砀山县商业市场调研报告23页.doc
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1、安 徽 省砀 山 县 商 业 市 场 -调 研 报 告 2009-11-27前 言目前国内的商业地产已经历了十余年风风雨雨的发展历程,从初期粗放式营销逐步向专业化、精细化转变且分工更加明确,特别是商业运营公司介入项目前期的项目规划、市场调研、销售招商策划等已成为商业地产项目整个营销过程中至关重要的一步。我司积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与商业运营实战策略,在项目商业营销时采取差异化、特色化策略,运用与众不同的实战战略与技巧,为项目寻求一条最佳出路,力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”。我司同时也考虑到项目工程、规划、销售、商业规划、招商等综合因素,在编写本报告时做了一些前瞻性
2、规划共贵方审阅。通过了解贵司对项目的销售、商业运营、商业定位等问题的初步想法,并在贵司初期规划基础上我司本着专业、敬业、负责的态度组织我司本着专业、敬业、负责的态度组织我司专业人员对项目所在地的商业楼盘、专业市场、沿街店铺等和城县的规划、发展、消费客群、招商客群等进行了市场调研,同时结合本项目的产品特性、商铺销售需要、商业地产运营特点编写了这份报告。该报告分为三个主要部分,对当地商业市场、楼盘、项目执行的原则和基本方法进行了的论述。目 录一、砀山县商业市场行情第一节:区域腹地资源背景概述第二节:区域经济发展现状及特征第三节:竞争对手研究第四节:商业消费客群研究二、项目研究第一节:项目自然属性研
3、究第二节:项目社会属性研究第三节:项目SWOT分析第四节:项目利基点与障碍点第五节:客户群体定位第六节:产品建筑设计商业规划建议附件:一、商家分类表二、商业楼盘调研砀 山 县 商 业 市 场 行 情第一节:区域腹地资源背景概述1、地理区位砀山县又称梨都位于安徽省最北端,地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处;东连本省萧县,东南部、南部、西南部、西部分别与河南省永城县、夏邑县、虞城县接壤;西北部与山东省单县,东北部与江苏省丰县毗邻。县境地处北纬34163439,东经1162911638。陇海铁路、 310国道贯穿全境,京九、京沪铁路,105、206国道擦肩而过。县城东距历史名城徐州县84公里,西接古都
4、商丘县72公里,素有九州通衢、天下要冲之称,是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道。2、行政规划全县共386个行政村,总面积1193平方公里, 总人口94万,可耕地127万亩,水果面积70余万亩,占全县耕地面积的55。 县人民政府驻砀城镇,邮编:235300。行政区划代码:341321。区号:0557。2007年12月,砀山县调整乡镇行政区划:撤销西南门镇、文庄镇、刘暗楼乡、黄楼乡、权集乡、赵屯乡,调整6个镇,保留7个镇,调整后全县为13个镇,1个开发区。3、人口民族至2007年12月,全县总户数26.56万户,总人口为955,422人。其中男性人口488,379人,女性人口467,043人。全县非
5、农业人口10.6万人。20052007年,砀山县人口中包含汉、回、苗、侗、壮、藏、布依、土家、独龙、白、朝鲜、哈尼、蒙古、满、赫哲、鄂温克、维吾尔、畲、土、羌、拉祜等22个民族。其中汉族约占总人口的98.9%;回族占总人口的1.1%,占少数民族的99%。4、地貌地质 砀山县境地势平坦,系黄河冲积而成,境内中部略高,南北稍低。黄河故道以北平均海拔47.8米,以南平均海拔44米,县西北最高处海拔54.8米,县东南最低处海拔40.4米。由于黄河屡次泛滥及改道,中小地势起伏,岗、坡、洼相间,这种微域地形的地貌变化,使水、盐重新分配,形成砀山县的废黄河高滩地,决口扇形地,缓平坡地,浅平洼地,背河洼地五种
