全国土地估价师考试之管理基础与法规辅导资料汇总.doc

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1、2010年土地估价师考试管理基础与法规辅导资料汇总2010年土地估价师：制度的分类制度可分正式制度和非正式制度两类。 1正式制度（formal institutions） 正式制度是指人们有意识制订的制度，包括政治制度、经济制度、军事制度等。其具体形式包括宪法、法律、法规、政策等界定的制度。双边或多边的契约（协议），在执行上也具有强制性，也属于正式制度。 正式制度的基本特征是制度约束是硬性的，具有强制性，必须执行。并从以下方面规范着人们的行为：规定人们行为的允许和禁止之范围，即对人们的行为空间加以界定；在允许范围内，确定着人们的分工与协作；对人们的行为进行奖罚，以体现鼓励和限制。 2非正式制度

2、（informal institutions） 非正式制度 是指社会意识形态是人们社会观念的集合，是支配人们行为的非强制性准则，包括人们的习惯、习俗、传统文化。 正式制度与非正式制度具有密切的关系。首先，正式制度要比非正式制度为基础，否则将是无本之本，无源之水；其次非正式制度要以正式制度为保障，否则难以延续、改善和强化；第三，若二者相互协调，会对社会经济运行的绩效产生积极作用，否则会产生消极作用。因此，正式制度与非正式制度的运行和变迁中，两者的协调、配合至关重要。2010年土地估价师：制度的基本特征制度的基本特征 1制度是人类适应环境的结果，也是历史进程中人类行为的沉淀物。制度一旦形成，便具有

3、历史惯性；制度又是随环境的变化而变迁。 2制度的主要表现形式主要有两种：一是人们习以为常的惯例（或习惯），或是规范化的行为方式，并与特定的文化模式和社会过程密切相关。二是具有强制性或约束性的规则，主要由法律法规、组织安排和政策来得到表现。 3制度具有某些功能或是一种工具。制度为人们之间的交往、合作和交易的顺利进行提供保障，使个人对他人行为进行预期；通过各种习惯和规则为处于其中的人提供奖励或惩罚。制度的工具性隐含着制度本身具有优劣良差的属性。2010年土地估价师：中国城市土地产权制度创新的必要性中国城市土地产权制度创新的必要性 1是建立社会主义市场经济体制发展的客观要求。 城市土地产权界定清楚明

4、确各产权主体的权利义务保障产权主体的权益产生较为稳定的经济预期激发经济当事人合理配置和使用有限的城市土地资源，提高城市土地的使用效率和效益。 2有利于维护城市土地的社会主义公有制，使城市土地的国家所有权在经济上得到实现。 3有助于城市土地资源的优化配置，提高土地资源的利用效率。 城市土地产权制度创新国家运用地租、地价等经济杠杆合理配置城市土地资源提高土地资源的利用效率； 城市土地产权的市场流转城市土地资源利用由低效率向高效率转移土地资源的配置效率提高。 4有助于广辟财政来源，增加国家财政收入。2010年土地估价师：中国城市土地产权制度的历史沿革中国城市土地产权制度的历史沿革 1接管和没收帝国主

5、义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分子等占有的城市土地，无偿地把它们变为国有土地。 2改造资本主义工商业、私营房地产公司和房地产业主拥有的城市地产，用赎买的办法将它们转变为国有财产。 31955年前后，为适应高度集中的计划经济发展的需要，我国各大城市相继取消城市土地使用税（费）。初步形成以“三无”即无偿、无限期、无流动为主要特征的城市土地产权制度安排。 41982年通过法律程序，将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有。 5改革开放后，城市土地产权制度的改革。 1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向城市土地使用者有所差别地收取土地使用费； 1987年9月9日，深圳市政府以协议的方式将面

6、积为5321.8平方米的住宅用地按每平方米200元、使用期50年，有偿出让给中国航空技术进出口深圳工贸中心。 1987年12月29日，广东省出台深圳经济特区土地管理条例，明确规定，特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度，市政府统一垄断经营、统一有偿出让特区内国有土地使用权； 1988年4月12日，第7届全国人大第一次会议通过宪法修正案，明确规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。 6现状 我国城市土地实行国家所有制，国有土地所有权的唯一主体是国家，由国务院代表国家依法行使所有权； 城市土地所有权与使用权相分离，有偿、有限期使用与流转相结合； 城市土地产权主体不够明确、土地产权界定不够清晰、土

