某银行抵押贷款暂行管理办法(doc 15).doc

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1、XXX银行抵押贷款管理暂行办法 第一章 总则 第一条为了强化我社抵押贷款管理，保证贷款安全，维护借贷双方的合法权益，防范和化解信贷风险，根据贷款通则和担保法的有关规定，制定本办法。 第二条本办法适用于经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户和具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人向我社申请的流动资金贷款和其他贷款。 第三条抵押贷款是指按照担保法规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作抵押而发放的贷款。借款方到期不能归还贷款本息的，我社有权依法处分其抵押物从中得到补偿。 第四条 办理抵押贷款必须遵守国家法律和我社有关信贷规章、制度、原则，在

2、平等协商基础上签订抵押贷款合同。第二章抵押贷款的申请和审查 第五条抵押贷款由借款人提交书面申请报告，明确借款用途、借款方式、借款金额和期限、还款方式、还款来源等主要事项，并向贷款人提供以下需要审查的资料：（一）借款人基本情况：经工商行政管理部门年检合格营业执照副本原件及复印件、组织结构代码证原件及复印件、税务登记证原件及复印件、法定代表人法人代码证、主要负责人身份证（法人和财务负责人）、经过年审的贷款卡、在贷款银行开立账户类型及账号等（二）借款人合法、真实的经过审计的近三年和近一个月的财务报表。借款人各种负债的明细账及详尽的文字说明。（三）股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格

3、的中外合作企业作为抵押人的，须提供董事会关于同意出具抵押担保的文件或书面证明。包括授权委托书、董事会决议等。若公司章程明确需由股东大会作出决议，则由股东大会提出。（四）抵押财产的产权证明资料：（1）以土地使用权作为抵押的，须提交县级以上土地管理部门颁发的国有土地使用证。（2）以房屋做抵押的，须提交：以现房做抵押的，须提交房产管理部门核发的房屋所有权证、县级以上土地管理部门颁发的国有土地使用证；以在建工程做抵押时，须提交国有土地使用权出让协议、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等。（3）以机器设备抵押的，提供机器设备购置发票及其他产权证明。（4）申请用于固定资产投

4、资项目的抵押贷款时，除提供以上所说的资料，还需提供经批准的项目建议书或项目可行性研究报告及其批文，项目投资及进度计划，项目前期准备工作情况，项目自筹资金落实情况等。（五）如果借款人同时还提供第三人保证的，还应提供保证人基本情况、财务报表和已提供担保金额等资料和保证人同意担保的合法、有效地证明文件。（六）如果借款人是本市公民或者经税务机关认可无需建账的个体工商户、小型私营企业，所提供的贷款申请资料，除第（四）条资料外，其他可适当简化。但必须提供下列资料：（1）基本资料：个人身份证原件及其复印件（包括借款人、已婚配偶，有第三方担保需提供保证人的），个人详细住址，经营地址，联系电话；（2）营业执照、

5、税务登记证原件及复印件；（3）按人民银行规定应办贷款证的还应出示贷款证；（4）抵押财产的产权明晰，贷款用途合法合规，用房屋做抵押的，原则上至少应有两套，一套自住，一套用于抵押；（5）借款人往来情况和历次还本付息情况，资信证明情况；（6）在贷款银行开立账户的类型及账号；（7）个人家庭成员及财产收入状况，有单位的需提供工资收入证明资料。第六条 借款人有下列情形之一者，贷款人应终止贷款程序：（一）提供虚假财务报表的； （二）隐瞒真实负债情况的；（三）隐瞒借款用途的，挪用贷款，改变借款用途的；（四）注册资本金严重不足的；（五）违反国家政策和法规，从事扰乱市场秩序或违禁经营活动的； （六）伪造或变造各种

6、证明文件或证件的；（七）固定资产项目报建、报批手续不完备的；（八）多头负债，大量负债，拖欠不还的；（九）为第三人多次或大量提供保证，尚未消灭的；（十）严重经营亏损、资不抵债、扭亏无望的；（十一）濒临破产或已经进入破产程序的；（十二）不具备法人资格，不能独立承担民事责任或不具备完全民事行为能力的；（十三）已被他人提起诉讼的，或即将进入重大诉讼程序的；（十四）有其他严重危害贷款安全行为的。第七条 贷款人应对借款人或第三人提供的拟作抵押的财产进行认真审查与选择。（一）抵押人合法取得、有权处分且易于变现的下列财产可以抵押： （1）房屋和其他土地附着物； （2）国有土地使用权； （3）生产设备及原材料、

