会计论文3.doc

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1、编号：1129110102 本 科 毕 业 论 文 公允价值计量在我国投资性房地产计量中的应用 -以金融街股份有限公司为例系 （院）： 经济管理系 姓 名： 张 雨 学 号： 0729110102 专 业： 会计学 年 级： 2007 指导教师： 李 吉 职 称： 讲 师 完成日期： 2011年5月10日摘 要公允价值在我国作为一种新生事物，其发展和完善必然需要一定的时间， 也必然会遇到一定的挫折。目前，由于我国房地产市场仍处于发展阶段，房地产交易仍存在不规范的现象，要获得透明、公平、合理的公允价值的难度非常大。本文首先解释了公允价值、投资性房地产等相关定义，根据企业会计准则第3号投资性房地产

2、阐述了公允价值在投资性房地产的具体运用。其次以金融街股份有限公司为实例，分析了采用公允价值计量模式对该公司产生的影响，以及目前只有少数上市公司采用公允价值计量模式的原因。接着针对如何完善公允价值在我国投资性房地产中的运用提出建议。最后进行总结。关键词：公允价值；投资性房地产；应用；研究 AbstractFair value in China as a new thing, its development and improvement will certainly need a certain amount of time and will surely encounter some setb

3、acks. At present, because of Chinas real estate market is still in development phase, phenomenon of nonstandard real estate deals still exist, to be transparent, fair and reasonable fair value very difficult.First of all, this article explains the definition of fair value, investment real estate, ac

4、cording to the accounting standard for business enterprises-3rd, elaborated on the fair value of investment properties in the practical application of investment real estate. Secondly to finance Street company limited is an instance, analyzed the use of fair value measurements of impact on the compa

5、ny, and at present only a small number of listed companys reasons for using fair value measurement mode. Then on how to improve the application of fair value in Chinas investment in real estate proposals. To sum up last.Key words: Fair value ；Investment real estate ；application；research目 录摘 要IAbstra

6、ctII一、绪论1一研究背景1二研究目的及意义1三国内外研究现状21、国内研究现状22 国外研究现状2四研究方法3二、公允价值计量模式的相关理论概述3（一）公允价值计量模式的概念3（二）公允价值计量模式的应用条件41、计量实体条件：42、公允价值确定条件：4（三）采用公允价值计量模式的意义41、提高会计信息的及时性和相关性42、降低企业资产负债率53、企业纳税额不会受到严重影响5三、公允价值计量在投资性房地产中计量现状及原因分析6一运用现状6（二）原因分析61、外在原因62、内在原因7四、提出完善运用公允价值在我国投资性房地产运用的建设性意见8（一）加快公允价值运用所需的市场环境建设8二进一步

7、完善会计准则8三会计执业人员应提高自身素质9五、结论9参考文献10致 谢11一、 绪论一研究背景全球经济一体化的发展趋势要求我国会计准则与国际会计准则相接轨，并且由于我国现实经济生活中出现了诸如知识产权、衍生金融产品等新事物，引入公允价值计量模式是必然的。在投资性房地产领域，运用公允价值计量是必要和可行的。首先，我国房地产市场正处于繁荣阶段，若继续采用历史成本计量模式对投资性房地产计提折旧，将导致房地产经营企业的市场价值较账面价值溢价高，不能反映企业的真实价值和盈利能力，而公允价值计量模式有利于提高会计信息的公开度和透明性，符合广大决策者的要求。其次，以公允价值计量房地产具有可行性。近几年我国

8、房地产市场迅速发展和规范，公允价值比较容易取得，加上新企业会计准则对投资性房地产以公允价值计量做了详细的规定，使之更加具备实务操作性。但是，不容否认的是公允价值仍然极具争议性，其在我国投资性房地产中的运用无论是理论上还是实务上均亟需完善。二研究目的及意义选择研究公允价值在我国投资性房地产计量中的运用，主要是考虑到以下因素。首先，重新引进公允价值是新会计准则的最大的亮点之一，之所以选择在投资性房地产中使用公允价值，主要是考虑到该领域的公允价值容易取得，能够可靠计量主观判断较少，更能够反映持有投资性房地产的企业的真实价值，有利于利益相关者获得及时可靠的信息。但是，我国目前的现状是绝大多数上市公司冷

