贷款最新报告427.doc
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1、目 录第一章 项目概况-3一、 项目名称及开发商-3 二、 项目简述 -3 三、 初步研究结论 -4 四、 项目主要技术经济指标-5 第二章 项目规划背景-7一、 项目的区域市场背景-7二、 项目建设的指导思想和意义-14三、 项目开发商情况-15第三章 项目市场情况及SWOT分析-16一、 宁波零售市场分析-16二、 项目SWOT分析-24第四章 项目功能定位及基本建设指标-27一、 功能定位-27二、 基本建设指标-31第五章 项目选择与开发计划-33一、项目选址-33二、项目开发计划-34第六章 项目运作与招商计划-35一、 项目运作模式-35二、 项目示意性租金测算-35三、 招商计划
2、-39第七章 投资估算与资金筹措-40一、 投资估算-二、 资金筹措-第八章 项目经济评价-一、 财务评价依据-二、 效益及财务评价指标计算-三、 财务分析-四、 不确定性分析-第一章 项目概况一、 项目名称及开发商项目名称:宁波东部新城门户区项目(暂命名)项目开发商:宁波宏泰房地产开发有限公司(外资) 二、 项目简述东部新城门户区是东部新城中央文化走廊的第一个标志性节点空间,也是沿城市中心发展轴由老城进入新城的门户,更是联系宁波城市历史与未来的纽带。可以说,东部新城是未来宁波大都市标志性区域,而门户区作为东部新城的客厅,是宁波城市现代化水平的集中展示区。作为宁波“中提升”战略的重点项目,东部
3、新城领轴项目之一,门户区项目的开工建设,对于加速集聚高端资源,加快发展现代服务业,提升城市国际竞争力和群众生活品质,将产生重要的引领和推动作用。门户区项目西起世纪大道,东至海晏路,南北分别以中山路和宁穿路为界。总用地面积约19公顷,规划总建筑面积约40万平方米,地下室非商业建筑面积约26万平方米,预计总投资约40亿元。后塘河自西向东从中间穿越基地,中央走廊与甬新河、商务轴在此交汇,使门户区具备了绝佳的环境景观要素和独特的地理优势。门户区按照“世界级、地标性、生态生活广场”的项目定位,根据市政府要求,其总体功能定位为宁波市重要的公共生活中心和旅游目的地,集酒店会议、办公展示、商业娱乐、文化教育等
4、功能互动发展,吸引创新产业、地标性酒店、剧院、艺术画廊、设计展示、旅游信息、休闲购物、酒吧餐饮、培训教育、庆典活动等产业和功能进驻。建成后,这里将吸引创意、地标性酒店、剧院、艺术画廊、设计展示、休闲购物、酒吧餐饮等产业进驻,形成活力充沛具有泛文化概念的城市综合功能区。整个门户区是一个由低至中高度建筑构成的环境,一般建筑高度在20-40米之间,地标性建筑高度结合方案和周边环境整体考虑,初步建议最大建筑高度不超过80米,总开发建筑量控制在30万-40万平方米。其中各类建筑分配比例大致如下:酒店12%,办公24%,商业餐饮36%,文化娱乐16%,艺术长廊12%。担纲项目设计的公司除了国内鼎级设计公司
5、外,还包括来自法国、西班牙、日本、英国、香港等国际级设计公司。项目从2010年9月30日正式动工,分南北两区开发,北区预计2014年底可正式运营。建成后的门户区项目内,将形成20多个业态,并将开设上百家商业企业,其中包括百货公司、购物中心、酒店餐饮等,因此届时门户区内将提供上万个就业岗位。三、 初步研究结论1、东部新城是未来宁波大都市的标志性区域,是集政治中心、经济中心、文化中心于一体的综合性国际化区域,门户区作为新城的客厅,是宁波城市现代化国际化水平的集中展示区。门户区不仅预示着新城的开始,更是在整个城市中居历史的高度和地位,她将和三江口一样成为宁波市民心目中的精神领地,一个充满希望并象征美
6、好未来的场所,也是新城启动阶段汇聚人气、增强吸引力的重要地标之一。2、特殊的地位赋予了门户区项目特殊的使命,项目力求通过“高标准设计”:邀请多家世界及国内一流的设计公司及世界级优秀设计大师参与项目的规划方案及建筑方案的设计;“高品质产业”:引入高档外资百货公司、国际高档酒店、国际知名餐饮企业、国际家居品牌店、高档影视城等世界一流品牌和主力旗舰店等;“高水准投资”:利用台湾宏泰企业机构的优势资源和开发经验,同时持有并经营整个项目80%以上的物业以确保项目的品味和档次;进而打造未来宁波独一无二的世界级、地标性生态生活广场。3、门户区项目的商业业态和功能规划由国际地产顾问五大行之一的仲量联行整体策划
