福州睦商投资公司商业计划书.doc

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1、福州睦商投资管理有限责任公司商业计划书2012年中国金融业又将进入了一个新的纪年，中国共产党十八大即将正式召开，中国金融行业与国际金融业已全面接轨,多元化的投资主体变化对投资服务的提供提出了更高更多的要求。中国投资行业将进入紧贴市场，全面迎合投资者个性化要求的全新格局。为应对经济全球化下的竞争，随着中国政府大幅度放宽了金融行业的限制以及重新、修改的信托法正式颁布，和中外合资投资公司中外合资基金的管理办法的出台，无疑体现了管理层对与金融市场开放的信息，为投资公司的业务拓展放宽了空间。中国金融投资行业正伴随着国际化步伐逐步开放，而中国金融投资行业正以每年超过30%的增长率为基础，将带给众多的投资公

2、司丰厚的收益。交易品种多元化和金融创新所推出的金融衍生产品交易，又为投资公司实现持续高效的利润增长提供了保证。适时成立投资公司将全面参与和把握投资市场的无限商机。公司定位和公司经营理念公司主要立足于福建省福州市及周边城市的市场，提供房产中介个人房产产权交易、产权置换过桥资金拆借业务；银行个贷中心配套个人资产抵押贷款财力证明、资金过桥、拆借等业务；民间个人有价证券、个人房产、汽车等为抵押物的资金私借业务；准上市公司前期资金拆借及原始股项目投资；优质固定商业资产、商业地产的购买与投资；投资顾问与咨询服务，时提为客户供资金资产的整合与投资管理服务；将投资顾问业务办成投资者心目中值得信赖的机构。投资公

3、司的初期目标是在公司经营的1年内在福州市场上确立并扩大自己的品牌地位与影响范围。公司宗旨为：“服务于社会，回报于股东” ，“精诚团结，专业投行” ，“个性投顾，价值服务”。把各个业务以正确的决策，专精的团队，饱满的热情，严格的自律和服从，完善的管理和服务，实现服务产品的价值体现最大化和公司回报最优化。公司业务结构图1、房产中介合作业务为合作房产中介公司提供代办个人房产产权交易、产权置换过桥资金拆借业务。客户以个人所要交易的产权作为质押物，经福州市公正处公正后抵押于我公司，我公司提供评估公司相应评估后的资金给客户做为其产权解押、解贷资金。客户取得完全产权后，如要进行再次交易，须先还清我公司资金后

4、，我公司才给予办理相应的质押权的归还手续。一般质押物所能取得的质押资金为质押物总价值的60%70%，公司收取放款金额2%的财务费用（每15天为一个费用结算周期，超期部分按1.3每天收取财务费用。），同时收取评估费用回扣与公证手续费用（200元/单）。风险控制：所有资产解押与抵押均由公司经办人员负责办理，办理前先到产权中心调查资产抵押情况是否有问题？再由公司经办人员到抵押银行进行资产解押，解押后经公正处公正后解押权立即转移到公司名下，待客户交易手续办完后，我公司在收到归还资金后再将抵押权归还给客户，客户进行余下其他相关手续。如出现资产问题，如客户解押后因各种原因没有能力归还资金，公司直接将资产转

5、卖给相关二手交易商手中，直接回收资金。2、银行个贷中心配套居间业务财力证明打款：客户在银行办理相应贷款过程中，银行需要其提供银行大额存款证明，往往客户无法提供大额存款资金证明。此时，公司配合银行为客户提供临时大额存款走账业务，一般金额在50-100万之间（即转即回，全程在银行柜台现场操作。现场在银行柜台为客户开立新的资金账户，公司通过个人账户转账到客户新立资金账户中，客户立即打印账户流水，现场将客户账户中的资金再转回公司个人账户中，交易过程结束。），公司收取2手续费。风险控制：由银行内部个贷业务人员办理，无风险，客户仅提供身份证件即可，全程由公司经办人与银行个贷人员与银行柜台经办操作。风险完全

