商业地产三四线城市投资分析.doc
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1、隆基泰和实业有限公司关于在三四线城市投资商业地产的研究报告计划经营部2012年3月12日目 录1商业地产简介21.1商业项目分类21.2商业地产经典开发模式31.3影响商业地产价值的主要因素71.4商业地产的发展趋势82. 三四线城市商业地产投资分析82.1 三四线城市商业地产现状92.2 三四线城市投资策略建议123. 三四线城市市投资商业地产的风险153.1 投资周期153.2 电子商务对实体商业地产带来挑战153.3 当地政府的失信风险153.4 对市场需求分析错误的风险153.5 住宅市场火爆并不代表商业地产火爆164. 总结161商业地产简介商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产,以
2、区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等,商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产在功能上主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。实际上大家看到很多地产形式,是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店,可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。理解的时候,不要为这些概念所拘泥。1.1 商业项目分类商业项目分为城市综合体(城市商业综合体)、购物中心、商业街、社区商业
3、、outlets、酒店和专业市场七种类型:(1)城市综合体(城市商业综合体)“城市综合体(城市商业综合体)”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。(2)购物中心购物中心是指一群建筑,是组合在一起的商业设施,按商圈确定其位置、规模,将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营,并且拥有一定规模的停车场。作为大
4、型复合商业设施,购物中心多集购物、休闲、娱乐等多重功能于一体。随着中国城市化进程的加快,无论是地方政府的意愿,还是开发商的市场动机都在催生商业地产、尤其是购物中心的大量开发。如果按照项目正常运作的回报进行比较,总体上购物中心的回报周期会更长一些。(3)商业街商业街有自发形成的,也有人为规划而成的。通过今天的商业手段,商业街可以一步到位,前提是规划合理,符合实际需求。香港司培思商业经营管理集团董事梁尚强指出,通常来说,如果带有适当的主题,商业街的形成有可能事半功倍。他认为,商业街的投资前景,因环境不同、条件不同而不能一概而论。一般情况看,能做成有主题的商业街,生命力大多会很强。同时,也不一定需要
5、相对较强的培育期,主要看前期规划,周边的条件是否成熟。(4)社区商业随着城市居住区域的变迁,新建小区规模的扩大,居民消费能力的提高,近两年间,社区商业物业得以迅速发展,业态日渐多样化。底商是社区商业的主要形态之一,大型社区的底商多具有一定规模,甚至具备“街”的形态和功能。业内人士表示,因为社区商业主要为社区服务,其业态简单、服务价值低是其基本的特点,而投资小、利润稳定的社区商业一直以来被认为是一种稳健的投资渠道,这给了社区商业明确的消费定位的同时也等于关上了风险型投资者进入的大门。(5)outlets在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心,因此也被称为“品牌直销购物
6、中心”。(6)酒店一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证,通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的组织。(7)专业市场专业市场从农场兴起,是传统集贸市场向专业化方向发展的结果,因此其“专业”性是相对于集贸市场而言的。与集贸市场相比,专业市场的“专业”性主要表现在:首先是市场商品的专门性,其次是市场交易以批发为主,再次是交易双方的开放性。将这些特点综合起来,简而言之,专业市场的内涵就是“专门性商品批发市场”。根据以上特点,可以比较清晰地把专业市场同综合市场,超级市场,百货商店,菜市场,零售商店,专卖店,商品期货交易所,集市,庙会等各种
7、市场形态区别开来。1.2 商业地产经典开发模式近两年,随着国家对房地产(住宅地产)调控力度的不断加大,大量开发商涌入投资商业地产的行列,虽然出现了很多问题,但也不缺乏成功开发模式:商业地产典型开发模式之现金为王:SOHOSOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺,现金为王。其开发模式的特点主要表现在四个方面:概念炒作大师;坚持散售,物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法);人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力;对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。商业地产典型开发模式之平衡中庸:万达万达第一代产品是单店模式,通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力,再通过
8、高价出售底铺盈利。万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店,使成本压力过大,于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有 10%-20%左右的店面出售,以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广,刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此,在前期,小商户的经营压力很大,也反过来影响了万达广场的整体形象。 万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式,由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面,原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%,单店只占 15%。万达第三代产品是城市综合体。总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应
9、性后,万达进入了第三代万达广场的开发。万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发,包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等,这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。由此可见,万达的集团策略是不断加长产业半径做加法,延伸发展商业地产产业链,核心在于提高现有商业项目的投资回报率,同时培养新的利润增长点;万达成功的关键要素有以下四个:(1)品牌影响力强,能主动选址。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况:第一种,选择在城市副中心,是城市
