豪威投资有限公司拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权项目资产评估报告.doc

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1、 豪威投资有限公司 拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权项目 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-01号 （第一册，共一册） 北京天健兴业资产评估有限公司 二一三年十二月十七日 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第1页 北京天健兴业资产评估有限公司 豪威投资有限公司 拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权项目 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-01号 目 录 注册资产评估师声明 . 1 资产评估报告摘要 . 2 资产评估报告 . 5 一、委托方、产权持有者、被评估单位概况和评估报告使用者 . 5 二、评估目的 . 7 三、评估对象和评估范围 . 7

2、四、价值类型及其定义 . 8 五、评估基准日 . 8 六、评估依据 . 8 七、评估方法 . 9 八、评估程序实施过程和情况 . 13 九、评估假设 . 14 十、评估结论 . 15 十一、特别事项的说明 . 17 十二、评估报告的使用限制说明 . 18 十三、评估报告日 . 18 资产评估报告附件 . 20 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第1页 北京天健兴业资产评估有限公司 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担

3、相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产负债清单是由被评估单位申报并经其签章确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结

4、论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第2页 北京天健兴业资产评估有限公司 豪威投资有限公司 拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权项目 资产评估报告摘要 天兴评报字（2013）第787-01号 北京天健兴业资产评估有限公司接受豪威投资有限公司（以下简称“豪威投资公司”）的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因豪威投资公司拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司（以下简称“北京瑞景公司”）部分股

5、权而涉及的北京瑞景公司的股东全部权益于2013年7月31日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。现将资产评估情况报告如下： 一、评估目的：豪威投资公司拟收购Reco Shine Pte Ltd.所持有的北京瑞景公司的45%股权，需要确定北京瑞景公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值，为此次股权收购事宜提供价值参考依据。 二、评估对象：北京瑞景公司于评估基准日的股东全部权益。 三、评估范围：北京瑞景公司的整体资产，包括全部资产与负债。 四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日：2013年7月31日。 六、评估方法：资产基础法和收益法。 七、评估结论 （一）资产基础法评估结

6、果 在持续经营的假设前提下，经资产基础法评估后，北京瑞景公司总资产账面价值为89,347.31万元，评估价值为150,576.35万元，增值额为61,229.04万元，增值率为68.53%；总负债账面价值为50,134.18万元，评估价值为50,134.18万元，无增减值变动；净资产账面价值为39,213.13万元，净资产评估价值为100,442.17万元，增值额为61,229.04万元，增值率为156.14%。 评估结果汇总如下表： 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第3页 北京天健兴业资产评估有限公司 资产评估结果汇总表 被评估单位：北京瑞景阳光物业管理有限公司 金额单

7、位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A*100% 流动资产 1 21,065.50 21,065.47 -0.03 - 非流动资产 2 68,281.81 129,510.88 61,229.07 89.67 其中:可供出售金融资产 3 - - - 持有至到期投资 4 - - - 长期股权投资 5 - - - 投资性房地产 6 68,261.94 129,490.47 61,228.53 89.70 固定资产 7 19.86 20.41 0.54 2.72 在建工程 8 - - - 无形资产 9 - - - 递延所得税资产 10 - - -

8、其他非流动资产 11 - - - 资产总计 12 89,347.31 150,576.35 61,229.04 68.53 流动负债 13 9,631.65 9,631.65 - - 非流动负债 14 40,502.53 40,502.53 - - 负债总计 15 50,134.18 50,134.18 - - 净资产 16 39,213.13 100,442.17 61,229.04 156.14 (二)收益法评估结果 在持续经营及本报告所列假设和限定条件下，采用收益法评估后北京瑞景公司股东全部权益价值为54,664.65万元，评估增值15,451.32万元，增值率为39.40%。 (三)

9、最终评估结果的选取 北京瑞景公司主要持有商业物业，通过租赁商业物业取得收益，效益稳定但回报周期长，商业物业受社会经济形势、消费习惯等影响较大，同时也受商场业态定位、所在商圈的商业供应量、经营管理等的影响，采用收益法评估体现了评估基准日企业经营管理租赁物业所产生的企业价值。 资产基础法是以被评估单位资产负债表为基础，从资产重置的角度评价资产北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第4页 北京天健兴业资产评估有限公司 的公平市场价值，反映了评估基准日时点企业购置各项资产的重置价值。资产基础法中对公司的核心资产商业地产的土地采用了市场法评估，体现了城市土地价格多年持续上涨和升温的现实，

