新型养老方式：发展住宅反向抵押贷款.doc

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1、新型养老方式：发展住宅反向抵押贷款A New Way of Cares for the Aged: Developing the Housing Reverse Mortgage文章摘要 生育率的迅速下降，使我国提前面对人口老龄化问题，然而薄弱的社会保障体系还不足以支撑迅速庞大的老龄化社会，传统的家庭养老模式面临着严峻的挑战。住房反向抵押贷款业务作为一种新型的养老方式，对解决我国老龄人口养老问题具有积极的意义。关 键 词 人口老龄化 住宅反向抵押贷款 自我养老Abstract: The fertility rate rapidly decline causes our country to f

2、ace the population aging question ahead of time. However the weak social security system is still insufficient to support the rapid huge aging society and the traditional family cares for the aged the pattern face the stern challenge. As a new way of cares for the aged, the housing reverse mortgage

3、loan service is of positive significance to solve the problem of cares for the old-age population of our country.Key words: Population aging housing reverse mortgage loan elderly support of self-reliance一、我国人口老龄化及对社会经济的影响（一）我国人口老龄化的特点人口老龄化的涵义是人口年龄结构的老化，人口老龄化通常是指老年人口在总人口中所占比例提高的过程。目前国际上一般把60岁及以上人口称为老

4、年人口，如果一个国家或地区的总人口中60岁及以上人口的比例达到10%，则称为进入老龄化社会。有时，也把65岁及以上老年人口的比例在7%以上称为老年型人口社会，两个标准的结果一般差别不大。2000年，我国60岁及以上人口比重超过10%，65岁及以上人口比重也达到7%，标志着我国已经初步进入老龄化社会，并将在今后几十年内经历持续的老龄化过程。我国人口老龄化发展速度很快。70年代以后，随着我国计划生育政策的成功实施，人口出生率迅速下降，加速了我国人口老龄化的发展进程。进入90年代以来，60岁以上老年人口平均以每年3%左右的速度增长，预计到2025年达到2.8亿,，约占总人口的18.47%；到2050

5、年将达到4.12亿，约占总人口的27.43 %，也就是说，届时每4个人中就有1个是老年人。如以65岁以上老年人口占总人口7%增加到14%为比较基准，法国经过115年，瑞典85年，英国45年，日本只用了25年，我国预计20年左右，老龄化发展速度是世界上最快的。不仅如此，由于我国是世界上人口最多的国家，老年人口基数大，我国的老年绝对人口数量也是居世界之首，到2050年将达到4.12亿，如此庞大规模的老龄人口将对我国的经济发展产生重大影响。（二）人口老龄化将对我国的社会经济发展产生重大影响，主要表现如下：1、人口老龄化与劳动生产率一般说来，人口老龄化表现为老龄人口在总人口的比重上升，从而使劳动力年龄

6、结构逐渐趋向老化趋势。老年劳动力的反应不如年轻劳动力快，不能适应快节奏的生产活动，特别是在劳动密集型的生产中，因此不利于劳动生产率的提高，从而影响经济发展的速度。2、对养老模式的影响养老问题是老龄化社会面临的最主要的经济和社会问题。生育率的迅速下降使得我国的家庭结构日益核心化，家庭规模逐渐缩小，再加上空巢家庭的增多，使得我国传统的家庭养老模式面临着越来越严峻的挑战。因此，养老模式就由家庭养老转向家庭养老与社会养老、自我养老相结合的模式。3、人口老龄化与国民收入分配人口老龄化使经济活动人口在总人口中的比重减少，从而影响国民收入的创造。此外，随着人口老龄化和老年人口的增加，公共部门和私人部门支付的

7、退休金以及社会保险、医疗卫生等社会福利的支出增加，也就是说，国民收入中越来越多地部分用于抚养老年人口，从而使消费基金增大，积累资金减少。我国自经济改革开放以来，离退休保险福利费用的支出逐年增加，1984年为106.1亿元，占国民生产总值的1.5%，1997年增至2068.3亿元，占国民生产总值的2.8%，13年间上升了1.3%。消费基金的增大，使积累基金相对减少，影响社会扩大再生产的进行，降低经济增长率。4、人口老龄化对储蓄投资的影响处在生命周期的不同阶段，人们的储蓄倾向不同，因此，人口年龄结构的变化对储蓄有明显的影响。由于老年人口的储蓄倾向较低，老年人口的增加会带来总储蓄水平的降低，因此，人

