大型购物中心投资分析报告.doc
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1、摘 要 大型购物中心(Shopping Mall)在美国、日本、欧洲以及其它国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段,从根本上改变了零售业的被动和从属地位,实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导、对消费的促进。 在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下,从欧、美、日等发达国家的发展经验可知,传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为21世纪的新兴产业,在全球,在亚洲,在中国,Mall正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业态,为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。 1993年美国购物中心总销售额业绩达到8,302亿美元,1994年达到了8,500亿美元,2000 年达
2、160,000亿美元。目前,美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。在日本,大型购物中心的店铺数仅占1%,但却创造了全国零售总额的近40%。因而,大型购物中心被零售业人士称为“流通革命”。 随着国内经济的发展和居民收入不断提高,我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求,同时更注重整体购买经历的愉悦,这种趋势促成了对Mall的需求的不断增强。而且,随着国内Mall的经营模式和管理技术不断成熟,我国Mall的发展前途无可限量,必将逐步迎来Mall的时代。目录1.大型购物中心简介11.1.购物中心的定义11.2.大型购
3、物中心的分类21.3.Shopping Mall的业态特点31.4.Shopping Mall的融合功能41.5 Shopping Mall对社会和经济的贡献62.全球SHOPPING MALL的发展状况72.1.全球Shopping Mall概况72.2.美国Shopping Mall82.3.欧洲Shopping Mall92.3.1.位置及区位环境92.3.2.经营现状及布置特色92.4.台湾Shopping Mall102.4.1.产业特性102.4.2.产业概况112.4.3.开发方式112.5.日本Shopping Mall122.6.东南亚Shopping Mall133.我国S
4、HOPPING MALL的发展状况143.1.我国Shopping Mall的发展历程143.1.1.萌芽阶段143.1.2.初步形成阶段143.1.3.加速起飞阶段143.2.我国Shopping Mall的发展现状153.2.1.发展速度快,地区分布广153.2.2.功能有缺陷,主题不到位153.2.3.经营管理还没有很好地与国际接轨153.2.4.外资进入速度明显加快163.3.我国Shopping Mall的发展趋势174.我国SHOPPING MALL的发展背景分析194.1.我国发展SHOPPING MALL的条件194.1.1.经济水平194.1.2.交通状况194.1.3.商业
5、形势204.1.4.生产能力204.2.我国发展Shopping Mall的需求分析214.2.1.房地产商214.2.2.零售商224.2.3.外资零售商和Mall开发商235.我国部分SHOPPING MALL个案资讯245.1.华南Mall245.1.1.地理位置245.1.2.整体规划245.1.3.商圈255.1.4.进展动态265.2.北京Mall265.2.1.地理位置275.2.2.整体规划275.2.3.进展动态285.3中关村Mall285.3.1.地理位置285.3.2整体规划295.3.3.进展动态295.4.深圳华侨城Mall295.4.1.地理位置305.4.2.整
6、体规划305.4.3.进展动态305.5.上海正大广场315.5.1.地理位置315.5.2.整体规划315.5.3.进展动态325.6.武汉新世界中心325.6.1.地理位置325.6.2.进展动态335.7.太古汇广州报业文化广场335.7.1.地理位置335.7.2.整体规划335.7.3.进展动态345.8.Mall of China345.8.1.地理位置355.8.2.整体规划355.8.3.进展动态356.万达集团开发SHOPPING MALL实务研究366.1.大连万达集团简介366.2.万达进入商业房产的背景366.3.摩尔开发现状376.4.开发与经营模式386.4.1.“
7、地产大鳄商业巨头”模式386.4.2.“订单房产”经营模式397.我国SHOPPING MALL产业的发展环境407.1.国民经济环境407.1.1.国内生产总值(GDP)407.1.2.城乡居民收入417.2.城市化进程不断加速427.3.消费环境437.3.1.城乡居民家庭恩格尔系数显著下降437.3.2.消费层次逐渐形成447.3.3.人们自由支配的休闲时间不断增多447.3.4.新的消费需求出现457.4.商业环境457.4.1.社会消费品销售状况457.4.2.入世对零售业的影响468.投资机会和投资风险分析488.1.投资机会488.1.1.政府支持力度加大488.1.2.国家启动
8、收入和消费政策488.1.3.国家计委将出台汽车消费政策498.1.4.我国城市化进程不断激发财富充分涌流508.1.5.国内消费群体不断壮大508.2.投资风险518.2.1.市场进入壁垒高518.2.2.资金链容易断裂518.2.3.租户难求528.2.4.我国Mall的发展处于试验阶段528.3.投资建议528.3.1.大力培养和引进Mall经营人才528.3.2.Mall经营应强调自己的特色528.3.3.把握Mall的规模和区位538.3.4.注重Mall的综合管理538.3.5.分步进行投资54图目录图7.1 我国国内生产总值40图7.2 城乡居民收入水平41图7.3 城乡居民家庭
