信用社（银行）房地产开发贷款管理暂行办法.doc

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1、省农村信用社联合社信用社（银行）房地产开发贷款管理暂行办法第一章总则第一条 为规范和加强房地产开发贷款管理，防范房地产贷款风险，明确房地产开发贷款有关要求，根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、中国人民银行及中国银监会经济适用住房开发贷款管理办法、中国银监会固定资产贷款管理暂行办法及省农村信用社信贷管理基本制度、省农村信用社固定资产贷款管理实施细则等制度规定，制定本办法。第二条房地产开发贷款是指由农村信用社对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中的人民币贷款。第三条房地产开发贷款必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循安全性、流动性、效益性的原则。第

2、四条本办法适用于省农村信用社各级机构。第二章 贷款对象、用途及条件第五条贷款对象。经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业。第六条贷款用途。房地产开发贷款按贷款用途分为经济适用住房（安居工程）开发贷款、住房开发贷款及其他房地产开发贷款等，不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。经济适用住房（安居工程）开发贷款是指向房地产开发企业发放的专项用于符合经济适用住房管理办法（建住房【2007】258号）规定的经济适用住房项目开发建设的贷款。住房开发贷款是指向房地产开发企业发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。第七条贷款条件。借款人申请房地产开发贷款除应符合省农村信

3、用社信贷管理基本制度规定的基本条件外，还应具备以下条件：（一）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格。开发经济适用住房（安居工程）的，房地产开发企业资质应为三级（含）以上且实收资本不低于1000万元，被信用社评定的信用等级在A级（含）以上；开发经济适用住房（安居工程）以外的房地产项目的，房地产开发企业资质应为二级（含）以上且实收资本不低于2000万元，被信用社评定的信用等级在A级（含）以上。（二）从事房地产开发经营3年（含）以上或主要股东（实际控制人）从事房地产开发经营3年（含）以上。（三）贷款项目已取得国有土地使用权证、建设工程用地规划许可证、建设

4、工程规划许可证、建设工程施工许可证。（四）房产开发用地需要进行拆迁的，必须完成前期拆迁安置工作，各项补偿款已发放完毕且无任何民事、刑事等法律纠纷。（五）经济适用房开发项目需列入国家经济适用房（安居工程）建设计划。（六）项目资本金比例原则上不低于30%，并在农村信用社开立专户存入或能够在使用贷款之前投入项目建设；国家或其他规定要求资本金比例高于30%的，从其规定；国家规定的资本金比例低于30%的，原则上按30%掌握。（七）贷款项目经过可行性预测分析研究论证，市场前景较好；（八）贷款项目的基础设施、公共设施配套，项目建成后，能及时投入正常使用。（九）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有

5、关规定。（十）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效、能够进行实质性开发。（十一）经办机构要求的其他条件。第三章 受理、调查与评估第八条农村信用社房地产开发贷款的经办机构为县级行社。第九条借款人向经办机构提出房地产开发贷款申请时，除按照省农村信用社信贷业务基本操作规程要求提供有关资料外，还应提供如下资料： 1.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件。2.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告、年度投资计划、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、拆迁许可证等文件。3.

6、项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料。4.项目租售方案及有效的收益分配协议。5.如借款人接受其他单位委托进行房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同。6.经办机构要求提供的其他证明文件和材料。第十条经办机构受理借款人提出的房地产开发贷款申请后，除按照省农村信用社信贷业务基本操作规程要求调查外，还要重点调查以下内容：（一）借款人是否达到规定的房地产开发企业资质等级，批准文件是否在有效期内。（二）贷款项目是否经有权机关批准，项目建议书、可行性研究报告、年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效。（三）上年销售额是否达到要求。（四）项目建设条件是否落实：1.贷款

7、项目是否列入国家或地方政府的建设计划。2.验证国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、拆迁许可证等证件的真实性。3.贷款项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设。4.贷款项目自有资金投入是否达到规定比例。5.经济适用住房项目是否列入国家经济适用住房（安居）建设计划。6.贷款项目承建人与借款申请人是否相符。第十一条对符合房地产开发贷款条件的项目，由省联社统一组织进行评估。在评估过程中，应根据房地产开发贷款的特点，重点评估以下内容： （一）借款人评价1.借款人基本情况评价：主要说明借款人名称、地址、经营范围、资质、规模、所有制类别、组织类别、客户

