个人住房贷款培训讲义.doc

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1、个人住房贷款培训讲义目录个人住房贷款简介.(3)个人住房房改房贷款 .(7) 个人住房担保组合贷款.(11) 个人住房二手楼按揭贷款.(39)个人自建房贷款.(45)个人商业用房贷款.(50)个人住房加按贷款.(57)个人住房转按贷款.(60)个人住房贷款还款方式.(64)个人住房贷款简介中国农业银行云南省分行房地产信贷处 陈显杰定义：个人住房贷款主要包括一手楼贷款、二手楼贷款、房改房贷款、押旧买新首付款贷款、个人住房组合贷款、个人住房转按贷款、个人住房加按贷款、个人商铺贷款、小城镇个人购建房贷款、大学生置业贷款等。 一手楼贷款 n 一手楼贷款是一手楼指售房人为开发商。贷款人向借款人发放的、用

2、于其购买一手楼、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的商业性住房贷款。二手楼贷款 n 二手楼相对于一手楼而言，是指已具有房地产权证，可依法进入房地产市场流通的楼宇物业，包括已办齐各种手续的房改房，这种商品房已经经历了第二次或第三次交易，故称二手楼。二手楼按揭贷款是指贷款银行贷款给购买二手楼的购房人，用于支付购楼款，取得所购商品房的所有权作为贷款的抵押，由借款人每月定期向贷款银行还本付息的一种贷款业务品种。所购商品房的产权必须明晰，可进入房地产市场流通。所购商品房的楼龄不超过20年，贷款额度控制在其所购商品房价值的70%以内。贷款期限30年-楼龄，再结合借款人年龄来确定。一手楼贷

3、款、二手楼贷款贷款操作流程 n 提出申请调查、评估审查、审批签订借款合同办理保险、公证、担保手续发放贷款资料归档贷款偿还贷后管理清户撤押房改房贷款 n 房改房贷款是指借款人根据国家房改政策规定，以其向房屋产权单位购买的可出售的公有住房作为抵押物的贷款，房改房贷款与其它个人住房贷款操作流程的不同之处在于: 先发放贷款，然后办理住房抵押登记，在未办妥抵押登记手续前由公房出售单位承担阶段性的保证担保责任。n 操作流程图：n 选择合作的公房出售单位借款申请借款调查、审核和审批签订借款、抵押合同办理公证和保险发放贷款抵押登记到期处理贷款管理押旧买新贷款 （零首付贷款）n 押旧买新业务是指为帮助二次置业或

4、改善居住环境的购房人解决筹集购买新住房首期款的困难，同意购房人以旧住房作抵押，向银行申请贷款，作为购买新住房的首期款，这种住房贷款的新业务称为押旧买新业务。由于对于购买新住房而言，其所有购房款均由银行贷款解决，故其他银行称为“零首付”业务或楼换楼业务（香港的称法），现人行通知停办。个人住房组合贷款 n 个人住房组合贷款是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付所需要购房费用时，其不足部分向银行申请的住房商业性贷款。贷款行首先必须和公积金管理部门确立公积金贷款的委托关系，签订公积金贷款委托协议，两笔贷款的用途都是购买同一住房，借款的主体为同一购房人，贷款的担保均为同一个抵押物；分别执行人民银行公布的

5、个人住房商业性贷款利率和个人住房公积金贷款利率，银行收取手续费，不承担风险。n 个人住房组合贷款操作流程图：n 与房改办签订委托协议 - 发展商和楼盘选择（房屋买卖中介企业和机构选择）借款申请和公积金查询借款调查、审核和审批签订借款、抵押合同办理公证、保险和抵押登记发放贷款到期处理贷款管理个人住房转按贷款 n 个人住房转按贷款是指在个人住房贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。经办行在办理转按贷款时，可按剩余的贷款余额和剩余贷款期限将贷款转让给新借款人；也可根据新借款人和所购房屋评估价重新确立新的贷款额度和贷款期限，在按揭期间转

6、变按揭银行的一种贷款业务。转按的形式：n (1).转借款人。由借款人转给另一借款人。n (2).转按揭银行。由银行转给另一银行。n 目前，国内的转按业务基本为转借款人，而香港既有借款人的转按业务，也有按揭银行的转让业务(银行之间按揭业务的价格不同，导致香港按揭银行的转让业务十分频繁)。转按的最高贷款额度为所购房屋评估价格的70%，贷款期限最长为30年减去房屋已使用年限，再结合借款人年龄来确定。n 操作流程图：n 原借款人提出转按申请签订三方协议新借款人提出贷款申请调查、审查、审批签订借款合同办理保险、变更抵押登记发放贷款原借款人归还贷款资料归档贷款偿还贷后管理清户撤押个人住房加按贷款 n 个人