7、,同时为保障项目运作的连续性,确保项目完成后的商家入驻率及后期运营的成功,宏泰还将委托仲量联行负责该项目的招商和后期运营管理。4、项目估算总投资40亿元,平均年运营收入3.54亿元(五年平均,除出售部分)。以项目公司注册资本为1.8亿美元计算,项目建成后,酒店式公寓、办公部分及SOHO公寓出售,其余以对外租赁的方式经营,则经营第 年现金流可以平衡,贷款偿还期 年(含建设期4年)。四、项目主要技术经济指标以公司注册资本1.8亿美元,出售酒店式公寓、办公及SOHO公寓约10万平方米,其余以租赁方式经营为前提,项目的主要技术经济指标如下:次 序项 目单 位数 额备 注1开发总投资万元2流动资金万元3
8、年均营业收入万元4平均营业税金及附加万元5年均管理费用万元6年均财务费用万元7年均利润总额万元8年均所得税万元9年均税后利润万元10贷款偿还期年11投资利润率%12投资税收率%13年均现金流万元第二章 项目规划背景一、 项目的区域背景作为长三角地区重要经济中心城市,面临宏观经济和国家、地区产业结构调整,以及上海世博会、杭州湾大桥建设等为宁波带来的发展机遇与挑战,宁波城市发展战略的核心是,转变地区城市角色,利用大港口,拓展流通,反哺制造业,把发展商贸流通服务业提升到关系城市竞争力、增强城市综合实力的战略高度。开发建设东部新城是实施这一城市发展战略的关键举措。东部新城位于宁波中心城三江片区东部,和
9、三江口同处在中山路这一条宁波城区最重要的轴线上,处于未来城市构架的几何中心,根据宁波城市总体规划,东部新城区将与以三江口为核心的老城区一起,形成“一城二心”的总体空间格局。该城市格局将为宁波实现城市发展战略,拉开城市框架,拓展城市空间,提升城市功能,提供一个很好的发展契机。东部新城区将重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、公共文化等城市功能,并配套完善生活居住、商业服务、休闲娱乐等设施,同时将进一步提升宁波的城市形象与品质,形成具有江南水乡特色和地域文化精神的现代化新城区,成为宁波面向二十一世纪的形象与地标。是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升,她与三江口旧城核心区、北仑港与滨
10、海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系。 东部新城的规划是以融合水空间的绿色走廊串通老城与新城发展区同时利用自然绿化空间与水系网络作为城市空间架构,创造新城开发三节点:中心商务区,市政中心及明湖公园,创造以绿色景观为主的南北向生态景观连结和以城市零售业为主的东西向城市连接。新城集行政、金融、商业、休闲、文化、居住功能于一身,更将水乡韵味与现代都市风情巧妙结合,营造独具个性与赏味空间的城市印象。 行政中枢-行政办公综合区,规划的行政办公综合区,是宁波未来的行政中枢,是东部新城经邦济市之核心。 商业中心-中央游憩商业区,是东部新城最具活力的核心地带。萃集国际品牌,成就未
11、来宁波的又一商业中心。极具典范意义的生态概念,更将这里打造成为世界级的生态生活广场。 生态休闲-滨水休闲娱乐区,依托丰富的天然水系,南北东西自有清灵完整的水道系统。甬新河为主体的“H”型景观轴线,以一股流动的碧波将生态走廊和中央走廊婉转相连。欢声笑语伴着水花飞舞,沁凉的愉悦浸润心扉。得天独厚的滨水资源,引来国际顶级娱乐项目,营建高档休闲娱乐区域恰似水到渠成。 现代商业-商业商务复合区,世界大师的精心运筹,将先进美学理念注入现实。现代服务业在此升腾,轻轨在此构架,它们与地标性超高层建筑一道诠释追求,再创新高。 科技文化-城市文化广场综合区,文化和科技在这里亲密接触,传统的优雅和现代的时尚在这里自
12、然融合。博物馆、科技馆及青少年宫齐聚此地,徜徉其间,领略城市新风尚。 生活宜居-城市水乡花园住宅区,小桥流水的古雅伴着花香入梦的甜蜜,水乡邻里的亲和重现传统的融洽温馨。家在这里,心也恬静舒畅起来。安居乐业,最是这里恰当而醉人的注解。东部新城将成为宁波重要的公共生活中心和旅游目的地。随着配套发展的商业娱乐、酒店会展、文化教育逐渐齐全,这片魅力城区将无愧生活宜居之上佳选择。 整个东部新城区以南北生态走廊为界,分核心区和外围区。生态走廊西侧是新城核心区,面积8.45平方公里,重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、文化等,是现代城市功能的集聚发展区和重要的经济中枢,并适度发展居住、商业配套设
13、施。生态走廊东侧,是以居住生活为主的发展区,适度发展、配建一定的公共设施,以完善功能,充实、丰富区域特色。历时三年,东部新城现已基本建成四横三纵骨干路网道路、甬新河景观工程、共同沟等基础设施。基础设施规划的基本原则是:建立与东部新城总体定位相一致的供应指标体系,高标准配置各种基础设施;建立与城市总体基础设施网络相协调,布局合理完善的基础设施体系;节约用地,提高土地使用效率,集约化布局各类设施;积极探索以综合管沟代替传统直埋。新城道路网络系统由快速路、主干路、次干路和邻里道路四个层级组成,快速路于新城外围经过,由世纪大道、通途路、东外环路、南外环路组成,主干路,由东西向的惊驾路、百丈路,南北向的
