房地产中介类论文开题报告.doc

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1、毕业设计（论文）开题报告题目： 北京链家房地产经纪有限公司的营销策略研究 一、课题任务与目的北京是中国的首都，改革开放以来，她正在以惊人的速度发生变化。尤其是21世纪信息时代的来临，更是进一步推动着其经济迅速发展。在这样的大环境下，房地产行业作为国民经济的基础之一，也是其重要的经济支柱产业。不少投资者已经看到其巨大的利益所在，早期投资者甚至依靠房地产行业稳稳地立足于北京。但是房地产行业并不是一项简单的投资，它还是百姓关注的民生问题。每个人都有一个家庭，都需要一个住处，这时就迫切的需要一双起推动与连接作用的手帮助普通百姓市民与房屋住所关联起来。无论是买房、卖房、看房、了解房，由于区域的不同，政策

2、的不同，都需要有专业的机构帮助人们详细的分析市场形势，房屋情况。于是，北京链家房地产经纪有限公司把握时机，应运而生。作为传统的本土化房地产经纪公司，北京链家经过十余年的努力，现在已经成为北京房地产经纪行业的翘首。公司的营销策略即展示自我产品的方法，也是其发展的关键，良好稳定的发展需要完善完整甚至是完美的营销策略。该文章主要是对北京链家房地产经纪有限公司的营销策略进行的研究，探索其在北京房地产服务行业这个大环境下，如何保持自身优势持续经营，同时探索国家政策制度对北京房产经纪公司发展的影响。如何让北京链家成为房地产行业的多元化的服务公司，长盛不衰的发展下去，成为一个百年企业。二、调研资料情况（一）

3、国内研究现状1.传统经纪公司柴强（2014）认为目前房地产中介行业主要存在几个问题：行业准入问题，从业人员素质和问题，行业自律问题，行业监管问题，及中介行业立法问题。夏丹青（2013）认为随着房地产业的迅速发展， 同时也由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。但是，其中存在的问题不容忽视。其一，房地产中介服务发展不足。从数量上看，发展具有不平衡性。部分发达地区的房地产中介数量较多， 而经济欠发达地区房地产中介数量则较少，与人们的购房需求形成了一对矛盾。从发展质量来看，已有的中介服务机构成规模的不多。其二，某些房地产中介服务“阴阳合同”的存在，所谓“阴阳合同”，是指在一次交易

4、过程中签订两份不同的合同，达到逃避税费的目的。其三，由于资金监管制度的不健全，房地产中介机构的资金构成除了自有资金之外，还有大批的客户的资金沉淀，为其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。其四，受利益的刺激，“吃差价”成了许多房地产中介获取利润的途径。汪贵青（2011）认为中小型房产公司发展趋势呈两种形式。其一，选择不同经营类型，例如关注老城区、旧房改造区、以及偏远的郊区等这些可以产生较多租赁业务的工作，从小做起。其二，与大型品牌公司长期并存。小公司集中一方面做到更加专业化、细分化的市场，使得外部环境对小公司形成认可，从而与大公司长期并存发展。崔阳（2014）认为要理性发展房地产市场中不可缺少的

5、中介机构，培育好众多的房产中介机构，形成房产中介机构之间的完全竞争市场。如此的话，房产中介机构能真正成为房源蓄水池的作用，有利于房地产市场的理性发展。综上所述:由于我国经济、人口问题推动房产行业迅速发展，各大房产经纪公司争相扩大规模。但是其的发展速度过快、公司数量众多、从业人员不够专业。为求牟利和生存，仍然有很多不符合行业标准的现象存在。所以，房地产经纪公司想要获得长久发展仍需要整改和完善。2.网络与房地产经纪公司杨现领（2014）认为目前制约业主向互联网平台直接提供房源的主要因素是：麻烦费时费力。房源展示会涉及到房源的包装环节，例如拍照、房源描述等等，而这些工作对于业主来说是比较繁琐的，所以