7、住房加按贷款是指按揭银行在按揭中途对未达到最高贷款成数或最长贷款期限的借款人增加贷款金额或延长贷款期限的贷款。的一种贷款业务。加按贷款的计算公式为：n 增加贷款金额：最高加按金额=房屋现值70%-剩余贷款本金；n 延长贷款期限：最长贷款期限=30年-房屋已使用年限。n 贷款操作流程图：n 加按申请调查审查、审批签订借款合同办理变更抵押登记发放贷款资料归档贷款偿还贷后管理清户撤押个人商业用房贷款 n 个人商业用房贷款是指经办行向借款人发放的用于其购买自有商业用房的贷款。申请贷款的商业用房应为竣工验收合格的现房。n 商业用房贷款操作流程分为楼盘审查和发放商业用房贷款两个部分。n 楼盘审查的操作流程

8、图为：n 开发商申请项目调查审查、审批签订合作协议书；n 发放商业用房贷款的操作流程图为：n 借款人申请贷前调查审查、审批签订借款合同办理保险、公证、抵押（预）登记发放贷款资料归档贷款偿还贷后管理清户撤押个人自建房贷款 n 个人自建房贷款是指贷款人向借款人发放的、用于借款人建设自有房屋的贷款，其建设用地必须在经济发达地区市（县）城区或重点镇范围内，通过有偿出让方式获得，并已取得合法的有关建设批件。以土地使用权作为抵押物的，审查国有土地使用证上使用权人是否和借款人一致，贷款金额不得超过土地评估价值的50，借款人须承诺在住房完工后，把地上建筑物一并抵押给经办行；以其他房屋作为抵押物的，贷款金额最高

9、不超过抵押物评估价值的70；n 贷款操作流程图 n 提出申请贷前调查审查、审批签订借款合同发放贷款资料归档贷后管理贷款偿还清户撤押住房贷款的基本规定 n 1、定义。个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买住宅用房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处置其抵押物或质物，或由保证人承担偿还贷款本息的连带责任。n 2. 条件。 贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：n (1)具有城镇常住户口或有效居留身份；n (2)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；n (3)具有购买住房的合同或协议；

10、n (4)能够支付最低不低于购房全部价款20的首期付款；n (5)同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，成有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；n (6)贷款行规定的其他条件。n 3. 贷款期限。根据实际情况合理确定，一般采用：现实际年龄贷款期限。但最长不得超过30年。n 4. 贷款利率。用信贷资金发放贷款的利率按照中国人民银行有关利率规定执行，实行一年一定。贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。组合贷款利

11、率分别按照信贷资金贷款利率和公积金委托贷款利率执行(公积金委托贷款利率和期限由住房资金管理中心确定) n 5. 贷款还款日的确定。自贷款后次月起进入还款期，实行每月第20日为约定还款日，如遇双休日或节假日顺延。n 借款人可以提前全部或部分还清剩余贷款本金。借款人要提前还款时，须提前3天向贷款行提出书面申请。提前还款的当期仍计收贷款利息。n 6. 贷款展期。借款人如需延期还款，必须在贷款到期日前5天提出借款展期书面申请，由经办行按程序进行审批，并征得保证人、抵押人、出质人的书面同意(合同另有约定的，按合同执行)。借款人只能申请一次展期，展期后贷款总期限不得超过30年。n 7. 个人住房贷款的审批

12、权集中在支行级机构。对开发商开发楼盘提供个人住房贷款合作的审批权原则上集中在一级分行。n 8. 借款人在约定还款日营业终了没有按照合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，贷款行应将还款额转入相应的逾期科目，利息转入逾期利息科目，并计算逾期利息，计算公式为：n 逾期利息=当月应还本息逾期利率逾期天数n 公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按人民银行有关规定执行。借款人归还贷款后，停止加罚息，由逾期贷款科目转入正常贷款科目。n 9. 在下列情况下，贷款行有权终止借款合同。n (一)借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；n (二)借

