第七单元-建筑工程项目合同管理要点课件.ppt

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1、第七单元 建筑工程项目合同管理,第七单元 建筑工程项目合同管理,第一节 建筑工程项目合同管理概述一、合同的概念 合同又称契约，合同的概念有广义和狭义之分。广义的合同泛指发生一定权利义务关系的协议；狭义的合同专指双方或多方当事人关于设立、变更、终止民事法律关系的协议。建设工程合同也称建设工程承发包合同，是指由承包人进行工程建设，法宝人支付价款的合同。,第七单元 建筑工程项目合同管理,合同法 合同法是：适用于合同的最重要的法律；是调整合同关系的法律文件；是市场经济条件下的基本法律。1999年3月15日，第九届全国人民代表大会第二次会议通过并颁布了中华人们共和国合同法（简称合同法），自1999年10

2、月1日开始施行。合同法是调整平等主体的自然人、法人、以及其他组织之间在设立、变更、终止合同时所发生的社会关系的法律规范的总称。,第七单元 建筑工程项目合同管理,1、合同的类型 按合同法分类，合同有：买卖合同、供应合同、借款合同、租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同等。建设工程合同包括：建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同三种。,第七单元 建筑工程项目合同管理,2、合同的法律关系由三部分组成，即主体、客体和内容。主体是指签订及履行合同的双方或多方当事人，又称民事权利义务主体；客体是指主体享有的权利和承担义务所共同指向的对象，包括物、行为和智力成果；内容是

3、指合同约定和法律规定的权利和义务，是合同的具体要求。,第七单元 建筑工程项目合同管理,3、合同订立的基本原则平等原则：享有民事权利和承担民事义务的资格平等自愿原则：（1）合同当事有订立或者不订立合同的自由（2）当事人有权选择合同相对人（3）合同当事人有权决定合同内容（质量条款）（4）合同当事人有权决定合同形式的自由（书面形式）公平原则 合同当事人遵循公平原则确定各方的权利和义务诚实信用原则 这是市场经济活动中形成的道德规则遵守法律法规原则,第七单元 建筑工程项目合同管理,4、合同的订立合同的形式：书面形式、口头形式和其它形式（公证、审批、登记等）5、合同的内容当事人的名称或姓名和住所标的 标的

4、是合同当事人双方权利和义务共同指向的对象 标的的表现形式为物、劳务、行为、智力成果、工程项目，标的是合同的首要条款。数量质量价款或者报酬履行的期限、地点和方式违约责任解决争议的方法,第七单元 建筑工程项目合同管理,建设工程中的主要合同关系业主的主要合同关系：咨询（监理）合同、勘察设计合同、供应合同、施工合同、贷款合同承包商的主要合同关系：分包合同、供应合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同,第七单元 建筑工程项目合同管理,6、合同的生效时间依法成立的合同，自成立时生效口头合同自受要约人承诺时生效书面合同自当事人双方签字或盖章时生效附生效条件的合同达到生效条件生效,第七单元

5、建筑工程项目合同管理,7、无效合同一方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益的合同。恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。以合法的形式掩盖非法的目的的合同损害社会公众利益的合同违反法律、行政法法规的强制性规定的合同无效合同的确认权归人民法院或者仲裁机构，合同当事人或其他任何机构无权认定合同无效合同被确认无效后，合同自始无效无效合同的处置：返还财产、赔偿损失或追缴财产、收归国有,第七单元 建筑工程项目合同管理,8、合同的履行合同条款不明确的履行方法质量：按国家标准、行业标准履行价款或报酬：订立合同时的市场价格履行地点：货币（接受方所在地）；不动产（不动产所在地）；其它标的（履行义务的一方所在

6、地）期限：债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。方式：按照有利于实现合同的目的的方式履行。履行费用：由履行义务一方承担,第七单元 建筑工程项目合同管理,9、合同终止合同终止是指当事人之间根据合同确定的权利和义务在客观上不复存在，据此合同不再对双方具有约束力有下列情形之一的，合同权利、义务终止债务已经按照约定履行；合同解除；债务相互抵销；务人依法将标的物提存；债权人免除债务；债权、债务同归一人；法律规定或者当事人约定终止的情形,第七单元 建筑工程项目合同管理,10、违约责任 违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而应当承担的法律责任。违