8、与政府关系类别、组织结构、注册地址、注册资本、实收资本（包括各投资人、投资额、出资形态、资本到位情况）。2.借款人素质评价：主要对借款单位管理者的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩、制定策略及处理重大事项能力等方面的评价。3.贷款项目开发销售情况评价：主要评价借款人主营业务开展情况，近3年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业的规划项目和在建项目的开发规模、开发进度、企业近3年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。4.借款人盈利能力评价：主要分析借款人近3年来各年房地产开发销售收入、销售成本、利润的增减变化情况；计算分析销售利润率、资产利润率、

9、权益利润率等指标，预测其变化趋势，评价其盈利能力。 5.借款人偿债能力评价：主要分析借款人近3年来各年末资产、负债、所有者权益、现金流入和流出的各项构成及其增减变化情况；计算分析资产负债率、流动比率、速动比率，预测变化趋势，评价其偿债能力。 6.借款人信用状况评价：主要是调查借款人（基本）结算账户开立及在各个金融机构的资金分流情况和负债情况，计算借款人近3年短期、长期借款的本息偿还率指标，分析借款人有无不良贷款、是否按合同还本付息。 7.借款人发展前景评价：主要是对借款人的业务发展方向和长远规划进行分析，评价其发展前景。 （二）项目建设情况评估项目建设情况评估是对项目建设的必要性、建设条件、实

10、施进程、施工条件、环境保护条件等的综合论证分析。1.项目建设的必要性评估：调查项目提出的背景和建设目的、项目地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、绿化率、土地使用年限等）以及项目的动迁安置计划，结合项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划和发展状况，初步分析项目的社会和经济意义，确定项目是否有建设的必要性。 2.项目建设条件评估：调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式，如果是出让，是否签订了土地出让合同，是否足额交纳了土地出让金，并办理了国有土地使用权证，是否获得拆迁许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，是否已就城

11、市基础设施的供应（如水、电、煤气、供热等）得到政府有关部门的承诺，是否已领有建设工程施工许可证和商品房屋销（预）售许可证，是否享有各项优惠政策。 3.项目建设的实施进程评估：了解分析项目从立项、进行可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至开工的进程状况。对未开工项目要分析预测项目开、竣工时间及其进度安排；对已开工项目要调查了解工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，项目预计竣工时间，已取得商品房屋销（预）售许可证并对外销售的，说明销（预）售情况；对追加投资的项目要着重分析设计变更、概预算调整情况。 4.项目建设的施工条件评估：调查项目工程建设的招投标方式

12、以及是否符合有关部门的规定；了解施工单位和建设监理单位的资质等级和能力；了解项目施工力量的组织计划、项目建设所需材料的采购方式和供应计划、施工期间动力、水等条件的保障程度等。 5.项目建设的环境保护条件评估：调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，了解项目为环保所采取的措施以及其方案的批复情况。 （三）市场评估市场评估是通过对项目的市场定位、市场的供求现状及趋势、项目的竞争能力的分析，预测项目的销售前景。1.项目市场定位评估：评价项目在所在区域的档次、所面向的主要消费群体。2.市场供求现状及趋势评估：调查和分析国家及地方的经济政策和产业政策；项目所在地的社会经济发展

13、水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响。 3.项目竞争能力评估：分析和评价项目在地段、小区规划、房型设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。 4.项目销售前景评估：调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性和有效性，估算出项目未来的租售价格水平、租售进度安排以及各时段内的租售面积。 （四）投资估算与资金来源评估。1.房

14、地产开发项目的总投资是指项目建设期内各年为开发、租售房地产项目而花费的全部成本费用之和，包括开发成本和开发费用。项目建设期是指房地产项目建设从前期准备到办理竣工验收结算的期间。 2.项目总投资估算和审查。 （1）项目开发成本，包括如下7项： 土地费用，是指为取得项目土地使用权而发生的费用，包括：a.土地使用权出让金，是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付的价款。b.土地征用费，是指征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、新菜地建设基金、耕地占用税等。c.拆迁安

15、置补偿费，包括拆迁安置费和拆迁补偿费。 d.城市建设配套费，是指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂，污水处理厂、煤气公司和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。前期工程费，包括：a.项目可行性研究费；b.勘测设计费：勘测费、规划费、设计费及其他； c.“六通一平”费：包括地上原有建筑物、构筑物拆迁费用、场地平整费用和通路、上水、下水、电、讯、暖的费用。建筑安装工程费：包括土建工程费和设备及安装工程费。基础设施建设费，包括开发项目内道路、供水、供电、供气、绿化、排污、排洪、通讯、照明、环卫等工程发生的支出。公共配套设施费，主要包括开发项目内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，这些公共配套设施