7、半成品、产品等存货； （4）正在建造的建筑物； （5）依法可以抵押的其他财产。 （二）下列财产不能作为抵押物：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权归国家所有的土地、矿藏等自然资源；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体以及教育、医疗卫生和其他社会公益设施；（4）法律规定禁止流通的财产（金银及其制品、字画、珠宝、收藏品、超面值邮票、钱币、文物、军火、麻醉品等）；（5）租用的财产；（6）保质期小于贷款期或大于贷款期但不足两年的存货和各种鲜活商品，以及原材料、燃料、半成品等；（7）危、旧房屋，红线内各种违章建筑，防洪堤内各种建筑物，城市发展规

8、划中拟拆迁的地上定着物，企、事业单位筹资或集资购建的职工个人住宅商品房，临时建筑物，无产权证书的房屋、商业门面及其他建筑物；（8）行政、事业单位的公用房屋；（9）企业、公司的专用建筑物（如水塔、围墙、冷库、烟囱、水井、坑道、码头、船坞、油库、储油罐等）；（10）抵押权不能验证、登记的各种物品；（11）所有权、使用权、处分权不明确或有争议的财产；（12）不能强制执行或处理的财产；（13）依法被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施的财产；（14）依法不得抵押的其他财产。第八条 信贷经办人员应对客户或抵押人提交的材料和抵押物进行审查，对抵押物进行全面的评价。1、审查抵押人对抵押物占有的合法性。（1）抵

9、押财产是否具有产权证明，产权证明上的产权所有人与抵押人是否相同。（2）查阅董事会、股东会（或类似机构）决议，审查抵押是否经董事会等有权机构同意。决议必须包括下列内容：抵押物名称、规格、数量、坐落地点，抵押信贷的类别、金额、抵押期限、抵押担保范围、授权代理人。股份制企业、中外合资、合作经营企业以其财产作抵押的，须经该企业董事会同意并签字的书面授权证明。承担连带责任的非法人联营企业须有联营各方单位同意并签字、盖有公章的证明。（3）以共有财产作抵押物的，要取得共有人的同意证明，并以借款方所有的份额为限。（4）以被出租的财产抵押的，应取得抵押人与承租人签订的租赁合同。2、审查抵押物的合法性。（1）以依

10、法取得的国有土地上的房屋作抵押的，该房屋占用范围内土地使用权应同时抵押；（2）以出让方式取得的国有土地使用权作抵押，必须将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，抵押期限必须在国有土地使用期内；（3）乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业厂房等建筑物抵押时，其占用范围内土地使用权应同时抵押； （4）海关监管期内的动产作抵押的，需由负责监管的海关出具同意抵押的证明文件。根据海关有关规定，享受减免关税的商品5年内由海关监管，被监管的财产作抵押，必须经海关批准；（5）对以国有企业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押的，必须提供政府主管部门批准的证明文件。（6）以划拨方式取得

11、的建设用地使用权不得单独抵押，但以划拨土地上的建筑物抵押的，应将其占用范围内的建设用地使用权同时抵押；（7）以在建建筑物抵押的，拟就抵押后继续投入的新增财产增加抵押的，应就该新增财产及其占用范围内的建设用地使用权办理后续抵押。 抵押权存续期间，已办理抵押登记手续的在建建筑物竣工的，本社应督促抵押人及时领取建筑物权属证书，并及时办理抵押登记；（8）以存货抵押的，抵押物应具备易计量、价值相对稳定、不易变质且市场交易活跃等特征。第九条 本社应对抵押物认真进行审查，并参照现行市场价格，重新估算其价值。抵押物的估价，应由专门估价机构作出有法律效力的鉴证。在选择抵押物时，应优先选择现房、以出让方式取得的建

12、设用地使用权及其他价值相对稳定、变现能力较强的抵押物；对生产设备、存货及其他不易变现或价值波动较大的抵押物应从严掌握，一般不接受专用性较强的生产设备及其他财产抵押。第三章 抵押权、抵押价值的设定和抵押率第十条 凡作本社抵押贷款的抵押物必须按担保法的规定，向有关部门办理抵押物登记，无论该抵押物属法律规定应该办理登记或是自愿办理登记范围。按通行惯例和有关规定，抵押物分别送如下有权机关验证登记：（一）无地上定着物的国有土地使用权由核发土地使用权证书的土地管理机关验证登记抵押权；（二）城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物由地产管理机构验证登记抵押权；（三）机械设备和其他动产由工商行政管理机关验

