272.A投资性房地产准则在上市公司中的运用.doc

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1、科技学院毕业设计（论文）题 目 投资性房地产准则在上市公司中的运用院 （系） 经济管理学院 专业班级 会计学本科2006级 学生姓名 学号 指导教师 职称 讲师 评阅教师 职称 2010年 6 月 10 日注 意 事 项1. 设计（论文）的内容包括：1) 封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2) 题名页3) 中文摘要（300字左右）、关键词4) 外文摘要、关键词 5) 目次页（附件不统一编入）6) 论文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论、参考文献7) 附录（对论文支持必要时）2. 论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2

2、万字。3. 附件包括：任务书、文献综述、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。4. 文字、图表要求：1) 文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写2) 工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画3) 毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印4) 图表应绘制于无格子的页面上5) 软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档5. 装订顺序1) 设计（论文）2) 附件：按照任务书、文献综述、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订3)

3、 其它学生毕业设计（论文）原创性声明本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得科技学院或其它教育机构的学位或证书而使用其材料。与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。毕业设计（论文）作者（签字）： 年 月 日科技学院本科生毕业设计（论文）投资性房地产准则在上市公司中的运用院（系） 经济管理学院 专业班级 会计学本科2006级 学生姓名 指导教师 讲师 2010年 6 月 10

4、 日摘 要投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。在原会计制度下，投资性房地产按历史成本记入固定资产、无形资产、出租开发产品等会计科目，并按一定年限提取折旧或摊销。但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊销后的余额，往往不能反映投资性房地产的真实价值，投资性房地产经过数年后，账面净值越来越小，与市场上实际情况不符，差异悬殊。2006年新会计准则的颁布对投资性房地产的计量是一个挑战。新会计准则解决了原会计报表对投资性房地产列表不清的问题，将以往分散列示的投资性房地产单独列示，给报表阅读者分析企业经营投资性房地产业务提供了清楚的资产收益关联数据。上市公司运用公允价值模式计量，

5、比较公允、客观地反映了企业投资性房地产报表时点的市场价值，有利于报表阅读者了解企业该类资产的经营情况。本文就公允价值计量在投资性房地产中应用的情况，影响因素，以及该项政策的实施，对企业相关资产的处理，特别是对上市公司相关投资性资产价值和经营业绩所产生的影响，进行深入的分析和思考，并展望了其应用前景。关键词：投资性房地产 公允价值计量模式运用 上市公司ABSTRACTRefers to the investment real estate for generating rent or capital appreciation, or both and hold of real estate. I

6、n the accounting system, according to the historical cost of the investment real estate in fixed assets, intangible assets, lease product development, etc, and according to certain accounting of depreciation or amortization extraction. But, after the depreciation or amortization net value of fixed a

7、ssets, the balance after often cannot reflect the real value of the investment real estate, the investment real estate through the years, the net book value, and less on the market, the disparity between reality. In 2006, the new accounting standards promulgated by the measurement of the investment

8、real estate is a challenge. The new accounting standards to solve the accounting statements in the original list of the investment real estate, will be shown past the investment real estate separately, to report the reader of the investment real estate business enterprise management analysis provide

9、s a clear asset returns associated data. Listed companies using the fair value pattern, fair and objective measurement of the investment real estate enterprises to reflect the market value, and report to the reader understand this report of the asset management business. Based on the fair value meas

10、urement of the investment real estate in the necessity and feasibility of the application of analysis, and the implementation of the policy of enterprise assets, especially related to the processing of the listed company investment assets value associated with the impact of business performance, the

11、 thorough analysis and thinking, and discussed its application prospect.Key words: The investment real estate ; The fair and equitable value measurement model; Listed companies目 录中文摘要I英文摘要II一 引言2（一）本文写作目的2（二）上市公司投资性房地产公允价值计量的重要意义21有助于参与国际上的竞争与合作22更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。23新的计量模式有助于解决投资性房地产企业存在的问题2二 投资性

12、房地产准则概述4（一）投资性房地产概述4（二） 新准则出台背景5三 投资性房地产准则在上市公司中的运用情况分析6（一）投资性房地产准则在上市公司中的运用情况6（二）投资性房地产公允价值模式对企业资产及利润的影响8（三）投资性房地产采用公允价值计量在实施中的问题9四 影响上市公司投资性房地产采用公允价值计量的因素分析11(一)公允价值理论层面的障碍11(二)市场环境的障碍11(三)企业自身原因121使用公允价值的成本较高。122出于对税收成本的考虑。12（四） 利润分配的影响12（五） 财务会计发展趋势的影响13五 上市公司采用公允价值计量方法的实施建议14(一)构造理论框架， 完善理论体系14