13、款人的法定继承人、受遗蹭人拒绝履行借款合同；此贴子已经被大湘西于2007-4-17 18:05:11编辑过 收藏 分享 报告 使用道具 乌拉和麦芽 发短消息 加为好友 乌拉和麦芽 (乌拉和麦芽)当前离线 UID10236 经验1026 回贴0 业绩0 勋章0 阅读权限50 性别女 在线时间0 小时 注册时间2007-3-27 最后登录2007-5-16 农金中尉帖子151 主题0 精华0 积分151 威望0 金钱131 美元0 魅力0 3# 发表于 2007-3-28 12:33 | 只看该作者 n (三)借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息。n 10. 借款人有下列情形之一

14、的，贷款行将有权依法处分抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任。n (一)借款人连续三个月不能按期归还贷款本息的；n (二)借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；n (三)未经贷款行同意，借款人将设定抵押权、质押权的财产或权益转让或重复抵押；n (四)借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；n (五)借款人拒绝或阻挠贷款行对贷款使用情况进行监督检查的；n (六)保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物价值明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物和新质物的；n (七)借款人有损贷款行权益的其他行为。个人住

15、房房改房贷款操作要点 一、定义： 房改房贷款是指借款人根据国家房改政策规定，以其向房屋产权单位购买的可出售的公有住房作为抵押物的贷款。 二、操作流程 选择合作的公房出售单位 借款申请 借款调查、审核和审批 签订借款、抵押合同 办理公证和保险 发放贷款 抵押登记 到期处理 贷款管理三、特点 房改房贷款与其它个人住房贷款操作流程的不同之处在于先发放贷款，然后办理住房抵押登记，在未办妥抵押登记手续前由公房出售单位承担阶段性的保证担保责任。 四、操作要点 1、开办房改房贷款的贷款行必须与房屋出售单位（原产权单位）签订合作协议，并约定如下： （1）、所出售的公房在权属上无纠纷，已取得了出售房产的房屋土地

16、所有权证，取得了政府房改管理部门同意出售的有关批文，并提供上述资料的复印件； （2）、房屋出售单位在协议中必须明确承诺对所出售的公房放弃优先购买的权利； （3）、借款人以所购住房抵押作贷款担保的，房屋出售单位必须为购房借款人提供阶段性担保。在购房借款人所购住房取得房屋土地所有权证并且可以上市交易（有些地方5年后才能上市交易）前，当借款人拖欠银行贷款本息时代为偿还，当借款人累计拖欠银行贷款本息超过约定期限时以不低于借款人所欠银行贷款本息以及其他相关费用之和的价格承担抵押权受让的义务。 （4）、借款人采用保证担保方式由房屋出售单位提供保证担保的，必须对保证单位的资格进行认定。 2、除地方政府房改部

17、门有特殊规定外（上海市房改办指定建行），原则上要求出售单位在贷款行开设售房款专户。 3、房屋的已使用年限一般不超过20年，并且不在拆迁公告范围之内。 4、房改房贷款的最高贷款额度不超过购房价款的80%。 5、最长贷款年限不超过10年。 6、贷款的利率按人民银行规定的相应利率执行。 7、借款申请人已将不低于购房价款20%的款项存入房屋出售单位在贷款行（或当地房改管理部门指定的银行）开设的售房专户中用于支付购房首付款。 8、借款申请人必须提供除了申请个人住房组合贷款的基本资料之外，尚须提供以下资料： （1）、借款人申请人已经签订了制式的公有住房出售合同； （2）、职工家庭购买公有住房协议书； （3

18、）、公有住房出售价格计算表； （4）、共有人情况表； （5）、财产共有人和户口簿内同住成年人同意以所购住房作抵押的书面证明； （6）、购买已居住公房的须提供所购公房的租赁凭证；新分配住房直接办理购房手续的须提供房屋配售单位出具的房屋配售单 收益点 1有利于增加对公存款，扩大低成本资金来源; 2售房单位集中办理房改房贷款，有利于降低银行成本和提高效率。风险防范要点1房改房必须产权清晰。 2售房单位必须在贷款行开立结算账户，并将售房款专户存在贷款行。 3借款人须提供有效担保。以所购房屋作抵押的，必须办理房屋抵押登记。在未办妥房屋抵押登记前，贷款行要与售房单位签订合作协议，由售房单位提供保证担保。如