10、评估增值明显；而与此同时商业地产的租金回报并不理想，所以经资产基础法评估后的股东全部权益价值远高于收益法的结果。 考虑到国内商业物业租售价格反差较大的现实，收益法无法反映持有型物业的完整价值，其结果难以为市场接受，故本次评估采用资产基础法评估结果作为最终评估结果，即经评估后北京瑞景公司的股东全部权益价值为100,442.17万元。 我们特别强调：本评估结论仅作为委托方收购股权的价值参考依据，而不能取代委托方进行股权交易价格的决定。 根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。 根据国家有关规定，本报告提出的评估结论使用的有效期限为1年，自评估基准日2013年7

11、月31日起，至2014年7月30日止。 以上内容摘自资产评估报告正文，如欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立的各种假设和前提、正确评价资产评估结果，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读资产评估报告正文，并请关注特别事项说明部分的内容及其对评估结论的影响。 （本页以下空白） 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第5页 北京天健兴业资产评估有限公司 豪威投资有限公司 拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权项目 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-01号 豪威投资有限公司： 北京天健兴业资产评估有限公司（以下简称“天健兴业”）接受豪威投资有限公司（以下

12、简称“豪威投资公司”）的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因豪威投资公司拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司（以下简称“北京瑞景公司”）部分股权而涉及之北京瑞景公司的股东全部权益于2013年7月31日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。 现将资产评估情况及资产评估结果报告如下： 一、委托方、产权持有者、被评估单位概况和评估报告使用者 （一）委托方概况 委托方名称：豪威投资有限公司（MIGHTY FORCE INVESTMENTS LIMITED） 豪威投资有限公司（MIGHTY FORCE INVESTMENTS LIMITE

13、D）是一家注册在英属维京群岛的BVI公司，BVI公司号码1790547，公司注册于2013年9月11日。 依据英属维京群岛法律，公司可从事或参与任何交易，商业活动或商业行为。 （二）产权持有者概况 产权持有者为Reco Shine Pte Ltd.（中文译名“ 新加坡瑞阳私人有限公司”），该公司的实际控制人为GIC RE（新加坡政府产业投资公司）。 （三）被评估单位概况 1、公司概况 公司名称：北京瑞景阳光物业管理有限公司 法定代表人：万林义 注册资本：38,000.00万元 公司类型：有限责任公司（中外合资） 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第6页 北京天健兴业资产评估

14、有限公司 住所：北京市怀柔区迎宾中街1号502号 经营范围：对北京瑞景阳光物业管理有限公司所购房产进行经营管理、从事出租、出售、物业管理等活动；经济信息咨询。 北京瑞景公司成立于2007年1月26日，股权结构为Reco Shine Pte Ltd.持有北京瑞景公司45%的股权，上市公司阳光新业地产股份有限公司持有北京瑞景公司55%的股权。 2、主要经营范围 北京瑞景公司主要业务是房屋租赁业务。公司拥有位于北京市朝阳区十里堡1-2号的朝阳路新城市广场物业，包括商业和停车楼2部分，商业部分主要承租方为伊藤洋华堂超市，商场于2010年1月开业；停车楼部分目前未投入使用。 3、企业近年的资产负债状况和

15、经营业绩 公司执行2006年财政部颁布的企业会计准则。 北京瑞景2010年-2012年、以及2013年1-7月的财务状况和经营情况如下： 财务状况表 金额单位：人民币万元 项目 2010/12/31 2011/12/31 2012/12/31 2013/07/31 流动资产 17,195.01 23,931.58 16,649.95 21,108.13 投资性房地产产 73,578.12 71,520.25 69,462.37 68,261.94 其他非流动资产 35.23 31.29 23.22 19.86 资产总额 90,808.36 95,483.11 86,135.54 89,389.

16、94 负债总额 61,077.05 65,159.59 47,042.84 50,299.08 净资产 29,731.32 30,323.52 39,092.71 39,090.86 经营状况表 金额单位：人民币万元 项目 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 一、营业收入 6,525.51 6,826.43 7055.97 4,076.47 减：营业成本 2,057.88 66 2057.88 66 2057,88 1,200.43 减：营业税金及附加 787.92 1015.37 1035.85 601.82 减：销售费用 1,444.26 1054.69 804.03

17、242.77 减：管理费用 346.05 144.07 524.75 555.87 减：财务费用 1,785.99 1836.25 1608.00 1,446.86 二、营业利润 102.51 38 718.63 38 1025.55 28.71 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第7页 北京天健兴业资产评估有限公司 三、利润总额 102.51 719.47 1025.58 28.71 减：所得税费用 0.00 127.28 256.40 30.56 四、净利润 102.51 592.20 769.19 -1.85 以上年度数据业经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，基准

