物业租赁范例精解：经租房不愿折价收购范例精解.doc

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1、范例五、经租房不愿折价收购范例精解(一)案情介绍某市某街114号，现改为某路二段83号房屋面积21.6平方米，房主兰某系城市贫民，孤身一人，1956年1月，在铁路上作临时工砸碎石时伤瞎一眼，得到伤残补助费，加上亲友资助，买得此房。1958年，兰某将此房外半间借给一人居住，以便在其外出做工时照料此房。在兰某外出做工期间，该房被全部经租，纳入了私房社会主义改造。后因自然灾害和无工可做、栖身无处，兰某精神失常，至今下落不明已逾20年。兰某之兄兰甲在主张宣告兰某死亡的情况下，以唯一法定继承人身份多次上访。1986年，其区房管部门将此房作价收购。兰甲认为收购就是不落实党和国家的一系列私房政策，不予认可，

2、强烈要求退还原房。现此房系由一私人作饭店(1986年作价时，楼上住人，楼下开店)。兰甲提出两个大女马上要从外省退休返家，急需收回此房自住。(二)分歧意见对本案处理有两种意见。第一种意见认为，对错改私房的落实政策，该市所在的省有规定，中共某某省委、某某省人民政府1981年7月14日批转的省建委关于私房改造遗留问题处理意见的报告中明文规定，“纠正错改的私有房屋，现为非住宅用房的，由房管部门折价收购。”1982年1月13日某某省基本建设委员会印发的关于私房改造遗留问题处理意见的报告的说明中进一步指出，“凡撤销改造的房屋，现作为生产、营业、仓库、办公、文教卫生、集体福利和其他公用的房屋，只退还产权。同

3、时，统一由当地房管部门折价收购，维持原租赁关系不变。”1983年1月18日某某省人民政府批转的省建委关于加快处理私房改造遗留问题的报告重申“现作为非住宅用房的应退私房，由房管部门收购。”因此，兰甲不愿认可，可将价款代为保存，仍按收购有效处理。第二种意见认为，对错改私房落实政策，应首先服从中央的规定，1985年2月16日城乡建设环境保护部印发关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见规定，如确实不能退还原房的，经与房主协商，可采取退给相应数量和质量的公房对换房屋产权，或用公房安置原房主，原房作价收购等办法解决。这里强调了与房主协商，而不是硬性收购。同时经国务院批准，由国务院办公厅同中共中

4、央办公厅联合批转的关于进一步贯彻落实中央落实政策小组扩大会议纪要的补充意见，对“文化大革命”中没收、挤占的私人房屋，指示“应确认原房主的所有权，由现在占用单位和现住户负责退还。已由地方房管部门或单位分配给别人居住的，由分房单位按有关政策规定，负责与住房人所在单位联系，将现住户迁出，退还原主，或者经协商同意，作价收购或用其他房屋顶退。”可是，中央、国务院从来没有对应退房硬性折价收购无须同原房主商量的规定。(三)分析与研究本案涉及房主对返还错改私房方式的选择权。我们认为，首先要考虑第二种意见，它更合乎我国有关所有权的理论以及住房制度改革的政策、法律。1我国个人所有权理论支持房主对返还错改私房方式的

5、选择，民法通则赋予房主选择权。任何权利都必须与义务相一致，都必须受法律、社会公共利益的制约，但作为一名守法公民，其所有权内容具有以下特征：(1)个人所有权占有、使用、收益、处分效力的排它性。个人所有权有优先的权利。数人对同一特定物主张几个个人单独的所有权时，以时间(生效证据的时间)在先者为有效。如同一间房，甲的产权证在先，乙无合法取得产权证的书面证据，即使作出一个产权证，在甲抗辩时，以甲的产权证为有限。个人所有权在同债权发生冲突时，一般也以所有权效力在先，如新房主不愿再出租其房屋，原则上应终止或变更租赁合同。个人所有权派生绝对的物上请求权，可以向裁判机关，也可以直接向物的占有人及侵权人请求确认

6、产权、返还原物、恢复原状、排除(预防)妨碍、赔偿损失。个人所有权派生的请求权有追及效力。无论所有物转了多少次手，个人所有权人可以直接追索至该物所在之处，主张自己的所有权。个人所有权的追及力无期限，即使逾期受不到诉讼时效的保护，个人所有权人仍有对所有物和平追索的请求权。个人所有权的诉讼时效一般2年，最长为20年，不能减少。(2)个人所有权占有、使用、收益、处分及于物的全部性。个人所有权内容任何时候不是就物的一部分而发生效力，即使物的一部分为他人所占有，也是就物的全部发生效力。在共有的情况下，每一共有人也是就物的全部作相应的占有、使用、收益、处分。(3)个人所有权权力的永久性。个人所有权是无期限的

