-东港喜来登酒店 国际甲级写字楼-波特曼大厦 大型酒店式服务公寓-波特曼公寓 四星级酒店-东港波特曼大酒店 名品休闲购物中心波特曼大街波特曼公寓位于波特曼中心北座，共

31、有421套房间，楼高29层，由享誉海内外的美国BLD设计事务所负责室内设计，兼具古典主义的高贵深邃和现代主义的简约时尚。2、应有尽有的配套设施作为波特曼中心的一部分，波特曼公寓拥有名副其实的五星级酒店礼遇，享受与同在波特曼的高邻东港喜来登酒店几乎别无二致的气派与奢华。可以同时获得酒店商务、会议、休闲、餐饮等全方位的高品质服务。 位于大堂的商务中心功能齐全，可在此收发电邮、传真、邮包，另外还提供刻录、扫描、上网、翻译、代订机票车票及代售手机SIM卡等基本商务服务。 从可容纳750人的豪华型剧院式的东港宴会厅，到10间大小不等，功能俱全，设施一流的会议室，满足您的个性化商务需求。 酒店汇聚了8家风

32、格鲜明、各具特色的餐厅和酒吧。从意大利美食到日本料理，从本土风味到潮粤珍馐，从轻松自助到饕餮之筵琳琅满目。 净逸水疗中心，幽然静逸，设施豪华，服务专业。 健身中心拥有品种齐全的意大利太空专业健身设备和大型室内阳光泳池，另外还配置独立的蒸汽室及冷热水冲浪浴池。3、房价走势图(月均)4、租赁价格（公布价）房型面积(平方米)租金(元/月)高级大床房5012000高级套房8015000豪华套房100180005、周边配套位于波特曼中心南端的波特曼大街汇聚星巴克等众多餐饮、酒吧、咖啡品牌店，公寓周围，国内外主要银行网点密布，而汇丰银行就在波特曼中心之内。附近更有宁波市医疗中心、大型综合购物广场天一广场，

33、休闲地标老外滩，三江口等。（四）、综述1、随着鄞州商圈和江东商圈的发展，大量未来项目的入世有利于推动宁波零售市场快速发展，但同时竞争也会进一步加剧。东部新城商圈也将在“一城两心”城市格局的逐步建立中确立自己市级商业中心的地位。从业态来看，国际零售奢侈品牌十分看好宁波市场，呈现扎堆入驻的态势；快速时尚品牌也加紧在二线城市布点的步伐，其中宁波市重点考虑的城市之一；一些外资百货，外资超市及家居品牌也逐步进驻或有意愿进入宁波市场。高端餐饮市场正逐步形成，为高档餐饮品牌的入驻提供了发展空间。外资影院亦十分看好宁波文化娱乐市场，国际名车名表品牌也逐步登陆宁波市场，且销售业绩良好。2、宁波五星级酒店大量崛起

34、，首先是宁波经济的发展迅猛；其次，宁波着力打造长三角地区最佳商务、会展中心，大力推动宁波旅游业的发展，目前宁波每年的会议和展览数量在150个以上，而这正是五星级酒店的主要客源和收入来源；再次就是五星级酒店投资回报相对比较稳定，这也显示了投资商对宁波市场的信心。3、目前宁波市场上，高端酒店式公寓比较稀缺，真正享受五星级礼遇的公寓，会受到商务人士的青睐并充分得到市场的认可，在经济发展迅猛的宁波，其市场前景值得肯定。4、门户区项目所在的东部新城作为宁波“一城两心”城市格局中规划的又一市级商业中心，未来商业能级不可小觑。同时本项目属于东部新城中开发较早的项目，且位于中央走廊和门户的特殊位置，因此未来标