19、售房单位不具备担保法规定的担保资格，借款人须提供贷款行认可的其他担保措施。一旦取得完全房屋产权后，借款人应立即办理房屋抵押登记，并将己办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单(正本)，一并交贷款行抵押。个人住房组合贷款操作实务一、 定义：指借款人申请住房公积金贷款不足以支付所需要的购房费用时，其不足部分向银行申请的个人住房商业性贷款。二、基本要求和特点： l 1、贷款行首先必须和公积金管理部门确立公积金贷款的委托关系，签订公积金贷款委托协议，在协议中必须明确由公积金管理中心确定贷款对象，审核审批贷款，并明确贷款的风险必须由公积金管理中心承担，银行只承担受托代为发放和管理贷

20、款的职责，收取代理手续费。根据公积金中心要求，各代办商业银行的查询、计划申请、基金划拨、还款处理必须由受托行统一对口公积金中心；l 2、个人住房担保组合贷款是由个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款两笔贷款组合而成；l 3、两笔贷款的用途都是购买同一住房，借款的主体为同一购房人，贷款的担保均为同一个抵押物；l 4、申请个人住房担保组合贷款的，必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和有关商业性贷款的规定；l 5、借款人应先向受托银行提出申请并提供相关证明材料，由受托银行凭借款人提供的材料代借款人向公积金管理中心提出公积金贷款申请，公积金管理中心经审核、审批后通知借款人和受托银行；l

21、6、贷款的担保可采用两种方式： l （1）、借款人将住房抵押给银行，银行对其中的公积金贷款部分向公积金管理中心作反担保。 l （2）、借款人将住房抵押给公积金中心指定的担保公司，由担保公司对其中的商业性贷款部分向银行作反担保。 l 7、个人住房组合贷款必须分别签订商业性贷款借款合同和公积金贷款借款合同，但抵押合同只签订一个。 l 8、必须分别填写商业性贷款借款借据和公积金贷款借款借据。 l 9、个人住房组合贷款的最高贷款额度两笔贷款相加不超过所购住房价款的80%，单笔公积金贷款最高不超过13万元，其中基本公积金贷款为基本公积金帐户存储余额的15倍，最高不超过10万，补充公积金贷款为补充公积金帐

22、户存储余额的2倍最高不超过3万。 l 10、一手房组合贷款最长贷款年限均不超过30年，二手房组合贷款商业性贷款部分最长贷款年限不超过20年，公积金贷款部分最长贷款年限不超过10年。 l 11、个人住房组合贷款分别执行人民银行公布的个人住房商业性贷款利率和个人住房公积金贷款利率，每年确定一次。贷款期限1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限1年以上的，遇法定利率调整，合同利率执行至当年12月31日，于次年1月1日调整。 12、个人住房组合贷款中的商业性贷款和公积金贷款必须要求在同一时点投放，但贷款的到期日可以不一致。 l 13、个人住房组合贷款中的商业性贷款和公积

23、金贷款必须分别进不同的会计科目进行核算。 l 14、偿还贷款时公积金贷款享有优先受尝的权力。 三、个人住房组合贷款操作流程及要点 l (一)、操作流程的基本架构 l 整个框架分为两大部分： l 1、发展商和指定楼盘选择或房屋买卖中介企业和机构选择：确定合作关系 l 2、个人住房组合贷款办理：日常操作 (二)、个人住房组合贷款操作程序 l 发展商和楼盘选择l 借款申请和公积金查询l 借款调查、审核和审批l 签订借款、抵押合同办理公证、保险和抵押登记l 发放贷款l 到期处理l 贷款管理l 按照房屋是否经过竣工验收，将房屋分为现房（竣工验收合格的房屋）和期房（尚未通过竣工验收的房屋），分别按相关流程

24、办理。发展商和楼盘的选择l 一、开发商的基本条件 l (1)、具有企业法人资格，主营房地产开发，且持有资质等级证书； l (2)、经营管理制度健全，具有一定的资金实力和开发能力强，财务状况、信用状况良好； l (3)、在农行开立帐户，银企合作关系较好l 二、楼盘选择要素：地段、规模、小区环境、户型、房型、科技含量、综合配套、物业管理。l 三、提交下列资料：l 1、书面申请书，内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等。l 2、公司资料。l （1）企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书；l （2）房地产开发经历（经办行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发