7、约行为的表现形式不履行和不适当履行承担违约责任的方式 继续履行；采取补救措施；赔偿损失；支付违约金,第七单元 建筑工程项目合同管理,11、合同争议的解决解决合同争议的方法 和解：指平息纷争，重归于好。今法律上指当事人约定互相让步，不经法院以终止争执或防止争执发生。调解：调解是指双方或多方当事人就争议的实体权利、义务，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，自愿进行协商，通过教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的办法。仲裁：又称公断,是指由双方当事人协议将争议提交第三者,由该第三者对争议的是非曲直进行评判并作出裁决的一种解决争议的方法。诉讼：是指人民法院根据纠纷当事人的请求,运用审判权确认争

8、议各方权利义务关系,解决经济纠纷的活动。,第七单元 建筑工程项目合同管理,建设工程合同的三种类型：建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同 在建设工程合同中，承包人的主要义务是进行工程建设，权利是得到工程价款；发包人的主要义务是支付工程价款，权利是得到完整、符合约定的建筑产品。在建设工程中，主要的建设合同关系：,第七单元 建筑工程项目合同管理,（一）勘察合同 建设工程勘察设计合同是指委托方与承包方为完成建设工程地理、地质状况的调查研究工作达成的协议，明确相互权利义务关系而订立的合同。建设单位称为委托方；勘察设计单位称为承包方。工程勘察是工程建设的第一个环节，也是保证建设工程质量的基

9、础环节。勘察合同的标的为建设工程需要而做的勘察成果。为了保证工程勘察的质量，勘察合同的承包方必须是经国家或省级主管机关批准，持有勘察许可证，具有法人资格的勘察单位。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（二）设计合同 建设工程设计合同是承包方进行工程设计，委托方支付价款的合同。建设单位或有关单位为委托方，建设工程设计单位为承包方。工程设计是工程建设的第二个环节，是保证建设工程质量的重要环节。工程设计合同的承包方必须是经国家或省级主要机关批准，持有设计许可证，具有法人资格的设计单位。包括初步设计合同和施工设计合同。初步设计合同即建设工程立项阶段承包方为项目决策提供可行性资料的设计而与发包方达成的协议

10、。施工设计合同指承包方与发包方就具体施工设计达成的协议。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（三）施工合同 指承包方完成工程的建筑安装工作，发包方验收后接受该工程并支付价款的合同。建设工程施工合同是工程建设单位与施工单位，也就是发包方与承包方以完成商定的建设工程为目的，明确双方相互权利义务的协议。建设工程施工合同的发包方可以是法人，也可以是依法成立的其它组织或公民，而承包方必须是法人。1、企业法人是指具有符合国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、组织机构、住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得法人资格的社会经济组织。2、法定代表人是指依法代表法人行使民事权利，履行民事

11、义务的主要负责人（如：工厂的厂长、公司的董事长等）。3、自然人：是指基于出生而成为民事法律关系主体的有生命的人。自然人包括：公民、也包括外国人和无国籍人4、公民：指取得一国国籍并根据该国法律规定享有权利和义务的自然人,第七单元 建筑工程项目合同管理,施工合同主要包括建筑和安装两方面内容。其中，建筑是指对建筑物、构筑物进行营造的行为，安装主要是指与建筑物、构筑物有关的线路、管道、设备等设施的装配。施工合同是建设工程的主要合同，是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据。中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法等法律、法规、部门规章是我国建设工程施工合同管理的主要依据。,第七单元 建筑工程

12、项目合同管理,施工合同的订立（1）订立施工合同必须具备的条件 初步设计已经批准；有能满足施工需要的设计文件和有关技术资料；建设资金和建筑材料、设备来源已经落实；中标通知书已经下达；国家重点建设工程项目必须有国家批准的投资计划可行性研究报告等文件；合同当事人双方必须具备相应资质条件和履行施工合同的能力，即合同主体必须是法人。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（2）施工合同的订立程序 施工合同的订立要经过要约和承诺阶段。要约、承诺是合同成立的基本条件，也是订立合同必须经过的两个阶段。如果没有特殊情况，建设工程的施工都应通过招标投标确定施工企业。依照工程建设施工招标投标管理办法的规定，在中标通知书发