7、地产权缺乏有效保障和城市土地产权流转不够规范等缺陷。2010年土地估价师：中国近代土地制度变迁中国近代土地制度变迁 （一）太平天国时期的土地制度 太平天国农民政权的土地制度的根本宗旨，是以“耕者有其田”为指导原则，废除地主阶级的土地所有制。在此原则的指导下，将各种耕地划分若干等级，并根据土质的好坏和产量的高低，规定了不同等级的土地进行折算的具体标准。太平天国时期土地制度的核心是耕者有其田，这个时期的土地流转是将从封建王朝中掠夺的土地分给农民，农民对土地享有所有权、占有权、使用权、收益权和分配权。 （二）中华民国的土地制度 这个时期，我国处于半殖民地半封建社会，官僚资本主义生产关系得到了空前发展

8、。除了实物地租外，资本主义的土地制度在一定程度上得到了发展。作为资本主义土地所有权在经济上的实现形式货币地租，它所反映的经济关系也已与封建地租根本不同。资本主义地租不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而是仅占有其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。因此，这个时期，我国部分土地租赁关系已经演化成为土地所有者和产业资本家共同剥削工人和农民的经济关系，尤其在大中城市更为突出。土地所有者与产业资本家在共同形成有产阶级剥削工人和农民的同时，他们之间也往往围绕租期长短、地租高低等问题进行着尖锐的斗争。一般地，土地所有者都力争缩短租期，提高租金，以坐收租赁土地集约经营的好处；而土地的使用者则总

9、想延长租期，降低租金支出，独得土地集约经营带来的收益。这样，在土地私有制度下，土地的所有者与使用者之间围绕土地租赁关系便产生了不可调和的冲突。2010年土地估价师：中国农村集体土地产权制度的创新中国农村集体土地产权制度的创新 1家庭联产承包责任制的绩效分析 19791984年间中国农业总产出增长的48.64%来源于农村改革的贡献，46.89%来源于农村土地产权制度重构，45.79%来源于农业投入的增加。（林毅夫生产函数法） 家庭联产承包责任制对农业增长的贡献为42.20%，远远超过价格的作用（贡献率为15.98%）。（林毅夫供给反应函数） 2农村土地承包经营权稳定与交易的绩效分析 土地的自由流

10、转具有边际产出拉平效应和交易收益效应。 边际产出拉平效应：指土地的自由流转可以促使土地边际产出较小的农户将土地租让给边际产出较高的农户，在边际报酬递减规律的支配下，两者的边际产出趋于相等。 交易收益效应：指土地可交易性的提高增加了土地拥有者找到土地需求者的概率，同时也增加了土地投资实现其价值的概率，由此可提高农民土地投资的积极性。 土地产权的稳定性对农户的长期投资具有积极的推动作用（姚洋托宾模型估计）2010年土地估价师：中国土地可持续利用战略中国土地可持续利用战略 （一）加强土地市场管理，提高资源配置的市场化比率 第一，明晰土地产权制度。 第二，推进和完善国有土地使用权有偿有限期使用制度。

11、第三，加强土地市场管理，完善调控手段。 （二）集约利用土地，实现耕地总量动态平衡 第一，充分发挥土地利用总体规划对各业各类用地规模的总量控制作用。 第二，开发后备荒地资源，复垦废弃地，增加可利用土地面积。 （三）建立约束和调控机制，规范政府行为 第一，改革土地管理行政体制。 第二，建立宏观经济调控约束机制。 第三，建立和完善法制约束机制。 第四，推行可持续利用决策影响评价制度。 （四）加强生态环境建设，防治土地质量退化 2010年土地估价师：中国土地制度的产生中国土地制度的产生 （一）奴隶社会土地所有制的发展 据史料记载，中华立国始于公元前2000年左右的夏、商时代，在夏、商、西周长达一千八、