6、可控。资金过桥与拆借：客户在银行办理个人经营性贷款过程中，需要先将自有固定资产先予以解押后，再抵押到银行进行二次抵押贷款。因客户仅有固定资产而无解押资金，我公司配合银行进行抵押性资金借贷业务（我公司配合客户先将资产解押，解押后立即转押到我公司名下，待银行办妥贷款手续后，我公司再将解押权转给银行，银行再放款到我公司名下，公司将多余款项打回给客户）。一般质押物所能取得的质押借贷资金为质押物总价值的60%70%，公司收取放款金额2%的财务费用（每15天为一个费用结算周期，超期部分按1.3每天收取财务费用。）。风险控制：所有资产解押与抵押均由公司经办人员负责办理，办理前先到产权中心调查资产抵押情况是否

7、有问题？再由公司经办人员到抵押银行进行资产解押，解押后经公正处公正后解押权立即转移到公司名下，待客户交易手续办完后，我公司在收到归还资金后再将抵押权归还给客户，客户进行余下其他相关手续。如出现资产问题，如客户解押后因各种原因没有能力归还资金，公司直接将资产转卖给相关二手交易商手中，直接回收资金。3、个人抵押拆借业务 个人将名下完全产权的固定资产、汽车、有价证券做为押抵物，临时性拆借现金用于临时周转使用。抵押物经专业评估公司评估后，到公证处进行抵押权公证后，公司按评估后的价值予以4060%的比例放款。公司根据贷款人的还债能力收取4%8%的财务费用，贷款周期7天至6个月，3个月以内的先支付利息后放

8、款。3个月以上的先收取3个月的利息，再放款，第3个月末再一次性收取余下的利息，到期一次性收回本金，归还抵押物。风险控制：如出现客户绝当情况，公司根据借款合同直接将押抵物卖给二手交易公司进行处置。处置价格一般按抵押物的市场估值进行交易。公司全额收取处置回的抵押物资金（处置金额均高于评估时的市值，所以风险为零，惟一就是要进行资产转卖处置手续。）。4、固定资产风险投资与管理业务将一定比例的自有资金进行市场购买商业地产物业（包括资产处置物业购买、优质低价抵押偿债型店面、写字楼、车位等易于转让变现项目），进行中长期资产物业项目投资。风险控制：利用各类社会信息资源与关系介入超低估值资产处置项目竞购行为。首

9、先，该物业为商业型物业，可以自由转让。其次，该物业要能够在短期内增值并易于出让。再者，物业购入价低于现市场价值的物业，才适合于我们介入购买。5、IPO上市项目公司融资与投资为即将上市的项目公司提供财务资金流融资性贷款。公司以协助开拓融资渠道为前提，适时介入项目公司以股权出让形式给我公司予以该项目风险投资。该项目属高风险高回报型投资项目。如项目公司IPO上市成功则公司可以得到数倍甚至数十倍的投资回报。如未能上市成功则可以要潜伏2、3年甚至3、5年时间才可能得到高额的回报。案例：1、361香港上市前3个月，其福建省区叶某找到某投资公司老总，提出以8%月息融资3000万5000万，借期12个月用于内

10、部股权认购。该投资公司老总以借款3千5百万给予叶总为条件，要求叶总另外以内部认购价购买1500万转给投资公司。该年11月份叶总从该处获得5000万的资金认购股权，自已持有3500万，投行持有1500万的方式向公司认筹。361于该年12月底在香港获得上市，资金回报为800%多（恰遇金融危机末期），潜伏期限5个月，投行通过3个月解禁期后获利出局。2、福建腾新食品：福建腾新食品主要生产鱼糜食品，其包装上市前后经历3年多，其公司管理高层张总于3年前找朋友借款200万元用于公司内部股权认筹，为获得该笔资金，其开出200万双方各持有100万，贷款利息按银行存款利率计算。其朋友最终认筹50万，其本人持有15

11、0万。因包装财务数据出现问题不能正常过会IPO，直到今年才得以上市成功。该项目投资收益率1300%，潜伏期限4年。此类项目风险在于如未能上市成功，一种是中长期持有择机等待上市套现获利出局，另一种原价出让给其他人。6、代打工程投标保证金业务为大型工程投标客户提供投标保证金代打款服务。因现在工程投资全部执行公开投标，项目投标方（均为大型工程建设公司）为标到该工程必须挂靠多家建设公司进行项目围标，因每个标所需投标保证金从10万到80万元不等，如果挂靠2030家建设公司的话，就要用几百万的项目投标保证金，工程公司为节省自有占用一般采取由担保公司或投资公司代打保证金业务（工程招标法认可的一种方式），支付