6、地貌类型。5、水文气候 砀山县地处新汴河、南四湖两大水系,同属淮河流域,流域面积440.3平方公里,占全县总面积的36.9%,主要河流有故黄河、复新河;以南为新汴河水系,汇水面积752.84平方公里,占全县总面积的63.1%,主要河流有大沙河、巴清河、利民河、东洪河、文家河等。 砀山县地表水主要来源为大气降水,县境内降水总量丰水年为13.41亿立方米,平水年为9.32亿立方米,枯水年为6.28亿立方米,多年平均降水9.51亿立方米。 砀山县位于黄淮海平原的南部,气候界于暖温带和北亚热带之间,属于季风半湿润气候区。年平均温度14.1(19552000年);平均年降水743.3毫米;年日照时数22
7、19.1小时。四季最多风向:秋、冬季偏北风;春、夏季偏东风。年无霜期201天。 6、矿产资源砀山县地下矿藏初步探明有煤、石油、天然气。7、生物资源根据砀山县最新考察资料: 果树资源共有23属,23个树种,311个品种。主要是砀山酥梨,总面积曾达50万亩,其余为苹果、桃、杏、枣、柿、葡萄等。 主要粮油棉作物有:小麦、玉米、红芋、高梁、等。 林业资源为33种。用材树木有:泡桐、杨、榆、桑、等;条类有:白腊条、簸箕柳等。 中药材资源主要有:苟杞、柏子、槐子、槐皮、兔丝、天麻等。 砀山因盛产驰名中外的砀山酥梨而被誉为“梨都”,是黄淮平原上一颗璀璨的绿色名珠。第二节:区域经济发展现状及特征1、经济发展现
8、状砀山是全国生态试点县之一。2007年,全县国内生产总值50.81亿元。其中,第一产业完成增加值21.71亿元,第二产业13.91亿元,第三产业15.19亿元。县委、县政府坚持高投入带动大发展,全力实施工业强县计划,2007年完成8.6亿元的工业固定资产投资,占全社会固定资产投资总额的40.6%。新增规模以上工业企业19家,总数达54家;新增私营企业145家,比上年增长42%。2007年新开工项目164个,北京汇源果汁、陕西海升果业投资近10亿元的两大水果加工项目相继建成投产;皖能集团投资3.5亿元的生物质能发电项目等一大批投资规模大、技术含量高、关联效应好的工业项目相继入住砀山。以酥梨等水果
9、生产为支柱产业是砀山县的主要经济特色。2、商业发展现状n 供给特征:砀山县主要商业产品大多依靠江皖、珠三角、福建、上海、河南等地区供给,本地主要为零售批发及土特产消费;n 营销渠道:纵观地区产品供应情况,可以发现本地产品供应主要是通过厂家直接铺点、个体经营户产品区域代理或是次区域的零售批发三种类型实现与消费者的连接,其中以后面两种类型为主,厂家直接铺点较少,主要集中在砀山县县区商业中心路段;n 渠道现状:、以沿街散户经营为目前主要营销环节,新商业街与老商业街的经营模式也没有改变,特色商业街区表现集中在以好又多购物中心为中心的县行业核心商圈。 、以专业批发市场为新生营销环节,通过后期开发整合和市
10、场自发形成两种类型形成了多个专业市场,这些专业市场布局分散、区位较偏、交通不便及普遍缺乏专业商业管理,多处于自发经营、无人组织的状态;n 分布特征:商业市场多处于老城区、西城区及北城新区,其中仅以老城区交通最为便捷,为十字交叉走向。其他商业分布的道路走向相对不够优越。3、部分代表性商家租金价位表(细表见附件) 本节主要摘取砀山县部分经营户的商铺租金价位表,每个地段或市场从中抽取具有代表性的经营户作为测定: 名称经营业态经营规模经营档次物业结构物业材质支付方式租金价位健康路北段至芒山北路(环城路)理发店社区配套10低单层砖一年一付1500欢欢超市超市20低单层砼一年一付3000蔬菜超市社区配套1
11、2低单层木一年一付1200-1500杂货店超市23低单层木自家房子自行车修理社区配套10低单层砖一年一付1000芒山北路(护城河一桥路段二桥路段)移动充值社区配套15一般4层砼一年一付3000泸州老窖零售业15一般4层砼一年一付3000吴氏酒坊零售业15一般4层砼一年一付3000杂货店超市12低2层砖一年一付3500爆竹店零售业30一般4层砼一年一付5500五金店零售业25低2层砖一年一付3500玻璃店零售业32低单层砖/木一年一付5000小李家电服务12低2层砖一年一付2000护城河二桥路段至芒山北路(含金利小区)烟花爆竹零售24一般4层砼一年一付8000金利副食品超市40一般4层砼一年一付