16、包括行政用房、文教用房、商业网点、人防工程、消防、车棚等。开发期间税费，是指开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括固定资产投资方向调节税、建设工程质量与安全监督费、供水增容费、供电增容费、城市占道费等。不可预见费。（2）开发费用：是指在项目建设期所发生的管理费用、销售费用和财务费用之合。管理费用，是指企业管理部门为管理和组织房地产项目开发、租售等经营活动而发生的各项费用。销售费用，是指开发建设单位在租售项目过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。财务费用，是指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息、汇兑损失等。在审查房地产项目投资估算时，应

17、分析项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否及原因。3.对项目资金来源的评估。开发项目的资金来源包括自有资金、预售收入、银行借款和其他资金来源。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对农信社借款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。（1）借款人自有资金来源评估。对以实物或土地使用权等方式投入自有资金的，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定；对以货币方式投入自有资金的，主要对借款人近3年的开发经营、资产负债、现金流量

18、及资本金实际到位情况进行分析，并分析预测企业的应偿还债务和其他在建或拟建项目资金投入等各项资金运用，综合平衡后确定借款人可用于本项目的自有资金数额。（2）预售收入资金来源评估。应根据项目的建设进展情况、预售付款方式以及市场销售情况，对项目各期预收房款金额进行测算和分析。（3）对其他资金来源评估，应根据有关文件、协议，确定其各期来源的可靠性。（五）财务评估。财务评估是指在基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力及清偿能力，并进行不确定性分析，据以判别项目的财务可行性及其可靠程度。进行房地产开发项目的财务评估应注意以下问题：1.基础财

19、务数据是制约和影响项目财务效益好坏的基本依据，包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目评估中要对各项基础财务数据进行认真、细致、科学的测算和审查。2.成本与费用估算。成本与费用是指项目建设期、经营期各年为开发、租售房地产项目而花费的各项支出，包括经营成本、管理费用、财务费用和销售费用等。其中，对于出售的项目，经营成本是指根据国家和地方现行的财税制度及房地产会计的有关规定，按比例逐年结转的项目的开发成本；对于出租的项目，经营成本是指折旧费、维修费、保险费等。3.经营收入与经营税金及附加。经营收入是指销售或出租项目而取得的收入；经营

20、税金及附加是指因销售或出租项目而发生的土地增值税、营业税、城市维护建设税及教育附加费、印花税、房产税等。项目经营收入与经营税金及附加的估算与审查，应随项目具体情况而定，分别按各年销售率和出租率进行计算，重点审查项目产品销售价格、出租价格是否符合现实情况和市场变化趋势，审查各种销售税金及附加的计算是否符合国家规定。4.效益预测。效益预测包括盈利能力分析、清偿能力分析及不确定性分析。盈利能力分析，主要计算销售利润率、投资利润率和财务内部收益率；清偿能力分析，主要是计算贷款偿还期；不确定分析，包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。（1）盈亏平衡点分析。盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时

21、的临界点，房地产项目可用销售量、销售价格、销售额表示，实践中一般用销售量表示，其盈亏平衡点的计算公式为：销售量= C / P-T 式中：C：总成本费用P：单位销售价格T：单位经营税金及附加盈亏平衡点越低，表明项目的亏损区越小，盈利区越大，项目适应市场变化的能力越大，抗风险能力越强。（2）敏感性分析。应分析建设期、经营期、总投资、租售价格、租售率、利率等因素的变动对比。项目效益及贷款偿还期的影响程度，并根据项目的具体情况对影响项目效益的主要因素进行单因素、多因素的敏感性分析。（六）风险防范措施。根据评估结果对贷款业务的风险状况做出评价，并提出合理风险规避措施。（七）评估结论1.对贷款项目进行综合

22、论述，就当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。2.对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。第四章审查、审批与咨询第十二条经办机构按照省农村信用社信贷业务基本操作规程规定对贷款调查报告及项目评估报告进行审查提出审查意见。第十三条房地产开发贷款实行严格的审批咨询制度。房地产开发贷款由县级行社、市联社（办事处）审批/咨询通过后，逐笔上报省联社咨询。第五章 贷款额度、期限、利率与担保方式第十四条贷款经办机构必须根据房地产开发项目建设需求、借款人实际偿债能力以及风险防控措施等因素，审慎合理确定房地产开发贷款额度。第十五条房地产开发贷款应根据项