12、23%的月利给资金方公司。工程公司可以利用少部分的资金运转多个工程项目，多的时候一个月有几十个标要开。如开到标工程公司至少可以挣到工程总价的5%10%的利润（几十万到上千万元不等）。如中不到标，损失的就只有几万的代打保证金所支付的财务费用。操作流程：打款之前，工程公司与我公司签订一份借款合同，写明款项用途、使用时间、利率及款项支付与偿还方式等。并到公正处公正后，将款项打入相应账户之中。风险控制：此类都是公司对公账户打到招标方对公账户上，如工程公司未能中标，招标公司会在715个工作日内将保证金全额打回公司账户中。如工程公司中标工程，则工程公司会在7天内将保证金款项支付给我公司，并收回借款合同。管

13、理报酬和权益总经理：薪酬标准为：40000元/月；部门经理：薪酬标准为： 50008000元/月；客服人员：薪酬标准为： 30005000元/月；以上薪酬标准均以福州同等投资担保公司的薪酬待遇为参考标准。其他员工工资标准由管理层与拟聘用员工协商报董事会或授权人批准执行。管理团队行使30%的股权制度，第一年将30%的股权转为年终30%分红的权力。第二年正式执行30%的股权规定，并确定股权行使时间和价格。董事会授权总裁执行董事会权力，总裁授权执行总经理、部门经理行使相应的业务开发及所涉及员工及公司财物的使用和管理权力。第一年董事会的考核标准应以管理团队当年经营业务水平能否持平为标准，若不是因为业绩

14、原因，而是其他原因辞退管理团队成员，公司董事会应给予半年的薪酬赔偿。若当年产业盈利，公司董事会应给予管理团队年度奖金，资金比例应不低于年度收入的5%，由执行董事执行发放额度。其他股东权利和限制提议召开董事会的权力，按董事会通过的分红决议行使取得分红的权力，资本类投资或引进新股东单位及增发，配股等决策建议权力。其他股东不介入日常经营管理，不得从事与公司相同业务，但可以投资控股参股其他投资公司。备注董事会在聘用期或约定绩效考核期授与管理团队30%的期权，并确定期权行使时间和价格。聘用及其他协议由董事会决议执行。奖金由年度收入完成计划执行考核后，由董事会决定提出比例，由总裁执行发放额度。年收入和费用

15、的预测费用明细表：开办费：办公场地租金：根据实际业务的需要现有办公场所的面积为150平方米左右，年租金约3000元/月123.6万。待添加的隐藏文字内容2办公环境：利用现在办公桌椅与装修，已有打印机、传真机、电话交换机、宽带电脑（1台可用，其余电脑就淘汰）。办公OA设备电脑设备6台约3万元；笔记本电脑2台约1万元；电信电话费及adsl上网共需1.5万元；电脑耗材每月500元12=0.6万元/年；小计：3.6+3+1+1.5+0.6=9.7万元。行政管理费用：（同等福州投资公司标准）总 经 理： 40000元/月；部门经理两名： 5000元/月1=5000元/月；行政人员1名：3000元/月1=

16、3000元/月；业务客服人员4名：2500元/月4=10000元/月；小计：5.812=696,000.00元。经营收入：房产抵押项目：项目年总金额在5000万8000万左右，收益率2%，年收益100160万之间。（以年经办80case为基准）银行居间业务项目：项目年总金额在5000万8000万左右，收益率2%，年收益100160万之间。（以年经办80case为基准）代打保证金项目：项目年总金额在5000万8000万左右，收益率3%，年收益150240万之间。（以年经办50case为基准）个人抵押拆借：项目年总金额在1000万1500万左右，收益率4%，年收益4060万之间(拆借金额存在不确因素，时多时少)。综合年收益在400万600万之间，总体资金保有量以1000万为基准进行运转，同时要有短期机动调集资金能力。资金年滚动次数在1520次之间。扣除各种不可预见因素外年毛利控制在30%左右（不包含项目风险投资与投资管理收益）。同时根据市场需求相应增加或减少资金投入与抽出。福州睦商投资管理有限责任公司概况：本公司注册于2001年，注册资本100万元，主要从事资本运作与管理，现公司拥有完善的办公环境（新装修）与办公设备。现拟引入资本进行资金扩大项目运作范围，并增加注册资本至1000万元。目前公司所有都权益清晰、债务清楚，股东单一。福州睦商投资管理有限责任公司2012/11/6