6、大部分业主提供的房源信息都过于简单，这也直接影响了其自售房源的匹配效率，因此难以绕开经纪人。目前的互联网平台对于业主展示房源的处理方式过于简单，这直接导致了业主在网上公布房源后往往会被大量中介骚扰，而且之后的售房流程与传统方法并无区别。与其如此，还不如直接委托给楼下的经纪人。岳彩周（2014）认为伴随互联网而来的透明化、标准化、用户体验等都是传统中介需要吸收的，这样才能提高效率和降低成本。如果不随之改变，中介公司仍然会被市场之浪所淘沙。当然，单纯的网上交易也不容易实现，二手房买卖交易金额巨大，动辄上百万元，顾客不可能在网上看看就下单。最重要的一些交易必须通过线下才能解决，比如，谈判价格、过户、

7、迁户口、交税、物业交割等复杂问题。这意味着新模式要想颠覆传统中介并不是想象得那么容易，“消灭中介”更像一句宣传口号。赵晓(2014)认为房产企业只靠中介本身的软服务挣钱是很难的。信息时代的今天，面对互联网的冲击，既不是搭建自己的电商平台，也不是多开发几个App，而是一定要着手组织架构的重建。新的时代即将来临，一个不仅是空谈互联网思维，而是需要切切实实、真刀真枪下海死拼的新型地产互联网时代。 胡挺和何偲（2014）认为房产中介与房产电商的合作以不可抵挡之势席卷而来，在房产中介的O2O 变革潮流中，大数据技术尤为重要，但大数据的搜集非常关键。对于传统房产中介，所承载的数据体量太大，收集起来非常麻烦

8、，而电商在这方面具备天然的优势。双方合作却能很好的解决这一问题，充分挖掘和利用大数据的信息。当线上线下融合在一起，进而让用户、门店和供应商都能感觉到获得合理的利益。在商场中，没有永远的竞争对手，只要局面有利于双方发展时，对手也可以成为合作伙伴。而从竞争关系变为合伙关系并非易事，两者之间的默契需要磨合。融合过程中，双方都得能理解对方的需求，并且能把这种需求共同落地。综上所述：互联网经营是当今社会的必然发展趋势，房地产经纪公司也不例外。房地产经纪公司和互联网相辅相成，网络扩大经营范围、寻找资源，而线下公司带动实体人员为其提供更好的服务。只是现在我国房地产经纪公司尚未调节好线上与线下的服务职能，想要

9、将两者有效结合仍需要时间的见证。（二）国外研究现状吴铭（2012）指出美国民众85%的房屋交易都是由房产中介经手，这源于美国民众对于其中介行业的信任。当然，美国有一套独具特色的中介管理制度和运作手段。其一，由于长期健康发展的基础早已形成健全的法律法规。其二，行业从业人员有相当严格的资格考试并持续接受再教育。其三，利用网络信息技术充分获得资源。臧大巍（2012）指出国内外房地产中介行业因发展环境、方针政策、及国内外居民态度、思维等条件的不同，二者在经纪形式、产权管理及地产性质等方面产生极大的差异。尽管我国房地产中介行业发展迅速，但与国外百年发展历史相比，还属于新兴行业。在房地产中介快速发展的同时

10、，与之相配套的监管法规体系建设滞后。同时，过快的发展在一定程度上造成了房地产中介的发育不良。综上所述：发达的资本主义国家进入房产经纪行业较早，已经形成相对成熟的市场体系，其规范市场的相关政策方案值得我们参考借鉴。但是由于国家情况、国家体制以及各国的房产行业的环境的不同，不能完全地效仿他国房产经纪之路。而是要根据自身发展情况选择适合我国房产行业的方向。三、实施方案本文运用市场营销环境理论、4P营销理论等相关营销知识研究北京链家房地产经纪有限公司的营销策略。同时结合调查法、文献研究法、定性分析法、定量分析法等相关研究方法对文章进行更为严谨与详细的补充。力求最大限度的分析出该公司的营销略来帮助其完善