13、出的30天内，中标单位应与项目法人依据招标文件、投标书及定标前双方达成的协议等签订施工合同。,第七单元 建筑工程项目合同管理,合同法明确指出，建设工程合同应当采用书面形式。建设工程合同可以采用的书面形式包括：（1）合同的确认书 即通过信件、电报、电传等方式签订的合同，事后双方以书面形式加以确认的合同形式。（2）定式合同 指合同条款由当事人一方预先拟订，对方只能表示全部同意或全部不同意的合同。3）签证形式 即当事人约定或依照法律规定，以国家合同管理机关对合同内容的真实性和合法性进行审查并予以证明的方式作为合同的有效要件的形式。,第七单元 建筑工程项目合同管理,二、合同的计价方式1、施工合同的分类

14、（1）按施工的种类进行分类 根据建筑工程种类不同，施工合同一般可以分为建筑施工合同、设备安装施工合同、装饰装修及房屋修缮施工合同等。（2）按承包单位的数量不同进行分类 根据承包单位数量的不同，可以将施工合同分为总承包施工合同、分别承包施工合同和分包施工合同。,第七单元 建筑工程项目合同管理,总承包施工合同 发包方将全部建筑安装工程委托给一个承包单位承包。分别承包施工合同 发包方将全部建筑安装工程分别委托给几个承包单位分别承包。分包施工合同 承包单位可将承包工程的一部分分包给其他分包单位，签订分包施工合同。,第七单元 建筑工程项目合同管理,2、按合同价的计价方式进行分类（1）总价合同（2）单价合

15、同（3）成本加酬金合同单价合同 单价合同是指整个合同期内执行同一个单价，而工程量则按实际完成的数量进行计算。单价合同是承包人在投标时，按招投标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成本，提高利润。在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。,第七单元 建筑工程项目合同管理,单价合同也可以分为固定单价合同和可调单价合同。（1）固定单价合同。这也是经常采用的合同形式，特别是在设计或其他建设条件（如地质条件）还不太落实的情况下（计算条件应明确），而以后又需增加工程内容

16、或工程量时，可以按单价适当追加合同内容。在每月（或每阶段）工程结算时，根据实际完成的工程量结算，在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（2）可调单价合同。合同单价可调，一般是在工程招标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定合同单价进行调整，确定实际结算单价。单价合同的特点是单价优先。即初步的合同总价与各项单价乘以实际完成工程量之和发生矛盾时，则以后者为准.即单价优先。单价合同

17、适用于施工图不完整，或准备发包的工程项目的内容、技术经济指标一时尚不明确，或未具体地予以规定的情况。,第七单元 建筑工程项目合同管理,总价合同 是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。总价合同的优点是在实际工程量变动不大的情况下较易管理。缺点是由于计算分部分项工程量将会占用很多时间，从而延长了设计周期，拖长招标的准备时间。,第七单元 建筑工程项目合同管理,总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。变动总价合同

18、又可分为“总价加激励费用合同”和“总价加经济价格调整合同”（1）不可调值总价合同（固定总价合同）的价格计价是以图纸及规定、规范为基础，承、发包双方就承包项目协商一个固定的总价，由承包方一笔包死不能变。这种合同适用于工期较短（一般不超过一年），对最终产品的要求非常明确的工程项目。,第七单元 建筑工程项目合同管理,固定总价合同适用于以下情况：1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；2.工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；3.工程结构和技术简单，风险小；4.投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。,第

19、七单元 建筑工程项目合同管理,（2）变动总价合同 变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。,第七单元 建筑工程项目合同管理,变动总价合同与固定总价合同的不同之处

20、在于，它对合同实施中出现的风险作了分解，发包方承担了通货膨胀这一不可预测因素的风险，而承包方只承担了实施中实物工程量、成本和工期等因素变化的风险。,第七单元 建筑工程项目合同管理,、成本加酬金合同 成本加酬金合同，是由业主向承包人支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。即工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比例的酬金计算，而在合同签订时不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比例。其中酬金由管费、利润及奖金组成。在这类合同中，发包方需要承担工程建设实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。这种合同有两个明显的特点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制

21、；二是承包方对降低成本不关心。,第七单元 建筑工程项目合同管理,对业主而言,这种合同也有一定的优点:1.可以通过分段施工,缩短工期,而不必等待所有施工图完成才开始投标和施工.2.可以减少承包商对立情绪,承包商对工程变更和不可预见条件的反应会比较积极和快捷.3.可以利用承包商的施工技术专家,帮助改进或弥补设计中的不足.4.业主可以根据自身力量和需要,较深入地介入和控制工程施工和管理.5.也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值,从而转移一部分风险.,第七单元 建筑工程项目合同管理,成本加酬金合同有许多种形式,主要有以下几种:1.成本加固定费用合同.2.成本加固定比例费用合同.3.成本