12、九百年的奴隶社会，形成了以贵族领主等级占有为基础的土地国有制。 （二）封建社会地主土地所有制的发展 1 春秋战国时期的宗族国家土地所有制及其向地主土地所有制转变的过程 2 秦汉魏晋南朝时期的土地制度 3 北朝、隋、唐时期的土地法律制度 4 宋、辽、金、元、明、清时期的土地制度 封建社会的土地制度，是在我国历史上经历时间最长，发展也比较成熟，对中国社会和经济经济有深刻影响的土地制度。这个时期的封建土地所有制和以土地税佃制为主的土地流转制度从春秋战国之时起，至清代鸦片战争前夕为止，经历了萌芽、确立、成熟和腐朽等阶段。作为土地制度的特定形式，它在历史上曾起到了促进生产力的发展和繁荣封建文明的作用，但

13、是由于地主对土地的大肆兼并，造成农民因失去土地而生活困苦流离失所，激化了地主阶级与农民阶级之间的矛盾和斗争，成为农民起义的直接诱因。 2010年土地估价师：土地资源优化配置的基本要求土地资源优化配置的基本要求 （一）理论背景 对土地资源优化配置的了解是伴随着人与自然和谐相处、可持续发展等理论和理念的提出而不断发展深化的。考&试大&例如：对日益重要的土地生态环境功能的认识，使保持一定数量的生态环境用地需求逐渐成为大家的共识，因此农业土地资源开发就必须同样兼顾生态环境建设的需要（动物栖息地、湿地），而不是一味的强调人类的需求。 可持续发展理念的提出使人类不仅需要考虑当代人的需要，而且也必须考虑下代

14、人的需要，在土地资源的利用过程中，就需要考虑下代人的合理的需要，考虑当代人的需要是否会破坏下代人的需要。 （二）土地资源配置内涵 因此土地资源配置的内涵就包括了土地资源期间配置、区间配置和产业间配置这样三重配置。 1土地资源期间配置（Intertemporal allocation）:即土地资源在当代人和后代人之间的配置，以保障人类世代对土地资源的持续利用。（1）土地资源具有再生利用（农业生产）的本性，但一些利用的方式却无法满足再生利用的要求。考试&大&而土地资源的期间配置就要求土地资源的利用能够永续的利用，因此需要考虑各个时期利用的方式、强度等要求，从而满足永续利用的要求。 （2）贴现方法的

15、应用。 （3）如何兼顾后代人的利益要求（政府的作用）。 2土地资源区间配置（Regional allocation or interregional allocation）:充分考虑土地资源在空间分布上的差异，最大限度的结合土地资源的空间分布特性以及其他的资源禀赋条件来利用土地资源。（1）由于资源的分布及其开发利用离不开一定的地域空间，具有显著的地域性。 （2）比较优势理论和原理 （3）资源配置的空间布局研究 配置方法的研究：分层次区划布局法、按部门指向配置资源法、比较成本指向配置资源法 3土地资源产业间配置(Inter-industrial allocation)：表示土地资源在各产业间的分

16、布和利用状况，实现土地资源在各产业间分布满足效益最优化的局面。 （三）土地资源配置机制 实现上述的土地资源优化配置既可以通过市场机制（价格信号等），也可以通过非市场机制（计划/行政机制）。 目前中国正在逐渐建立市场配置土地资源的机制，而且也正在改变传统的计划（行政）配置资源的方式，政府的干预行为必须发生在公共利益受到威胁的领域，尽可能的在资源配置中引入市场的机制。2010年土地估价师：外在经济与内在经济外在经济与内在经济 从规模经济原理看，规模经济可从外在经济（外延经济）（external economics）和内在经济（内涵经济）（internal economics）两方面来考察其规模效益

17、。 （一）外在经济，是指经济规模、土地经营规模扩大和产量增加、成本下降，而使企业增加了收益； （二）内在经济则是指一个生产经营单位从自身内部分工、产业和产品结构、技术政策与科技含量、集约经营和企业管理等因素的改善所引起的经济收益的增加。 但应指出，经营规模扩大也可能会引起招工困难、动力不足、交通运输紧张、土地价格猛涨、环境污染等，将导致企业经营收益的减少。这种现象叫外在不经济（external diseconomies）。因此经营规模扩大后，会引起收益增加、收益减少或者收益不变三种不同的情况： 1规模收益递增 即规模扩大后，收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，但规模的扩大是有限的，超过一定限度后