25、的楼盘提供个人住房贷款）；l （3）董事会（没有成立董事会的，企业法定代表人）同意就该楼盘为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。l 上述第（1）项资料原件经经办行审核无误后留存复印件。 l 3、项目资料。l （1）项目的可行性研究报告及计委立项批复；l （2）建设用地规划许可证；l （3）建设工程规划许可证；l （4）建设工程施工许可证；l （5）国有土地使用证；l （6）竣工验收合格证明。l 上述资料原件经经办行审核无误后留存复印件。项目调查l 经办行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，2个工作日内安排调查部门进行调查，并在5个工作日内完成调查。主要调查以下内容：l 1、手续的合

26、法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法，内容是否前后一致。l 2、项目基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等；了解和掌握项目占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等。3、项目市场前景。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项l 目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。l 4、项目效益。调查开发商与我行的合作诚意和对我行产生的效益，如存款、代收代付、中间业务的代理等。l 5、银行同业竞争。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。l 经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款

27、条件后，经办行认为有必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。l 调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。审查、审批l 贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，在3个工作日内签署审查意见。经审查同意的，按照权限上报审批，贷款审批人在5个工作日内签署是否同意的意见。l 对现房楼盘贷款合作的审批认定权集中在二级分行及以上。l 对由我行发放开发贷款的楼盘，调查、审查环节可以视情况适当简化。l 签订合作协议书l 经审批同意的，经办行与开发商签订住房按揭合作协议

28、书（合同编号：ABC（2001）5005）。期房楼盘审查l （一）开发商申请。l 经办行要求开发商提交下列资料：l 1、书面申请书，内容包括开发商概况（含经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额等。l 2、公司资料。l （1）企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书；l （2）公司章程、成立批文；l （3）经会计师事务所审核的前一年度财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；l （4）房地产企业开发资质等级证书；l （5）房地产开发经历（经办行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供个人住房贷款）；l （6）董事会（没有成立董

29、事会的，企业法定代表人）同意就该项目向我行申请个人住房抵押贷款及配套服务，并为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。l 上述第（1）、（2）、（4）项资料原件经经办行审核无误后留存复印件，其他资料留存原件。l 3、项目资料。l （1）项目的可行性研究报告及计委立项批复；l （2）建设用地规划许可证；l （3）建设工程规划许可证；l （4）建设工程施工许可证；l （5）国有土地使用证；l （6）工程概预算资料；l （7）项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况；l （8）项目投资完成情况；l （9）商品房预售许可证。l 上述资料中的证件和批件原件经经办行审核无误后留存复印件。项目调查l 经办行在

30、收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，2工作日内安排调查部门进行调查，10个工作日内完成调查。主要调查以下内容：l 1、开发商基本情况。调查开发商注册资本、法定代表人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和经济核算制度、业务范围、开发经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势等；分析财务报表，估测其营运能力及盈利状况。l 2、手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法，内容是否前后一致。l 3、项目投资情况。调查项目投资构成与各项费用支出明细，并与工程概预算报告中的有关数据进行核对，分析资金投入时间与工程进度是否一致；工程后续资金来源是否已经落实，如果后续资金是通过预售房款再

31、投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。l 4、项目情况。调查地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等；了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况。l 5、项目市场前景和销售情况。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。 l 6、项目效益。调查开发商与我行的合作诚意和对我行产生的效益，如存款、代收代付、中间业务的代理等。l 7、开发商负债状况。特别是其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况，准确掌握其贷款的到期日，以免在工程建设中出现新的

32、资金缺口。l 8、银行同业竞争情况。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。l 经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，经办行认为有必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。l 调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。审查、审批l 贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，在5个工作日内签署意见。经审查同意的，按照权限上报审批。有权审批人在5个工作日内签署意见。l 对期房楼盘贷款合作的审批认定权原则上集中在一级分行，一级分行也可以在转授权

33、权限内将审批权下放到业务开展较好、管理规范的二级分行。l 对由我行发放开发贷款的楼盘，调查、审查环节可以视情况适当简化。审核要点(审核岗或支行贷款管理委员会) l (1)、开发商提供的资料是否齐全、合法； l (2)、评价调查岗的分析、意见是否合理、恰当； (3)、分析判断与开发商合作是否有利于业务经营。 l 审核同意后报有权人审批。 签订合作协议书l 经审批同意的，经办行与开发商签订住房按揭合作协议书。l 经办行还必须与开发商签订预售房款监管协议，由经办行监督预售房款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该项目。签订合作协议的主要内容 l 主要内容：l (1)、确定合作楼盘；l (2)、确定