18、日数据审计报告号为普华永道中天审字(2013)第 24120号审计报告。 （四）评估报告使用者 本报告使用者为委托方。 二、评估目的 豪威投资有限公司拟收购Reco Shine Pte Ltd.持有的北京瑞景公司45%的股权，本次评估的目的系确定北京瑞景公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值，为此次股权收购事宜提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 本次评估对象为北京瑞景公司的股东全部权益。 本次资产评估范围为北京瑞景公司在评估基准日2013年7月31日审计后的全部资产和负债，资产账面价值为89,347.31万元，负债账面价值为50,134.18万元，净资产账面价值39,213.13万元

19、。 委估资产类型包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。其中流动资产账面价值为21,065.50万元，包括货币资金、应收账款、其它应收款和其他流动资产；非流动资产账面价值为68,281.81万元，为投资性房地产和固定资产；流动负债账面价值为9,631.65万元，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款和一年内到期的非流动负债；非流动负债账面价值为40,502.53万元，为长期借款和递延所得税负债。 以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产范围一致。 本次评估范围内的实物资产主要是投资性房地产，即北京市朝阳路新城市广场物业。物业地上五层，地下三

20、层，包含商业综合楼和停车楼两部分，总建筑面积为82,101.49平方米；商业部分面积主要出租给伊藤洋华堂超市，停车楼部分暂时闲置。目前拥有房屋所有权证的建筑面积为38,968.14平方米（主要为商业楼部分），共六个房屋所有权证；停车楼及商业综合楼的地下一层、地下二层和部分地下三层尚未办理房屋所有权证；各楼层房产证情况详见下表列示： 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第8页 北京天健兴业资产评估有限公司 房（地）产权证编号 物业名称 楼层 建筑面积（平方米） x京房权证朝字第985076号 商业综合楼 1层 7,561.72 x京房权证朝字第985075号 商业综合楼 2层

21、7,481.22 x京房权证朝字第1015021号 商业综合楼 3层 7,452.31 x京房权证朝字第985074号 商业综合楼 4层 7,469.48 x京房权证朝字第985072号 商业综合楼 5层 5,541.85 x京房权证朝字第1015027号 商业综合楼 地下3层 3,461.56 无 商业综合楼 地下1层 15,870.00 无 商业综合楼 地下2层 5,696.74 无 商业综合楼 地下3层 8,129.54 无 停车楼 1-5层 13,437.07 物业占用的土地在土地使用权证京朝国用（2007出）第0098号范围上，证载土地面积为39,485.70平方米，但目前土地使用权

22、证的证载权利人仍然是开发商北京首创新资置业有限公司；土地证显示，商业用地的土地使用权终止日期为2044年11月23日。 四、价值类型及其定义 本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为对评估对象价值实现的保证或承诺。 五、评估基准日

23、委托方确定以2013年7月31日作为本次评估基准日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为： （一）行为依据 1、豪威投资公司与天健兴业签订的资产评估业务约定书。 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第9页 北京天健兴业资产评估有限公司 （二）法律法规 1、国务院1991年91号令国有资产评估管理办法； 2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号国有资产评估管理办法实施细则； 3、中华人民共和国公司法； 4、其他有关的法律法规。 （三）评估准则依据 1、资产评估准则基

24、本准则、资产评估职业道德准则基本准则； 2、资产评估准则评估报告、资产评估准则评估程序； 3、资产评估准则工作底稿、资产评估准则业务约定书； 4、资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产； 5、投资性房地产评估指导意见（试行）； 6、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 7、资产评估价值类型指导意见； 8、企业国有资产评估报告指南； 9、资产评估准则企业价值。 （四）产权依据 1、商业楼买卖合同； 2、房屋所有权证； 3、财务报表、会计凭证等财务资料。 （五）取价依据 1、商业物业出租合同及企业提供的未来收入成本费用预测； 2、审计报告，相关资产负债的取得凭证资料等； 3、北京市的建筑

25、造价文件； 4、北京市土地交易管理部门公布的土地交易信息； 5、评估人员现场勘查和市场调查取得的价格信息及其他相关资料等。 七、评估方法 企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第10页 北京天健兴业资产评估有限公司 以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 北京瑞景公司主要资产为投资性房