18、，规模收益递增将变成规模收益递减。 2规模收益递减 即规模扩大后，收益增加的幅度小于规模扩大的幅度；或收益绝对减少，而出现边际收益为负数，这是规模不经济的结果。 3规模收益不变或“固定规模报酬” 即规模增幅与收益增幅相等。这种情况通常是过渡性的，并不多见，也不可能持久。 根据上述规模经济变化的规律，就要在生产资源投放总量上做到适度，即要求“适度规模”。适度规模不论从一个经营单位、一个产业或一个地区来说，客观上都有一个适度规模的问题。适度规模的原则，至少应是规模收益不变，尽可能使规模收益递增，而不能使规模收益递减。据此，规模小于适度规模的经济单位在竞争中将处于不利地位，而必须扩大经营规模；如规模

19、大于适度规模的，则应分解为较小的经营单位。2010年土地估价师：我国土地资源的特点我国土地资源的特点(一)土地面积绝对数量大，相对数量小。虽然我国土地面积居世界第三位，但人均占有土地而积只有117亩，相当于世界平均水平的13。而且耕地、林地和草地的人均占有量都远低于世界平均数，分别为世界平均数的424，116和13强。 (二)后备土地资源有限。宜农荒地只有5亿亩，其中可开垦为耕地的仅有1亿亩，而且这1亿亩土地大多分布在边远地区，存在着不同程度的障碍因素，需要较多的投资方能作为农业用地。 (三)土地类型多样，山地多于平地。全国山地占33，高原占26，丘陵地占10，三项合计占全国土地面积的69；盆

20、地占19，平原占12，两项合计占全国土地的31，海拔3000m以上的高山、高原占我国土地面积的25，不宜于发展农林牧业。 (四)农地分布不均匀。我国有90以上耕地、林地和水域分布在东南部的湿润、半湿润地区(该区土地面积，与全国的322)，其余10的耕地、林地和水域分布于全国其它678的地区。考试&大&这种分布格局对我国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。 (五)森林覆盖率低，我国森林覆盖率为127，美国为34，原苏联为36，日本为68，瑞典为57，德国为30，世界平均为22；人均森林面积我国为18亩，美国为22亩，原苏联为50亩，日本为4亩，瑞典为45亩，德

21、国为2亩。无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德国等人口密度较大的国家。 (六)土地质量较差。在现有的耕地中，有13以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失地、风沙干旱地和涝洼地等。解放初我国水土流失面积为116万k(174亿亩)，虽然至今已治理了40万K(6亿亩)，但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达150万山(X5亿亩)，仍在不断扩大。目前，全国有13的草场处于退化之中，每亩产草量由原来的200kg减少到50100 kg。我国约有沙漠化土地17万k，其中：历史上形成的为12万k，近半个世纪以来形成的为5万k，还有潜在沙漠化土地158万k，两者共

22、328万k，占全国土地总面积的34。我国盐碱地估计有5亿亩，农作物单产不足百斤。此外，还有大量的“三废”污染地。 (七)水土资源不平衡。我国水资源总量约为28000多亿。长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域的水量占全国总水量的823，而这些地区的耕地，仅占全国耕地的36；黄河、淮河及其它北方诸河流域水量约占全国总水量的17，而耕地却占全国的637。2010年土地估价师：限制性因素的最高报偿原则限制性因素的最高报偿原则 如果土地资源是农业生产中的最稀缺的限制性因素，那么就会出现其他生产要素对土地资源的大量替代。如中国农业生产大量劳动力投入的投入就是替代土地面积的和资本的稀少而出现的（劳动力集约型

23、），欧美就是以土地和资本的充裕来替代日益昂贵的劳动力（土地集约型和资本密集型），这两种典型的做法都是为了实现所谓的稀缺生产要素的合理利用，在市场中常常表现为稀缺要素的价格很高，也就产生了动力迫使农业生产中的要素之间替代的出现。2010年土地估价师：新增建设用地消耗考核办法国土资源部、国家发展和改革委员会、国家统计局单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法地区集约用地水平实行量化考核。设置集约用地水平区域位次指标和集约用地水平年度变化指标；考核结果经国务院审定后，由国土资源部会同发展改革委、统计局向社会公告；考核结果作为分解下达年度土地利用计划指标和干部主管部门对省级人民政府领

