江苏苏州星湖财富广场销讲.doc

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1、星湖财富广场销讲目 录第一章 环境篇3大环境3小环境8苏州工业园区8娄葑镇园区新城10独墅湖高教区13生物纳米科技园15娄葑东区车坊地区16公共交通18轨道交通21第二章 市场篇24整体市场24二级市场表现26商业市场29竞争商业项目32第三章发展商篇40项目策划团队40第四章 产品篇41“星湖财富广场”基本资料41面积配比43“星湖财富广场”规划及设计理念概述44“星湖财富广场”项目swot分析45第五章销售篇47业务执行47接待说辞48第六章答客问51第一章 环境篇大环境苏州概况：苏州，位于北纬30473202，东经1195512120，东邻上海，南接浙江，西依太湖，北枕长江，气候温和湿润

2、，水陆空交通四通八达，是我国重要的历史文化名城和风景旅游城市之一。重要数据：位置：位于江苏省东南部的长江三角洲，东靠上海，南界浙江，西濒太湖，北临长江。 面积：全市总面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。 人口：全市总人口600万，其中市区人口200余万。 区划：辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区（虎丘区）7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市，121个镇。 市名由来：因城西南有姑苏山而得名苏州，又称姑苏城。自然环境 苏州地处温带，属亚热带季风和季风性湿润气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。全市地势低平，平原占总面积的55%，

3、水网密布，土地肥沃，物产丰富。主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉。 苏州地区河网密布，市区是江南水网的中心和全国河流最密集的地区，周围是全国著名的水稻高产区，农业发达，有“水乡泽国”、“天下粮仓”、“鱼米之乡”之称。这里物华天宝，人杰地灵，因其从古至今繁荣发达、长盛不衰的文化和经济，被誉为“人间天堂”，素有“丝绸之都（丝绸之府）”、“园林之城”的美誉。又因其小桥流水人家的水乡古城特色，而有“东方威尼斯”、“东方水都（东方水城）”之称。现今的苏州已经成为“城中有园”、“园

4、中有城”，山、水、城、林、园、镇为一体，古典与现代完美结合、古韵今风、和谐发展的国际化大都市。2004年曾经成功举办世界遗产大会。2006年又举办了第三届全国体育大会。交通情况：苏州自古有京杭迀河贯穿而过。现有京沪铁路以及312，204等多条国道经过苏州。苏州周边有上海虹桥机场，浦东机场，无锡硕放机场。2007年苏州正在建设轻轨 。预计2012年左右投入使用。其高速公路密度达到德国水平，是交通部授予的公路交通枢纽城市。历史文化：苏州建城于公元前514年，吴王夫差的父亲阖闾命楚国叛将伍子胥建阖闾城，距今已有2500多年的历史了。春秋时期，这里是吴国的都城，至今还保留着许多有关西施、伍子胥等的古迹

5、。隋开皇九年（公元589年）始称苏州，沿用至今。苏州城建城早，规模大，水陆并行，河街相邻，古城区至今仍坐落在原址上，为国内外所罕见。 苏州园林甲天下，已被列入世界文化遗产名录，在中国四大名园中，苏州就占有拙政园、留园两席；“吴中第一名胜”虎丘深厚的文化积淀，使其成为游客来苏州的必游之地；而唐朝诗人张继的一首枫桥夜泊，令古今游客争相来访枫桥，闻听寒山寺的钟声。 姑苏城外自然风光秀丽，灵岩、天平、天池和洞庭诸山，点缀于太湖之滨，形成了富有江南风情的湖光山色。 苏州既有园林之美，又有山水之胜，自然、人文景观交相辉映，加之文人墨客题咏吟唱，使苏州成为名副其实的“人间天堂”。 苏州园林是文化意蕴深厚的“

6、文人写意山水园”。古代的造园者都有很高的文化修养，能诗善画，造园时多以画为本，以诗为题，通过凿池堆山、栽花种树，创造出具有诗情画意的景观，被称为是“无声的诗，立体的画”。在园林中游赏，犹如在品诗，又如在赏画。为了表达园主的情趣、理想、追求，园林建筑与景观又有匾额、楹联之类的诗文题刻，有以清幽的荷香自喻人品（拙政园“远香堂”），有以清雅的香草自喻性情高洁（拙政园“香洲”），有追慕古人似小船自由漂荡怡然自得的（怡园“画舫斋”），还有表现园主企慕恬淡的四园生活的（网师园“真意”、留园“小桃源”）等等，不一而足。这些充满着书卷气的诗文题刻与园内的建筑、山水、花木自然和谐地揉和在一起，使园林的一山一水、