34、配套个人住房组合贷款额度及有效期限；l (3)、确定单笔贷款与房价比例、最长期限；l (4)、确定开发商在农行开立结算户、保证金专户及保证金提取比例和保证金释放的方式，开发商的保证金因包括公积金贷款的部分；l (5)、确定开发商承担阶段性连带担保责任：1、在办妥房地产权证并取得房地产现权抵押登记权证之前，必须由开发商承担代偿和抵押权转让的义务；之后的责任可经双方协商；2、由于房屋质量、环境、购房手续等非借款人因素引起纠纷而导致拖欠银行借款的，开发商应在一定的阶段（房屋竣工后的二年）内承担代偿和抵押权转让的义务。l (6)、明确贷款办理和购房手续衔接等问题。小结： 立项：项目建议书批复可研报告批

35、复扩初设计批复正式立项 l 土地：建设用地规划许可证建设用地批准书土地出让合同房地产权证预（销）售许可证 l 工程：建设工程规划许可证建设工程施工许可证 借款的申请和借款人的选择 l 借款人申请个人住房贷款，所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。 l 1、借款人条件：个人住房组合贷款的借款人申请人首先必须符合公积金贷款的申请条件，否则只能申请个人住房纯商业性贷款。l （1）、持有本地常住户口、蓝印户口或其它有效身份证件；l （2）、年满18周岁具有完全民事行为能力；l （3）、有稳定的职业和收入，有支付20%首期购房款和还本付息的能力；。l （4）、愿以所购商

36、品房作为借款的抵押物；l （5）、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同； l （6）、在当地已经累计交缴公积金两年，连续交缴公积金六个月；l （7）、从未申请过公积金贷款或在本次申请前已还清公积金贷款；l (8)、符合贷款银行和公积金管理中心规定的其他条件。提供资料: （1）、公积金贷款申请人和参贷人的公积金帐号； l （2）、借款人、配偶和其他参贷人的身份证、户口簿、婚姻状况证明； l （3）、借款人及参与还款人的收入证明； l （4）、银行和公积金管理中心要求提供的其他资料。 调查要点 l 受理后对借款人的情况进行调查 （1）、根据借款申请人提供的身份证号码通过网络向人民

37、银行个人征信系统进行查询，了解申请人在它行的借贷情况及个人的信誉状况；l （2）、根据借款人和参贷人（配偶为必然的参贷人）提供的公积金帐号以及身份证号码向公积金管理中心进行查询。查询分初审查询和受理查询，作初审查询时公积金管理中心只对借款申请人是否具备贷款的资格作出回复，主要反映申请人是否符合贷款的基本条件，是否有尚未还清的贷款等情况；在确定借款申请人具备公积金贷款的基本条件后可做受理查询，对借款申请作出是否可贷的明确答复，主要反映借款申请人、配偶和参贷人是否可贷，最高可贷额度，最短贷款年限，年还贷能力等情况，受理查询一旦作出，公积金公积金管理中心将给出一个受理号，视同已经负债，如申请人最终没

38、有贷款，必须作受理查询撤单处理，否则在其他任何银行将无法获得公积金贷款。在公积金管理中心对借款申请人公积金贷款的资格、可贷额度认定和审批后对借款申请人的综合情况进行调查l 调查要点如下：（1）、是否具有合法、有效的身份证明、婚姻状况证明； l （2）、借款人及参与还款人的年龄（男至65岁，女至60岁）；l （3）、借款人及家庭主要人员的资信状况和负债记录；l （4）、借款人收入、职业的长期稳定性及个人资产情况；l （5）、是否具有支付20%购房预付款的能力；l （6）、借款人是否符合公积金贷款基本条件；l （7）、借款人及参与还款人公积金缴交情况是否正常；l （8）、是否已办理公积金贷款受理查

39、询，受理单中反映的负债情况如何；l （9）、公积金最高可贷额度的确认公式：可贷额度年还贷能力可贷年限；根据公积金贷款的可贷额度，按两者合计不超过购房价款80%的比例来确定配套的商业性贷款的额度；l （10）、试算还款能力：以不超过家庭月收入的40%作为还款来源，收入较高的比例可适当上调；l 对上述情况和资料进行调查核实后通知借款申请人正式填写个人住房借款申请书和个人住房公积金借款申请书，在完成调查形成书面调查意见后报送贷款审核部门。 借款的审核、审批 1、意向审核、审批：贷款审核部门根据调查部门报送的资料进行审查，主要审查借款人的借款资格，贷款的额度，贷款的期限等是否与借款人的收入水平相符合，