24、导干部进行综合考核评价的依据。发展决不能以浪费资源为代价。日前，国土资源部、国家发展和改革委员会、国家统计局联合制定发布单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法（以下简称考核办法）。考核办法规定，自本年度起，就单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗，对各省（区、市）政府进行评价考核。考核采用量化方法，设置集约用地水平区域位次指标和集约用地水平年度变化指标，前者为位次考核指标，分值为65分，旨在考核该地区节约集约用地的水平；后者为激励考核指标，分值为35分，旨在考核该地区节约集约用地措施的力度。考核结果分别作为分解下达年度土地利用计划指标和干部主管部门对省级人民政府

25、领导干部进行综合考核评价的依据。考核采用量化方法，设置集约用地水平区域位次指标和集约用地水平年度变化指标。集约用地水平区域位次指标由“单位GDP耗地下降率”、“单位GDP增长消耗新增建设用地量”、“单位固定资产投资消耗新增建设用地量”三项指标值标准化、平均加权后，在全国排序，并对不同位次赋分得出，满分为65分。位次指标旨在通过各地区集约水平在全国的位次，考核该地区节约集约用地的水平。集约用地水平年度变化指标是在计算“单位GDP耗地下降率”、“单位GDP增长消耗新增建设用地下降率”、“单位固定资产投资消耗新增建设用地下降率”三项指标值的基础上，分别赋分后加和得出，满分为35分。年度变化指标是激励

26、考核指标，旨在通过各地区考核年度集约水平与前一年相比的提高程度，考核该地区节约集约用地措施的力度。位次指标和年度变化指标相加得出最终考核结果，共分四个等级，80分以上为优秀，7080分为良好，6070分为合格，60分以下为不合格。考核办法实行动态考核制度。定于每年第三季度对各地区上一年度单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗状况进行考核。考核工作由国土资源部会同发展改革委、统计局组成评价考核领导小组，并组建评价考核工作组负责具体实施。评价考核工作组负责对数据进行分析和评价，形成各地区评价考核等级和综合评价报告，报评价考核领导小组复核后，于每年9月底报国务院。考核结果经国务院审定后，

27、由国土资源部会同发展改革委、统计局向社会公告。对连续三年考核等级为优秀的省（区、市），结合全国节地表彰等活动进行表彰奖励。连续三年考核等级为不合格的省（区、市），应在评价考核结果公告后一个月内，向国务院作出书面报告，提出节约集约用地措施，并抄送国土资源部、国家发改委和国家统计局。对在考核工作中弄虚作假的地区，予以通报批评，对直接责任人员依法追究责任。各省（区、市）可参照此办法，结合地方实际，制定本省（区、市）的单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。指标体系中涉及的经济数据（包括GDP、社会固定资产投资额）由统计部门提供，按可比价计算，并通过其他经济数据（如财政数据、二三产

28、业增加值等）进行监测。指标体系中涉及的建设用地数据（包括建设用地、新增建设用地）由国土资源管理部门提供，并结合历年相关土地数据情况予以监测和核查。2010年土地估价师：影响土地价格的地价变动的规律性影响土地价格的地价变动的规律性（一）土地价格呈总体上升趋势 在市场经济条件下，土地价格呈总体上升的趋势，是土地价格变动的一个基本规律，这是因为： 1.利息率受利润率下降规律的驱动呈现下滑趋势。 2.地租量不断递增 随着社会经济的发展和进步，地租量呈不断上涨的趋势。地租量的增加表现为全面性的增加，包括级差地租量、绝对地租量和垄断地租量的增加。 （二）土地价格变动呈现周期性特征 就总体来讲，土地价格呈不

29、断上升趋势。但具体分析，它并不是直线上升，而是在一定时期内上下波动，呈现周期性变动特征。 1.土地价格的周期性发展是其主要特征。 2.土地价格变动受政府调节的影响。 （三）土地价格变动具有明显的地区差异性 由于土地位置的固定性，使土地市场具有区域性特征。考试&大&由于各地区的自然、政治、经济条件不同，经济发展水平也不相同，因此土地价格变动具有地区差异性。即使在同一地区，由于不同产业对土地又有不同的要求，在不同位置上的地价也呈现明显的差异。一切用地都要求有适宜的位置，要求占有好的区位。位置及区位对任何用地均有经济意义，但土地空间位置的利用，其价值最高的是城市用地和交通用地、工矿用地等，而农业用地