7、一草一木均能产生出深远的意境，徜徉其中，可得到心灵的陶冶和美的享受。其中沧浪亭、狮子林、拙政园和留园分别代表着宋（公元9601278年）、元（公元12711368年）、明（公元13681644年）、清（公元16441911年）四个朝代的艺术风格，被称为“苏州四大名园”，拙政园和留园更跻身“中国四大名园”之列，网师园也颇负盛名。 苏州发现了许多远古文化遗址，尤其是新石器时代晚期的良渚文化最为丰富，著名的有赵陵山遗址、少卿山遗址、绰墩遗址、草鞋山遗址、罗墩遗址等，其中赵陵山遗址1992年被列为全国十大考古遗址重大发现之一。天堂苏州，东方水城典型的“小桥、流水、人家”苏州是中国著名古都，曾为春秋之吴

8、国、战国之越国、三国之孙吴、元末之张吴等多个政权的首都，也是中国现存最古老的城市，经著名史学家顾颉刚先生考证为中国第一古城。她是吴文化的发祥地和集大成者，亦为中华文明的重要发源地，是传统文化发达、历史底蕴深厚、风景秀美如画的城市，拥有世界文化遗产、中国十大风景名胜之一的苏州园林和其他大量的自然景观和历史古迹。苏州有文字记载的历史已逾4200年，是举世闻名的历史文化名城和典型的园林城市。是国家首批历史文化名城之一古城的古迹密度在中国仅次于北京和西安，列全国第三位一般认为，苏州城始建于公元前514年，已历经2500多年的沧桑。苏州也是中国最精致的城市，古城基本保持着古代“水陆并行、河街相邻”的双棋

9、盘格局、“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、古迹名园”的独特风貌。其中苏州古城是世界文化遗产苏州园林和世界非物质文化遗产昆曲”双遗产”集于一身现在进入国家申请世界文化遗产名录预备清单的有苏州古城历史街区和江南水乡古镇苏州是中国世界文化遗产最多的城市，迄今有九座园林列世界文化遗产之列昆曲和以虞山派为代表之一的古琴列世界非物质文化遗产之列苏州现有2个国家历史文化名城（苏州、常熟），3个中国历史文化名镇（昆山周庄、吴江同里、苏州角直），7个江苏省历史文化名镇（苏州东山、苏州西山、苏州光福、苏州木渎、吴江震泽、太仓沙溪、昆山千灯），还有一大批保存较好的古镇（如吴江的黎里、盛泽，昆山锦溪，

10、太仓浏河等）、古村落（吴中区的东山村、明月湾）。苏州方言：苏州话，一种吴语方言(英文Wu Chinese)，属于吴语太湖片苏沪嘉小片。长期以来一直是吴语的主要代表方言之一（上海话也是吴语的代表方言，但实际上苏州话和上海话差别很小，苏州话比上海郊区一些吴语方言更容易被上海市区人理解）。 苏州话以软糯著称，所谓吴侬软语（侬作人解）就是由此而来。昆曲和评弹都使用苏州话，并流行于整个吴语太湖片。现代新派苏州话有28个声母，43个韵母，7 个声调，这个声韵调系统也是吴语的一般情况。而老派的苏州话则具有27个声母，49个韵母，7调。苏州郊区很多都保留了翘舌音声母，故部分地区具有33个声母。 苏州话是吴语的

11、代表，在历史上有很高的地位。近代中国有四大白话：京白、韵白、苏白和粤白。而苏白无疑是江南地区最流行的语言。由于江南地区的发达，较多苏州人能够从劳动中解放出来，从事其他行业。其中读书是苏州人从事较多的行业。从唐代到清代，苏州地区的状元占有所有状元的很大的比例，明清一度达到五分之一。上层社会的精英中较多的也是苏州籍。苏白在明代从江南的流行语言成为士大夫的流行语言。越剧、昆曲、评弹都以苏白为标准音，甚至一开始的京剧都曾使用过苏白。古人云：“善操海内上下进退之权，苏人以为雅者，则四方随之而雅，俗者，则随而俗之。”上层社会，尤其是江南地区的上层人物大多以苏州话为荣。甚至不同地区的人交流也有使用苏州话的。

12、和官方“普通话”京白相对而言，苏州话在当时社会的地位相当于民间的“普通话”。 姑苏城被大明士绅名流列为游学天下必得一游的五大都会之一，上至后妃宫眷、官宦妻女，下至民间匹妇乃至江湖艺女，更以穿着苏式服装，学说苏白，操唱吴歌，引为骄傲。尤其对各式妓女来说，衣必吴妆，话必苏白，擅长吴歌，成为必备之技能，非如此不足以自抬身价。 海上花列传是最著名的吴语小说，作者江苏松江府人韩邦庆。全书由文言和苏白写成，对话皆用苏州方言是该书的鲜明特点，使用苏白也是19世纪兴起的吴语小说的共同特点。综合经济：2008年，全市经济在高平台上继续实现稳定增长，产业发展更趋协调，结构升级调整优化，发展方式有效转变。初步核算，

