高房价毕业论文.doc

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1、中文摘要 2008年，一场由美国次贷危机引发的经济危机瞬间形成了全球性的金融危机，各国经济受到严重打击。我国也未免其中，美国的次贷危机是由美国人贷款买房换不起贷款引起的，这很容易让人联想到目前我国高高的房价。自从1998年住房制度改革以来，我国房地产市场发展迅速，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。然而2003年以后，房价迅速上涨，超过了绝大部分城镇居民的正常承受能力。本文通过房地产商品的价格构成，房价收入比来分析当前房价是否合理；从住房的有效需求旺盛，土地价格上涨，土地财政；投资渠道单一，民间资本与国外资本炒房投机；房地产参与方利益博弈能力不同等几个方面来分析房价上涨的原因。同时，随着生

2、产效率的提高和经济的快速发展，越来越多的农民涌入城市，大学毕业生留在城市，我国城市化进程正在进入快速发展阶段，预计到2020年我国城市化率将达到55%-60%.城市化进程的加快，一方面买房的人大量增加，住房市场需求旺盛；另一方面，房地产的经营周期较长，从规划设计、开工建设、预售销售、办理入住需要一年甚至更长的时间，住房供不应求，价格上涨。目前我国CPI（居民消费价格指数）上涨厉害，国内投资渠道不完善，房产是保值增值的商品，出现了大量的炒房现象，进一步抬高了房价。当前我国正处于21世纪战略机遇期，现代化是我国走向发达国家的必由之路。现代化的标志是工业化和城市化，工业化与城市化存在正相关的互动关系

3、。一方面，城市化是工业化的结果，另一方面，城市化推动了工业化。城市化和工业化的发展需要一定的空间，这个空间就是城市。高房价增加了制造业和服务业的生产成本，留不住人才，降低了企业的利润空间，加剧我国的产业结构不平衡和社会贫富差距，阻碍了城市化进程，政府应采取政治经济手段进行调控。关键词：高房价 房价收入比 城市化 工业化AbstractIn 2008, a us subprime mortgage crisis triggered by the economic crisis instant global financial crisis has formed by a severe blow,

4、 economies. Our country also rather among them, Americas subprime crisis is an American loant afford loans of the cause, it is easy to imagine that current high prices. Housing system reform since 1998, Chinas real estate market since the rapid development, the real estate industry gradually become

5、one of pillar industries of national economy. However after 2003, house prices rising quickly, more than most urban residents normal bear ability. This article through the price of real estate goods form, the housing price to income than analysis current house price is reasonable; The effective dema

6、nd from housing, land prices rose, land finance; The single channel, private capital investment with foreign capital ChaoFang speculate; Real estate parties interest game from several aspects such as different ability to analysis the reason prices. At the same time, along with the production efficie

7、ncy and the rapid development of economy, more and more farmers flooded into cities, the university graduates stay city, of Chinas urbanization is entering a rapid development stage, and that in 2020 urbanization rate will reach 55% - 60%. The acceleration of urbanization, on the one hand, a house,

8、a large increase in housing market demand; On the other hand, real estate business cycle is long, from planning and design, construction, pre-sales sales, with the check-in need a year or longer, housing demand, the price rise. At present our country CPI (consumer price index) rise much, domestic in

9、vestment channel is not perfect, real estate is the value of goods, there appear a large number of ChaoFang phenomenon, further pushing up the price. The current our country is in the 21st century period of strategic opportunities, the modernization is the only to developed countries in China. The s

10、ymbol of modernization is industrialization and urbanization, industrialization and urbanization is positively correlated interacting relationship. On the one hand, the urbanization is a result of industrialization and urbanization, on the other hand, promotes the industrialization. Urbanization and

11、 industrialization development needs certain space, the space is the city. High prices increased production cost of manufacturing and service, keep talents, reduced the profit space for the company, adding to our industry structure imbalance and the gap between rich and poor, obstruct the urbanizati

12、on process, the government should take political and economic means to regulate. 目 录摘要1Abstract.2第一章 绪论.51.1论文研究的的背景.51.2论文研究的目的.61.3论文研究的意义.7第二章 房地产价格合理性评价.72.1房价收入比.72.1.1房价收入比的基本概念.72.1.2房价收入比的中外比较.72.1.3运用房价收入比分析我国高房价.82.2房屋空置率.142.3房屋租售比.15第三章 房价上涨的原因分析.153.1中国房地产市场有效需求过于旺盛.153.2房地产投资结构不合理.163.

13、3住宅供需不平衡.173.4土地资源有限，土地出让金高.183.5房地产投机行为推动房价上涨.193.6流动性资金过剩，大量流向房地产领域.20第四章 高房价对城市化进程的影响.204.1城市化的本质.204.2工业化与城市化、现代化的关系.204.3高房价对城市化的影响.214.3.1高房价造成城市化的内在动力不足.214.3.2高房价改变投资流向，放缓工业化进程224.3.3高房价造成消费市场畸形化和发展动力不足234.3.4高房价下城市化也将高价,阻碍农民工进程.234.3.5高房价下伪“逆城市化”现象更严重.234.3.6高房价下城市化难以高速.24第五章 控制高房价的对策.24 5.