13、(二)加快市场经济发展，完善市场环境14(三)制定税收优惠政策，鼓励公司采用公允价值模式计量14(四)企业需要完善自身条件，对相关信息进行准确评估15(五)鼓励上市公司积极履行社会责任。15六 总结16参考文献17致 谢18一 引言（一）本文写作目的我国新会计准则中引入了公允价值计量方法，其中投资性房地产在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量，在我国房地产价值不断攀高的背景下， 这无疑会在当期增加企业的净资产，但这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数企业采纳。在2007年年报中，只有少数几家公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。公允价值在投资性房地产中推行为何会形成这样一种现状?如何更

14、广泛地在上市公司中应用这一计量模式，成为亟待解决的问题。本文通过分析上市公司未采纳公允价值计量的原因， 结合实际情况提出了一些在上市公司推广公允价值计量的建议。（二）上市公司投资性房地产公允价值计量的重要意义1有助于参与国际上的竞争与合作我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。2更好地反映投性房地产的市场价值和

15、盈利能力。房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。3新的计量模式有助于解决投资性房地产企业存在的问题首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分

16、都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价二 投资性房地产准则概述（一）投资性房地产概述所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

17、主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或者增值收益的活动。就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企其他业务收入。投资性

18、房地产的确认、计量和披露适用企业会计准则第3号投资性房地产的规定。制定这个准则的主要目的，也是为了增加这方面会计信息的相关性。是否持有和继续持有投资性房地产，是企业管理层的主要受托责任之一，是企业管理层所必须作出的决策。持有投资性房地产的经济利益主要来自租金收入和增值两个方面，但是在房地产市场的价格下滑时，持有和继续持有本身也可能已经对企业带来亏损；因此，按照公允价值计量可以及时反映企业管理层受托责任的履行情况，也就是可以更加及时地检验管理层作出持有和继续持有投资性房地产决策的适当性。 与国际财务报告准则相比，我国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件，只有在有确凿证据表明投资

19、性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，也就是必须同时满足（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息两个条件。在要求同时满足上述两个条件的情况下，已经限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术通常含有较多的假设，与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比，有较大的主观性，也就是容易产生争议。在上述前提条件的限制下，在一定程度上，提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。（二） 新准则出台背景新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念,投资

20、性房地产写人新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种

21、漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。我国自20世纪90年代实行市场经济以来，房地产市场得到了迅猛的发展，全国各地房价走上了一个上升通道，各种物业，如住宅、商业地产、工业地产等稳步发展，近几年价格不断上涨，原有各种物业不断增值，面临价值重估。在原会计制度下，投资性房地产按历史成本记入固定资产、无形资产、出租开发产品等会计科目，并按一定年限提取折旧或摊销。但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊销后的余额，往往不能反映投资性房地产的真实价值，投资性房地产经过数年后，账面净值越来越小，与市场上实际情况不符

22、，差异悬殊。 在此背景下，财政部审时度势，发布了新准则，并谨慎引入公允价值的计量方法，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，也给广大投资人、债权债务人、各级主管部门、监管机构等报表阅读者了解企业真实的资产及财务状况提供了法律保障。三 投资性房地产准则在上市公司中的运用情况分析（一）投资性房地产准则在上市公司中的运用情况随着我国经济体制改革的不断深入，我国企业的构成已由国有企业一统天下的局面变成了民营企业、个体企业合占GDP50%以上，企业自主经营、自负盈亏的市场化经营理念已经深入到经济生活的各个层面。在我国房地产价格大范围、长期高速增长的情况下，越来越多的企业将闲置或暂时闲置资产出售或出租以保

23、障股东权益最大化。这些被出售或出租的资产显然有别于以自用为主而持有的固定资产。为了方便报表使用者和潜在投资者了解企业固定资产的真实用途和分布有必要规范这类非自用性质的房地产资产，将其从固定资产中剥离出来，单独列示。根据2007年4月30日出版的上海证券报研究员朱德峰的统计，至2007年4月27日已披露年报的1303家上市公司中，仅有9家选择公允价值计量模式。目前采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司主要有两种情况，一是在2007年1月1日新会计准则体系实施时，选择采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，共有16家上市公司在其年报中披露了相关情况；二是执行新会计准则体系之后，投资性房地产