10、经济新增长点,如上海五角场万达等;第二种,选择城市的新开发区,看好城市的再造,发展迅速,如宁波鄞州区等;第三种,选择城市的新兴商圈,如北京的CBD万达商业广场。(2)低价拿地。在万达开发的商业项目中,第一、二代产品的土地,基本是与政府洽谈,以招商形式完成。从近期万达土地储备的资料看,万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地,再通过“招拍挂”形式拿地,鲜有竞争者。对地价水平,销售部分即使打 7 折,也有的赚。而通过并购方式获得土地,在万达已有项目中所占比例很少。(3)主力店、全业态组合容易复制,能制造繁荣景象,对主力店的资源掌控。对主力店的掌控力度是万达集团商业地产的首要特点,也是创新
11、。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合开发协议,共同选址、约定信息共享等双方权利和义务。(4)快速开发、快速销售,尽可能提高资本周转。万达每年十五个以上项目开业,拿100米冲刺的速度跑万米;拿地一年内销售奖励,拿地三年内开不出来下岗。 总地来讲,万达开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制。除万达地产外,泛城市综合体的鼻祖,城郊大盘综合体的先行者金源,以及万达的模仿者,农村包围城市的宝龙的商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式。商业地产典型开发模式之资产经营:恒隆恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上,恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略,即在出租
12、物业上实施“顺周期”的扩张战略,而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心,来把握最佳的套利机会,同时,出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线;与之相对,开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。在出租物业上求稳,在开发物业上套利,用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价,而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价,这就是恒隆曾经的发展策略。到内地的恒隆地产越来越像一个纯粹的商业地产开发商。目前,恒隆在内地的9个项目是清一色的商业项目,在香港十多年也没拿地,这样一个纯商业开发的
13、模式,在国内不是独一无二,起码也算凤毛麟角了。为何只在内地投资商用物业?恒隆董事长陈启宗的想法简单:一是他只做长线,二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边,不会涉及到调控。恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。恒隆的特点主要有以下几个方面:依赖大量持有资产经营为主,稳健开发新商业地产项目;拉长开发周期,尽可能利用租金收益去开发新物业;恒隆持有物业年收益是重要的开发资金来源;恒隆的财务策略相当保守,长期以来有息债务小于现金持有;专注于城市最繁华地段的以商场为中心的高品质综合物业。在最后一点上,恒隆的做法表现在以下六条:在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地,且仅在
14、最繁盛的现有商业区进行土地购置;严格价格底线,不拿地王;转战二线城市;坚守通吃策略,地点最好的、面积最大的、设计最美的、管理最完善的商场一定是最吸引人的;不做住宅,要做内地开发商学习不了的东西,只做商场;只租不售,不光依靠地价与房价的升值,而是通过团队的经验和能力去创造价值。最终,依靠良好的物业与管理优势,恒隆内地项目的租金收入增长迅速。除恒隆地产外,商业地产开发模式典型属于资产经营的企业还有中粮和华润。中粮主题化操作的大悦城模式经营效率至上,华润则坚持购物中心的品牌化战略(万象城、五彩城、欢乐颂)。商业地产典型开发模式之嘉德地产金融模式嘉德的商业模式是将资本市场的金融技能与房地产的know-
15、how、资产基础相结合。2008年凯德已构建了一个由5只REITS和17只私募地产基金组成的基金平台,管理资产总额达到259 亿新元(约合1300 亿人民币),加上嘉德集团自身资产,总管理资产额达到450亿新元(约合2250 亿人民币)。2011年3月,管理资产达到2630亿元人民币。据公开资料及推算得出:嘉德置地每年的仅上市管理资产的AMC收费收入保守估计达到1.4亿美元以上。然而,和私募基金的管理费不同是,房地产AMC即使实现退出后,上市REIT的管理费仍持续稳定存在。同时,对于机构投资者,AMC的吸引力在于:(1)核心资产投资风险较低;(2)REIT通道及相应的品牌和信誉。事实证明,嘉德
16、基金模式不仅改善了嘉德自身的财务状况,也获得了资本市场投资人的认同。新加坡五大地产公司中,嘉德置地无疑是几家地产公司中轻资产战略推进最快的。嘉德置地地产金融模式成功的关键在于三大策略:一是全链条基金融资平台的打造,二是以费用收益模式替代资产收益模式,三是严格的非核心资产剥离政策。1.3 影响商业地产价值的主要因素影响商业地产价值的因素主要分为区位地段、交通条件、市政配套及周边环境、招商成果、城市规划及建设周期六方面:(1)区位地段:影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度,繁华程度越高,商业房地产的价值越高。商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个
17、市一级的商业中心区,它们的辐射力遍及全市,吸引着全市的购买力(特别是大宗商品的购买力,如家用电器、家具等耐用消费品),这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外,在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区,它们的辐射力低于市级商业区,一般限于本区域内,繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带,或可称为小区级商业中心,其繁华程度又低一些。此外,在许多大中城市中,还有一些专业性商业街区,它是由经营相同类型商品或属性相似商店汇集在一起而形成的商业街区,如建材一条街、布匹市场、电器总汇等等。不同类型专业市场或专业一条街的租金水平相差很大,有的专业市场或
18、专业一条街商铺的租金水平可接近中心商业区,而有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可能相同于或甚至低于小区级商业区商铺租金水平。(2)交通条件:商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件,一是顾客方面,从现阶段一般情况来说,主要是公共交通的通达度,可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔,以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量,另外还要考虑停车场地问题;二是经营者方面,要考虑进货和卸货的交通便利程度,如:广州一家著名的服装批发市场,就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序,封住了大部分货物通道,导致商场的价值大大下降。道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量,对于商业房地产而言,集中的人流量固
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