13、2008年全市实现地区生产总值6701亿元，按可比价计算比上年增长13%。其中第三产业增加值2436亿元，比上年增长15.5%。三次产业的比例为1.6：62.0：36.4，第三产业比重比上年提高1.8个百分点。按现行汇率计算人均GDP超过1万美元。 全市实现地方一般预算收入668.91亿元，比上年增长23.5%。全年地方一般预算支出619.55亿元，比上年增长24.7%。 全市工业总产值达到22103亿元，其中规模以上工业总产值达到18630亿元，分别比上年增长16.0%和15.3%。 全市实现社会消费品零售总额1551.75亿元，比上年增长24.1。 年末金融机构本外币存、贷款余额分别为88

14、00亿元和6580亿元，分别比年初增加1328亿元和770亿元。 全市完成房地产开发投资718.08亿元，比上年增长19.3，占全社会固定资产投资的比重为27.5。商品房施工面积为7036.91万平方米，增长15.4；竣工面积为1481.24万平方米，比上年下降20.9。商品房屋销售面积1007.36万平方米，比上年下降47.4%，其中住宅销售面积830.26万平方米，下降49.8%。全年实现商品房销售额573.42亿元，下降41.8%，其中住宅销售额为459.38亿元，下降44.5。 市区二手房交易成交面积187.21万平方米，其中住宅100.19万平方米。全市拍卖、招标和挂牌交易用地320

15、0.13公顷。 全市实现旅游总收入724亿元，比上年增长13.5%；接待境外游客219万人次，比上年增长6.5%；旅游外汇收入9.78亿美元，增长10%；接待国内游客5270万人次，增长10%。 全市实现进出口总额2285亿美元，比上年增长8%，其中出口总额1317亿美元，比上年增长10.7%。 全市新增注册外资163.4亿美元，比上年下降11%；实际利用外资81.3亿美元，比上年增长13.5%。 全社会固定资产投资2611.16亿元，比上年增长10.3%。 市区居民人均可支配收入23867元，比上年增长12.3%；农村居民人均纯收入11680元，比上年增长11.5%。 全市出生47772人，

16、出生率为7.62，人口自然增长率为0.96，户籍人口出生婴儿性别比为104.1。年末全市户籍总人口629.75万人，比上年增加5.32万人，其中市区户籍人口238.21万人，比上年增加2.91万人。科技教育：科技 2006年全市组织实施省级以上科技项目358项，其中国家级项目142项，省级项目216项。127项科技成果获市级以上科技进步奖，其中江苏省奖13项。全年专利申请量12874件，比上年增长89.9%，其中发明专利2002件，占15.6%；专利授权量4855件，比上年增长46.5%，其中发明专利180件，占3.7%。大力促进产学研和区域科技合作，创新创业的平台和载体建设成效显著，新建、扩

17、建了6个科技创业园，累计科技创业孵化器26个，创业孵化面积突破100万平方米。全市高新技术产业产值突破4000亿元，达4016.73亿元，占规模以上工业产值的比重达32%。全市新认定省级以上高新技术产品487个，累计已达2126个。当年新增省级以上高新技术企业162家，年末实有总数达到844家，新增国家认定的软件企业48家。人才发展环境得到优化，高层次人才队伍进一步壮大，全市引进各类人才12.4万人，引进留学归国人员352名。 教育2006年苏州现代国民教育体系不断完善，教育资源配置日趋合理。全市初中毕业生升学率为97.5%，高等教育普及化程度提高，高考录取率为84.4%，高等教育毛入学率达5

18、2.3%。新增劳动力人均受教育年限达14.54年。全市实施九年制免费义务教育，小学在校学生35.15万人，初中在校学生21.25万人，普通高中在校学生11.21万人。职业教育实现优质化、规模化，职业中学在校学生2万人，技工学校在校学生2.89万人，毕业生0.6万人。中等专业学校在校学生8.27万人，毕业生1.65万人；普通高等学校在校学生13.06万人，毕业生2.27万人；成人高等学校在校学生3.85万人，毕业生0.53万人。全市中外合作办学项目达到30个，双语教育实验学校达到120所。独墅湖高等教育区和国际教育园入驻师生超过10万人。小环境苏州工业园区概述：本项目位于苏州工业园区内，苏州工业