24、后续计量由成本模式变更为公允价值模式，2008年至今变更会计政策的有2家，分别是金融街（股票代码：000402）和昆百大A（股票代码：000560）。从已经披露的2007年年报来看，虽然目前采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司仅18家，但随着企业对投资性房地产准则理解的加深、房地产市场及其估价技术等方面的发展，未来投资性房地产公允价值计量模式将被上市公司逐渐采用，因而像金融街和昆百大A这样选择变更投资性房地产后续计量模式的上市公司也将逐渐增多，这种选择会计政策变更的上市公司其净资产、净利润和资产负债率等财务指标均会发生重大变化，这种后续变更应引起国家相关会计监管机构和投资者的重

25、点关注。公允价值在投资性房地产中推行为何会形成这样一种现状？如何更广泛地在上市公司中应用这一计量模式，成为亟待解决的问题。企业会计准则第3号投资性房地产明确提出了成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式。但是2007上市公司中期报告却显示出众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始，截至2008年4月3O日。除sT威达(000603)和九发股份(600180)两家公司

26、外沪深两市合计1570家上市公司(沪市86l家，深市709家)公布了2007年年报，其中，非金融类上市公司1543家，金融类上市公司27家，A+H股上市公司53家。2007年是执行投资性房地产准则的第一年，在l570家上市公司中存在投资性房地产的有630家，仅占到总数的40.13%。此类公司中有18家，占了2.86的上市公司采用公允价值对投资陛房地产进行后续计量。其余612家，占到97.1的公司采用成本模式进行后续计量。此次新准则颁布之前投资性房地产是属于固定资产的范畴，其后续计量一般都采用成本模式，对此我们已经很熟悉。自从投资性房地产独立成章以后，后续计量又增加了公允价值模式而采用公允价值模

27、式最重要的是公允价值的确定方法。（具体见表1）表3.1 投资性房地产后续计量的统计表统计项目有关后续计量的规定统计数比例投资性房地产后续计量成本模式61297.14%公允价值模式182.86%合计630100%根据上述18家公司披露的年报，除3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法外，有15家披露了公允价值的确定方法。公允价值计量的确定方法主要有房地产评估价格，这样的公司有l0家，占到披露总数6667；通过第三方调查报告获得的有2家，占到披露总数1333：与拟购买方初步商定的谈判价下限的有1家，占披露总数667：参考同类同条件房地产的市场价格有2家，占到披露总数1333，具体见表2

28、。表3.2 投资性房地产公允价值确定方法统计表确定方法统计数比例已披露房地产评估价格1066.67%第三方调查报告获得213.33%与拟购买方初步商定的谈判价下限16.67%参考同类同条件房地产的市场价格213.33%小计15100%占统计年报总数的百分比83.33%未披露316.67%合计18100% 为了更进一步了解上市公司执行新准则的情况，本文选择典型的七家(方大A、津滨发展、武汉控股、沱牌曲酒、深发展A、ST百花、胜利股份)，从资产和利润两方面对其实施情况进行了分析。需要说明的是，ST百花没有披露投资性房地产会计政策变更对2007年期初留存收益的影响。以下数据均以母公司数据为计算口径。

29、从2008年和2009年的年度报告来看，采用公允价值模式计量投资性房地产对每个公司的影响不大相同。（二）投资性房地产公允价值模式对企业资产及利润的影响1.投资性房地产公允价值模式对企业资产的影响。以公允价值模式计量投资性房地产对企业资产的影响主要体现在初始转换时 2007年期初留存收益的变动即所有者权益的变动为，方大A：43 991 911-3元：津滨发展：89 721 6778元；深发展A：132 176 000元；武汉控股：2 710 0569元；胜利股份：1 752 3398元；沱牌曲酒：1 780 3498元。从以上数据可以看出，采用公允价值模式对投资性房地产进行计量使得上述各公司的留

30、存收益即资产大幅度增加。资产是否雄厚是评价一个企业实力的重要标准。面对行业竞争的压力尤其是区域房地产企业竞争加剧一批资本实力厚，操作能力强、品牌影响力广的公司不断进入和瓜分区域市场势必挤占上市公司的扩展空间因此，企业必须不断扩大资产的规模，保持行业领先水平。另外。受国家宏观调控的影响，2008年融资工作已经成为制约企业发展的关键因素 因此可以说，这些公司在2007年通过对投资性房地产采用公允价值模式计量从某种意义上来说是为了增加资产，增强实力，提升融资能力，缓解企业资金链紧张的局面。2.投资性房地产公允价值计量模式对企业利润的影响公允价值的采用对利润的影响不仅仅是一个资产负债表日，而且在每个资