11、现有经营策略，以便让其更好的生存于北京房产中介市场，成为一个优秀的本土化企业。四、预期结果该文章主要探讨了北京链家房地产经纪公司在北京房地产中介市场中的营销策略。主要内容包括该公司现在的经营状况、面临的问题以及所处北京房产经纪中介这个大环境下的立足与发展，由内及外的分析北京房产经纪的情况，从而寻找适合其北京链家独特的生存方法，有效运用并适时完善，使得其成为长久发展的优秀企业。论文结构如下安排：1基本理论论述1.1市场营销环境理论论述1.1.1市场营销环境概念1.1.2市场营销环境特点1.2 4P营销理论论述1.2.1 4P基本概念1.2.2 4P理论的框架结构1.3主要研究方法1.3.1调查法

12、1.3.2文献研究法1.3.3定性分析法2北京链家房地产经纪有限公司简介2.1公司经营状况2.2 主要产品简介2.2.1一手房代理服务2.2.2二手房买卖服务2.2.3自如友家租房服务2.2.4投资产品“家多宝”2.3公司文化3北京链家房地产经纪有限公司的营销环境分析3.1宏观环境分析3.1.1政治法律环境分析3.1.2经济环境分析3.1.3社会环境分析3.1.4技术环境分析3.2微观环境分析3.2.1房源提供方即业主分析3.2.2北京链家内部运营管理体系3.2.3北京链家的中间商分析3.2.4北京链家的客户分析3.2.5北京链家的社会公众影响力3.2.6北京链家的竞争者4北京链家房地产经纪有

13、限公司策略现状分析4.1产品策略现状4.1.1一手房代理服务现状分析4.1.2二手房买卖服务现状分析4.1.3自如友家租房服务现状分析4.1.4“家多宝”产品现状分析4.2价格策略现状4.2.1二手房服务费业界最高4.2.2“家多宝”产品低投入高收入策略4.3渠道策略现状4.3.1线上分销渠道4.3.2线下分销渠道4.4促销策略现状4.4.1 车站广告4.4.2门店提供便民服务4.4.3捐助希望小学5北京链家房地产经纪有限公司存在问题5.1产品存在的问题5.1.1 二手房业主委托不唯一5.1.2自如友家竞争力不足5.1.3“家多宝”知名度不高5.2价格存在的问题5.2.1二手房佣金收取过高影响

14、客源5.2.2“家多宝”理财的低价投资被质疑5.3渠道存在的问题5.3.1线上分销渠道问题5.3.2线下分销渠道问题5.4促销存在的问题5.4.1外部广告投放较少5.4.2门店内便民服务无人问津5.4.3捐助希望小学活动不够频繁6北京链家房地产经纪有限公司营销策略的改进6.1产品问题的改进6.1.1增加投入、获取业主独家委托6.1.2完善自如友家6.1.3为“家多宝”产品增加广告投入6.2价格问题的改进6.2.1降低二手房佣金开发多元化产品6.2.2扩大“家多宝”市场投入6.3渠道问题的改进6.3.1线上渠道问题的改进6.3.2线下渠道问题的改进6.4促销问题的改进6.4.1增加外部广告投放6

15、.4.2让门店内便民服务“走”出去6.4.3增加“希望互助”希望小学活动五、进度计划时间段进度计划2014-2015第一学期第11-12周2014.11.17-11.30选择导师第14-15周2014.12.8-12.21师生商讨确定毕业论文选题17周-本学期结束2014.12.22-学期末开题报告的指导2014-2015第二学期第1周前2015.3.6前与指导老师探讨优化开题报告从而完成所有开题工作第1周2015.3.13开题报告答辩第3周前2015.3.27前答辩后开题报告的完善第4-5周2015.3.30-4.10查阅资料完成毕业论文初稿第6-7周2015.4.13-4.26与指导老师进

