初探虚假抵押评估报告的危害与防范对策.doc

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1、初探虚假抵押评估报告的危害与防范对策一、引言 “诚信”是中华五千年文明重要内涵之一，是儒家重要的道德观念和行为准则，体现了中华民族的文化道德品质；二十一世纪，随着我国加入世贸组织，市场行为进一步规范，诚信更是社会、政治、经济、生活中不可或缺的基本准则。塑造诚信形象，增进与国际社会之间的良性互动，成为我国政府、企业、个人需要面对的重要课题。胡锦涛总书记在中央党校省部级主要领导干部提高构建和谐社会能力专题研讨班上强调指出，诚信是和谐社会的一项重要标准。温家宝总理强调：积极推进金融改革，加强金融监管，整顿金融秩序，加快信用体系建设，努力开创金融改革和发展新局面。 这一切的背后有一个沉重的背景：环境恶

2、化，造假成风，贪污腐败，价格欺诈、虚假宣传诚信危机常让人感到人人自危，政府、银行、企业和每个公民都在为之付出惨重的代价。在这样的背景下，作为经济鉴证类主体的评估机构该如何应对、选择什么样的发展思路？金融机构该如何防范虚假抵押评估报告、确保信贷资产质量与安全？这已成为摆在金融界和评估行业面前非常棘手的课题。二、常见的虚假抵押评估报告表现形式常见的虚假抵押评估报告主要有两种表现形式，一种是非专业评估机构、评估人员伪造制作的纯粹假抵押评估报告，不妨称为“假评估报告”；另一种是由具有合法资质的评估机构出具的价格虚高或者虚低的不实抵押评估报告，不妨称为“不实评估报告”。 “假评估报告”是不法分子利用原估

3、价报告文本制作中存在的缺陷，采用挖补、粘贴、复印等方式，篡改原估价报告结论后出具的报告，或者是与信贷中介机构、银行信贷客户经理相互勾结，采取“克隆”房地产权证、私刻房地产评估机构公章和估价师印章等手段，无中生有制作出来的报告。“假评估报告”最显著的特征就是估价结论虚假且不合法。评估机构出具的不实抵押评估报告现象也屡见不鲜。这类虚假抵押评估报告由评估机构出具、估价师签章，表现形式合法，具有很大的欺骗性和风险潜伏性。三、虚假抵押评估报告的危害虚假抵押评估报告无论对社会、对金融机构，还是对评估行业均造成极大的危害。虚假抵押评估报告危害整个社会，尤其是评估业与金融业的毒瘤。它破坏了社会的诚信体系，成为

4、孳生腐败的温床；扰乱社会秩序和金融秩序，危害评估业发展，给金融业运营带来巨大风险。虚假抵押评估报告现象的存在，严重损害金融机构、评估机构、估价师等各方利益。虚假抵押评估报告的存在危害金融业，加大了商业银行运营风险。虚假抵押评估报告中的评估结果一般都高估抵押物价值，这将直接导致商业银行抵押贷款风险。如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。同时，虚假抵押评估报告的存在，也会导致一些金融机构工作人员被金钱腐蚀，走上犯罪道路，给金融机构带来无法弥补的损失。虚假抵押评估报告的存在危害评估业，损害估价行业声誉。虚假抵押评估报告在没有被发现前，都被银行

5、视为真报告。有些虚假抵押评估报告没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但同样损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下专业评估机构出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，甚至连资质等级较高的评估机构也不例外地会遭到质疑。如果银行使用“虚假抵押评估报告”造成了损失，评估机构也将陷入官司，并需承担相应法律责任。虚假抵押评估报告危害金融业与评估业合作关系。如果任由虚假抵押评估报告泛滥，那么，金融业与评估业良好的合作关系将被破坏，房地产评估业面临失去抵押评估业务市场的可能，金融业也面临失去评估业支持而无法有效控制房地产抵押贷款风险。综上分析，防范虚假抵押评估报告，对金融业、评估业，评估机构和估价师

6、，对建设诚信体系、和谐社会，其意义不言而喻。四、虚假抵押评估报告的形成原因分析笔者认为，虚假抵押评估报告产生的根源是责任心缺失和利益驱动。对于纯粹的假报告，最为直接的诱因就是不法分子制假能牟取不菲的非法利益。对于评估机构出具的不实虚假抵押评估报告，同样是评估机构和估价师面对市场经济的竞争、诱惑与无奈，在权衡风险利弊后作出的一次次背弃诚信、刻意迎合的痛苦抉择。其存在基础是金融机构的信贷业务操作流程给不法分子制假和评估机构出具虚假抵押评估报告提供了生存土壤。假评估报告是由不法分子私刻评估机构公章和估价师印章，假冒评估机构名义承接评估项目，出具“假报告”，收取评估费，但对估价结论不承担评估责任。表现

7、形式不一而足，有的号称能说服评估机构更改估价结论的“能人”，拿到报告后，直接对估价报告进行“偷梁换柱”，更改估价结论，提高抵押物评估值，然后向客户收取“高估风险补偿费”。有的则直接与金融机构内部人员勾结，以价值较低甚至虚假房地产作抵押物，通过“假报告”高估其抵押价值，骗取金融机构发放贷款，最终放弃抵押物，不还款。评估机构出具的不实评估报告的主要有三个方面的根源。一是客户直接委托评估制。应该说，金融机构从信用贷款到抵押担保贷款在规避信贷风险方面进了一大步，但抵押物评估约定由客户委托并提供评估报告还是存在较大的制度风险。目前抵押物评估主要还是客户委托。客观上说，评估机构通常会遵循“谁委托、谁付费，