9、收入增长率41图7.4 我国城乡人口比重变化趋势42图7.5 城乡居民家庭恩格尔系数44图7.6 社会消费品零售总额46图7.7 批发零售贸易业零售额46表目录表4.1 我国Mall建设的四大推动力量21表6.1 大连万达全国Shopping Mall分布371.大型购物中心简介Mall全称Shopping Mall,音译“摩尔”或“销品茂”,意为大型购物中心,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,是现代工业文明和商业文明的产物,属于一种新型的集购物、休闲、娱乐、餐馆、住宿、观光旅游及综合服务为一体的复合型商业业态。Shopping Mall产生于20世纪初,五六十年代在美国等发达国家盛行,掀起
10、了商业经营方式的新浪潮,并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。近年来,我国商界也兴起一股“造Mall运动”,北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、东莞、青岛等地纷纷上马了一批Mall项目。1.1.购物中心的定义按照美国购物中心协会的定义,购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施;拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会对购物中心的定义为:购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体,并备有停车场,按其选址、规模、结构,具有选
11、择多样化、方便性和娱乐性等特征,并作为适应消费需要的社交场所,发挥着一部分城市功能。中国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准零售业态分类中,对购物中心的定义为:企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。其业态结构特点为:由发起者有计划地开设,实行商业型公司管理,中心内设商店管理委员会,开展广告宣传等共同活动,实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积,设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商
12、品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。目标顾客以流动顾客为主。由于各国购物中心的发展形态不同,所以购物中心定义也不完全一致,但有些基本要素是为各国所公认的,即“购物中心是由一组零售商及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理,附设等量的停车场,而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区”。从这个定义来分析,购物中心所包含的内容比较广泛,在服务功能上表现为复合性,在经营管理上表现为一致性,在服务设施上体现为完整性,在服务范围上表现为特定商圈。由此我们可以看出,购物中心不是一个简单的分散式的经营模
13、式,而是一个统一高效运作的有机整体。1.2.大型购物中心的分类依据1994年国际购物中心协会(ICSC)对国际购物中心的分类,大型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销八种不同的购物中心。这八种购物中心共同的特点是:有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业态与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言,密闭式购物区通常是购物中心的主体,采用密封式设计,并且将店面两两相对的每条商店衔接,以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接,形成四
14、时四季都很舒适的购物环境。1.3.Shopping Mall的业态特点Shopping Mall和传统的商业模式相比具有以下几个显著的特征:第一,Shopping Mall是商业街的综合和低成本塑造。在现代社会中城市中心的商业街已不再成为现代城市的购物中心,因为建设和经营成本太高,交通不便利,缺乏自然的空间。而Shopping Mall可在远离市区的郊外空地低成本地塑造一条有屋顶的商业街,不同的是城市中的商业街是以线状分布的,而Shopping Mall是以点状式立体分布的,占地面积、绿地、停车场和建筑规模都很大。从某种意义上说Shopping Mall这种业态代表着现代商业形式的发展追求,体
15、现了土地资源节约,保护生态环境的绿色营销思想。因为这种郊外“商业街”不需要昂贵的基础设施配套。第二,Shopping Mall是在百货公司的专门化连锁发展,超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的。Shopping Mall的行业多、店铺多、功能多,集购物、休闲、娱乐、饮食甚至金融、文化功能等于一体,进行全方位服务。多数Mall里包括两个或更多的大型主力店,它们被称为“锚店”,意为这些店像锚一样固定,支撑起整个商业城。第三,Shopping Mall的发展是一种更高层次的社会性商业专业化营运,即商业物业的投资和商业的经营是专门化的,这就大大减轻了商业经营者在物业上的投资压力