22、加奖金合同4.最大成本加费用合同 成本加酬金合同适用于工程内容及其技术经济指标尚未全面确定，在投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫而必须发包的工程，或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程项目。,第七单元 建筑工程项目合同管理,第二节 建筑工程施工合同实施一、施工合同订立程序 建设工程施工合同应当采用书面形式，并参照标准合同文本签订。要约邀请一一要约一一承诺（1）要约邀请又称为”要约引诱“，根据合同法第15条的规定，它是指希望他人向自己发出要约的意思表示。（2）要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方

23、称要约人，接受要约的一方称受要约人。,第七单元 建筑工程项目合同管理,要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约。在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要没给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担责任。如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（一）要约和要约邀请的区别在于：1、要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接的目的；要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。2、要约必须包括将来可能订立的合同的主要的内容，要约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀

24、请则不含有当事人接受约束的意思。3、要约大多数是针对特定的相对人的，故要约往往采用对话方式和信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对人的，故往往通过电视、报刊等媒介手段。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（二）要约的消灭 所谓要约的消灭，是指要约丧失了法律拘束力，即不再对要约人和受要约人的产生拘束。要约消灭以后，受要约人也丧失了其承诺的能力，即使其向要约人表示了承诺，也不能导致合同的成立。要约消灭的原因主要有以下几种：第一，要约有效期限的经过，凡是在要约中明确规定了承诺期限的，则承诺必须在该期内作出，超过了该期限，则要约自动失效，不可再接爱承诺。第二，受要约人拒绝要约。拒绝要约是指受要约人没

25、有接受要约所规定的条件。第三，要约人撤回或撤销要约。要约在受要约人发出承诺通知之前，可以由要约人撤回或撤销。一旦撤回或撤销，要约将终止效力。第四，因要约人死亡而使要约失效。（3）承诺是指受要约人作出的同意要约的意思表示。在招投标中，当发包人发出中标通知书即视为承诺。,第七单元 建筑工程项目合同管理,二、施工合同的履行 合同履行：是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现，如交付约定的标的物，完成约定的工作成果并交付工作成果，提供约定的服务等。有权请求他方为特定行为的是权利主体，称为债权人。有义务实施此特定行为以满足债权人利益的是义务主体，称为债务人。合同履行的主体：完

26、成履行的一方：债务人 接受履行的一方：债权人,第七单元 建筑工程项目合同管理,施工合同的履行：是指施工合同的双方当事人根据施工合同的规定，在适当的时间、地点，以适当的方式全面完成自己所承担的义务。三、施工合同实施的控制 合同签订以后，对工程实施进行合同控制，保证承包商正确履行合同，保证整个工程按合同、按计划、有步骤、有秩序地施工，防止失控现象，向各级管理人员和业主提供工程合同实施情况报告，提供用于决策的资料、建议和意见,第七单元 建筑工程项目合同管理,（一）在控制中作“合同交底”，落实合同责任，实行目标管理1、“合同交底”组织大家学习合同和合同总体分析结果，对合同的主要内容作出解释和说明2、将

27、各种合同工作包的责任分解落实到各工程小组或分包商3、在合同实施前 与相关各方面沟通，召开协调会议，落实各种安排4、在合同实施过程中 必须进行经常性的检查、监督，对合同作解释5、合同责任的完成必须通过其他经济手段来保证,第七单元 建筑工程项目合同管理,（二）合同实施监督（1）工程师（业主）的实施监督1、应立足施工现场，或安排专人在现场负责监督工作2、要促使业主按照合同的要求，为承包商履行合同提供帮助，并履行自己的合同责任3、对承包商工程实施的监督，使其整个工程施工处于监督之中,第七单元 建筑工程项目合同管理,（2）承包商的合同实施监督1、合同管理人员与项目其他职能人员一同落实合同实施计划，为工程