8、口老龄化不利于储蓄率的提高。而储蓄是投资的主要来源，储蓄的减少就等于投资的减少，从而对经济的发展产生不利的影响。二、反向抵押贷款的涵义及其在我国推行的必要性住宅反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月（年）或按协议时间支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。当借款人去世后，相应的

9、金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。住宅反向抵押贷款在国外已经运行的十分成功，它属于老龄产业中的老年金融和保险业。如前所述，我国目前已进入老龄社会，与世界其他老龄化国家不同，我国人口老龄化是在经济发展水平低，社会保障制度不完善的条件下提前到来的，人口老龄化的速度和规模也远远超过其他国家，人口老龄化的形式非常严峻，将给我国的经济发展带来很大影响。如何解决我国养老问题，是我们当今面临的一个重要课题。住宅反向抵押贷款为我国养老问题提出了一个崭新的思路。从我国国情来看，解决养老问题不能也不可能只靠国家。首先，完全依靠国家养老，会给

10、国家财政带来沉重负担，导致经济发展缓慢甚至停滞不前。其次，迄今为止，我国统一的社会保障体系尚未形成，还没有建立起保障充分的老年福利制度。 根据我国国情，养老问题应由国家、家庭和个人三者一起来解决。从家庭养老来说，重视家庭养老在中国有着悠久传统，也是中华民族敬老、养老的美德。但由于我国自70年代实行计划生育以来，生育率大大下降，导致家庭结构日益核心化，家庭规模日益缩小，使得我国家庭养老的供养资源减少，再加上一些子女从主观上不愿承担老人的生活费，这些使得传统的家庭养老方式受到冲击，家庭养老存在越来越大的不稳定性。在这种情况下，我们应加强个人在养老方面的作用，即应增强自我养老能力，这样既能提高老年人

11、晚年的生活水平，而又不增加年轻子女和社会的负担。而住房反向抵押贷款是一种值得尝试的新型自我养老方式。住宅反向抵押贷款为老年人提供了一个新的资金来源，使得老年人在拥有房地产居住权的情况下，还可以定期获得现金收入，大大提高其生活水平。通过这种方式，老年人实现了自我养老，从而大大减轻了家庭养老和社会养老的压力，促进社会和谐发展，也有利于我国的经济发展。因此，在我国发展住宅反向抵押贷款迫在眉睫。此外，开展住房反向抵押贷款业务有利于促进资产流动、活跃资本市场，还有助于在全社会倡导一种自立自强、平等竞争的社会风气，鼓励资产在代际间合理地分配和消费，鼓励年轻人自己创业、自食其力，降低对父辈的依赖。这对于我们

12、整个民族竞争力的提高有很大的意义。三、我国开展反向抵押贷款的制约因素（一）住房抵押贷款存在不确定性风险住房反向抵押贷款尽管以住房资产作抵押，贷款安全回收有一定保证，但面对无限制周期贷款、抵押物值的变化、利率的不稳定、预付款的风险及房屋的维修不当等方面影响，存在着巨大的市场风险。（二）城市土地国家所有制，土地使用权有年限限制住宅反向抵押贷款在美国的成功开展主要在于，美国有58%的土地归私人所有，私人土地的土地所有权可以转让。土地的稀缺性以及增值潜力使得房地产具有很好的保值、增值作用。而在我国城市土地归国家所有，个人只拥有土地使用权，而且使用权还是有年限限制的，住宅类土地的最高使用年限为70年，土

13、地使用权年限期满，连同地上建筑物都被国家无偿收回。当办理了住房反向抵押贷款的老年人去世时，其土地使用权剩余年限将减少，所以其房地产有可能不但不会增值，而且还会出现贬值，使相应的金融机构受到损失。（三）我国相应中介机构尚不完善住宅逆抵押贷款涉及到评估、咨询、保险、金融、法律、财务、房屋处置等多种行业和机构，这些行业和机构的发展水平直接影响住宅反向抵押贷款发放的效率和效益。首先，金融机构作为贷款机构是必须的；其次，因为房地产价值评估直接关系着贷款双方的权益，所以房地产估价机构的水平十分重要；此外，住宅反向抵押贷款存在着一系列的风险，需要保险机构来分担贷款风险，需要有相应的法律制度来保障。但是在我国