31、产负债表日。上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润，这样会使得每股净利润提升，从而使得财务报表的数据发生变化。在公允价值计量模式下，投资性房地产对企业利润的影响主要体现在公允价值变动损益和折旧费用的减少。由于部分公司财务报告中没有披露折旧费用减少的金额，现在就公允价值变动损益对利润总额的影响进行分析 如表1所示。表3.3 2007年公允价值变动损益对利润总额的影响公司名称公允价值变动损益利润总额比例（%）方大A41,511,601.2729,794,015.9139.33津滨发展16,028,226.673,518,788.7821.8武汉控

32、股2,049,576.0066,320,063.583.09胜利股份435,500.0039,320,026.451.11沱牌曲酒90,834.0020,962,866.16.0.43ST百花7,919,160.17深发展A-19,558,000.003,771,775,000.00-0.52表1的七个公司中方大A的利润受到的影响是最大的，可以说如果没有选择公允价值模式计量投资性房地产，方大A在2008年会严重亏损：公允价值对津滨发展的影响也达到了2O以上。沱牌曲酒、胜利股份和武汉控股的投资性房地产数额较小，因此利润受到的影响也较小。深发展A公允价值变动损益虽然是负值。但由于折旧费用减少从披露

33、的年度报告中可知，公允价值对利润的总体影响是正值。表3.4 2008年公允价值变动损益对利润总额的影响公司名称公允价值变动损益利润总额比例（%）方大A-5 270 45924-22 030 367-36津滨发展1 344 28000157 950 1261508武汉控股223 854.0044 288 23558051胜利股份039 340 0260沱牌曲酒54 590934 394 633-32.159ST百花07 993 683270深发展A-15 087 O0000792 609 000O-19从表2可以看出。由于房地产市场变动，方大A的投资性房地产的公允价值变动损益由2008年的4l

34、511 60127元降至-5 270 45924元；津滨发展、武汉控股和沱牌曲酒的投资性房地产公允价值变动损益也比2007年有所下降，但还是小幅度地增加了企业利润。利用公允价值计量投资性房地产尤其是当投资性房地产数额较大时会导致利润较大幅度的波动这说明将投资性房地产的价格与市场挂钩给企业带来了一定的风险。（三）投资性房地产采用公允价值计量在实施中的问题1.信息披露不完整。新会计准则规定采用公允价值模式的企业应当在附注中披露公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响，但没有规定企业必须在季报中披露公允价值的变动情况，以及由于采用公允价值模式造成的折旧费用减少等情况。所以部分公司在季报中

35、没有披露公允价值的变动情况。例如方大A、津滨发展和武汉控股在季度报告和年度报告中都分别披露了公允价值的变动情况，sT百花、沱牌曲酒和胜利股份只是在年度报告中披露了公允价值的变动情况。大部分公司没有披露折旧费用的减少情况。然而这些信息对于报表使用者来说是很重要的。2.公允价值的确定带有较强的主观性。由于新会计准则并没有规定公允价值取得的具体方式，所以各公司采用的方法也不尽相同。有的聘请房地产评估机构由独立的评估师根据公开市场价格定期评估计量，如方大A：有的采用房地产经纪公司的调查报告为依据计量，如沱牌曲酒：有的企业自己参照同类房地产的市场交易价格确定估价计量， 如白云山。虽然这些方法都是通过市场

36、来取得公允价值，但后两种方法带有较强的主观性。四 影响上市公司投资性房地产采用公允价值计量的因素分析由于公允价值将大大增加上市公司的净资产，同时给公司带来不菲的账面收益，因此很多公司应该会倾向于用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。表面上看来新准则的有关规定对企业有利，各界也普遍预计上市公司中将有很多会选择这一计量模式，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司都被频频关注。但事实并非如此，公允价值概念被引入新会计准则两年后，仅少数上市公司选择公允价值计量模式。企业实施公允价值计量方法有种种困难，本文分析概括了以下几点原因。(一)公允价值理论层面的障碍公允价值是近来国际上会计发

37、展与研究中的一个热点话题。FASB于2006年9月发布FAS 157号准则 公允价值计量，该准则于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月启动了修订公允价值计量准则的工作计划。而我国尽管在新准则中大量运用了公允价值，但没有一个单独的有关公允价值内容的具体准则，对公允价值的运用都是体现在其他具体准则中，使公允价值的运用缺乏理论的指导。公允价值的理论体系尚不完善，许多问题处在研究之中，实务情况更为复杂，这就使得大部分公司没有对投资性房地产采用公允价值计量，或者持观望态度。(二)市场环境的障碍我国会计准则对公允价值定义为“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或负债清偿的价