30、则主要考虑土壤的肥力。大城市内土地利用的位置选择竞争尤为激烈，靠商业中心或繁华区的某些交叉点，或某一特殊的基地，往往成为“百分之百的区位”，这里的地租、地价是最高的。它的土地价格是大都高于一般城市用地价格的几十倍甚至几百倍以上。由于土地价格制约因素及地价形成的地区差异性很大，土地价格的评定及土地市场都应按地区因地制宜地进行和设置。2010年土地估价师：影响土地利用的制度因素影响土地利用的制度因素（institutional factors） 从土地利用来看，主要的制度因素包括家庭、教育、政府、法律、风俗习惯与宗教。1家庭。土地乃至房地产，不仅给家庭带来安全与幸福，也代表个人的成就、财富与社会地

31、位。同时，家庭在追求自我满足的过程中，也会造成土地资源的退化与破坏。因此，家庭对土地利用乃至整个经济体系具有很重要的影响。 2教育。教育一方面增强我们获得较高收入的能力，另一方面可以使我们获得土地资源的知识，使我们懂得如何开发利用土地以及良好的管理办法。当然，如果不树立对土地资源可持续利用的意识，通过接受教育而获取的知识与技术，有可能使我们增强了破坏土地资源，或掠夺式经营土地的能力。 3政府与政治制度。政府及其作用，无处不在，无时不有。特别是经济制度，更是运转在政府的基础上。政府与政治制度对土地利用的影响由来已久，十分显著，而且是多方面的。其中两点是重要的。 （1）政府的政策与管制 （2）政府

32、的组织体制 4法律。影响土地利用与权利的法律无计其数，其中，最主要的是宪法对财产权的保障。而其他各层次各领域的法律规定也会影响到土地的取得、权利登让、租赁及他项权利的设定等。另外，法律的规定也影响到土地财富的分配与再分配、土地契约的履行、损害的赔偿等。法律是对土地利用影响最为直接和广泛的制度因素。 5风俗习惯。风俗习惯对土地利用的影响也是多方面的，如人们对食物的偏好影响着农地利用结构，对住宅的不同偏好，影响着市地商地产的开发。而不动产的遗赠、租赁等更是明显地受制于风俗习惯。 6宗教。宗教对土地利用的影响是主要体现在以下几个方面：一是宗教团体本身拥有土地或不动产，并从土地上获益；二是宗教信仰对土

33、地利用的态度与行为产生直接影响。如一些部落禁忌决定了特定区域土地利用的方向或方式；中国人的风水观对土地开发位置与利用方式选择影响甚广。而西方宗教中善良管理人（stewardship）的观念，也利于倡导人善待地球上的万物，从而成为现代的土地资源可持续利用思想的来源之一。2010年土地估价师：土地利用地域分工的原则土地利用地域分工的原则 由于土地利用的地域分工以及和其他的生产要素一起，体现了比较利益原则，因此土地利用的地域分工对一切的经济活动和各种产业均具有重要的经济意义。 由于土地利用的地域分工首先是考虑了土地的自然因素条件，因此对于农业土地利用具有更加重要的作用。（更多的举例和解释） 农业土地

34、利用的地域分工可以根据比较利益的程度大小的不同，区分为以下的四个原则： 1绝对有利的地域分工原则 2相对有利的地域分工原则 3优势最大和劣势最小的分工原则 4特种土地特殊利用的地域分工原则 2010年土地估价师：土地利用与人地关系调整土地利用与人地关系调整 土地利用是人们根据土地资源的特性功能和一定的经济目的，对土地的使用、保护和改造，其本质是人与土地的关系，即人与土地发生的内在联系。 在人地关系中，人是人地关系中的主体，是主导性的因素，人的主导作用决定着人地关系的性质及其发展趋势；土地是人地关系中的客体，它提供人类从事一切生产和生活活动的物质源泉。 人与土地结合为一体，构成人类社会形成和发展

35、的基础。 随着人类环境保护意识、可持续发展思潮的发展，一种新的哲学思想逐渐产生，这就是将人看作自然界的一部分，人们要长期生存下去，就应同自然保持一种伙伴关系。在此基础上产生了一种全新的土地伦理，即土地是人类的伙伴。 人地关系的形成与调整在很大程度上就决定了人类土地利用的可持续程度。 加强对土地持续利用问题的研究，从人地关系的动态发展着眼，在时间上、空间上综合考虑人地关系的相互作用，保证人地关系协调发展。2010年土地估价师：土地市场动态监测与监管关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知（国土资发【2008】284号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房