19、园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方千米，下辖3个镇，户籍人口25万。1994年2月11日，国务院下达关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复；2月26日，中新两国政府在北京正式签署了合作开发建设苏州工业园区的协议；同年5月12日，苏州工业园区破土启动。 2002年02月23日，经报请省政府批准，苏州市政府同意撤销苏州工业园区斜塘镇，将其原辖区域并入苏州工业园区娄葑镇，实行镇管村体制，镇政府驻娄葑。区划调整后，娄葑镇行政区域面积90.84平方千米，总人口8.04万，辖10个居委会、28个村委会。苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。行政区划288平方公里，其

20、中，中新合作区80平方公里，下辖娄葑、唯亭、胜浦等三个镇，户籍人口31.5万（常住人口61万）。苏州工业园区的发展目标是：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区。娄葑镇西邻苏州古城区，东靠苏州工业园区中新合作区，北部、南部分别与相城区、吴中区相接。1994年5月划归苏州工业园区管辖，全镇现分镇区、娄东、斜塘、车坊四个分区，面积70多平方公里，常住人口15万（境内外来人口也约有15万人），辖办事处3个、行政村9个、社区（居委会）30个。2004年9月，车坊按上级政府决定，将车坊镇的车坊居委会和朝前等9个村委会区域整建制划归苏州市工业园区娄葑镇管辖。对

21、未划交的区域设置吴中开发区车坊办事处，今后将根据开发区统一规划发展。未来发展：当前，园区发展正处于工业化转型、城市化加速、国际化提升的关键时期。园区将遵照中央领导关于“将苏州工业园区率先建设成为资源节约型、环境友好型的生态示范区，研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸物流运营中心示范区，以承接跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区”的指示精神，以及江苏省、苏州市关于 “将苏州工业园区建设成为全国发展水平最高、竞争力最强的园区之一”的目标定位，牢牢把握“转型、优化、提升、创新”八字方针，坚持科学发展理念，突出和谐社会主题，深化中新友好合作，进一步抢抓机遇

22、、乘势而上，好中求快、优中求进，力争今年主要经济指标继续保持25%以上增幅，到2014年，各项主要发展指标在2004年基础上再翻两番，高起点、高水平地基本建成具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。重点抓好四条主线：1、瞄准建成先进产业密集区，打造最具优势的产业高地。重点抓好三个环节：一是继续坚持龙头发展战略，积极推进“百十亿工程”（即五年内培育出10家产值超百亿、100家产值超10亿的具有知识产权的高科技企业）。二是加快实现项目结构优化，更加突出科技和服务业招商，力争5年内集聚各类软件企业超1000家、生物纳米项目超500个、服务外包营业额超500亿元。三是注重提高集

23、约发展水平，切实提高工业用地门槛，推进“腾笼换鸟”、“优二进三”，力争中新区每平方公里工业用地投资强度超20亿美元。2、瞄准建成科技创新“新硅谷”，打造最具活力的创新体系。加快工作重点从载体功能建设向创新主体培育转型，通过加快亮点培育、扶持引导、科技人才“三大聚焦”，重点扶持50家拥有全国、全球领先专利技术的领军人才创业项目，力争“十一五”期末，R&D投入占GDP比重达5%，聚集各类研发机构超200家、高新技术企业1000家，高新技术产业产值占工业总产值比重超70%，专业技术人员占就业人口比重超70%，其中留学人员和硕士以上人才占比达15%。3、瞄准建成功能要素的集聚区，打造最佳的人居创业环境

24、。以CBD开发建设为龙头，大力发展总部经济和商务经济，努力实现从“世界工厂”向“世界办公室”转变。以中心城市向东推进为契机，大力推进环金鸡湖商圈与唯亭岛开发，努力打造全市最繁华的月光经济集聚区、高档时尚购物街区和文化休闲旅游度假区。以国家生态工业示范园区创建为抓手，积极推进“碧水蓝天工程”，加快打造资源节约型、环境友好型的生态示范区。4、园区经济始终保持年均30%左右的增速，以占苏州市4%左右的土地、人口和7%的工业用电量，创造了全市15%左右的GDP、地方一般预算收入和固定资产投资，25%左右的注册外资、到帐外资和30%左右的进出口总额。园区教育概况：与经济社会发展相适应，工委、管委会坚持科

25、教兴区战略，高度重视教育工作，紧紧围绕“办人民满意教育、办人民满意学校”的宗旨，统筹发展基础教育、职业教育、高等教育、成人教育，全面实施素质教育，初步形成了较为完善的教育现代化体系，园区教育事业得到了前所未有的发展。目前，园区共有幼儿园26所（其中07年9月又新增2所）、小学9所、初中6所、九年一贯制学校5所、纯高中2所，完中1所、中等职业学校1所、高等职业技术学院1所、社区教育中心4所、新加坡国际学校和特殊教育（博爱学校）各1所、独墅湖高校区入驻高校10所。中小学（含幼儿园）共有教职工2828人，在校学生33202人。2004年，园区通过了教育现代化先进区的市级评估。园区文化概况：与有着数千