26、地产，即正在出租的商业物业。考虑到资产和行业特点，我们对北京瑞景公司的股东权益价值同时采用资产基础法和收益法进行评估，最终选用资产基础法结果作为本次股权转让的最终评估结果。 （一）在资产基础法评估思路下，各科目评估方法如下： 1、关于流动资产的评估：北京瑞景公司的流动资产包括货币资金、应收账款、其它应收款和其他流动资产。 (1)货币资金：包括现金和银行存款，对于现金，我们进行现场盘点，根据企业现金日记账倒推至评估基准日，以经核实后的账面值作为评估值；对于银行存款，主要核对银行对账单、余额调节表等，并对银行发函询证，核对无误后，以经核实后的账面值作为评估值。 (2)应收账款：主要为应收客户的租金

27、、推广费、pos机使用费等。评估人员查看了相关合同、应收款凭证等资料，在核实业务发生情况及债权的合理性、真实性基础上，按应收账款经核实后的账面金额扣减预计的评估风险准备金后作为评估值。 (3)其它应收款：主要是对北京瑞阳嘉和物业管理有限公司、北京星泰房地产开发有限公司、阳光新业地产股份有限公司等关联单位的往来款项。评估人员查阅了记账凭证、并对大额款项发函询证，账面值无误，评估人员未发现无法收回的证据，以经核实后的账面值作为评估值。 2、关于非流动资产的评估：北京瑞景公司的非流动资产包括投资性房地产和固定资产 （1）投资性房地产：公司的投资性房地产是北京市朝阳路新城市广场物业。 因为商业物业的主

28、要价值在于其土地，现在的土地主要通过土地交易中心挂牌交易，价格透明，交投活跃，采用市场法评估比较能体现其现时价值，故我们对于北京瑞景公司所属的物业，采用房地分估方式评估。 对于土地使用权主要采用市场比较法进行评估，主要通过北京土地交易中心公布的土地成交案例选取三至五个可比案例，并对可比案例进行交易时点修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正、年期因素修正、容积率因素修正等，求出可比案例的比准价格，并通过选取权重系数得出待估土地的楼面地价。 对于地上建筑物和配套设施设备主要采用重置成本法评估，重置成本法是指以现时条北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第11页 北京天健兴业

29、资产评估有限公司 件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值和经济性贬值估算所需评估的资产价值的方法。 计算公式为：评估值=重置全价综合成新率 重置全价=建安综合造价+期间费用+地方费用+资金成本+开发利润 建安综合造价：对于建(构)筑物采用预决算调整法确定其建安造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，按基准日工程预算价格、费率，将其调整为按基准日价格标准计算的建安综合造价。 期间费用和地方费用：在按行业规定取费的基础上，考虑当地具体情况和规定计取的相关费用。 资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括综合造价、期间费用及地方费用)的筹资成本，即利息。根据合理的建

30、设工期，按照2013年7月31日执行的银行贷款利率，建设工期根据建筑规模考虑，假设资金均匀投入分别测算出各建（构）筑物合理的资金成本。 开发利润=（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本）成本利润率 综合成新率的确定：建筑物的成新率采用完损等级打分法的现场勘察成新率和理论成新率组成的综合成新率，其计算公式如下： 综合成新率=现场勘察成新率60%+理论成新率40% 理论成新率=尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)100% 3、关于流动负债的评估 流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款和一年内到期的非流动负债。评估人员通过抽查记账凭证及发函询证

31、等方式核实，最终以经核实的企业实际应承担的负债或义务作为该等负债的评估值。 4、关于非流动负债的评估 非流动负债为长期借款和递延负债。长期借款为工行珠市口支行的借款，评估人员核对了借款合同及抵押合同，抽查了记账凭证，以经核实后的账面值作为该等负债的评估值。递延负债主要为折旧政策不一致所产生的递延负债。评估人员对计提内容和依据进行了核对,以经核实后账面值确认为评估值。 （二）收益法评估思路 北京瑞景公司主要从事商业物业租赁，我们对其采用收益法的自由现金流模型进行评估，即通过对公司营业收入、营业税金和附加、营业成本、管理费用、营业费用及公司未北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第

32、12页 北京天健兴业资产评估有限公司 来需交纳的所得税费、资本性支出等进行测算，计算其各年自由现金流量，最后选取对应的折现率进行折现，加上相关的非经营性资产、负债，减掉有息负债，最终得出公司的股东权益价值。 收益法评估的基本计算公式为： n P=Ri（1+r）-i+（PkPJ） i=1 式中：P-股东权益价值； Ri-第i年的净现金流量； r-折现率； i-收益预测年，取基准日时i=0； Pk为评估基准日企业的非经营性资产及负债； PJ为评估基准日企业的有息债务。 其中： 各年净现金流量 = 息税前利润(1所得税率) + 折旧及摊销 - 资本性支出 - 营运资金追加额 折现率按照被评估物业租售