14、海晏路、福庆路、盛莫路组成,次干路,由东西向的会展路、民安路、中山路、宁穿路、兴宁路,南北方向的江澄路、清河路、盛梅路等组成。 作为大都市交通规划系统中的重要组成部分,地铁1号线、5号线将贯穿东部新城,其中地铁1号线试验段于2008年7月开工建设,地铁1号线的建设,更加快了新城区块的活力,同时带来高附加值的地下商业模式。二、项目建设的指导思想与意义1、建设门户区项目,将对未来城市功能和形象产生重要影响门户区项目正是位于东部新城核心区中央文化走廊的西起始端,即老城进入新城的标志性空间节点上,秉承建设“多样而充满活力的繁华都市;赞颂水、赞颂生命,水与绿的城市;有文化而充满生活情调的城市;现代与可持
15、续发展的城市”的目标思想,项目建成后将作为宁波城市现代化国际化水平的集中展示区,对未来城市功能和形象产生重要影响,市政府对本项目寄予了厚望。2、建设门户区项目,将提升城市国际竞争力,提高人民生活品质作为新城的领轴项目之一,门户区项目将秉承东部新城科学发展的理念,以 “中国的高度、世界的标准、未来的眼光”的新城建设思想为指引,努力将其建设成为提升城市国际竞争力、提高群众生活品质,建成后,这里将吸引创意、地标性酒店、剧院、艺术画廊、设计展示、休闲购物、酒吧餐饮等产业进驻,形成活力充沛具有泛文化概念的城市综合功能区,充分体现城市现代化国际化特色的世界级、地标性、生态生活广场。3、建设门户区项目,将为
16、建设天人合一的时代新城添上浓沫重彩的一笔新城集行政、金融、商业、休闲、文化、居住功能于一身,更将水乡韵味与现代都市风情巧妙结合,营造独具个性与赏味空间的城市印象,东部新城将成为宁波重要的公共生活中心和旅游目的地。随着配套发展的商业娱乐、酒店会展、文化教育逐渐齐全,这片魅力城区将无愧生活宜居之上佳选择。项目力求通过高标准设计,邀请多家世界及国内一流的设计公司及世界级优秀设计大师参与项目的规划方案及建筑方案的设计,同时引入高档外资百货公司、国际高档酒店、国际知名餐饮企业、国际家居品牌店、高档影视城等世界一流品牌和主力旗舰店入驻,创高品质产业。4、建设门户区项目,充分展示了甬台两地的深厚亲情,加深两
17、岸商贸关系在项目推进过程中,市领导亲自关心、积极协调,同时,台湾方面也给予了高度重视和很大的支持。2009年4月12日,东部新城门户区项目举行了奠基仪式,中国国民党荣誉主席连战,中共浙江省委常委、市委书记、市人大常委会主任巴音朝鲁分别致辞。市委副书记、市长毛光烈主持奠基仪式。连战夫人连方瑀、中国国民党副主席林丰正、台湾宏泰企业机构董事长林堉璘、海峡两岸关系协会副会长王在希,浙江省台办主任裘小玲及市领导郭正伟、王剑波、苏利冕等出席奠基仪式。门户区项目的建设不仅是宁波城市建设的一件大事,也是宁波与台湾合作交流的一件盛事,台湾宏泰机构投资建设东部新城门户区项目,充分展示了甬台两地一直以来的良好合作关
18、系和深厚亲情,同时也将进一步加深两岸商贸关系,将甬台合作推向更高层次、更宽领域发展。三、项目开发商情况1、开发商背景鉴于门户区项目的特殊重要性,东部新城开发建设指挥部从2005年起在全球范围内招商选资,既要考察招商对象的资金实力,更重要是企业的经营运作能力、经验和管理团队。经多轮与国内外企业财团进行洽谈和筛选后,指挥部与台湾宏泰企业机构就项目的规划定位和开发理念达成了一致。宏泰企业机构是由林堉璘董事长创办,是目前台湾最具实力的商业地产开发商。该公司以房地产开发为主,集建设、金融服务、人寿保险、证券投资为一体的综合性集团公司。旗下拥有宏泰建设、忠泰建设、宏盛建设、宏泰人寿等企业,参与投资安泰银行
19、、中国产物保险、亚洲信托、华侨银行、宏泰证券、群益证券等金融保险业,其中宏盛建设和中国产物保险为台湾上市公司。宏泰企业曾成功开发台北市“信义计划区”,并参与建设世界最高摩天大楼之一台北“101”。 2、开发商基本情况东部新城门户区项目的开发商为宁波宏泰房地产开发有限公司,由台湾宏泰企业机构出资组建,为外商独资企业,目前注册资本金1.8亿美金。门户区项目为其在宁波的首个项目。第三章 项目市场情况及SWOT分析一、项目市场情况分析(一)、宁波零售市场分析目前宁波零售市场还处于成长阶段,主要以传统百货为主,优质零售物业的缺乏依旧是困扰大部分零售商家在宁波拓展的主要原因。整体来看,宁波零售市场包括三江
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