40、借款的担保是否合法有效。审核后提出意向审核意见报审批决策人审批；l 2、签发贷款意向：经意向审批后，签发个人住房组合贷款意向书通知开发商、借款申请人办理购房手续；l 3、发展商和购房者签订商品房预销售合同(一手房)或房屋买卖(现房)合同，购房者支付首期购房款并将资料提供给贷款行； l 4、正式审核、审批:填写个人住房贷款审核审批表作出审批意见。 签订借款合同、抵押合同、填写借款借据，办理公证、保险和抵押登记手续l 1、签订合同：分别签订经审批同意的，经办行与借款人、开发商签订个人住房按揭合同（合同编号：ABC（2001）5006）和公积金贷款借款合同也以及住房抵押合同，借款人签属划款扣款授权书

41、，并申请办理银行卡用于按月还款；l 签订借款合同时，经办行主动向借款人、保证人提示合同中用黑体字或有下划线的条款。l 商业性贷款借款合同l 2、对合同进行编号、登记； l 3、借款人须分别填写公积金贷款的公积金借款借据和商业性贷款的个人借款借据。办理公证、保险和抵押登记手续 l 办理抵押物的公证（非强制）和保险手续：l （1）、根据人民银行规定必须办理抵押物保险，投保金额不低于商品房售价，期限不短于两笔贷款中最长一笔贷款的期限，保险单正本必须注明贷款行为第一受益人，保费由借款人一次性付清；l （2）、办理抵押合同公证（费用按合同件数计算），其中内销商品房可由贷款行自行选择是否办理公证，外销商品

42、房必须办理公证；l （3）、公证、保险集中在售楼处一次性办理，借款人和房地产共有人必须同时到场；l 办理房地产抵押登记手续。发放贷款 l 1、登录台帐：必须在贷款发放的当日及时将借款人商业性贷款和公积金贷款的资料登入个人信贷管理系统并及时复核签发，确保贷款的实际投放日和电脑台帐的记录日期保持一致；l 2、贷款发放：在办妥房地产抵押登记后安排资金、发放贷款。l （1）、每月初向公积金管理中心提出申请贷款基金，由公积金管理中心将公积金贷款基金划入其开设在农行的专户中并授权农行管理和使用； l （2）、在审批同意后，根据借款人的委托将商业性和公积金贷款资金直接划至开发商在农行开立的存款帐户中。其中公

43、积金贷款由分行向公积金管理中心申请贷款基金，按支行实际审批情况下划，由支行予以发放；余额部分发放商业性贷款，上述两笔贷款必须在同一时点投放。l 3、贷款投放后根据与开发商合作协议的规定，以不高于两笔贷款总额10%的比例逐户逐笔扣收保证金并划入开发商在农行开立的保证金专户中。到期处理 l 1、还款方式：借款人应在每月20日之前将足额的款项存入银行卡中用于归还公积金贷款和商业性贷款，还款方式必须保持一致，具体方式如下：l （1）、利随本清。贷款期限在1年（含1年）以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清，在此期间如发生提前全部结清的可按上述原则执行；l （2）、按月还款。贷款期限在1年以上的，实行

44、按月分期归还贷款本金和利息，借款人可选择月等额或递减的还款方法。借款人自放款的次月起开始还款，每月20日为固定还款日，遇国定节假日顺延； l （3）、还款本息拆分：计算月还款额时采用见分进元的方式，差额在最后一期中予以调整。l 等额法：当月应收利息上月底贷款余额月利率 l 当月应收本金月等额还款额当月贷款应收利息 l 递减法：当月应收本金贷款总额贷款总月数 l 当月应收利息(贷款总额累计已归还本金) 月利率 提前还款的处理 （1）、提前全部结清：借款人应在每月20日前提出书面申请，经贷款行审批同意后（填写个人住房贷款提前还款审核审批表或个人住房公积金贷款提前还款审核审批表）予以办理，办理时应先结清当月应还借款本息之后，然后结清剩余贷款本金； l （2）、提前部分结清：借款人应在每月20日前提出书面申请，经贷款行审批同意后（填写个人住房贷款提前还款审核审批表或个人住房公积金贷款提前还款审核审批表）予以办理 。 l 采取以下二种方式； l 、贷款期限缩短，月还款额不变：办理部分提前还款后，按借款人尚余贷款金额和