9、淡公允价值计量模式，他们仍然倾向以成本模式计量房地产。因此，我的选题的目的是通过研究金融街股份有限公司这一实例，分析以公允价值计量房地产的优缺点，找出导致现状的原因，并据此提出完善公允价值在投资性房地产计量中的运用。公允价值在我国作为一种新生事物，其发展和完善必然需要一定的时间， 也必然会遇到一定的挫折。目前，由于我国房地产市场仍处于发展阶段，房地产交易仍存在不规范的现象，要获得透明、公平、合理的公允价值的难度非常大。本文将通过研究我国公允价值计量模式在投资性房地产实务操作中存在的困难，有针对性地分析原因并提出建议。三国内外研究现状1、国内研究现状 公允价值在金融工具、投资性房地产、非同一控制

10、下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面的运用是2006年财政部推行的新会计准则的最大的特点。由于投资性房地产的特性，运用公允价值进行计量是大势所趋。浏览诸多文献后，我发现我国会计理论界对于公允价值在投资性房地产的应用的研究是从多维度展开的。首先是对公允价值以及投资性房地产的定义研究，特别是投资性房地产的涵盖范围，目前对投资性房地产权威的定义是“能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产，包括已经出租的建筑物、已出租或持有准备增值后转让的土地使用权”。其次，投资性房地产运用公允价值计量的前提条件也是研究热点之一，我国对此进行了严格限制，防止企业借公允价值调节利润

11、。由于我国企业会计准则第3号投资性房地产 对投资性房地产公允价值的确定规范比较简单，因此对于会计实务中如何具体应用公允价值计量模式的研究也比较多。鉴于我国持有投资性房地产的上市公司并不热衷选择公允价值计量模式的现状，学者们对此进行了深入研究，一般从投资性房地产后续计量中选择公允价值带来的各方面的影响特别是对企业带来的财务影响入手。公允价值的确定是在投资性房地产中运用公允价值计量模式的前提，由于我国房地产市场尚处于完善阶段，房地产的公允价值较难获取，这成为公允价值计量的难点之一也是研究者的关注点之一。最后，完善公允价值在投资性房地产中的运用是研究的最终目的，各路学者见仁见智提出了自己的建议2 、

12、国外研究现状尽管美国会计在公允价值计量方面的研究走在世界的前列, 但是美国一般公认会计原则( US GAAP) 并没有将公允价值计量模式应用到投资性房地产中, 只是要求企业采用历史成本法, 同时提取折旧和减值。国际财务报告准则第40 号投资性房地产( 以下简称IAS40) 中则允许企业在成本模式与公允价值模式之间做出选择, 从而扩展了公允价值会计的新领域, 促进了公允价值会计在其他非金融资产中的应用。IAS40 采用公允价值模式以企业能够持续获得公允价值为条件, 并鼓励企业优先采用此计量模式。国外学者认为投资性房地产的公允价值应反映资产负债表日的市场状况, 即从市场角度确定投资性房地产的公允价

13、值。公允价值最好的证据是活跃市场中具备相同地理位置和相同条件资产的现时价格, 或者类似的租赁合同和其他合同中确定资产的现时价格。确定投资性房地产公允价值时需要考虑的各种情况或注意事项, 国外学者对公允价值定义中“熟悉情况的、自愿的当事人”及“公平交易”等进行了深入分析。与我国不同的是， IAS40 允许对公允价值采用预测现金流量如未来取得租金的折现等估价方法，因此房地产公允价值的估价法也是国外学者研究的热点之一。四研究方法 查阅资料：在选择课题的前后，通过查阅有关资料，了解所要研究的领域内，有关专家已经做过对公允价值在我国投资性房地产中的应用的工作研究，取得的经验和成果，参考并借鉴。结合理论分