13、证登记抵押权。 （四）国有企业使用的无独立处分权的财产，由国有资产管理机关验证登记抵押权； （五）以其他财产抵押的由抵押人所在地的公证部门验证登记抵押权；第十一条 抵押物价值设定 1、抵押设定前应对抵押物价值进行评估。 2、抵押物价值评估或确认应遵循客观、公正、合法、审慎的原则，评估方法执行以下规定： （一）以公允价值取得的建设用地使用权、建筑物，以取得成本扣除相应折旧后的价值为基础并结合市场价值确定； （二）自建的建筑物，以自建成本扣除相应折旧后的价值为基础并结合市场价值确定； （三）生产设备、存货，按照成本、市价孰低原则确定； （四）在建建筑物，以抵押人实际投入的成本扣除工程垫资（预收货款

14、）及相关税费为基础确定； （五）划拨方式取得的建设用地使用权，应扣除土地出让金及相关税费； （六）租赁在先的抵押物，应扣除预收的租金； （七）其他抵押物，应根据抵押物的特性选择合理的评估方法评估，原则上需采取两种以上评估方法进行比较确认。第十二条 信贷经办人员应根据有权机关对抵押物的评估抵押价值确定抵押率。抵押率是抵押贷款本金、利息及相关费用之和与抵押物的抵押价值的比率。计算公式为：抵押贷款本金+利息+相关费用抵押率= 100% 抵押物抵押价值抵押率的确定，应综合考虑信用人的资信状况、偿债能力，信贷业务的期限、风险度、抵押物新旧程度、功能状况、经济效益、变现难易程度、变现贬值可能、变现费税等因

15、素，逐笔确定抵押率。（一）房屋的抵押率：1、公民所有的住宅50%；2、公民所有的商业门面50%70%;3、企业、公司所有的商业门面50%70%；4、企业、公司办公营业用房50%；5、其他房屋50%60%；（二）建筑物的抵押率：1、企业、公司所有的生产用厂房40%50%；2、企业、公司所有的生产经营用仓库30%40%；3、其他建筑物30%40%。（三）土地使用权的抵押率：按评估价值和地理位置一般确定在40%50%之间，最高抵押率不超过60%。（四）机器设备的抵押率：1、通用设备40%以内；2、专用设备20%以内。（五）本办法未详细列举的抵押物的抵押率一般不超过60%。 第十三条抵押贷款利率，分别

16、按照相应的流动资金贷款、固定资产贷款、和其他贷款所规定的利率办理。 第十四条抵押贷款期限：流动资金贷款一般为一年，原则上最长不超过两年，固定资产贷款一般为一至三年，原则上最长不超过五年。贷款要按期归还，一般不得展期。第十五条 对应办保险的抵押物必须办理保险。对未投保的抵押物，借款人必须在签订财产抵押借款合同之前投保。投保金额不得少于贷款本息及相关费用总额，保险期限必须长于贷款期限。保险第一受益人为贷款人。保险费用由借款人承担。抵押期间内，保险到期的必须续保。抵押期内，抵押人不得中断保险或撤销保险。第十六条 我社与抵押人签订抵押合同后必须到法定登记部门办理抵押登记，取得他项权利证书或其他抵押登记

17、证明。抵押登记办妥后方能办理所担保的信贷业务。第十七条 抵押物他项权利证书和保险单证应视同重要凭证保管。 第十八条 抵押人可以与本社协议办理最高额抵押，即在最高借款额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的借款作担保。借款合同可以附最高额抵押合同。最高额抵押的主合同债权不得转让。第十九条 采用最高额抵押担保的，最高额抵押合同约定的债权发生期间一般不超过抵押合同签订起的3年，存货抵押不超过1年，房地产抵押不超过5年。 债权发生期间届满需签订新的抵押合同时，若登记部门要求对原抵押登记先办理解押手续才能重新办理抵押登记的，应在新合同中明确约定该最高额抵押的担保对象包括原最高额抵押项下未全部清偿的债权。