36、屋管理局、规划和国土资源管理局），新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局，部有关直属单位： 为贯彻落实国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号），建立健全土地市场动态监测制度，进一步加强和改善宏观调控，部统一整合土地市场动态监测系统和建设用地供应备案系统，建立了土地市场动态监测与监管系统（以下简称监测监管系统）。现就部署运行监测监管系统的有关问题通知如下： 一、加强组织领导，落实工作责任监测监管系统是构建统一的建设用地动态监管平台的重要组成部分。部土地利用管理司为土地市场动态监测与监管工作的行政主管部门，主要负责组织协调、业务指导和监督检查。部土地矿产法律事务中心主要

37、负责数据整理分析与报告编制，开展实地核查和政策执行情况评估，负责中国土地市场网的日常管理和维护。部信息中心主要负责系统软件开发及应用、数据传输、存储、管理并提供使用等相关工作。省级国土资源管理部门对本行政区域内土地市场动态监测与监管工作负总责。采取有效措施确保监测监管系统的全面有效运行，并负责对本行政区域内土地供应和开发利用情况的监管、核查和定期评价分析。市、县国土资源管理部门是关键，负责具体实施本行政区域内土地市场动态监测与监管工作。负责相关信息采集和录入，对于土地供后开发利用情况进行跟踪监管，并实时更新监测监管信息，定期对当地土地供应和开发利用情况进行分析评价。各级国土资源管理部门要切实采

38、取措施，统筹人员和经费安排，做到“专人、专线、专机”。进一步建立健全工作机制，建立完善监测监管系统操作运行、数据审核、分析报告评审、保密安全、人员上岗培训等各项管理制度，以保证监测监管系统高效、安全、规范运行。 二、全面实施，规范运行2009年1月1日起，全国县级以上各级国土资源管理部门要全面运行监测监管系统。凡已开通国土资源主干网的市、县，通过主干网录入相关信息；尚未开通国土资源主干网的市、县，通过互联网录入相关信息。对于坐标等涉及保密的信息，只可通过国土资源主干网进行传输。在国土资源主干网全面开通之后，全部转由国土资源主干网运行。不同网络环境的数据整合处理后相关指标在中国土地市场网上公开发

39、布。原有建设用地供应备案系统和土地市场动态监测系统同时废止。历史数据经过技术处理直接导入监测监管系统。对于各地已经开发并运行的相关管理系统，要在保证监测监管系统正常运行的前提下做好与数据库对接及数据转换工作。监测监管系统的内容涵盖土地供应、开发利用、市场交易、收购储备、集体建设用地等多项业务。实现了由土地来源到土地供应、开发利用和市场交易等过程的动态跟踪监管。各地要及时、准确、全面地搜集、整理、录入、分析和发布土地市场动态监测与监管信息，确保监测监管系统安全有效运行。（一）供地计划、出让公告、成交公示和供地结果等信息必须按照有关文件要求及时在中国土地市场网公开发布；（二）土地储备信息应在纳入土

40、地储备后7个工作日内录入；（三）土地供应信息通过监测监管系统填报国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地划拨决定书后，由系统自动提取；（四）对交地、开工、竣工、土地闲置认定及处置、竣工验收等开发利用情况的监管信息，必须根据不同阶段实际监测的结果实时录入；（五）土地转让、出租、抵押等交易信息和集体建设用地信息等应在实际发生后7个工作日内录入。三、突出重点，加强分析各级国土资源管理邵门要充分运用监测监管系统，结合国家宏观调控政策、区域经济发展战略，定期对供地总量、结构、价格、变化趋势及存在的问题进行深入分析，实时跟踪研究社会热点和焦点问题，形成对土地供应和开发利用情况的分析报告，提出应对市场供求变

41、化和促进节约集约用地的政策建议。省级和84个重点城市国土资源管理部门应及时编写一季度、上半年、前三季度、全年土地市场动态监测分析报告，并于次季度10日前报部。 四、强化监管，确保落实各级国土资源管理部门要充分认识加强土地市场动态监测与监管工作的重要性，明确职责，建章立制，周密部署，落实任务。要采取有力措施，加强检查指导，对监管工作中出现的问题，及时纠正和整改，确保效果。各省要将监测监管系统运行情况纳入国土资源管理部门主要负责人和国上资源管理工作考核的重要内容。部在国土资源部门户网站、国土资源报和中国土地市场网上定期对各地监测监管系统运行工作情况进行通报。对于未按规定及时上报信息或发现虚报、瞒报