16、行毕业论文的讨论与修改第11周前2015.5.24前毕业论文的指导与改进第11周2015.5.29毕业论文的答辩六、参考资料1蓝枫，柴强，周毕文，王波.加大治理力度有效规范房地产中介市场J.城乡建设，2014（3）.2夏丹青.当前我国房地产中介市场存在的问题、原因及对策分析A.理论观察，2013（9）.3汪贵青.中小型房产中介公司的生存与发展J.上海企业，2011（12）.4崔阳.关于理性发展中国房地产市场的研究A.生产力研究，2014（9）.5杨现领.房地产互联网平台为何争夺线下？J.中国房地产业，2014（11）.6岳彩周.房地产中介面临新模式逼宫J.中国连锁，2014（07）.7赵晓.从

17、万科肖莉离职看地产业互联网震荡J.中外管理，2014（11）.8胡挺，何偲.地产中介的O2O革命J.中国房地产，2014（21）.9吴铭.国外房地产中介的发展状况J.中州建设,2012（6）.10臧大巍.国内外房地产中介行业的比较J.工会论坛，2012（5）.11张江洋.房地产调控政策制定及影响大城市商品房高房价分析J.特区经济,2011（05）.12Zheng-Xin Wang. Application of grey linear control theory for price regulation in Chinas real estate marketJ. Kybernetes, 2

18、013, 42(3). 13 Da-zhong Cheng,Peter W.Daniels.Whats So Special about Chinas Producer Services? An Inputoutput AnalysisJ. China & World Economy,2014(01).14Jen-Je Su, Adrian (Wai-Kong) Cheung, Eduardo Roca. Are securitised real estate markets efficient?J. Economic Modelling, 2012, 29(3). 15方黎明.刚需去哪儿J.

19、中国地产市场,2014(07).16杨峰,管百海,胡本勇.房地产销售代理承诺合约研究J.管理工程学报,2013(03).17况伟大.房地产税、市场结构与房价J.经济理论与经济管理,2012（01）.18张静.房地产中介业商业模式创新探析J.中国房地产,2013(12).19 Juan-juan Liu,Sarah Horowitz, Wei-ning Zhang.Opportunities and Challenges for the Development of Chinas Community GardensJ.Journal of Landscape Research, 2013(Z3)

20、.20Hassan Gholipour Fereidouni, Tajul Ariffin Masron.Real estate market factors and foreign real estate investmentJ. Journal of Economic Studies, 2013, 40(4). 21代凯歌.我国房价指数真实性与实用性分析A.价格月刊,2014(08).22郑文娟.中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究D.浙江大学,2011.23李云林,张庆学.美国商业房地产复苏的实证分析及趋势判断J.中国房地产,2013(20).24Kun Guo, Jue

21、Wang, Gushan Shi et al. Cluster analysis on city real estate market of China: based on a new integrated method for time series clusteringJ. Procedia Computer Science, 2012, 9. 25许志鹏.美国住房金融市场历史演变及其借鉴D.浙江大学,2011. 26Luca Cocconcelli, Francesca Romana Medda. Boom and bust in the Estonian real estate mar

22、ket and the role of land tax as a bufferJ. Land Use Policy, 2013, 30(1). 27Abdulnasser Hatemi-J, Eduardo Roca, Abdulrahman Al-Shayeb. How integrated are real estate markets with the world market? Evidence from case-wise bootstrap analysisJ. Economic Modelling, 2014, 37. 28Guo-Dao Sun, Rong-Hua Liang, Fu-Li Wu et al.A Web-based visual analytics system for real estate dataJ. Science China Information Sciences, 2013, 56(5).29吴昌宁，杨文武.我国当前房地产经纪行业发展背景分析J.中国房地产，2012.4.30巴曙松,杨现领.中国的房产电商向何处发展J.中国房地产，2014（12）.