14、析和对金融街股份有限公司的实证分析，以实际情况为基础提出完善建议，避免空泛而谈。二、公允价值计量模式的相关理论概述（一）公允价值计量模式的概念公允价值是一种非常特殊的计量模式，具体表现在：其一，对不同的利益相关者来说，每一利益相关者都要求获得对自己有利的会计信息，各方博弈的结果是能够如实反映资产负债表项目真实价值的信息对各方来说最为公平；其二，公允价值是资产负债表现行价值的体现，因而最具决策相关性；其三，从在用资产计量的角度来说，公允价值不是实际发生的交易价格，而是计量主体基于市场信息对计量客体的价值做出的判断和估计这种判断和估计可能会因各种不利条件的限制而出现偏差，但这并不影响人们对既定目标

15、的追求。目前，学术界普遍认为公允价值是一种复合计量模式。公允价值包涵了历史成本、重置成本、现行市价、可变现净值和现值5种计量模式。但并不意味着历史成本、重置成本、现行市价、可变现净值和现值就是公允价值。比如，在初始确认起点，公允价值才被假定与历史成本相似，而且只是金额可能相等。又如，现值分为两种形式：以公允价值为计量目标的现值和以特定个体为计量目标的现值，其中只有以公允价值为目标的现值才符合公允价值的定义。因此，公允价值计量属性是会计计量属性体系的一个总称，当然并非仅仅是上述五种计量属性体系的一个简单汇总，因为历史成本、重置成本、现行市价、可变现净值和现值5种计量属性可以从不同时态、空间、交易

16、或事项的发生情况角度去体现各自的内涵特征，而公允价值则是从一个全新的角度公允的市场价格，即“公允性”来突出其内涵特征。（二）公允价值计量模式的应用条件1、计量实体条件：选择公允价值计量模式的实体是持续经营的，不打算也不需要清算。其计量的目的是估计不存在强制清算或亏本销售的交易中，自愿的当事人协商一致的单一的交易价格。其中，自愿的当事人都是市场参与者，他们自愿并且从法律和财务上有能力完成交易。2、 公允价值确定条件：（1）存在市场交易情况下，若没有相反证据表明所进行的交易是不公正的或非出于自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。（2）在不存在活跃市场价格的情况下，应寻找市场相类似的交易，以

17、类似交易的价格作为公允价值的计量基础。（3）如果资产或负债（包括类似项目）没有交易价格可供参考，此时确定公允价值的最好方式就是采用定价模型或未来现金流量折现等估值技术估计公允价值。（三）采用公允价值计量模式的意义1、提高会计信息的及时性和相关性2008年之前金融街对投资性房地产采用成本计量模式，需对其计提折旧和摊销，并进行减值测试，仅2007年末就对持有的投资性房地产计提折旧和摊销共计17,884,915.64元。在我国目前的市场环境下，大多数投资性房地产的潜在价值远远超过了成本计量模式下的账面价值，导致账面价值与现实经济状况脱节。而以活跃市场中房地产交易价格为计量基础的投资性房地产的公允价值

18、，会随房地产市场价格的变化而变化，及时反映出企业市场价值，提高会计信息的及时性和相关性。金融街一旦采用公允价值计量模式，将大大增加公司资产价值，可以使利益相关者更好地了解公司资产状况。从2008年1月1日起，公司对投资性房地产后续计量由成本法模式变更为公允价值计量。公司对2008年1月1日财务报表追溯调整，投资性房地产公允价值高于账面价值1,757,254,781.71元，增加投资性房地产1,757,254,781.71元。如表1所示，追溯调整后，2007年年末投资性房地产增加了116.2，使投资性房地产的市场价值得到释放。每年公司的投资性房地产以较快速度增长，显示出良好的资产信息。表1 （单