16、。同时在选址、目标顾客和商业经营内容确定、业态综合和促销等方面都有专门的机构来组织实施。第四,Shopping Mall购物环境好、档次高、顾客购买力聚合性好。Mall是靠“玩”所聚集的人气来带动购物和餐饮的,它的辐射范围很广,所以也有人称之为建立在“汽车轮子上的购物中心”。1.4.Shopping Mall的融合功能产业融合代表着未来经济发展的客观要求,而大型购物中心融合了建筑开发与商业经营两大领域,既讲求动态的规划与设计,又讲求商业的行销与推广。购物中心把相关业态进行了有机整合,从而得以满足消费者更高的消费需求、生活需求和精神需求,这是在零售主导权从生产者营销者消费者转移之后的必然结果,从
17、而更加深刻地强化了购物中心与来客的互动关系,深化了生活方式的内涵。购物中心的融合功能可以体现在以下几个方面:(1)消费与文化的融合购物中心所经营的已经不仅仅是商品,从一定意义上讲,购物中心经营的是一种文化,代表着生活方式的一种转变,它会在很大程度上,满足消费者的精神和文化需求。购物中心除了建筑本身的表现手法以外,购物中心还需要经常组织一些文化交流活动,吸引更多的顾客参与各项活动,实现与顾客的互动交流更是购物中心行销推广的重要内容。(2)消费与服务的融合消费者光顾购物中心的目的,通常不是单纯为了购买一件什么样的商品,他们更加需要的是“以人为本”的现场感觉和精神享受,需要更加完善的贴近生活的高品质
18、服务。购物中心的推广,也主要是为了展现自己的商品和服务。英国目前大部分新的购物中心无论是在美食街、美食中心,还是独立的贩卖亭中都包含了许多的餐厅、咖啡厅,呈现出一种朝向多层次服务发展的新趋势。(3)消费与休闲的融合居民消费行为的变化趋势是“一次购足,休闲购物”,这被称为21世纪的消费主流。随着社会的进步、生产力的提高、收入的增长和工作时间的缩短,人们拥有了更多可以自由支配的休闲时间。近年来国庆黄金周的调查显示,我国市场呈现出日用必需品消费、观光休闲消费、旅游相关消费三足鼎立的态势,而观光休闲消费则主要聚焦在了购物中心。(4)消费与教育的融合种种数据充分表明,教育费用在家庭支出中比例大幅度上升,
19、这就为购物中心开发寓教于乐的商业空间奠定了很好的基础。姜杰钢琴城入驻北京新世界中心后,培训活动受到追捧,经济收益也是节节上升;北京东方广场引进了索尼探梦,科技的感召力量使得索尼探梦在节假日的时候成了备受儿童和家长关注的科普教育园地;新华书店在上海港汇广场同样占据着重要的位置。(5)消费与环境的融合购物中心十分注重景观的规划与设计,把塑造观光的氛围作为吸引顾客的一项策略进行实施。深圳华侨城铜锣湾广场由雕塑公园区、核心购物区、风情酒吧区、生态广场区四个功能组团组成,其“海洋文化生态景观”成为深圳的一大特色,据估计,华侨城的景点每年将带来3000万的游客光顾。(6)购物中心建设与城市改造和城市功能的
20、融合上海新天地以上海近代建筑标志的石库门旧区为基础,目前已经改造成为具有国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐购物中心。大连万达在南宁、厦门等地建设的购物广场也是与当地的城市改造结合进行的。购物中心的建设之所以越来越受到政府部门的重视,与购物中心可以改造城市面貌的功能是分不开的。其实购物中心与其他领域的融合还远不仅仅这些,甚至在购物中心的每一个角落都可能体现出来。购物中心呈现给顾客的不仅仅是商品,而是一种愉快的精神享受,是一种高质量的生活追求。1.5 Shopping Mall对社会和经济的贡献Shopping Mall的发展对各国经济整体发展有着很大的促进作用。以美国购物中心对
21、美国经济的总体贡献为例,1993年其总销售额业绩达到8,302亿美元,1994年达到了8,500亿美元,2000年达160,000亿美元。目前,美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。这个数字在欧洲是29%,在台湾地区是9%。而在日本,大型购物中心的店铺数仅占1%,但却创造了全国零售总额的近40%。大型购物中心的发展还可以带来大量的就业机会。目前,美国购物中心所用员工超过1000万人,几乎每11个工作人口中就有1名是在大型购物中心工作。Shopping Mall不但可促进经贸繁荣与产业升级,创造就业机会,也将改变零售业与流通业的生态,牵动消费者的消费与购物行为,并可提供消费者一个休闲、购
22、物、娱乐和社交等多元化功能及安全、舒适的生活空间。展望未来,随着我国居民收入的不断提高,生活品质的提升,人们的生活与消费型态的转变,以及消费者日益重视效率与服务品质的要求下,大型购物中心的开发在我国零售业将具有很大的发展潜力。2.全球Shopping Mall的发展状况2.1.全球Shopping Mall概况现代化的Shopping Mall在20世纪50年代起源于美国,现在已是美国人居家生活上不可或缺的购物环境,全美购物中心已达4万家左右,日本也超过1千多家的购物中心,据此Shopping Mall的有无或多寡已是一国现代化零售业强弱度的指针。Shopping Mall的兴起是伴随着各国的
23、经济发展的过程出现的,并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。由于世界各国经济发展水平不同,购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势,绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区,其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整,而购物中心则迎合了这种需求。进入到20世纪90年代,我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段,购物中心的数量增加、规模扩大,形式日趋多样、服务更趋完善。但是从客观来讲,欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩,还是从管理水平上看,都在全球购物中心领域发挥着榜
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