26、年历史文化底蕴的苏州古城相比，成立了13年的苏州工业园区的传统文化可谓苍白、匮乏。为了改变工业园区就是文化沙漠的观念，园区近年来致力于文化设施的开设与文化活动的开展。无论是恢复修建重元寺、建设属于园区的“鸟巢”（即苏州科技文化艺术中心），或积极争取成为中国奥斯卡“金鸡奖”的评奖基地，苏州工业园区都传达了使文化与经济发展相辅相成的愿望。地理交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。苏州工业园区通过周边的高速公路、铁路和水路与全国各主要城市相连。通过沪宁高速公路，从苏州工业园区到上海行车时间不到1小时，到南京约2个小时。312国道沿

27、园区北部，原来是连接苏州和江苏其他城市到上海的主要道路。机场路通过苏州工业园区南部，是将苏州古城区、苏州工业园区和上海虹桥机场直接相连的一级公路。 园区距离上海虹桥国际机场约80公里。通过机场路、绕城高速可抵机场。园区距离硕放机场（国内机场）约36公里。通过绕城高速、沪宁高速公路可抵机场。园区距离上海浦东国际机场约1.5小时的汽车行程。园区距离光福机场（国内机场）约20公里。娄葑镇园区新城娄葑镇西邻苏州古城区，东靠苏州工业园区中新合作区，北部、南部分别与相城区、吴中区相接。1994年5月划归苏州工业园区管辖，全镇现分镇区、娄东、斜塘、车坊四个分区，面积70多平方公里，常住人口15万（境内外来人

28、口也约有15万人），辖办事处3个、行政村9个、社区（居委会）30个。娄葑镇作为园区的经济大镇，开发建设一直得到了园区、苏州市和江苏省的的亲切关怀和高度重视。多年来，娄葑的开发建设一直保持着持续快速健康的发展态势，主要经济指标年均增幅达30%左右，农民人均纯收入超过1.4万元。娄葑镇先后获得了江苏省农村社会经济综合实力第一镇、江苏省外向型经济第一镇、全国千强镇排名第5等荣誉称号。把娄葑镇建设成为园区南部现代化城市副中心。亲近自然的生态湖居 即靠近城市，又亲近自然。园区南部新城突出生态环保理念，倾力打造一个国际化湖滨新城。独墅湖湖岸线，吴淞江，大型的生态湖泊和精致的城市湖泊让环湖和亲水变得触手可及

29、；商业广场、亲水广场、烟火广场大气开阔；月亮湾商业区特色鲜明。此外，网球场等一系列商业载体和设施一应俱全。得天独厚的地理优势 优越的地理位置和深厚的文化氛围，使园区南部新城的建设和发展具备了得天独厚的优势。园区南部新城紧靠著名的淡水湖泊独墅湖湖，南距金鸡湖约5分钟车程，而且道路通畅，附近为星湖街、东方大道、独墅湖大道、普惠路、苏同黎公路、绕城高速等交通要道，轻轨二号线延伸段在此设置停靠站点，向西可达市区、园区等主要区域。产业结构的优化升级2007年，全镇实现地区生产总值195亿元，地方一般预算收入17.5亿元，新增注册外资10.9亿美元，实际利用外资完成3.7亿美元，新增注册内资85亿元。其中

30、注册外资、实际利用外资居全市乡镇第一，地方一般预算收入居全市乡镇第三。主要做法是始终坚持内、外资并举、二三产业并重的经济发展战略。一是充分利用苏州中新合作区的辐射带动，加快发展外向型经济。投资1000万美元以上项目80多个，其中3000万美元以上项目40多个、上亿美元项目有5个，其中世界500强投资的项目有10多家。二是充分利用近城靠区的优势，加大税收等政策支持、政府积极引导，鼓励发展民营经济，形成与外向型经济错位发展、互动发展、配套发展的良好格局，并鼓励支持有条件的龙头企业上市。2006年，金螳螂装饰股份有限公司、新海宜电信发展股份有限公司在深圳证券交易所成功上市，开创了娄葑镇企业走向资本市