19、位：万元）报告期（期末数）2010年2009年2008年2008年（调整后的期初数）2007年投资性房地产629，234570，783312，251326，922151，1962、降低企业资产负债率 新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低，企业短期偿债能力下降。而采用公允价值计量模式则会使资产增值显性化，降

20、低企业资产负债率，从而提高长期偿债能力，以弥补短期偿债能力下降带来的不利影响。表3 （单位：万元）年份2007年2008年2009年2010年负债940,1371,267,9502,641,0503,692,510总资产1,562,3702,749,8804,235,4105,416,810资产负债率60.1746.1162.3668.17长期借款308,000531,500771,4471,090,510 从表三中我们可以看出尽管金融街的资产负债率仅在2008年有明显下降，之后仍然呈现上升趋势，这似乎与理论不符。然而根据全国经济普查数据，房地产企业平均资产负债率为74.1，最高的达94。因此

21、金融街的资产负债率低于行业平均水平，融资空间和能力较强，这使得长期借款逐年增加，从2007年至2010年平均增长率为26.51，可以说正是金融街较强的举债能力抵消了公允价值计量模式降低资产负债率的效应。3、企业纳税额不会受到严重影响采用公允价值模式计量投资性房地产后，企业每年的纳税额并不会受到严重影响。首先，采用公允价值计量不需计提折旧或进行摊销，但税法是将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，可按税法规定扣除折旧或摊销额；其次，税法遵循的是收付实现制，持有期间公允价值的变动会影响所得税费用但不计入应纳税所得额，在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额计入处置期间的应纳税所得额

22、。尽管公允价值计量不会增加企业税负，但是税法与会计规则的差异会增加企业的纳税调整工作。比如金融街在对2008年1月1日财务报表追溯调整时，需增加递延所得税负债 439,313,695.43元。三、公允价值计量在投资性房地产中计量现状及原因分析一运用现状 据统计，从2007年开始实施新准则以来，存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。表4统计了从2007年至2009年，沪深两市拥有投资性房地产的上市公司选择计量模式的情况。表4模式选择年份200720082009统计数比例统计数比例统计数

23、比例成本模式61297.1467097.174796.76公允价值模式182.86202.9253.24合计630100690100772100虽然理论界普遍看好公允价值计量模式在房地产行业的运用，事实并非如此。表4显示：近几年沪深两市中采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司绝对数小幅增加，相对数反而下降，大多数还是选择了成本计量模式。而且很多房地产企业也表示不会采用公允价值计量模式。那么公允价值计量模式在投资性房地产中遭受冷遇的原因何在。（二）原因分析上市公司冷淡以公允价值计量投资性房地产的原因是多方面的，包括外部环境因素和自身利益的因素。1、外在原因（1）适用条件苛刻。新会计

24、准则虽然允许采用公允价值计量模式，但对该模式适用前提做了严格规定，对采用公允价值计量的投资性房地产应当同时满足以下条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。尽管新准则应用指南中对“同类或类似的房地产”做了补充说明, 但由于房地产的多样性，在地段、楼层、朝向总会存在差异，而且我国房地产市场仍处于发展阶段，许多地区并不存在活跃的房地产交易市场，这导致在现阶段综合环境下很难找到科学合理的公允价值。（2）公允价值确定困难。我国从西方引进公允价值不过短短几年，总体来说运

25、用公允价值的环境尚未成熟。我国财政部只是于2006 年2 月发布的企业会计准则第3 号专门对投资性房地产进行了会计规范，尚未出台具体的公允价值准则。企业会计准则第3号投资性房地产中对于公允价值的规定比较简单，没有详细介绍如何获取合理的公允价值，准则也不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。总之，公允价值的运用缺乏理论的指导。2、内在原因根据新准则规定：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。这说明，上市公司一旦采用公允价值计量投资性房地产，将走上一条“单行道”，这使得大多数上