38、格”。由此可以看出，公允价值本质上是与公平交易相联系的，有公平交易才会有公允价值。但是我国目前市场化程度不高，公平的交易环境尚在建立和完善中。我国新准则对投资性房地产公允价值计量模式的运用设定了严格的限制性条件，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。根据新准则应用指南的规定，同类或类似的房地产。对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很

39、不容易。(三)企业自身原因1使用公允价值的成本较高。公允价值的评估给审计师提出了一个比较大的挑战，而我国在这方面尚未起步或者刚刚起步。怎样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。新会计准则确定了公允价值的方法，列示了4种可供选择的方案，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。2出于对税收成本的考虑。目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际

40、处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。此外，在公允价值模式下，新会计准则和税法的处理存在明显的差异。会计上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销。而目前税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不

41、确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，很可能仍按计提折旧或摊销处理，这样，在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，但是企业在成本模式下，计提折l13或摊销处理具有抵税效果，这样，企业必定会权衡公允价值模式下给企业带来收益和折旧摊销抵税之间的利益关系，毕竟前者并没有给企业带来现实的现金流入。(四)利润的影响 资产负债表日,为计算企业经营成果,公允价值变动损益要转入“本年利润”账户,成为企业净利润的组成部分。新企业财务通则规定企业获得的净利润分4个层次按顺序分配:弥补以前年度亏损、提取法定公积金、

42、提取任意公积金、向投资者分配利润。公允价值变动损益是企业尚未实现的利得,没有现金流支撑,它作为利润的一部分,是否也要像经营利润一样分4个层次分配?对此人们看法不一,国家政策也不明朗,这也可能影响了上市公司采用公允价值模式。 (五)财务会计发展趋势的影响 自20世纪40年代末英国提出并使用公允价值概念以来,西方一些国家非常重视对公允价值的研究和应用。近年来,国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则,纷纷将公允价值作为重要的甚至是首选的计量属性加以运用。我国从1997年开始在准则中提倡采用公允价值计量,后来由于对公允价值的应用环境和条件估计不足,实践中碰到了许多困难,甚至出现了大量的利润

43、操纵现象,影响了资本市场的发展。2001年后,我国基本上回避了公允价值计量,对一些曾经采用公允价值计量的准则进行了修订,重新回归成本模式。随着我国市场经济的发展、资本市场的完善以及国际上对我国市场经济的认可,重新采用公允价值的环境和条件日臻成熟。2006年新修订的30个涉及会计要素计量的准则中,有17个不同程度地采用了公允价值计量模式。显然,从计量属性角度看,公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性,满足信息使用者决策需要。从长远来看,采用公允价值计量模式的上市公司会不断增加。五 上市公司采用公允价值计量方法的实施建议要推动投资性房地产准则

44、在上市公司中的运用,推广公允价值计量模式的应用范围,需要从多方面采取必要的措施。本文根据以上所讲述的影响上市公司采用公允价值计量模式的因素出发，提出相应的实施建议。(一)构造理论框架， 完善理论体系目前，对公允价值计量模式的研究要注重理论体系的健全，我国财政部会计准则委员会和会计理论界等部门应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则，结合我国国情尽早推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南。这个应用指南应对公允价值计量模式予以明确规定和详尽说明，指导企业在实务中正确运用公允价值。(二)加快市场经济发展，完善市场环境公允价值本质上是与公平交易相联系的，有公平交易才会有公允价值

45、。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。这样，将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。(三)制定税收优惠政策，鼓励公司采用公允价值模式计量加强准则与税法、企业财务通则的协调,尽快明确人们普遍关心的税收、利润分配等问题,以便于上市公司准确执行投资性房地产准则,正确进行会计核算。 国家税务总局于2007年7月颁布关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知(财税20

46、07180号)，其中规定企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这就是一项很好的鼓励政策，今后，税务机关应制定更多的优惠政策，以更好地推动公允价值在实务中应用，减轻企业的税收负担，打消企业的顾虑，避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量模式。(四)企业需要完善自身条件，对相关信息进行准确评估企业要加快公允价值信息数据库建设，以降低获取公允价值信息成本。为获取公允价值的相关信息，企业应根据所涉及的房地产业务类型，建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以方便财会人员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。采用公允价值模式需要会计人员结合实际情况进行职业判断,为此需多方面提升会计人员职业判断能力:会计人员应转变观念、更新理念,熟练掌握新准则的概念框架,刻苦钻研,准确把握新准则的精髓