31、场的先河，部分企业正在积极开展上市准备工作。目前民营经济已占到全镇经济总量的50%，新增民营资本居苏州市乡镇第一。三是加快产业结构调整。农业在全镇的比例很小，二、三产业在全镇经济总量中的比例分别为43：57。目前，娄葑镇已引进规模外资企业860多家、内资企业7500家，形成了以信息电子、精密机械加工、生物医药和现代服务业为支柱产业的高新技术产业基地。城市功能的优化提升在工业化加速推进的同时，娄葑镇加快推进城市化。一是大辐射的带动。娄葑镇地处近城靠区的地理位置，苏州的城市化进程和园区大开发、大建设的快速发展，对娄葑镇产生着强大的辐射作用。二是大规划的引导。按照“先规划后建设、先地下后地上”的开发

32、程序，做好总体规划，先后规划开发了镇区、娄东、斜塘、车坊四个分区，确保了良好的开发建设秩序，为招商引资提供了充足的载体。三是大动迁的推动。园区开发建设以来，娄葑镇共动迁农民3万户左右，大规模的农村动迁，加快推进了城市化进程。四是大建设的促成。按照城市副中心的定位高起点、高标准进行基础设施建设，先后投入近20多亿元建设资金，基本完成了区域主要基础设施建设，城市功能不断完善，实现了与市区、园区的无缝对接。大力实施绿化、亮化、美化工程，全镇绿化覆盖率超过40%。目前，娄葑镇已从过去以生产“水八仙”为主的农业小镇发展为二、三产为主的现代化南部城市副中心。富民惠民的长效机制建设新农村建设的核心在于富民，

33、娄葑镇“五管”齐下，让群众的“钱袋子”鼓起来，居民人均纯收入每年以10%以上的速度增长。一是对失地农民进行技能培训，让有就业愿望的失地劳动力全部实现就地就业。园区开发建设以来，娄葑镇产生的征地劳动力，通过免费提供职业技能培训、推荐就业等形式，90%以上的征地剩余劳动力实现就业，全镇征地劳动力失业率控制在3%以内。二是开展创业扶持。做大做强本地民营经济，积极扶持创业，为本地民营企业的发展预留更多的发展资源和空间，培育更多的“小老板”、“新老板”。目前娄葑镇每年新增加民营企业800多家、个体工商户800多户。三是进行股份合作制等改革，增加动迁农户的投资性收入。全镇全部完成了社区股份合作制改革，社区

34、股份合作社覆盖全镇，组建了富民投资公司。其中，斜塘地区依托东景公司这块优质资产，成立了苏州市规模最大的斜塘股份合作社，已开始分红。2008年将组建芡实专业合作社，进一步推动“水八仙”产业的发展，增加农户收益。加快村镇集体资产的保值增值，目前已形成老娄葑地区各村有创投公司标准厂房、斜塘地区各村有东景公司标准厂房，车坊地区各村有东坊公司标准厂房这三块优质资产的格局。四是对楼宇经济进行规范，积极拓宽百姓收入来源。全镇外来人员有15万人左右，且在不断增加，房租经济已成为动迁农户的一项重要收入。对动迁房积极引导、规范管理，全镇动迁农户每年户均有10000元左右的收入。积极推进标准厂房建设，全镇已建成标准

35、厂房150多万平方米。五是加大财政转移支付力度，提高了社会保障能力。全镇已实现了社会保障全覆盖，全镇农民参加了园区公积金制度和城乡合作医疗及大病统筹制度，2004年征地后的农民实行土地换保障，切实解决了动迁农户的后顾之忧。对社会和农村弱势群体，建立了贫困帮扶制度。致力于社会事业的和谐共进积极提高农村文明程度，加快改善农民素质。一是对全镇教育和医疗卫生事业的投入加大。先后投入数亿元，新建了园区一中、莲花学校、第一、二中心小学等9所学校，办学条件得到彻底改善。失地农民的子女全部能就近入学，接受高水平现代教育，并免除了所有学杂费，实现了九年制义务教育。先后投资建成了1所医院和10多个社区卫生服务站，

36、便利优质的社区卫生服务覆盖全镇，基本解决了农民看病难、看病贵的问题。二是积极开展精神文明建设。积极推进科技、文化、卫生、法律服务“入村进社区”活动，在动迁小区建设图书馆、健身房篮球场和喜丧宴会厅等，繁荣社区文化，不断满足群众的精神文化和生活需求。三是加强社区建设管理。对动迁村进行撤村建居，健全完善社区组织机构和工作制度，扎实推进村务公开、财务公开和村民议事制度，增加公共事务决策和实施的透明度。引入城市小区物业管理方式，逐步推行物业服务市场化，提升农村社区的服务水平，积极引导动迁农民向城市居民过渡。四是针对性地实施农民教育培训计划，着力培养和造就有文化、懂技术、善经营的现代新型农民。独墅湖高教区