23、目建设周期合理确定贷款期限，但一般不超过3年。经济适用住房开发贷款最长不超过5年。第十六条结息方式由借贷双方协商约定，原则上实行按月结息。第十七条经办机构对房地产开发贷款实行客户经理负责制，指派客户经理对贷款项目的全过程进行管理与监督，专款专用，封闭运行。（一）严格按照项目建设的工程进度付款。 （二）严格执行受托支付管理要求。对超过项目总投资5%以上且超过50万元（含），或超过500万元的贷款资金支付必须采取受托支付方式，同时要求借款人提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供应合同、设备采购合同等有关文件，作为支用贷款的依据。（三）借贷双方约定经办机构贷款与其他资金按比例投入开发建设项目

24、的，应审核其他资金投入的落实情况。第十八条集中办理，总量控制。办理房地产开发贷款的县级行社要集中在辖内一家机构，配备高素质客户经理办理此项业务。各县级行社办理房地产开发贷款总量任何时点不得超过其各项贷款余额的10%。第十九条贷款方式。房地产开发贷款必须采取抵押、质押方式。（一）采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，不得接收以空置3年（含）以上的商品房及闲置2年（含）以上的土地作为抵押物。（二）采取质押担保方式的，质押物仅限于存单及国债，质押率最高不得超过90%。第二十条经办机构要在贷款发放后15日内，进行首次跟踪检查，以后检查频率每

25、月一次；市级联社（办事处）每季度检查一次；省联社每半年组织一次抽查。检查内容除按照省农村信用社信贷业务基本操作规程规定外，还应包括如下内容：（一）检查项目是否按预定的设计要求和计划工程进度施工、竣工、出售和运行。 （二）检查借款人材料储备是否正常，应收账款是否及时清理收回，是否向外单位投资，或垫资承包等问题。（三）检查项目的建设、技术、市场条件是否发生突变，承担项目的能力、项目建设的能力及项目建设质量如何，是否出现较大事故等。第二十一条借款人必须对贷款项目办理全额有效的建设工程保险，在偿还全部贷款本息之前，借款人应逐年向保险公司投保，并明确经办机构为第一收益人。第二十二条借款人不能按期偿还贷款

26、时，应在贷款到期前30天提出贷款展期申请，经办机构按照省联社有关规定办理展期手续。第二十三条借款人在借款期限内，发生下列情况之一的，经办机构应停止发放贷款，并提前收回已发放的贷款及利息，或采取其他保全信贷资产的措施。1.借款人主要管理人员无故离岗、逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕等；2.实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组、项目有偿转让等投资主体变更；3.企业发生法律纠纷和诉讼，银行账户被冻结；4.改变项目设计，项目工程进度缓慢，工程质量下降，持续亏损；5.不接受信贷监督，资金体外循环，贷款逾期、拖欠利息；6.未经贷款经办机构同意，将已设定抵押权的房产出让或进行再抵押；7. 改变销售策略

27、，项目销售不畅；8.抵押物遭受意外灾害，损失严重；9.其他加大贷款风险的重大事件。第二十四条房地产开发贷款档案管理除按照省农村信用社信贷业务基本操作规程办理外，房地产开发贷款存档的内容还包括：（一）借款申请书。（二）借款人营业执照、组织代码证、税务登记证、贷款卡等复印件。（三）建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件。（四）项目建议书、项目可行性研究报告及项目评估报告。（五）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、拆迁许可证商品房屋销（预）售许可证等。（六）项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料。（七）借款人接受其他单位

28、委托进行房地产开发建设的，还包括借款人与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同。（八）项目开工报告、项目竣工验收报告。（九）贷款调查报告以及审查审批材料。（十）借款合同和抵押合同。（十一）贷款发放、收回历史记录及贷款催收等资料。 （十二）经办机构要求的其他资料。第二十五条房地产开发贷款金额较大的，可采取农村信用社内部社团贷款方式或联合其他商业银行办理银团贷款方式发放。办理社团贷款和银团贷款须严格按照中国银行业监督管理委员会农村合作金融机构社团贷款指引、省农村信用社社团贷款管理暂行办法（试行）及银团贷款业务指引等有关规定执行。第二十六条房地产开发贷款有关责任认定与追究按省农村信用社信贷业务责任追究制度及省联社有关规定执行。第六章附则第二十七条本办法未尽事宜按国家有关法律、法规及省农村信用社信贷管理基本制度、省农村信用社信贷业务基本操作规程等有关规定执行。第二十八条省农村信用社各级机构制定关于房地产开发贷款的有关制度及规定与本办法相抵触的，按本办法执行。第二十九条本办法由省农村信用社联合社负责解释与修订。第三十条本办法自下发之日起执行。 775