7、、连续的、没有消灭时效的，法律上没有个人所有权人占有、使用、收益、处分权在最长期限。我们认为，基于原房主作为其21.6平方米房屋的个人所有权人，依个人所有权理论享有的个人所有权的排它性、及于物的全部性、永久性，赋予其对返还错改私房方式的选择权，负有返还义务的一方，只有在原房主同意的情况下，才能收购，或者交换产权。在双方达不成一致的情况下，只有仲裁或审判机关依法裁判，才能强制(硬性)收购。即使作为社会公共利益的需要，地方规定也不能超越中央规定的限度，中央已有经过协商的规定，地方的强制规定就自然无效。如果说1985年城乡建设环境保护部印发的关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见同一个省

8、的决定是同一档次的规范，不能起到否定一个省的规定的作用，那么经国务院批准、由国务院办公厅同中共中央办公厅联合批转的关于进一步贯彻落实中央落实政策小组扩大会议纪要的补充意见指出的“经协商同意，作价收购或用其他房屋顶退”，是一个解决因过错侵犯个人房屋所有权的普遍原则，足以否定一个省对“协商同意”的取消及作的强制收购的规定。有人可能说，中央这一意见是专对落实“文化大革命”期间房产而言的，不适用于解决私房错改问题。我们认为，虽然是对“文化大革命”房产侵权而言的，但是对国家行为的纠正而提出的，针对的国家在“文化大革命”期间采取了没收、挤占个人房屋的政策所造成的后果。中央对国家行为后果的纠正都要同原房主商

9、量，才作价收购，难道地方一个部门工作人员超越当时政策发生的非国家错误行为造成的私房错改，不能同原房主商量，而要硬性作价收购吗?当然，没有不受限制的权利，按照社会主义国家个人所有权限度理论，个人房屋所有权应当受社会的依法制约，这种制约不能违背下列五条原则：待添加的隐藏文字内容2(1)行使权限要作自我约束。不得损害社会利益和他人合法自由与权利(宪法第51条)，只能满足个人及其家庭物质文化生活需要及按国家、集体、个人三兼顾原则(宪法第41条)，受相邻关系制约(民法通则第83条)，不得破坏生活环境和生态环境(宪法第26条)，不得滥处理重要文化遗产(宪法第22条)。(2)不得以任何手段扰乱社会主义经济秩

10、序，破坏国家的经济计划(宪法第15条)。(3)行使权限要恪守信用，维护法制的统一和尊严(宪法第52条)，不得用于泄露国家机密、损害公共财产、破坏劳动纪律、破坏公共秩序、违反社会公德和优良风俗习惯(宪法第53条)及危害祖国的统一、团结、安全、荣誉和利益(宪法第52、54条)。(4)行使权利要合乎权利和义务一致的精神，要依照物的性质和用途，不得浪费，要提高经济效益(宪法第14条)。(5)行使权利要遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，自愿互利，协商一致，不强加于人(宪法第33条，民法通则第4条)。本案原主继承人收回错改房用以自住，只要今后不发生违背以上五原则的情况，就不受依法强制(包括强制收购)

11、，现在没有违反以上五原则的情节，要强制收购缺乏法律依据。同中央规定原则及宪法原则冲突的地方规定，不应有约束力。2我国住房制度改革的法律与政策同强制收购错改私房互不相容，应鼓励个人购房，进一步限制公购私房。1979年以来的住房制度改革，其方向是住房商品化，居者有其屋，改变住房公有化和由公家提供的思路，实行先卖后租及卖、租、建等多种形式走向住房由国家、集体、个人共同负担的体制。旧公房还要优惠出售给个人。住房制度改革已载入1991年全国人大通过的“八五”计划和十年规划纲要，具有仅次于宪法的一级基本法律效力。在这种新的法律条件和历史背景下，如果仍坚持十余年前的思路，硬性实行公买私房而不返还错改私房，就违反了最新法律及改革的总方向，所以应当予以纠正和中止。即使因国家建设需要收购或征用私人房屋，也应经过法定的专门程序，只批准符合法定条件的单位收购或征用来自用或拆改建后自用，而不是用于出租，重蹈国家直管公房化、住房国家包下来的覆辙。综上所述，建议废止某省硬性收购错改私房的规定，尊重本案原房主继承人对返还错改私房方式的选择权，返还其原房或另以公房顶退，中止硬性收购行为。