28、实施的顺利进行提供必要的保证2、在合同范围内协调各种工作关系，解决出现的各类问题3、对工程相关人员进行工作指导，作经常性的合同解释4、会同项目管理的有关职能人员检查、监督合同实施情况5、会同造价师对向业主提出的工程款帐单和分包款帐单进行审查和确认6、合同的任何变更都应由合同管理人员负责提出并记录在案7、对环境的检控责任,第七单元 建筑工程项目合同管理,第三节 建筑工程项目合同变更与索赔管理 工程变更是建设项目合同管理的重要内容，是影响建设项目进度控制、质量控制和投资控制的关键因素。从纯技术层面分析，工程变更有广义和狭义之分：广义的工程变更包含合同变更的全部内容，如工程实施中形式的变更，工程量清

29、单数量的增减，工程质量要求及相关技术标准的变动，法律的调整以及合同条件的修改等。而狭义的工程变更只包括传统的以工程变更形式变更的内容，如建筑物标高的变动，道路线形的调整，施工技术方案的变化等。,第七单元 建筑工程项目合同管理,从工程变更实施效果角度分析，工程变更有积极的和消极的之分。积极的工程变更是指建设项目主体各方针对建设项目合同控制目标所主动采取的通过优化设计和施工措施方案以及调整工程实施计划等手段以达到降低工程成本、提高工程质量和缩短建设工期目的的工程变更。消极的工程变更系指由于各类客观因素的影响(如设计错误、工程地质条件变化等)，为保障建设项目顺利实施而必须作出调整的工程变更，消极的工

30、程变更也包括建设项目主体各方违背诚信原则和建设项目合同控制目标所采取的不利于降低工程成本、有损工程质量和延误建设工期的工程变更。,第七单元 建筑工程项目合同管理,工程变更的概念：目前，国外研究文献对工程变更的定义通常包括以下4种：(1)工程变更是指导致对项目初始范围，实施时间或价款调整的任何事件。(2)工程变更是指对工程初始范围的所有改变。(3)工程变更是指增减原合同范围或是影响完成原合同范围的时间和成本的更改或项目工序的改变。(4)工程变更是指以下事件中的任何一项：(a)合同中包括的任何工作内容的数量的改变(但此类改变不一定构成变更)；(b)任何工作内容的质量或其他特性的改变；(c)任何部分

31、工程的标高，位置和(或)尺寸的改变；(d)任何工作的删减，但要交他人实施的工作除外；(e)永久工程所需的任何附加工作，生产设备，材料或服务，包括任何有关的竣工试验，钻孔、其他试验和勘探工作；(f)实施工程的顺序或时间安排的改变。,第七单元 建筑工程项目合同管理,一、工程合同变更1、合同变更原因（1）业主新的变更指令，对建筑新的要求；（2）由于涉及的错误，必须对设计图作修改；（3）工程环境的变化，预定的工程条件不准确，要求实施方案或计划变更；（4）由于产生新的技术和知识，有必要改变原设计，实施方案或实施计划或由于业主指令，或由于业主的原因造成承包商施工方案的变更；（5）政府部门对工程新的要求，如

32、国家计划变化，环境保护要求等；（6）由于合同实施出现问题，必须调整合同目标，或修改合同条款；（7）合同双方当事人由于倒闭或其他原因转让合同，造成合同当事人的变化。,2、合同变更的程序,提出工程变更,承包商业主方监理方设计方,工程变更的批准,工程变更指令的发出及执行,承包商提出工程师审查设计方提出业主协商或经业主审查并批准业主方提出涉及设计修改的与设计单位协商工程师批准,书面形式口头形式,（变更主体）,（变更指示发出方式）,第七单元 建筑工程项目合同管理,3、合同变更的处理要求,迅速，全面，系统地落实变更指令,对合同变更的影响作出进一步分析,变更合同要尽快做出,第七单元 建筑工程项目合同管理,4

33、、合同变更的影响（1）定义工程目标和工程实施情况的各种文件，如设计图，成本计划等，都应作相应的修改和变更，相关的其他计划也应作相应调整；（2）引起合同双方，承包商的工程小组之间，总承包和分包商之间合同责任的变化;（3）有些工程变更还会引起已完工程的返工，现场工程施工的停滞，施工秩序打乱，已购材料的损失等，对此也应有相应的补偿。,第七单元 建筑工程项目合同管理,5、工程变更包括设计变更和施工方案变更两大类（一）.设计变更责任分析：责任界定：1).由于业主要求，政府城建环保部门的要求，环境变化（如地址条件变化），不可抗力，原设计错误等导致设计的修改，必须由业主承担责任；2).由于承包商施工过程，施

