中级经济师考试 房地产专业课堂学习笔记与重要考点总结 掌握必过.doc
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1、中级经济师考试房地产(中级)课堂学习笔记与考试重点总结第三节 国有建设用地使用权转让一. 国有建设用地使用权转让条件和限制(一) 转让条件土地使用权转让的前提以出让方式取得的土地使用权转让(2条)按出让合同约定已支付全部土地出让金,并取得土地使用权证书进行房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件以划拨方式取得的土地使用权转让(3条)由有批准权的人民政府准予转让由受让方办理出让手续,缴纳出让金经批准可以不办理出让手续的,转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家【例题单选题】【2006年真题】M公司取得了某成片土
2、地的土地使用权,并按合同约定进行成片土地开发,若M公司要转让该土地的土地使用权,应满足的条件是()。A.取得土地使用权两年以后B.完成开发投资总额的25%以上(不含土地使用权出让金)C.完成开发投资总额的25%以上(含土地使用权出让金)D.形成工业用地或者其他建设用地条件【答案】D(二)土地使用权转让的限制转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定,转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移土地使用权转让时,其地上建筑物等所有权随之转让(房随地走)土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民
3、政府有优先购买权土地使用权转让时,规划用途改变,需经土地管理部门与规划部门批准,并调整出让金【例题1单选题】【2007年真题】下列关于土地使用权转让的说法中,错误的是()。A.成片开发土地使用权只能成片转让B.土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件【答案】A【例题2单选题】【2006年真题】下列关于土地使用权出让、转让的说法中,错误的是()。A.土地使用权出让是一种国家垄断行为B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则C.城市规划区
4、内的所有土地都可以直接出让D.土地使用权出让年限届满前一年,土地使用者可以申请续期【答案】C【解析】只有国有土地可以出让,规划区内的土地未必全是国有土地,或者其使用权已经出让了【例题3单选题】【2005年真题】土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权()A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让【答案】D【解析】房随地走二.国有建设用地使用权转让方式出售,交换,赠与三.国有建设用地使用权转让程序申请-审批-签订转让合同-公证-登记第四节 国有建设用地使用权出租一. 国有建设用地使用权出租条件及程序(一) 可出租建设用地使用权土地使用者为公司企业、
5、经济组织和个人有国有土地使用证具有地上建筑物的合法的产权证明补签了出让合同,补交了出让金(二)出租限制条件土地使用权出租必须签订租赁合同未按照出让合同规定的期限和条件开发的,不得出租出租必须办理租赁登记(三)出租程序申请 审批签订合同 办理登记二.租赁合同租金标准双方协商确定租赁期限不得超过土地使用权的剩余年限土地用途符合出让合同规定的用途出租方权利义务权利收取租金监督承租方使用依法收回出租土地义务交付土地及地上建筑物等及保障义务修缮义务妨害除去义务(不论原因是谁所致)出租人继续履行出让合同承租方权利义务权利合法使用租赁物的权利要求保障正常、有效使用租赁物的权利义务保管义务支付租金义务租赁标的
6、物返还义务【例题单选题】【2005年真题】土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时,(),出租方负有除去或防止义务。A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的【答案】B三.使用权出租,出让,转让,抵押的区别(一)出租与出让(二)出租与转让(三)出租与抵押第五节 国有建设用地使用权抵押一.国有建设用地使用权抵押权设定(一)可以设定抵押权的建设用地使用权(1)通过有偿出让转让方式取得的(2)通过行政划拨方式取得后补签合同后(二)属于下列范围的建设用地属涌泉不得设定抵押第八条规定内容权属
7、有争议的土地教育、医疗、市政等公共福利土地使用权列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权已公告列入拆迁范围的房地产依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产其它(三)设定建设用地使用权抵押权应注意的问题同一宗土地可以设定两个以上的抵押权,但应将情况告知抵押权人,其所担保的债权不得超出抵押物的价值两宗以上土地使用权设定同一抵押权,视为同一抵押标的物,其担保作用不可分割地随房地,房随地走共有房地产抵押的,必须经共有人书面同意已租赁的土地使用权抵押,应告知承租人和抵押权人,原租赁合同继续有效(抵押不破租赁)土地的抵押价值可以由当事人商定,也可由房地产价格评估机构进行评估抵押权人可为
8、抵押物投保,保险费由抵押人承担,抵押权人为第一受偿人抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限应办理抵押登记,抵押权自登记时设立【例题单选题】【2005年真题】甲拥有一宗土地的使用权,自2004年1月1日起将其出租给乙使用,租期5年。2005年,甲因债务问题,将该地块抵押给丙,则()。A.甲乙之间的租赁合同中止,应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效,就由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金【答案】D【解析】抵押不破租赁二.国有建设用地使用权抵押程序签订抵押合同公证抵押登记注销登记三.国有建设用地使用权抵押登记制度应当向土地所在地县级以上地方人民政府
