房产抵押贷款风险与防范.doc

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1、房产抵押贷款风险与防范房产抵押贷款是农信社重要的贷款品种之一，因为房产的流动性较强，一般而言，房产抵押贷款的风险小于信用贷款、担保贷款以及其他抵押物贷款，而在实际操作中，房产抵押贷款也存在法律风险、市场风险等风险点。 房产抵押贷款风险的表现形式 房产抵押值高估风险。目前无论是银行内部或者资产评估公司，对房产抵押价值评估多采用市场比较法，根据类似地段、类似房源的价值来评估房地产的价值，房产价值是变动的，房产价格容易高估。目前国家对房地产进行宏观调控，高估的房价存在大幅下挫的可能，有可能会造成房产的市场价值低于贷款额的情况。当客户违约不能还本付息，作为第二还款源的抵押房产也不能完全弥补银行资产的损

2、失。 共有财产抵押风险。根据担保法司法解释第五十四条的规定，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。如果借款人以共有财产办理房地产抵押时，农信社没有要求借款人和财产共有人共同签字将导致抵押无效。 抵押权与租赁权对抗风险。我国经济合同法第23条规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”另外担保法司法解释第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。”这表明租赁权具有对抗力，买卖不破租赁成立，借款人在农信社获得房产抵押权之前就将房地产租赁出去之后，若借款人违约，而农信社执行抵押权仍然

3、受到租赁合同的约束，房产真实价值也降低，同时对农信社处置房产造成困难。 房产抵押期限与借款期限错配风险。房产抵押期限，是指房地产登记机关在房地产登记簿上登记的抵押权的存续期间，抵押期间届满后，房地产抵押权就归于消灭。一般而言，抵押期限应该长于借款期限，若抵押期间与借款合同履行期限相同，意味着借款合同未届满，抵押权就不能行使优先受偿权；而借款合同履行期限一旦届满，抵押权也同时到期，抵押人同样无法行使优先受偿权。在这种情况下，如果抵押权人欲使其抵押权能够实现，就必须在抵押期限届满前向登记机关申请抵押期限的续展。在实践中，有的抵押人并未办理展期手续，贷款就处于“脱保”状态。 房产抵押贷款风险防范措施

4、 重视借款人第一还款源。发放房产抵押贷款，不仅要考虑抵押物的价值和变现能力，更重要的是重视第一还款来源。如果过分强调是否提供抵押物作为贷款的主要依据，而忽略对借款人实际偿债能力的分析，将会本末倒置。因此农信社要坚持把目标客户的第一还款源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，充分了解借款人的预期偿债能力，在此基础上加上抵押物对风险的补偿，才能真正控制信贷风险。 建立内部抵押物价值评估体系。农信社要建立适合自身经营特点的抵押物价值评估体系，信贷人员在审查评估房产的客观价值时，要充分考虑房地产市场变化、房产处置的费用和难度，对房产未来预期价格进行合理内部估价，在合理的范畴内，尽可能地降低抵押率，有效防止房价大幅下跌所带来的抵押物价值小于贷款额的风险。 做好抵押品评估调查工作。农信社信贷人员要充分做好抵押物的贷前调查工作，而不是仅仅凭房产证和土地使用证开展抵押物的调查工作，避免办理抵押登记不规范。信贷人员要对借款人办理资产评估、抵押登记提供必要的服务，尽可能与借款人共同前去办理抵押登记手续，保证他项权证的合法性，同时要及时办理抵押房地产的展期手续，避免债权“脱保”。 加强贷后检查。农信社要实行跟踪服务，加强贷后检查，对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，严惩弄虚作假行为；对发现抵押物价值减少甚至毁灭的现象，要及时采取必要补救措施。