34、工方案出现错误，疏忽而导致设计的修改，必须由承包商负责；3).在现代工程中，承包商承担得到设计工作逐渐多起来。承包商提出的设计必须经过工程师（或业主代表）的批准。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（二）.施工方案变更的责任分析：1）.在投标文件中，承包商就在施工组织设计中提出比较完备的施工方案，但施工组织设计不作为合同文件的一部分；2）.重大的设计变更常常会导致施工方案的变更；3）.对不利异常的地质条件所引起的施工方案的变更，一般作为业主承担责任；4）.施工进度的变更。,6、合同变更中应注意的问题,对业主（工程师）的口头变更指令，按施工合同规定，承包商也必须遵照执行，但应在七天内向工程师索取书

35、面确认。,1,2,3,业主和工程师的认可权必须限制,在国际工程中工程变更不能免去承包商的合同责任，而且对方应有变更的主观意图。,4,工程变更不能超过合同规定的工程范围。,6、合同变更中应注意的问题,应注意工程变更的实施，价格谈判和业主批准三者之在时间上的矛盾性。,5,6,7,在工程中，承包商都不能擅自进行工程变更。,在合同实施中，合同内容的任何变更都必须经过合同管理人员或由他们提出。,8,在商讨变更，签订变更协议过程中，承包商必须提出变更补偿（即索赔）问题。,第七单元 建筑工程项目合同管理,7、变更的确定 承包方在双方确定变更后14天内不向监理工程师提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及合

36、同价款的变更。监理工程师应在收到变更工程价款报告之日起14天内予以确认，监理工程师无正当理由不确认时，自变更工程价款报告送达之日起14天后视为变更工程价款报告已被确认。监理工程师不同意承包商提出的变更价款，按关于合同争议的约定处理。因承包商自身原因导致的工程变更，承包商无权要求追加合同价款。,第七单元 建筑工程项目合同管理,二、施工索赔概念 1、索赔的概念 建设工程索赔是指当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非由于自己的过错，而是应由合同对方应承担责任或风险的事件造成损失后，向对方提出补偿的权利要求。在工程建设的各个阶段，都有可能发生索赔，但在施工阶段的索赔发生较多。索赔具有

37、广义和狭义两种解释：广义的索赔是指合同双方向对方提出的索赔，既包括承包商向业主的索赔，也包括业主向承包商的索赔；狭义的索赔一般指承包商向业主的索赔。（业主，称为反索赔）,第七单元 建筑工程项目合同管理,索赔的含义一般包括以下几个方面：一方违约使另一方蒙受损失，受损方向另一方提出赔偿损失的要求；发生了应由发包方承担责任的特殊风险事件或遇到了不利的自然条件等情况，使承包方蒙受了较大损失而向发包方提出补偿损失的要求；承包方本应当获得正当利益，但由于没有及时得到监理工程师的确认和发包方应给予的支持，而以正式函件的方式向发包方索要。,第七单元 建筑工程项目合同管理,2、索赔的性质 索赔的性质属于经济补偿

38、行为，而不是惩罚。索赔方所受到的损害，与被索赔方的行为并不一定存在法律上的因果关系。导致索赔事件的发生，可以是一方行为造成的，也可能是任何第三方行为所导致。索赔工作是承、发包双方之间经常发生的管理业务，是双方合作的方式，一般情况下索赔都可以通过协商方式解决。只有发生争议才会导致提出仲裁或诉讼，即使这样，索赔也被看成是遵法守约的正当行为。,第七单元 建筑工程项目合同管理,工程索赔注意的问题,索赔既可要求经济补偿，也可要求工期延长，或两者兼之,索赔的性质属于经济补偿行为，而不是惩罚,索赔和反索赔是承发包双方之间经常发生的管理业务，是双方合作的方式，而不是对立。,第七单元 建筑工程项目合同管理,索赔