9、房地产管理部门办理土地使用权抵押登记抵押合同自抵押登记之日起生效办理登记应提交的文件(7类)登记的主要内容被担保的金额、抵押权人姓名或单位名称、债权等登记机关在产权证上进行他项权利记载,所有权证书由抵押人收执,向抵押权人颁发他项权利证书【例题单选题】【2006年真题】A公司将M地块的使用权抵押给B公司,于7月1日签订抵押合同,并于次日办理了公证,7月9日完成抵押登记,则抵押合同生效的时间为()。A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日【答案】C【解析】抵押合同自抵押登记之日起生效温馨提示:看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 四.抵押建设用地使用权的占用与管理由抵押人占用与管
10、理抵押的土地抵押权人有权进行监督检查当抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时,抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保抵押的土地可以出租转让,但价款应优先提前清偿抵押权人的债权,超过部分归抵押人所有五.抵押建设使用权的处分(一)抵押建设用地使用权处分的条件抵押期届满,抵押权人未受清偿抵押人死亡引起无法履行债务抵押人在抵押合同期宣告破产或解散抵押人擅自处分抵押物抵押合同约定的其他情况(二)抵押建设用地使用权处分的受偿处分抵押物所得金额的分配顺序支付处分抵押物的费用扣除抵押物应缴纳的税费偿还抵押权人的债权本息及支付违约金赔偿违约给抵押权人造成的损害剩余金额交还抵押人同一房地产设定两个以上抵押权时
11、的清偿顺序已登记的,按登记的先后顺序清偿,顺序相同的,按债权比例清偿已登记的先于未登记的均未登记,按债权比例清偿抵押设定后土地上新增建筑物不属于抵押财产,可一同处分,但新增建筑物的价款,抵押权人无权优先受偿六.建设用地抵押权的灭失抵押土地使用权处分的条件(5种情况)可折价或拍卖抵押物清偿抵押权人协议不成可以提起诉讼七.最高额抵押权(一)最高额抵押权的概念指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押具有担保债权的不特定性的特点。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的,将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。因此,其所担保的
12、债权不必须都是同一性质的债务(二)最高抵押权的法律规定设立前已存在的债权,可以转入最高额抵押担保的债权范围确定前,债权转让的,最高额抵押权不得转让确定前,部分抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权内容(三)最高抵押权的确定约定的债权确定期间届满没有确定期间或期间不明,自设立之日起满两年后请求确认的新的债权不可能发生抵押财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或被撤销其它第六节 国有建设用地使用权收回和终止一.国有建设用地使用权收回因社会公共利益需要提前收回土地使用权(退还相应出让金)为实施城市规划收回土地使用权土地使用权届满收回(无偿收回土地)因单位撤销迁移等原因停止使用划拨土地的,可收回公路、
13、铁路等报废用地可收回出让方式获得土地使用权满两年未动工开发的,无偿收回,但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外【例题单选题】【2006年真题】下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中,政府可以无偿收回土地使用权的是()。A.出让合同约定2002年6月30日动工开发,中间曾受到“非典”的影响,规划部门审批工作在一段时间内暂停,导致前期工作延误,到2004年6月30日仍未动工开发B.城市总体规划变更,使得项目规划设计变更,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率,规划部门不批准,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未
14、动工开发D.因发生自然灾害,地块的地质条件发生重大变化,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发【答案】C【解析】二.国有建设用地使用权的终止(一) 因土地灭失而终止(二)由于土地使用者抛弃而终止三.国有建设用地使用权收回和终止的法律后果土地使用权受让人与土地所有者之间关于该幅土地上的权利义务关系解除地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得土地使用权出让合同规定必须拆除的设备,土地使用者必须拆除第七节 闲置国有建设用地的处置一.闲置土地的认定国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的,自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工
15、开发建设的。已动工开发,但开发面积不足应开发建筑面积的1/3,或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。其他规定二.闲置土地的处置方式延长开发建设期限,但最长不超过一年变更土地用途,办理手续后继续开发安排临时使用,待项目具备条件后重新批准开发,土地有增值的,由政府收取增值地价政府安排置换其他闲置土地政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设,对原用地单给予经济补偿政府收回土地,与土地使用者签订收回土地协议书由政府原因造成闲置的,还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算,确定相应土地给原土地使用者,其余部分由政府收回三.征收土地闲置费城市规划区内出让土地,闲置一年以上
16、按出让金20%以下征收具体由省一级规定四.无偿收回土地连续两年以上未使用的,由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告,终止土地有偿使用合同,注销土地登记和土地证书第八节 集体建设用地使用制度一. 集体建设用地的使用范围和原则(一) 集体建设用地使用范围1. 乡镇企业. 2. 农村住宅. 3.乡镇公共设施及公益事业建设(二) 集体建设用地的使用原则(1) 合法(2)节约,按规划(3)按计划用地 (4)依法办理审批手续 (5)如占用农用土地,则办理审批手续二.集体建设用地使用权的取得收回流转和抵押(一)集体建设用地使用权的取得和收回(二)集体建设用地使用权流转(三)集体建设用地使用权抵押三.