37、基本概况中新协调理事会中方理事会于2002年6月确认，在苏州工业园区设立研究生教育机构。苏州市委、市政府于2002年7月正式决定建设苏州独墅湖高等教育区。 高教区方针政府搭台高教区管理办公室作为管理主体负责区域管理，依法制定优惠政策；组建国有全资公司作为开发主体负责具体实施开发建设。高校办学高校依法自主办学。运作市场化引进企业机制发展高等教育和科学研究。后勤城市化高起点、高标准规划、建设城市公建设施，构建现代化城市形态和配套服务体系。管理现代化以现代化的管理模式与理念对整个区域进行管理。 发展目标至2010年底 ，全面完成高教区开发建设，吸引知名教育机构不少于10家、研发机构100家，在校生规

38、模达到50000人，建成省部级以上重点实验室30个。 建设成为国内外优质高等资源基地和高新科技成果创新基地。发展目标深厚的文化底蕴苏州自古以来形成了良好的重文尚教传统。发达的区域经济苏州已成为国内重要的经济城市之一；苏州工业园区范围内集聚了一大批世界500强企业。旺盛的人才需求飞速的经济发展对高科技人才提出了旺盛的要求。仅苏州工业园区每年需引进的高层次人才即超过万人。政府支持 入驻高教区的教师和科研人员可享受地方政府引进人才的优惠政策。 苏州工业园区拥有充分的外事管理权限。 苏州工业园区拥有上不封顶的项目审批权限。 苏州工业园区拥有健全的社会保障体系。 苏州工业园区拥有完善的现代物流体系。一流

39、的基础设施道路、供电、供水、燃气、供热、排水、排污、电信、有线电视全部按国际先进标准建设。优美的区域环境高教区紧邻苏州古城，位于风景秀丽的独墅湖畔，规划占地10平方公里。良好的品牌效应高教区致力于吸引国内外著名高校及研发机构，与良友为邻，与良师为伴。便捷的交通条件靠近上海，有发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界各主要城市相连。已入驻院校中国科学技术大学苏州研究院 西安交通大学苏州研究院 南京大学苏州研究生院 苏州港大思培科技职业学院 苏州大学新校区 东南大学苏州研究院 西交利物浦大学 复旦大学新加坡国立大学联合研究生院 中国人民大学苏州研究院 华中科技大学 人大国际学院开展“长三角地

40、区教育培训考察” 四川大学苏州研究院独墅湖体育馆位于独墅湖高教区南侧，濒临美丽的独墅湖，总建筑面积33956平方米，是苏州市第二大综合性体育场馆。一层功能布局为商务娱乐为一体场所。二层为运动区域，主赛场设有4500座位标准篮球场，配备完备的网络通讯及视频转播系统，可满足各类大型赛事及会展、演出活动。另设有羽毛球、乒乓球、斯诺克、跆拳道、健身房等分馆独墅湖图书馆是以数字图书馆为基础、体现知识交互理念、融合传统图书馆功能的现代化图书馆。该馆于2005年6月正式开馆，建筑面积为2.3万平方米。拥有纸质图书阅览室、多媒体阅览室、电子阅览室、专业阅览室等多个阅览室；另有多个大小不等的课题研究室、展示培训

41、室、会议室等。生物纳米科技园规划设计苏州工业园区生物纳米科技园SIP BioBay居于独墅湖高等教育区核心位置的重要地段，总占地面积约86.3万平方米，由德国维思平建筑规划设计所设计，总建筑面积约95万平方米，容积率为0.88，绿化率达到36%，主要功能包括： 服务于生物研发机构的研发区； 服务于生物医药企业的基本中试和小型制造配套的生产区； 和为园区科研人员提供的配套住宅及相关生活服务配套设施等的生活区。苏州工业园区生物纳米科技园SIP BioBay一期工程占地面积约13.6万平方米，建筑总面积约15.6万平方米，包含两栋实验综合楼、行政综合楼、酒店公寓与大型餐厅。容积率为0.8，绿化率为3

42、5%产业介绍苏州工业园区生物纳米科技园SIP BioBay面对全球，尊贤容众，广纳各类生物科技研究开发企业和专家，积极鼓励和支持各类传统生物产业和现代生物产业的技术研究、开发和创新：发酵类产品（氨基酸、酶制剂、酿酒类、维生素等）；天然药物（中药饮片、中成药、中药提取物等）；新型食品及健康食品等；化学合成药物及制剂；现代医药生物（基因药物、人用疫苗、生化药物、医用诊断试剂、医疗器械、生物医学材料、生物医学工程、现代中药等）；农业生物技术产业（转基因农作物、现代育种、生物农药、生物兽药、生物肥料、花卉组织培养等）；海洋生物产业工业生物（生物环保、材料、生物能源等）生物技术设备研发与生产生命科学前沿