35、杆性意义重大。二、项目SWOT分析（一）、项目优势1、项目区域发展优势项目位于东部新城门户位置，区位优势明显，属标杆性定位项目 新城主心中轴线，以本项目为中心分两翼展开，左翼为滨水娱乐休闲区，右翼为科技文化广场、行政枢纽中心、明湖公园区及生活宜居住宅区。项目中，后塘河、甬新河从中穿越，临河景观独特，沿甬新河为主体的“H”型景观线，将吸引众多国际顶级娱乐项目，营造高档休闲娱乐区；本项目中央游憩商业区，萃集国际口牌，将打造成为世界级生态生活广场；行政办公综合区是东部新城经邦济市之核心；文化广场的先行入市可逐步带热整个区域，本项目可利用其带动的人气和商气，通过差异化定位与文化广场联合互补，实现人流共

36、享共同推动东部新城的商业发展。 项目世界及国内一流的设计、策划团队及开发、运营团队保障了项目的品质及后期成功运营的可能； 项目内酒店、酒店式公寓、办公、SOHO等物业品种将为项目提供较稳定的消费支撑； 项目与中央广场等共同营造了项目地块良好的公共空间，可吸引一部分非消费人群前来，从而带动项目人气，将非消费人群有效转化为消费人群。 项目地块由一条快速路，一条城市主干路，两条城市次干路围合而成，车行方便。地铁1号线斜穿过项目地块，且在地块东北侧设有站点，可享地铁带来的大量人流，同时为地下商业的开发带来高附加值；2、项目定位优势门户区的总体功能定位为：宁波市重要的公共生活中心和旅游目的地，集文化意义

37、和功能性于一体，以创新功能为动力源，酒店会议、办公展示、商业娱乐、文化教育等功能互动发展，吸引创新产业、地标性酒店、剧院、艺术画廊、设计展示、旅游信息、休闲购物、酒吧餐饮、培训教育、庆典活动等产业和功能进驻，是宁波市最具活力的世界级、地标性生态生活广场。项目整体商业档次定位：中高档。门户区项目体量较大，既有高端名品集中，满足高端消费人群需求的奢华商务区；也有年轻时尚，满足周边区域乃至宁波市区普通消费人群需求的大型娱乐购物中心、家庭生活休闲购物中心及其他休闲零售业态。（二）、项目劣势外部环境尚不成熟，附近地块工程建设时序尚不十分明了；消费者、零售商因为对该区域发展不熟悉容易造成信心不足。（三）、

38、项目机遇1、创造独一无二的世界级、地标性生态生活广场概念；倡导家庭型消费理念；以休闲娱乐业态为亮点；吸引国际高档零售品牌入驻；尝试在宁波引进新型商业业态业种的可能。2、地铁1号线、5号线将贯穿东部新城，其中地铁1号线试验段于2008年7月开工建设，地铁1号线的建设，更加快了新城区块的活力，将带来大规模的人流潮，同时为区域经济带来高附加值的地下商业模式。（四）、项目威胁随着东部新城及附近区域内其他商业项目的陆续建成，某些业态上可能与本项目有所冲突，从而分流一部分消费群体。综上分析，本项目将扬长避短，建立自身的独特的，其他项目无法复制的项目基因，即核心竞争力。就本项目而言，可利用其体量超大的新生地

39、的特点，用主题、业态、环境的亮点，逐渐转移人们的消费购物习惯，培养本项所希望达成的消费者习惯，同时创造文化、建筑、自然、景观、商业等各种社会商业功能的综合协同效应。第四章 项目功能定位及基本建设指标一、功能定位根据仲量联行的策划建议，门户区整体功能分四大区域，奢华生活区、奢华品牌区构成奢华商务区；休闲娱乐区、家庭亲子区构成休闲购物区，如下图：（一）、奢华商务区：分为西北和西南两个区块：1、西北块奢华生活区：由极高档酒店式公寓、高端汽车展示中心、高端品牌家具专门店、钟表珠宝名店、私人水疗俱乐部以及结合鉴赏、拍卖、演出的艺术中心等构成，以展示都会高端优雅气质。如会引进一些类似：Armani Casa 、Versace Casa 、达芬奇、Porches 、Ferrari 、Maybach 、Bentley 、Piaget、Constantine