房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案(九).doc
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1、2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案(九)一心试题库版权所有,编制,答案附后题目一二三四总分一、单选题 (共 35 题,第小题 1 分)1、通过使用年期修正,可以消除对不动产价格造成的影响因素是()A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同2、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5,投资利息占直接成本的5,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6,则开发后的地价为()元/m2。A、1840B、2840C、2966D、30003、某房
2、地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营,资本金为100万元,其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年,投年等额还款的抵押贷款:如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。A10B11.27C14.18D22.554、某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000万元,总建筑面积为10000m2,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊,甲占有的土地份额为()。(提供)A1B1.5C2D2.55、评估某宗房地产开发用地2005年10月16日的价
3、值,要将在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12%,则需要将这3000万元折现到2005年10月16日,即在2005年10月16日的房价为()万元。A、2526B、2241C、2135D、29856、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元,空置和收租损失为5,经营费用为潜在毛收入的30,抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元,则2006年的净经营收入为()万元。A330B450C650D7007、某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12。
4、按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为30万元,则该物业投资的还本付息比率为()。A0.18B0.12C3.39D5.008、某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为8130元/m2,建筑物重量价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为()。A44B50C67D949、在房地产产品的租售之前进行估价,以确定其最可能实现的租金或售价水平,是房地产开发过程中()的主要工作内容。A会计师B经济师C估价师D工程师10、基准地价的估算中,通过资料的收集、整理、修正,数据应具有()A.可比性B.可替性C.可分性D.
5、可换性11、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于()。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法12、在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于()。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法13、同区位的甲、乙、丙三种房地产,当价格变化百分比为10时,需求量变化百分比分别为30、10、0,则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性14、房地产具有
6、供给有限特性,本质上于()。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大15、用收益法计算房地产价格,若净收益每年不变,年限为n,净收益增长率与报酬率Y相等,则房地产价格V=()。(提供)A0B/(1+Yn)CnD16、某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,资本化率为10,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为()万元。A180B196C200D30017、财务内部收益率是指项目在整个()内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A计算期B动态投资回收期C项目寿命期D开发期18、银行
7、为某人提供期限为10年、年利率为6%,首期月还款为1000元,月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付,则月等额还款额是()元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.5619、某写字楼的建筑面积为8万m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15,则该写字楼出租单元内建筑面积是()万m2A5.2B6.4C6.8D7.620、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1,2004年6月末至2004年10月平均每月比
8、上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为()元/m2。A2648B2688C2708D273421、下列因素中,属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是()。A容积率B空置率C,利息备付率D成本利润率22、某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2;建筑面积为1000m2,成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低()元/m2。A.200B.300C.700D.100023、某房地产开发项目采用20的折现率计算出韵项目净现值为16万元,该项目的财务内部收益率(
9、)。A小于20B满足目标收益率要求C大于20D不满足目标收益率要求24、某临街深度30.48m(即100ft)、临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元。按时四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50ft),临街宽度25m的矩形土地的总价为()万元。A53.34B85.34C106.68D213.3625、现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。A存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量一拆毁量D存量+新增竣工量一拆毁量26、
10、某房地产投资项目的总投资为5000万元,其中投资者投入的权益资本为2000万元,经营期内的年平均利润总额为600万元,年平均税后利润为480万元,则该投资项目的资本金利润率为()。A12B20C24D3027、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5。若改为直接比较判定,将出现()的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高7B可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况,价格低7C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93328、决定投资型房地产购买
11、者愿意支付价格水平的最主要因素是()。A满足购买者使用要求B购买者支付能力C物业预期收益D物业用途29、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样30、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4,用直线法计算该建筑物的成新率为()。(提供)A43.2B50C56.8D7031、某居民楼总建筑面积为5000m2,房地总价值为1000万元,其中土地总价值为500万元。某人
12、拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为150m2,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为()。A.3B.3.5C.7D.432、评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括()。A、重置成本+土地使用权价值B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失33、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套,其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房13万套,销售住房8万套,则吸纳周期为()年。A063B163C225D125034、确定估价对象及其范围和内容时,应根据(),依据法律法规,
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