39、与反索赔 反索赔是指合同当事人一方向对方提出索赔要求时，被索赔方从自己的利益出发，依据合法理由减少或抵消索赔方的要求，甚至反过来向对方提出索赔要求的行为。索赔是发包方和承包方都拥有的权利。在工程实践中，一般把发包方向承包方的索赔要求称作反索赔。发包方在索赔中处于主动地位，可以从工程款中抵扣，也可以从保险金中扣款以补偿损失。,第七单元 建筑工程项目合同管理,工程索赔的作用,有助于政府转变职能,有利于促进双方加强内部管理，严格履行合同，有助于双方提高管理素质，加强合同管理，维护市场正常秩序。,有助于工程造价的合理确定,有助于双方更快地熟悉国际惯例，熟练掌握索赔和处理索赔的方法与技巧，有助于对外开放

40、和对外工程承包的开展。,第七单元 建筑工程项目合同管理,三、施工索赔的分类1、按索赔当事人分类(1)承包商与发包方间的索赔。这种索赔一般与工程计量、工程变更、工期、质量、价格等方面有关，有时也与工程中断、合同终止有关。(2)承包商与分包商间的索赔。在总分包的模式下，总承包商与分包商之间可能就分包工程的相关事项产生索赔。(3)承包商与供货商间的索赔。他们之间可能因产品或货物的质量不符合技术要求，数量不足或不能按时交货或不能按时支付货款产生索赔。(4)业主与监理单位间的索赔。在监理合同履行中因双方的原因或单方原因使合同不能得到很好的履行或外界原因如政策变化、不可抗力等而产生的索赔。,第七单元 建筑

41、工程项目合同管理,2、按索赔事件的性质分类（6类）(1)工程延误索赔。因业主未按合同要求提供施工条件，如未及时交付设计图纸、施工现场、道路等，或因业主指令工程暂停或不可抗力事件等原因造成工期拖延的，承包商对此提出索赔。这是工程中常见的一类索赔。(2)工程变更索赔。由于业主或监理工程师指令增加或减少工程量或增加附加工程、修改设计、变更工程施工顺序等，造成工期延长和费用增加，承包商对此提出索赔。(3)工程终止索赔。由于业主违约或发生了不可抗力事件等造成工程非正式终止，承包商因蒙受经济损失而提出索赔。(4)工程加速索赔。由于业主或监理工程师指令承包商加快施工速度，缩短工期，引起承包商人、财、物的额外

42、开支而提出的索赔。,第七单元 建筑工程项目合同管理,(5)意外风险和不可预见因素索赔。在工程实践中，因人力不可抗拒的自然灾害、特殊风险以及一个有经验的承包商通常不能合理预见的不利施工条件或外界障碍，如地下水、地质断层、溶洞、地下障碍物等引起的索赔。(6)其他索赔。如因货币贬值、汇率变化、物价、工资上涨、政策法令变化等原因引起的索赔。,第七单元 建筑工程项目合同管理,3、按索赔的依据分类(1)合同内索赔。合同内索赔是指索赔所涉及的内容可以在合同条款中找到依据，并可根据合同规定明确划分责任。一般情况下，合同内索赔的处理和解决要顺利一些。(2)合同外索赔。合同外索赔是指索赔的内容和权利难以在合同条款

43、中直接找到依据，但可从合同引申含义和合同适用法律或政府颁发的有关法规及相关的交易习惯中找到索赔的依据。(3)道义索赔，是指通情达理的业主看到承包商为完成某项困难的施工，承受了额外费用损失，甚至承受重大亏损，出于善良意愿给承包商以适当的经济补偿，因在合同条款中没有此项索赔的规定，所以也称为“额外支付”。,第七单元 建筑工程项目合同管理,4、按索赔的目的分类工期索赔 由于非承包方责任的原因而导致施工进度延误，承包方向发包方提出要求延长工期、推迟竣工日期的索赔称为工期索赔。工期索赔形式上是对权利的要求，目的是避免在原定的竣工日不能完工时，被发包方追究拖期违约的责任。获准合同工期延长，不仅意味着免除拖

44、期违约赔偿的风险，而且有可能得到提前工期的奖励，最终仍反映在经济效益上。,第七单元 建筑工程项目合同管理,费用索赔 费用索赔是承包方向发包方提出在施工过程中由于客观条件改变而导致承包方增加开支或损失的索赔，以挽回不应由承包方负担的经济损失。费用索赔的目的是要求经济补偿。承包方在进行费用索赔时，应当遵循以下两个原则：1、所发生的费用应该是承包方履行合同所必需的，如果没有该费用支出，合同将无法继续履行；2、给予补偿后，承包方应按约定继续履行合同。常见的费用索赔项目包括人工费、材料费、机械使用费、低值易耗品、工地管理费等。为便于管理，承、发包双方和监理工程师应事先将这些费用列出一个清单。,第七单元