17、农村宅基地及其管理(一)农村宅基地概念农村居民建设住宅所使用的集体土地。(二)宅基地的一户一宅原则(三)农村宅基地使用权取得和审批程序温馨提示:看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 第 四 章房地产市场调研第一节 房地产市场调研概述一、房地产市场调研含义房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料,为企业营销决策提供依据的信息管理活动特点实用性时效性实践性二、房地产市场调研的意义1.有利于开发商确定正确的发展方向(战略)2.有利于开发商适时对房地产产品进行更新换代(产品)3.有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略(
18、策略)4.有利于开发商制定科学的开发和销售计划(计划)5.有利于开发商完善经营管理,提高经济效益(效益)三、房地产市场调研程序(一)调研准备阶段1.确定目标;2。制定计划;3。设计问卷;4。确定方案(二)正式调研阶段(三)结果处理阶段1。整理分析调研资料;2。撰写调研报告3.房地产开发项目策划3.1策划的相关概念3.1.1策划与房地产策划的概念策划:策划本意是计策、对策、谋划,既含有未做事之前的整体筹划和安排,也含有遇到突发事件如何处置的对策区别以下概念策划与规划(规划不考虑细节和变数)策划与决策(策划谋,决策断)策划与计划(计划着眼于具体工作安排和执行措施,无长远发展安排)房地产策划帮助房地
19、产企业实现预期的目标,对市场作出详细的调研,进行投资方向选择、目标市场定位、营销策略组合等一系列决策的投资咨询活动3.1.2策划的运作要素主体要素策划个体策划机构客体要素指策划所指向的对象或标的其他要素3.1.3策划的基本功能(五大功能)竞争功能决策保证功能计划策定功能预测未来功能管理创新功能3.1.4策划的过程提出并确定主题明确策划需要的条件和相应要求正式签订委托合同,接受委托项目展开相关调查搜集、过滤和提炼信息激发灵感整理创意,形成策划方案大纲深入研究,形成策划初步方案提出最终策划方案,并指导、推进方案的实施【例题单选题】【2008年真题】下列关于策划的表述中,错误的是()A.策划既含有未
20、做事之前对如何行动的整体筹划和安排, 也含有遇到突发事件如何处置的对策B.策划包含计划和决策C.策划主体是指能动地进行策划活动的人D.策划的客体是指策划指向或策划标的【答案】B3.1.5房地产策划的特征地域性系统性前瞻性市场性创新性操作性多样性3.1.6房地产开发项目策划的地位贯穿始终,为项目成功开发提供智力支持为房地产企业充当智囊团、思想库,是企业决策者的助手3.1.7 房地产开发项目策划的作用是房地产项目成败的关键增强竞争能力增强企业管理创新能力使社会资源得到有效整合3.1.8 房地产开发项目策划的模式房地产战略策划模式房地产全程策划模式房地产品牌策划模式房地产产品策划模式第二节 房地产市
21、场调研的内容一、房地产市场环境调研政治法律环境调研经济环境调研社会文化环境调研区域环境调研二、房地产市场需求调研房地产消费者调研房地产消费动机调研房地产消费行为调研三、房地产市场供给调研行情调研市场反响调研相关专业公司与中介服务机构情况调研3.2 房地产战略策划模式特点:从宏观战略高度来把握能使项目定位准确,找到最合适的发展思路能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作,利于从全局出发实现项目的具体目标是最适宜规模较大的开发项目的一种模式流程:大势把握-找出思路理念创新-明确定位策略设计-提出方案资源整合-形成平台动态顾问-跟踪监理第三节 房地产市场调研资料的搜集一、房地产市场调研资料的搜
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