8、对谁负责”的潜规则；客户直接委托，一般容易受到客户的影响。在竞争日益激烈的评估市场，评估机构本身就是为客户和金融机构提供服务的主体，客户作为评估机构的业务来源，通常处于优势地位，对评估结果具有不可低估的影响力。二是不实评估报告部分满足了基层金融机构信贷客户经理业务营销的客观需要。由于基层金融机构的信贷客户经理甚至是负责人有较大的业务营销压力，加上金融机构也是特殊的企业，而银行业竞争同样激烈，需要基层金融机构向社会争夺优质信贷客户。一宗信贷业务的完成，通常除了信贷项目本身各项经济指标优良、满足上级行各项信贷政策条件外，承办的基层金融机构一般还要说服高层风险控制部门该客户确实有足额的抵押物担保。而

9、进入信贷审批程序时，基层客户经理已经付出了巨大的努力，他们期望申报的项目审核成功，因此，在委托评估时，更多情况下，其立场已实质站在客户一边。三是信贷审批与风险控制独立进行，而独立信贷审批与风险控制部门缺乏必要的专业技术人才把关。对抵押评估报告的审查不少金融机构尚处于评估机构是否入选、评估报告要件是否有瑕疵的形式审查的初级阶段，即便是对虚假评估结论有疑问，也难以从专业技术的高度提出质疑，或者说服力不够；加上评估机构与金融机构合作之间缺乏对估价报告信息进行有效沟通，难以掌握到真实情况，给不实评估报告提供了生存土壤。五、防范虚假抵押评估报告对策虚假抵押评估报告危害多多，必须加以严厉打击和重点防范，一

10、方面理应借助法律武器，另一方面更需要根据评估机构和金融机构各自的实际情况逐步建立和健全虚假抵押评估报告防范对策体系。在法律防范方面，虚假抵押评估报告造成严重后果、触犯刑律的，可构成或者引发金融诈骗罪、破坏金融管理秩序罪、伪造印章罪、扰乱市场秩序提供虚假证明文件罪、行贿受贿罪、滥用职权或者玩忽职守渎职罪等系列刑事犯罪，而且评估机构也很可能成为单位犯罪主体，在此不一一赘述。根据虚假抵押评估报告的成因分析，结合中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国建设部令第142号房地产评估机构管理办法、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产

11、估价规范以及国家银监会2004年9月16日颁布的商业银行房地产贷款风险管理指引，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2006年1月13日发布的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知、房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）等专业法律、法规和规范，探讨虚假抵押评估报告的防范对策。在此，笔者提出一些防范虚假抵押评估报告的肤浅思路，抛砖引玉，供有识之士参考： 城市房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。目前，除评估机构专职估价师外，还有相当一批取得估价师资质的人员在金融机构工作。一方面可以发挥他们的专业技能，更好地为控制金融信

12、贷风险服务；另外一方面，可以有效地提高房地产评估的行业影响和地位。因此，各金融机构风控部门和房地产管理部门不应受理非房地产评估机构出具的房地产抵押估价报告，不应受理没有房地产估价师（可以是金融机构内部的兼职人员）签字的抵押价值书面协议。 房地产评估机构的选用由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，从资质等级、承担责任方式、社会信誉等方面综合考察，择优决定；选定房地产评估机构，应同时签订对评估机构的责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。提倡选择对执业风险承担无限责任的合伙评估事务所参与房地产抵押估价活动。 选择评估机构时，不必过分迷信评估机构资质

13、等级，而应注重评估机构风险防范体系的建设，从业估价师阅历与经验。尤其是新出台的建设部令第142号房地产评估机构管理办法已明确取消了房地产评估机构执业金额和执业地域的限制，房地产评估机构执业活动不存在本质的区别和不同。通常，评估所需资料、依据都是充足和充分的。法律规定，政府职能部门应定期公布基准地价、房屋重置价，市场比较案例一般也可选到，估价师都具备完整的评估技能，只要尽责，都能大致测算估价标的合理价位。而且，不同资质等级房地产评估机构不存在上下级和高资质机构可以否定低资质的机构评估报告的关系；都是依法组建并应依法承担评估执业风险责任的专业机构。评估报告的质量关键在于评估机构的决策与风险管理机制

14、，以及对估价师的要求；在于评估机构与估价师能否经受诱惑、排除干扰、忠于职守。 在金融机构风险控制部门和房地产管理部门推行房地产评估机构和房地产估价师印章、签字备案制度。评估机构和估价师应向各金融机构风险控制部门和房地产管理部门备案，估价师应在注册证持证人签名栏内签名，以便金融机构风控部门和房地产管理部门的识别、核对。 配套推行评估机构和估价师禁用机制。对贷款抵押物办理评估业务中给金融机构造成损害的或复核发现评估结论严重失实的评估机构和估价师执行责任追究和禁用，对导致评估机构被禁用事由的估价师则可终身禁用。 评估机构应主动加强与金融机构风险控制部门、房地产管理部门的信息沟通，注意虚假抵押评估报告的疏堵防范。 金融机构可在条件成熟时参照外地经验，试行与防范机制健全的评估机构，尤其是承担无限责任的专业合伙所，签订评估业务顾问合同，由金融机构作为委托人委托对虚假抵押评估报告进行复核，并由该评估机构独立承担责任。 建议评估机构在出具评估报告时，将抵押贷款的评估目的进一步细化，注明为“为委托人向金融机构申请贷款，确定房地产抵押贷款额度提供参考依据”，进而防止虚假抵押评估报告的蔓延。评估机构和估价师应注重日常防范，评估机构与估价师应做好对委托人的专业解释与说服工作，阐明虚假抵押评估报告的危害。学会适当拒绝任何单位和个人提出不合理要求的评估。