45、建筑工程项目合同管理,5按索赔处理的方式分类(1)单项索赔。单项索赔是针对某一干扰事件提出的，在影响原合同正常运行的干扰事件发生时或发生后，由合同管理人员立即处理，并在合同规定的索赔有效期内向业主或监理师提交索赔要求和报告。(2)综合索赔。综合索赔又称一揽子索赔，一般在工程竣工前和工程移交前，承包商将工程实施过程中因各种原因未能及时解决的单项索赔集中起来进行综合考虑，提出一份综合索赔报告，由合同双方在工程交付前后进行最终谈判，以一揽子方案解决索赔问题。这种索赔由于复杂，涉及的索赔值大，不易解决，因而在实践中最好能及时作好单项索赔，尽量不采用综合索赔。,第七单元 建筑工程项目合同管理,6、索赔的

46、基本条件,第七单元 建筑工程项目合同管理,四、施工索赔的程序 建设工程索赔程序，一般包括发出索赔意向通知、收集和提供索赔证据、编制和提交索赔报告、评审索赔报告、举行索赔谈判、解决索赔争端等。当出现索赔事件时，承包方可按下列程序以书面形式向发包方索赔（1）提出索赔要求 凡发生不属于承包方责任的事件导致竣工日期拖延或成本增加时，承包方一方面按监理工程师的指示继续精心施工，在索赔事件发生后28天内向监理工程师发出索赔意向通知。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（2）报送索赔资料 发出索赔意向通知后28天内向监理工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料。索赔报告应当包括承包方的索赔要

47、求和支持这个索赔要求的有关证据。证据应当详细和全面真实，但不能因收集证据而影响索赔通知书的按时发出，因为通知发出后，施工企业还有补充证据的权利。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（3）监理工程师答复 在接到索赔报告后，监理工程师应抓紧时间对索赔通知（特别是对有关证据材料）进行分析，客观分析事件发生的原因，重温合同的条款，研究承包方的索赔证明，并查阅他们的同期记录。依据合同条款划清责任界限，提出处理意见。监理工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（4）监理工程师逾期答复后果 监理工程师在收到承包人

48、送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（5）持续索赔 当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性地向监理工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内向监理工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。索赔答复程序与（3）、（4）条的规定相同。承包方接受最终的索赔处理决定，索赔事件的处理即告结束。如果承包方不同意，则会导致合同的争议，就应通过协商、调解、“或裁或诉”方法解决。,发出索赔意向通知,索赔资料的准备,索赔报告的编写与提交,索赔报告的评审,索赔谈判,索赔争端的解决,第七单元 建筑工程项目合同管理,发包方对索赔的

49、管理，应当通过加强施工合同管理，严格执行合同，使对方没有提出索赔的理由和根据。在索赔事件发生后，也应积极收集有关证据资料，以便分清责任，剔除不合理的索赔要求。总之，有效的合同管理是保证合同顺利履行，减少或防止索赔事件发生，降低索赔事件损失的重要手段。,第七单元 建筑工程项目合同管理,五、索赔的依据（1）证明材料 承包方提供的证据可以包括下列证明材料：合同文件，包括招标文件、中标书、投标书、合同文本等；工程量清单、工程预算书和图纸、标准、规范以及其他有关技术资料、技术要求；施工组织设计和具体的施工进度安排；合同履行过程中来往函件、各种纪要、协议；,第七单元 建筑工程项目合同管理,工程照片、气象资

50、料、工程检查验收报告和各种鉴定报告；施工中送停电、气、水和道路开通、封闭的记录和证明；官方的物价指数、工资指数、各种财物凭证；建筑材料、机械设备的采购、订货、运输、进场、使用凭证；国家的法律、法规、部门的规章等；其他有关资料。,第七单元 建筑工程项目合同管理,（2）现场的同期记录 从索赔事件发生之日起，承包方就应当做好现场条件和施工情况的同期记录。记录的内容包括事件发生的时间、对事件的调查记录、对事件的损失进行的调查和计算等。做好现场的同期记录是承包方的义务，也是作为索赔的证据资料。,第七单元 建筑工程项目合同管理,合同管理贯穿于工程实施的全过程，而索赔管理是合同管理的重要组成部分。在国际工程