26、市公司对此持观望态度，谨慎权衡利弊得失。投资性房地产以公允价值计量可能对企业带来如下不利影响：（1）对财务业绩的不利影响。首先，会使企业利润波动更为明显。从金融街股份有限公司这一实例中，我们可以看出以当前的房地产市场行情，公允价值模式计量将对企业净利润产生积极影响，企业每年的重估增值额应该会使当年的净利润预计得到持续的额外提升。但是房地产行业属于高风险行业，目前并不排除该行业存在泡沫，一旦泡沫破灭，投资性房地产的公允价值将大幅缩水，急剧拉低企业利润。其次，一旦采用公允价值模式后续计量投资性房地产，虽会直接导致企业资产价值增加，而收益的增幅很难保证能跟上相应的比例。譬如自有房地产转换为投资性房地

27、产时，公允价值高于账面价值的差额将直接计入资本公积而非公允价值变动损益，这使得企业净资产增加的同时并没有增加净利润，直接拉低了净资产收益率。净资产收益率是国有企业业绩考核、上市公司实施股权激励考核、上市公司实施再融资的重要指标。净资产收益率的大幅下降将不利于公司管理层的业绩考核。再次，公允价值计量模式下带来的净利润增加并没有产生实际现金流，这会对企业利润分配带来不便。若仅仅根据企业盈利情况来分配利润，很可能导致企业并不具备相应现金支付能力，影响企业现金流。（2）对企业经营管理的不利影响。公允价值是一把“双刃剑”，在为企业创造盈余管理的机会的同时相应也削弱了企业的一些管理手段。首先，公允价值是由

28、活跃市场交易价格确定的，而市场价格是不受企业控制的。并且随着政府对市场监督机制的完善，公允价值的取得将愈加严格，这对于想进行利润管理的公司来说无疑难度加大。其次，企业采用成本计量模式计量房地产更容易进行利润调节。公允价值计量模式下，投资性房地产的增值于每期期末计入账面价值，可以说其升值是平滑进入各期利润的；而在成本计量模式下，投资性房地产增加的市值在处置时一次性计入处置期间的利润。这对于想要调节特定期间利润的企业特别是面临摘牌停市的上市公司来说，采用成本计量模式无疑更有利。（3）增加企业信息成本。我国的房地产市场发展不够成熟，很多房地产上市公司难以找到一个完全公允、透明、符合准则要求的市场价格

29、，而且我国会计准则不允许采用估值技术，使得许多无从寻找活跃市场交易价格的投资性房地产无法确定其公允价值。可见，公允价值的确定前提在于大量信息和数据，这需要投入大量的人力、物力，而且企业需要对会计人员进行有关公允价值计量理论和实践上的系统培训，这些都会加大企业的信息成本支出。四、提出完善运用公允价值在我国投资性房地产运用的建设性意见（一）加快公允价值运用所需的市场环境建设发达的房地产交易市场是推广公允价值计量模式的关键。因此，政府应充分行使职能建设好房地产交易市场，维护其稳定、规范、有序运行，在保证交易价格市场化的前提下加强监督，使交易更加透明、公平。其次，有关部门应做好房地产交易的相关信息的搜

30、集和发布，完善信息资源系统，方便会计人员获取估价信息，降低企业信息成本。二进一步完善会计准则我国应结合我国国情大胆、审慎借鉴国际会计准则，制定出详细、具体、周全的规范条款，规定在各种情况下如何确定投资性房地产的公允价值。当存在活跃市场时，运用市场比较法比较合理，市场比较法是以至少三个以上市场上同类或类似房地产的交易实例为参照物, 就交易情况、交易日期、区域因素及个别因素加以对照比较, 以交易实例中的房地产价格为基础, 根据投资性房地产的具体情况做必要修正来估算投资性房地产公允价值。当不存在活跃市场时，可采用未来现金流量折现等估值技术。估值有较大的主观性，目前我国准则尚不允许。但是我国可以制定相