43、（生物芯片、纳米生物、生物信息、干细胞技术、组织工程技术、动物克隆等）；纳米生物技术和仿生技术等的应用开发生物科技服务业（医药产品注册申报、临床实验CRO、专利代理及保护、生物技术成果交易等）。娄葑东区车坊地区地理位置车坊位于苏州城东南部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠斜塘镇。整体区位处于园区的南面，地理位置相对较偏。面积人口状况镇域总面积64平方公里，耕地面积7万亩，现总人口4.8万人，流动人口12万人，乃原吴县市第三大镇。历史人文境内有“六湖一江”，浜娄纵横，河港交错，是典型的江南水乡。始建于清末，南靠镬底潭，东枕吴淞江，是个“开门见水、出门登舟”的水乡

44、集镇。相传镇区原来东有油车，西有糟坊，故名车坊。街道原沿河而建，70年代起始建新街，从90年代开始有计划地逐步建成环境优美、舒适，具有水乡景观特色的现代化苏南小城镇。车坊文物遗迹众多，有始建于宋代的大觉寺桥，位于车坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁两侧精美绝伦的龙纹雕刻，令人叹为观止，现已列入省级文物保护单位。还有为纪念抗战牺牲的美国飞行员-肖特烈士纪念馆、瑶城遗址、绿杏桥。经济状况工业经济车坊已有一千七百多年席草种植、加工的悠久历史，从七十年代引进日本蔺草种植和自动织席技术以来，形成了国内较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口一条龙的生产基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化道路。现有蔺

45、草种植基地1000亩，织席机600余台的生产规模，生产的榻榻米、双目、提花席以及座布团等蔺草制品，以其独特的工艺、可靠的质量先后获得省优、部优、农业部出口创汇“飞龙奖”、“金龙奖”，九三年到九七年连续被国家农业部、经贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称号。车坊现有各类工业企业300余家，外资企业20余家，已建成镇经济技术开发区和两个民营工业区，形成电子项目配套群体和轻纺工业群体，区内功能齐全，设施配套，道路钢性化，通讯方便，已建成装机容量一万门的邮电局，电力资源充足，输变电所53.5万千伏，电力供应保证。农业经济车坊全镇目前主要生产茨菇、荸荠、藕、芹菜、茭白，搭配种植芡实、菱角、莼菜，被誉为“水

46、八仙”，现已形成水生蔬菜、水产养殖、家禽家畜三个类别的农副产品种养基地，种养面积达4.5万亩。多种经营产值达2亿元。“春季荸荠夏时藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鲜，水生四季有蔬菜”。这是车坊镇水生蔬菜的真实写照。水生蔬菜不但品质新鲜，细嫩可口，富含人体所需的各种营养，而且以其无公害而倍受城乡人民的喜爱。美国、日本及东南亚地区的客商多次来镇洽谈投资，市场前景广阔。交通状况车坊对外交通主要为公路和水运。通过星湖街、东方大道、独墅湖大道、吴淞路，汽车不到20分钟就可直达苏州古城区、园区行政中心，1 小时多就可到达上海虹桥机场、无锡硕放机场及苏州光福联航机场，通过贯穿镇域的国家级航道-吴淞江，可径抵

47、上海口岸（相距105公里）、张家港港口（相距90公里）。交通情况较便捷。主要配套设施供电：全镇电力资源充足，在已有3.5万伏变电所的基础上，华东电网50万千伏输变电工程在车坊竣工投入运行，电力供应保证。 供水：全镇直接饮用太湖水，日供水能力10000吨。排水：镇区、各工业区均有下水道。供热、供气：现由工厂以锅炉供热供气，热电联供中心-江远热电厂输汽工程已完成设计，预计2002年底竣工运行。通讯：特快专递每日往返，国内国际电话及传真，直通全国和世界各地。土地：规划三个工业小区，区域面积2平方公里，已完成五通一平等基础设施供客商选择。公共交通56路停靠站点：平四路首末站、平门东、平齐花苑、齐门北、官渎里立交桥、苏安新村、向阳桥南、东港新村、现代大道西、中新路西、徐家浜、苏大东校区（西侧）、苏大东校区（东侧）、葑门换乘站东、机场路西、杨枝塘东、华东装饰城、东兴路、姜家桥（广本本旺）、太湖东路大桥东、通达路、塘南村、独墅村、浮桥村、湾里村、黄潦村、大仓、车斜三号桥、车坊、车坊国土资源所、淞泽家园四区、淞泽家园二区、园区职业技术学院、车坊首末站起点站首末班时间：05:50