14、这些行业都刚起步不久，还不规范，行业成熟度较低，增加了住宅逆抵押贷款推出的困难。（四）技术操作层面的制约理论上，合理的贷款利率既能够保证银行获得足够的利润，又能够吸引拥有住房而有现实资金需要的老年人，尤其是对生活质素要求较高而收入来源有限的老年人。但什么样的贷款利率是合理的，是对银行和消费者都具有吸引力的？这需要经过多方论证，综合各方面因素，认真精算后才能确定。此外，人均预期寿命的预测以及贷款期限的确定都有一定的难度。我国目前正处于一个经济飞速发展、房地产市场剧烈变化、人民生活水平迅速提高的时期，对房地市场的未来走势，银行很难做出准确判断。（五）传统观念的影响在我国，子女赡养父母是中华民族几千

15、年来的传统美德，是子女应尽的责任。而父母把房产留给子女也是中国几千年来的传统文化。对于绝大多数老人来说，房子是他们最大的一笔财产，他们倾向于把房产遗留给子女，受这种根深蒂固传统观念的影响，我国居民对住宅反向抵押贷款的接受需要一个过程。此外，如果老年人办理了反向抵押贷款，会给人子女不孝的感觉，会被认为是被家庭遗弃，这样会使子女承受巨大的社会舆论压力。.四、发展住宅反向抵押贷款的相关建议开展住宅反向抵押贷款是一个庞大的系统工程,需要银行、保险等金融机构开辟市场，需要房屋拥有者和房产经营商的积极参与，还需要政府中工商、法律等机构管理引导和社会的关注监督，只有各方协调行动，共同推进老年住宅的积极使用，

16、老年人才能获得稳定的经济来源而拥有高质量的晚年生活，从而缓解人口老龄化所带来的冲击。（一）国家要大力宣传，倡导现代养老新方式，培养正确的养老观念国家要加大宣传力度，让人们认识到生育率下降及人口老龄化所带来的家庭养老功能的减弱，认识到我国现在的社会养老保障体制不健全，不可能仅依靠国家养老。住房反向抵押贷款并不是对传统的家庭养老的挑战，而是一种有益的补充，通过这种养老方式，可以大大减轻家庭和社会的负担，有利于建立新型的、良好的代际关系，有利于促进我国经济的发展。（二）充分发挥政府的作用，促进其在我国的健康发展在我国开展住宅反向抵押贷款业务，需要政府扮演重要角色。首先，政府一开始就应该介入，在政策、

17、法规、信息、宣传等方面予以支持，加强立法，规范市场，积极建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的贷款开办机构。其次，由于住宅反向抵押贷款业务存在着很多风险，所以政府应该为住宅反向抵押贷款服务项目提供政策优惠和支持，包括对贷款收入和银行、保险公司的反向抵押贷款保险费收入给予税收优惠。 同时，对房屋拥有者获取的贷款予以税收豁免。第三，老人一般缺乏足够的金融知识，无法对反抵押贷款作出全面、准确的理解，很容易在信息不完全的情况下被误导。政府必须加强对市场主体，包括贷款提供机构和中介机构的监管。明确贷款人必须披露的信息，包括利率、费用等；对中介机构通过认证和监控确保其服务

18、质量；加强各项规章制度的执行力度；对执行情况进行有效监控；及时受理消费者的投诉并给予快速反应。（三）加强老年人需求的预测工作发展老年产业，尤其是发展存在一定风险的老年住宅反向抵押贷款，首先需要研究机构和相关企业科学地对老年人口的发展现状和未来作出准确的预测，只有及时把握正确的老年人口各方面资料，才能制定正确的发展战略，降低投资风险，否则不仅会对日益成熟的金融市场和房地产市场带来巨大冲击，还会影响老年人口安宁的晚年生活，影响老龄化社会的可持续发展。参考文献：1 柴效武.住房抵押贷款与反抵押贷款异同评析J.海南金融,2004,(7).2 穆光宗.中国传统养老方式的变革和展望J.中国人民大学学报,2000,(5).3 孟晓苏.应建立“房产反向抵押贷款”的寿险服务J.发展,2002,(9).4 杜娟,陈茗.老年住宅逆抵押贷款的市场前景分析J.人口研究,2003,(11).5 曾庆芬.美国住房反抵押贷款及引入我国可行性评析J.商业研究,2006,(10).6 赖晓永.对我国发展反抵押贷款业务的思考J.金融与经济,2004,(10).7 李仲生.人口经济学M.清华大学出版社,2006,6.