12、14000顶尖发艺服务24一般4层砼一年一付8000东方面粉零售16低4层砼一年一付3600金利百货超市40一般4层砼一年一付15000大众餐馆餐饮35低2层砖一年一付6000联营饭店餐饮35低2层砖一年一付6000春光饭店餐饮35低2层砖一年一付6000护城一桥至芒山中路旺旺副食品超市18一般3层砖一年一付7000万佳超市超市48一般4层砼一年一付烟酒副食品超市24低2层砖一年一付15000玩具店零售24一般2层砖一年一付16000打印店社区配套10一般2层砖一年一付4000步行街糖果物语服饰60一般4层砼一年一付25000飘爱服饰60一般4层砼一年一付24000大自在服饰60一般4层砼自家
13、房子诸葛烤鱼餐饮60一般4层砼一年一付24000重庆烧鸡公餐饮60一般4层砼一年一付24000九零裤业服饰48一般4层砼一年一付20000艺世家纺零售60一般4层砼一年一付24000红山路铝合金门市五金60低2层砖一年一付10000蛋糕店餐饮40中4层砖一年一付6000天天高超市便利35低2层砖一年一付6000打字复印社区配套30低3层砖一年一付7000海天书店文具50低2层砖一年一付10000兰泉书店文具50低4层砖一年一付8000彭帅布行布艺30低2层砖一年一付5000人民西路新丘源书店文具100低单层砖一年一付18000美艺窗帘城窗帘布艺100低2层砖一年一付17000中国移动通信通讯3
14、5低4层砖一年一付6000文建车行五金30低4层砖一年一付6000爱儿美儿童摄影摄影80中2层砖一年一付19000TCL电器之家电器60低2层砖一年一付12000健康路洪刚书包文具文具15低2层砖一年一付3500婚纱用品批发婚纱30低2层砖一年一付7000长江通讯通讯10低单层砖一年一付4000美发用品店美容美发12低3层砖一年一付2500西关桥头内衣城服饰50低2层砖一年一付6000建行纸行文具14低单层砖一年一付2600贵强小商品批发零售15低单层砖/木一年一付2500眼镜店眼镜13低3层砖一年一付2000京港电动三轮车电动车60中2层砖一年一付13000盛利副食副食35低2层砖一年一付2
15、2000国道与健康路交汇处晓柱超市便利50低单层砖一年一付自家房屋全友家私家私50中单层砖一年一付12000奶粉专营店零售50中单层砖一年一付11000中国移动通讯100中单层砖苗颖竹荪鹅餐饮250中单层砖一年一付70000唐邦麻将机零售40低单层砖一年一付16000人民超市便利60中单层砖一年一付10000五金店五金40低单层砖一年一付10000汽车站西面客服超市便利35低单层砖一年一付8500车站菜馆餐饮35低单层砖一年一付6000交通广告35低单层砖半年一付4500兄弟饭店餐饮100低砖一年一付5500人民路北侧(靠近好又多)久久圆裤业服饰24中5层砼一年一付53000飞驼皮鞋鞋24中5
16、层砼一年一付53000海澜之家服饰48中5层砼一年一付53000德尔惠服饰48中5层砼一年一付56000兰州拉面餐饮48低5层砖一年一付48000打字复印配套16中5层砼一年一付50000尚美名品名状美容48中5层砼一年一付520004、商业发展特征n 商业市场所依附的建筑产品普遍形象较差,经营场所产品落后,利用程度较低;n 市场普遍无人管理,经营行为全部靠自我分散经营,无宣传与统一组织管理;n 部分县中心商业市场由于受到消费者(采购厂商)的消费忠诚度影响,因此人气普遍强于县城周边商业(与缺乏统一企划营销有关),承租户对此也有较强的续租意愿;n 经营户以当地商户为主,外地承租户占据比例仅约20
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