个人住房抵押贷款风险分析 毕业论文.doc
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1、吉林大学远程教育 本科生毕业论文(设计) 中文题目 个人住房抵押贷款风险分析 学生姓名 XXX 专业 经济管理 层次年级 2011秋专升本 学号2009106259指导教师 职称 副教授 学习中心 成绩 2011年 8 月 20日摘 要对个人住房抵押贷款金融风险隐患日益暴露的今天,为避免个人住房抵押贷款风险给金融单位造成的损害,对个人住房抵押贷款的风险因素进行分析和探讨防范风险的措施已迫在眉睫。关键词:个人住房抵押贷款 风险 探析 目 录一、风险因素分析4(一)信用风险4 (二)流动性风险4(三)抵押物风险5(四)利率风险5(五)提前还款风险5(六)政策性风险5二、风险防范措施5(一)完善住房
2、抵押贷款的法律法规6(二)推进个人信用制度的建设6(三)建立政府住房抵押贷款担保制度8(四)强化保险保护机制9(五) 健全抵押物处置制10结 论 11参考文献 12致谢 13前 言随着各家金融机构个人住房抵押贷款业务广泛发展的同时,也暴露出不少问题,诱发了金融风险隐患的产生。本文在针对个人住房抵押贷款存在的风险因素提出一些防范措施和建议。在银行经营贷款业务过程中,业务人员通常对信用风险、流动性风险、抵押物风险、利率风险、提前还款风险、政策性风险等特别警惕和关注,银行也正在通过法人治理和完善制度建设等方面措施来加强预防。一、风险因素分析(一)信用风险因为住房抵押贷款期限都很长,在贷款期间贷款人对
3、借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控,对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握,对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等,都可能造成违约行为,出现信用风险。违约行为发生后,即使银行能将抵押物变卖,但由于住房市场的价格波动,也可能使其收回的资金额少于贷款余额,使银行资产受损。(二)流动性风险由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款,这种短存长贷的行为,影响银行的兑付能力,产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时,不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期,出现房地产热,银行大量投放住房抵押贷款。另一方面经济衰退时,房地产滞销,价格急剧下降,偿还能
4、力出现严重困难,进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款,银行开始出现流动性风险。 (三)抵押物风险一方面由于抵押物受市场价格、经济环境、市场需求下滑等因素的影响,导致抵押物很难处置变现,贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款,在实践中的阻力很大、困难重重,难以实施。另一方面借款人在其抵押期限内对房屋的损坏、自然磨损等,即使变现也会造成一部分损失,包括处置变现产生的费用,会给银行带来大量的资金损失。(四)利率风险住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动,无论是涨还是跌,银行都会遭受损失。如果利率上涨
5、,对借款人来说,借款额度越高,借款期限越长,其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下,增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力,从而使银行的风险加大。如果利率下降,借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款,从而使银行预期的利息收入无法实现。(五)提前还款风险个人住房抵押贷款的额度一般都比较大,期限也较长,个人要支付大量的利息,且年限越长,这个比例越大。因此,只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为,之所以会给银行带来风险,是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性,
6、给银行的集约化资产负债带来一定的困难。(六)政策性风险一方面由于我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价,使部分商品房有行无市,这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足,单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时,不可避免地增加了金融机构的政策风险。另一方面由于不可预见的政策变动。如在办理抵押时,抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时,对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定,其补偿价格往往低于房地产市场价格,使贷款人面临着相应的
7、风险。二、风险防范措施(一)完善住房抵押贷款的法律法规相比一般的房地产现房抵押借款,个人住房期房抵押贷款的法律关系是因借款人、贷款银行和开发商三方当事人签订住房抵押贷款合同而发生的众多债权债务关系,是购房合同、借款合同、抵押合同、保证合同和委托合同关系的混合体。虽然我国已经制定了诸如担保法、贷款通则、个人住房贷款管理办法等相关法律法规,构成了个人住房抵押贷款的法律框架,但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件,有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此,当前应从房屋交易、估价、保险等方面,加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善,以形成对市场主体和市场行为的硬约束。
8、(二)推进个人信用制度的建设随着个人征信系统在全国正式运行,今后,个人到全国任何一家银行申请信用卡或住房贷款时,银行将有权要求查询申请者的个人信用记录。如果申请者有借钱不还的记录,那么银行有可能要求其提供抵押、提高贷款利率或降低贷款额度,甚至拒绝贷款。如果申请者拒绝银行查询其记录,那银行将有充分的理由拒绝为其发放贷款或信用卡。据介绍,部分商业银行的反馈显示,在个人征信系统试运行期间,大概有10%的个人贷款申请者因为信用记录存在问题而被拒绝贷款。个人信用报告样本,其内容涵盖姓名、身份证号码、住址、工作单位、手机号码、贷款、信用卡、为他人贷款的担保、结算账户和住房公积金以及配偶的信息等。央行称,信
9、用数据库未来还将纳入个人的社会保障信息和电话、水、电、燃气费缴纳情况,以及法院民事判决、纳税情况等信息。 个人征信系统将会对借钱不还的行为构成有效的约束。个人欠账的信息会一笔笔地记录在案,并被全国所有的银行查到,欠账者将难以再从银行借到钱。个人征信系统启用后,只要违约者开立了银行卡等结算账户,银行就可以根据他们的开户信息追踪到他们。这就会促使使用者珍惜自己的信用,也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。(三)建立政府住房抵押贷款担保制度住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比,
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