18、 第二十条 抵押物抵押价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但总抵押率不得超过本办法的规定。严禁已设立抵押的财产在同一价值范围重复抵押。 第四章 抵押物的监管第二十一条 抵押期间，信贷人员应经常检查抵押物的状况，要求抵押人保持抵押物的正常状况。定期对抵押物使用、管理和价值变化等情况进行检查，同时按照下列频率对抵押物价值进行重新评估和确认： （一）建设用地使用权和建筑物，至少每年进行一次；其他不动产，至少每半年进行一次。 （二）存货，至少每季度进行一次；其他动产，至少每半年进行一次。 如发现抵押物价值非正常的减少，应及时查明原因，采取有效措施。如发现抵押人的行为将造成抵押物价值的减少，应要求

19、抵押人立即停止其行为。如抵押人行为已经造成抵押物价值的减少，应要求抵押人恢复抵押物价值。如果抵押人无法完全恢复，应要求抵押人提供与减少的价值相当的担保，包括另行提供抵押物、质物、权利质押或保证。第二十二条 抵押期间，抵押人转让抵押物，必须取得本社的书面同意，否则转让行为无效。转让抵押物所得价款，应提前偿还抵押贷款的本息。清偿不足的部分，由借款人另行提供相应的担保。转让抵押物的价款低于清偿贷款本息而借款人又不能提供相应担保的，不得转移抵押物。第二十三条 抵押担保的债权已全部清偿或抵押物已被处置的，我社应与抵押人向原登记部门办理抵押登记注销手续。第二十四条 抵押期内抵押人有下列情形之一的，信贷经办

20、人员应立即向领导报告，经有权部门批准，可以向人民法院提起诉讼。（一） 抵押人未经我社同意擅自处分抵押物；（二）抵押人行为足以使抵押物价值减少，我社要求其停止该行为不予理睬的；（三）抵押人转让抵押物的价款明显低于其价值，我社要求其提供相应的担保，抵押人不予提供的；（四）抵押人没有就其转让抵押物所得的价款向我社提前清偿其所担保的债权的；（五）抵押人有故意阻碍我社依法实现抵押权的其他行为的。第五章 抵押债权的保全与实现第二十五条 一旦发现贷款逾期，信贷经办人员必须向借款人和抵押人发出催收通知。并报告本社领导，组织相关人员，通过各种有效途径全力催收，以化解贷款风险：（一）与借款人签订还款协议，并征得抵

21、押人同意，狠抓还款协议的落实，保证还贷资金来源。（二）向借款人提出合理化建议，协助借款人改进生产经营，加强管理，改善财务状况，增强借款人还本付息能力。（三）协助借款人清理债权、债务、盘活资金，大力筹措还贷资金。（四）向抵押人催收，拓展还贷资金来源。（五）通过其他非诉讼途径催收，增加催收手段，加大催收力度。第二十六条 经总社领导批准办理抵押权实现手续，由经办营业部与抵押人协商处分抵押物。经协商能与抵押人达成一致意见的，采用协议的方式处分抵押物，收回贷款本息。第二十七条 如协商不能达成一致意见，有下列情形之一的，贷款人有权提起法律诉讼对抵押物进行处分，从其价款中优先受偿： （一）借款期限届满，贷款

22、人认为经过催收不能收回贷款，且贷款人没有展期的； （二）借款人或抵押人可能发生分立、合并、股份制改造等行为的； （三）借款人或抵押人可能进入破产、撤销程序的； （四）借款人或抵押人为公民，已经死亡或失踪的； （五）抵押人违反合同规定，未经贷款人书面同意，擅自处分抵押物的。 （六）发生其他足以影响贷款安全的情形的。凡发生上述几种情况，贷款人可按程序采取拍卖、变卖、折价等适当方式，处分抵押物，从中优先受偿，偿还贷款本息。第二十八条抵押物处理所得款项，依下列顺序和原则分配：（一）支付处分抵押物所需费用；（二）偿还借款方所欠贷款本息。第二十九条处理变卖抵押物其价款不足以偿还贷款本息和费用的，我社有权追索应偿还部分，也有权从借款方帐户中扣收直到还清为止；处理变卖抵押物其价款超出偿还部分，应退还借款方。第三十条借款方违反合同规定挪用贷款，银行有权收回部分或全部贷款，返还相应价值的抵押物，并按银行规定加收罚息。第三十一条抵押贷款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同管理机关申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。第六章附则第三十二条本办法由邵阳市城市信用社负责制订，解释、修改亦同。 第三十三条本办法自公布之日起执行。 XXX信贷管理部 二00九年六月三十日