31、应规范来矫正这一主观性，比如引入全面收益理论，全面收益将已确认未实现的损益区别于己确认并已实现的损益，这使得企业信息披露更全面，有利于防止企业利用公允价值粉饰报表。投资性房地产的公允价值计量也可以引入房地产估价程序。房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。由此得出的公允价值是科学和权威的。三会计执业人员应提高自身素质投资性房地产的公允价值需要依靠会计人员通过收集交易资料、修正可比交易差异因素等来确定

32、，公允价值合理与否很大程度上依赖于会计人员的专业素养。因此，会计执业人员应积极学习新知识，提高自身执业判断能力和专业水平，以适应新的会计环境。五、结论通过综合了解国内外政府、学者的观点，对投资性房地产计量模式的相关理论概述有了全面的理解。在此基础上笔者对公允价值在我国投资性房地产中的应用现状有了比较全面、客观的界定，对进一步研究金融街股份有限公司打下了基础。通过一些资料数据的收集、分析，对目前公允价值在我国投资性房地产中的应用现状进行了一定的概括，可以看到公允价值计量模式在投资性房地产中遭受冷遇本文认为公允价值计量模式在投资性房地产中遭受冷遇的原因由外在原因和内在原因组成。笔者认为加快公允价值

33、运用所需的市场环境建设和进一步完善会计准则以及会计执业人员应提高自身素质等措施可以有效地解决公允价值计量模式在投资性房地产中的冷遇问题。希望笔者的拙作能引起更多对于公允价值在我国投资性房地产中的应用现状的关注。参考文献1路晓燕公允价值会计：基于理论分析与我国的初步实证证据M经济科学出版社，20082徐玉德.公允价值计量理论与实务M商务印书馆，2009.(5).3赵彦锋 汤湘希 王昌锐公允价值会计研究M经济科学出版社，2010(12)106-107.4毛庆新会计准则对投资性房地产会计政策的影响J经济研究导航，2011.(4)5张鸣投资性房地产中公允价值计量模式选择的影响研究J财会学习，2010.

34、(2)6刘文欢投资性房地产公允价值计量模式分析J财会通讯：学术版，2007(11).7惠光伟关于公允价值在投资性房地产核算中应用的思考J中国期刊网，2005.（4）.8叶铟，上市公司投资性房地产会计政策选择的现实思考J.审计月刊，2008（08）9任世驰,陈炳辉公允价值会计研究财经理论与买践J财经视角,2005.(1). 10廖治宇.浅析公允价值在投资性房地产中的应用M观点采撷，2009（05）.11杨国宁.公允价值计量模式的引入解读新会计准则J财经视角,2006.(4).12张寅晓,李智芳采用公允价值计量模式及其引发的担忧J人文社会科学版,2007.(2).13韩美春. 公允价值在投资性房地

35、产中的应用及影响J经济研究导航，2010(26). 14王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析J会计之友，2009（01）15魏艳.我国公允价值运用存在的问题及研究J学术交流，2011（11）致 谢在本次论文的撰写中，我得到了李吉老师的精心指导。从毕业设计题目的选择到选到课题的研究和论证，再到毕业设计的编写修改，每一步都有李老师的细心指导和认真的解析。在刘老师的指导下，我在各方面都有所提高，老师以严谨求实，一丝不苟的治学态度和勤恳的工作态度深深感染了我，给我巨大的启迪，鼓舞和鞭策，并成为我人生路上值得学习的榜样。同时我还要感谢在四年大学生活中所有帮助我的老师。他们严谨的治学，优良的作风和敬业的态度，为我们树立了为人师表的典范。在此我对所有黄淮学院的老师表示感谢，祝你们身体健康，工作顺利！ 最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅，评议和参与本人论文答辩的各位老师表示感谢！