33、比情况结合企业经营风险进行确定。 收益法的实施过程分成四个步骤： A收益期 我们按房产所占用的土地使用权到期的时间确定收益的截止时间。 B收益的预测 a营业收入 通过与企业人员了解物业对外出租的价格，物业每年可能的空置情况，以及周边类似商业物业的调查了解，确定物业对外出租单价及物业的使用率，以每年可出租面积与预计出租单价及可能的使用率的乘积确定物业的年出租收入。在现有的租赁合同期内，按合同中约定的租金水平测算租金收入，合同到期后按未来租金上涨趋势测算。 b成本费用和税金及附加 根据公司历史年度费用水平和管理层的经验情况确定未来年度的物业维护修理费、运营费用、保险费、管理费用等成本，并按营业税、

34、房产税、土地税等各种税种的相关规定确定主营业务税金及附加。 C折现过程 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第13页 北京天健兴业资产评估有限公司 在预测的上述部分收益加总求和后，扣除各项成本费用和税金及附加，得到公司的利润总额，再扣除公司所得税、未来年度的资本性支出，加回折旧摊销等，计算出自由现金流量，然后选取适当的折现率，将其进行折现处理，得到经营性资产业务的市场价值。 D溢余资产及负债 在上述工作基础上，加上或减去未在公司经营业务预测中考虑的往来款项、溢余资产等与公司经营不直接相关的其它资产及负债，得到公司整体价值。 再继续减去公司有息债务，最终得到股东全部权益价值。

35、八、评估程序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，天健兴业已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单对资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下： 1、接受委托及准备阶段 （1）天健兴业于2013年9月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，天健兴业即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案

36、的问题进行了认真讨论。 （2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并指导被评估单位参与资产评估配合人员填写。 （3）评估方案的设计 依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。 （4）评估资料的准备 收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。 2、现场清查阶段 评估对象真实性和合法性的查证：根据被评估单位提供的资产和负债申报明细，对货币资金，评估人员通过查阅日记账，审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查。 对投资性房地产，评估人员采取抽查商业楼买卖合同、折旧摊销、物业出租合同等北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收

37、购项目资产评估报告 第14页 北京天健兴业资产评估有限公司 方式进行账务核查，并采取现场勘察的方式对房地产出租状况进行了解。 对往来款，评估人员采取核对总账、明细账、抽查借款合同凭证、函证等方式确定其真实性。 对收入、成本、费用，评估人员采取抽查出租合同，收租凭证、纳税申报表、费用分摊表的方式进行核实。 3、评定估算及综合处理阶段 （1）评估结果的确定 依据天健兴业评估人员在评估现场调查的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。 （2）评估结果的分析和评估报告的撰写 按照天健兴业规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按天健兴业规定程序进行三级复

38、核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。 （3）工作底稿的整理归档 九、评估假设 （一）一般假设 1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。 3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的

39、条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。 4、企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第15页 北京天健兴业资产评估有限公司 责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，

40、或者在有所改变的基础上使用。 （二）特殊假设 1、假设评估范围内的物业以后年度不改变现有用途和经营模式、不作重大改造，目前已经签订的租赁合同均能正常执行； 2、假设评估范围内的物业土地使用权到期后不考虑续期和残值；在土地使用权到期前物业均能正常使用； 3、假设公司所持有的物业所在的城市和区域，房地产市场稳定，租金价格不发生重大的起伏波动； 4、国家相关的涉及房地产租赁经营的各项税率政策保持稳定，公司均按国家规定正常交税。 若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。 十、评估结论 （一）资产基础法评估结果 本次评估是在北京瑞景公司的生产经营会按其假设持续下去，并在可预见的未来不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。 经资产基础法评估，北京瑞景公司总资产账面价值为89,347.31万元，评估价值为150,576.35万元，增值额为61,229.04万元，增值率为68.53%；总负债账面价值为50,134.18万元，评估价值为50,134.18万元，无增减值变动；净资产账面价值为39,213.13万元，净资产评估价值为100,442.17万元，增值额为61,229.04万元，增值率为156.14%。 评估结果详见下列评估结果汇总表： 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告