42、的，部将通报批评，责令改正；逾期未改正的，部电子政务系统将暂停受理该省（区、市）用地预审和用地申报。2010年土地估价师：土地问题的概念与内涵土地问题的概念与内涵 当代土地经济学的基础概念与内涵由其分支学科的多元化和专门化发展，已逾越了已有的综合性土地经济通论和既有的分支学科体系，而向不动产(房地产)经济领域的专题实证研究发展，因此有必要把土地经济学的“土地、人地关系”研究向“土地、人地关系、人地问题”的系列基础概念与内涵的更大领域延伸。 1土地问题 土地问题，顾名思义是有关土地的问题，对土地经济学而言，也就是土地经济学的各种问题(the problems of land economics)

43、。土地之所以出现问题，是主要因人与土地结合后人为因素而引起的。故土地问题的实质是指人地关系失调所产生的问题，是人地关系失调出现的经济问题。 2土地问题的内涵 （1）可从人地关系分为两类：一是，人与土地的直接关系，即土地利用问题或土地生产问题，这是土地问题的主体。二是，人与土地的间接问题，即在土地利用和土地生产过程中所衍生的人与人的关系，可称为土地分配问题或土地制度问题、土地社会问题。 （2）土地问题的形成的基本原因 主要是由于人口增多和相应需求增加而引起，这是最基本而普遍存在的原因。 常由于人们对土地的特性功能认识不足及利用不合理、不得当所直接造成。 与不合理的土地分配和不良的土地制度也是密切

44、相关。 3土地问题的分类 （1）依据人地关系，分为土地利用问题和土地制度问题； （2）依据土地用途分主要分布地区，分为农地、市地问题及主要资源、富集资源开发利用问题； （3）依据一国的土地人地关系国情，研究其制约国家经济社会可持续发展的重大战略问题。以我国为例，重点研究的土地问题：一是耕地短缺, 、耕地总体质量差、后备耕地不足，而人口特别是农村人口仍在增长，人地比重仍在下降，对农业以至经济社会发展的制约和威协。二是农地特别是耕地的保护、利用和管理问题。三是城镇建设用地的利用与管理问题。总之，必须正视关研究如何解决当前存在的各种土地问题，为我国土地的可持续利用与管理提供科学依据和途径。2010年

45、土地估价师：土地制度的变迁制度的变迁（institutional changes） 所谓制度变迁是制度的替代、转换与交易过程，可理解为一种效益更高的制度对另一种制度的替代过程。由于制度对经济发展起着决定性的作用，制度变迁就成为制度经济学研究的主要内容。 1制度变迁的内在推动力制度的需求与供给 制度变迁的实现，取决于对更高制度绩效的需求和社会对制度的有效创新的供给。 所谓制度需求，就是在按照现有制度安排，无法获得潜在的利益。如改变现有制度安排，能够获得原有制度下得不到的利益，从而人们对制度创新产生了要求或需要。影响制度需求的因素包括产品和要素的相对价格、宪法秩序、技术进步与市场规模等。 制度供给

46、，即政治秩序提供新的制度安排的能力和意愿。制度创新的供给主要决定于一个社会的各既得利益集团的权力结构或力量对比。影响制度供给的因素包括宪法秩序、制度创新成本、现有知识积累及社会科学知识进步、现有制度格局和惯性以及与文化传统相联系的规范性行为准则。 2制度变迁的方式强制性变迁与诱致性变迁 制度变迁方式，是指制度创新和主体为实现一定目标所采取的制度变迁形式、速度、突破口、时间、路径的总和。 （1）强制性制度变迁。即由政府通过法令及法律而强制实行的制度变迁。强制性制度变迁的主体是国家（或政府）。 国家之间以采取强制性变迁制度，一是因为它可以比竞争性组织低得多的费用提供制度性服务，二是国家在制度供给的“生产”上，具有规模经济优势。 （2）诱致性制度变迁。即指制度的创新是由一群（个）人，在得到由制度不均衡引致的获得机会时，所自发倡导、组织和实行的制度变迁。 其主要特点表现为：自发性，即是一种自下而上、从局部到整体的制度变迁过程。由于制度转换、替代、扩散需