14、1完善住房保障体系，增加住房有效供给，构建多元的市场供应主体.24 5.2压缩房地产开发成本，加强成本核算，降低期望利润.255.2.1完善土地出让制度,优化土地供应结构,稳定地价265.2.2加强项目成本控制，降低工程造价.265.3推动我国房地产税制改革275.3.1取消一次性税收，开征物业税.275.3.2实施有区别的税收政策，采用阶梯累进税率.285.4加强市场监测，建立完善的信息公开制度285.5大力发展建筑技术，提高住宅工业化水平285.6引导居民树立理性消费观念，提倡住房梯级改善.295.7加强和改善房地产宏观调控.29结论与展望30参考文献31.致谢32第一章 绪论1.1论文研

15、究的背景房地产是房产和地产的总称，更严格地说房地产是指土地及其地上地固着物的总称，是房屋和土地在经济方面的商品体现。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业或产业与企业的总称，它是一个巨大的产业体系。房地产因其独特的不动产性、区域性、高值耐久性、保值增值性和高关联性成为世界经济的支柱产业之一。改革开放以来，特别是20世纪90年代伴随着住房制度改革和土地使用制度改革，我国把发展房地产业作为国民经济发展的重点之一，不断加大改革力度，增加资金投入，加快住房建设，房地产业进入了高速发展时期，为国民经济健康持续发展，改善居民的居住条件做出了巨大的贡献。我国国民经济的持续快速发展、居民实际收入的

16、不断提高、居民住房消费观念的转变、城市化进程加快、北京奥运会、上海世博会对房地产的带动都为我国房地产业的持续、快速、健康发展提供了广阔、长远的发展空间。但是我们也必须清楚的看到，我国的房地产业相关法律法规体系不健全，市场运行机制和市场主体行为不规范，房地产开发融资渠道有待拓宽和规范，房地产金融市场有待发展，房价上涨过快、房价收入比过高，超过居民可承受的范围，商品房空置面积和空置率增加，房屋质量、物业管理和中介服务还存在较多问题等。特别是房地产价格过高，上涨过快，是当前社会各界非常关注的焦点问题。从2003年后，我国房地产价格进入快速上升轨道。近几年来，房价涨幅更是惊人，天价房、地王频现。国家统

17、计局公布的2009年1-12月全国房地产市场运行情况数据显示，无论是近9.4亿平方米的全国商品房销售面积，还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。比2008年的3882元/平方米全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。 根据中投证券最新研究报告显示，2009年各城市累计成交面积远超2008年，绝大多数城市成交面积超越此前最好的2007年。在一线城市中，北京、上海、深圳销售面积分别较2008年增长57%、70%、57%，广州、杭州截止11月累计成交面积已较2008年全年增长64%和28%。报告还表示，一线城市房价在经历了2009年的出现快速上涨后，

18、上涨势头开始由中心城区向非中心城区、一线城市向二三线城市蔓延，恐慌消费心理蔓延。在大中城市高房价的背景下，县城的房价也不甘示弱。瑞安市，一个隶属于浙江省温州市的县级市，房价就堪比京沪，2009年其新开楼盘竟以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。在全国其他县城，近几年房价普遍猛涨，但因为房价绝对数额低，并没有引起太多人的关注，但房价暴涨的趋势和奇高的形势不容质疑。据宜居城市研究室参考官方统计公布的数据、实地调研和代表性楼盘抽样统计三个方面公布的2010年1月中国城市房价排行榜显示：新房均价每平方米超过2万的有3个城市，超过1.5万的有5个城市，过万的有10个城市，45个城市新房均价超过

19、5千，65个城市新房均价超过4千，86个城市新房均价超过3千。同时房地产市场供应结构性矛盾比较突出，中低价位、中小户型普通商品房和经济适用房，供应不足，供不应求；大户型住宅、高档住宅供应过多，供过于求，导致大量住宅空置，空置面积增加。针对目前我国房地产价格过高，上涨过快的问题，如何稳定房地产价格，促进房地产业的健康发展，已经迫在眉睫，任重道远。本文正是在这样的背景下，对房地产价格进行分析，对如何稳定价格进行探讨。1.2论文研究的目的高房价是一个非常敏感的话题，也将是一个长期的热门话题。房地产价格涉及各方面的利益，即是开发商、购房者关注的问题，又是政府部门密切关注的问题，本文旨在分析我国目前高房

20、价的现状、找出房地产高价格的主要影响因素：运用房价收入比、租售比等指标，分析目前房地产价格是否合理，运用经济学供需关系原理、引入投机度模型，找出目前我国房地产价格持续上涨的理性和非理性原因；分析房价过高，涨幅过快对城市化进程的负面影响，进而提出一些解决对策和建议。1.3论文研究的意义房地产价格是整个房地产市场的风向标和调节器，房价水平的高低不仅反映房地产市场的发展状况，还对社会经济的发展，居民生活水平的提高等多方面产生重大影响。房价是房地产市场运行状况的综合反映，是调控房地产市场的核心。房价的上涨一定程度上体现了市场对资源配置的基础性作用和房地产类产品的保值、增值性，但房价涨幅过快，房价过高，

21、甚至长期高位运行必将产生一系列的负面影响，造成诸如房地产市场空置率高、土地资源稀缺、城市竞争力下降、加剧贫富两极分化等问题。房价的高低还关乎居民居住水平的改善、社会稳定和国民经济的可持续发展。因此，对房地产价格进行分析，找出引起房地产价格上涨的主要因素，提出稳定房价的一些对策和建议，改善我国房地产高房价现状是一项非常有理论和现实意义的研究工作。第二章 房地产价格合理性评价2.1房价收入比2.1.1房价收入比的基本概念 房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状。评判房价合理与否,只能是与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较,在比较中方能鉴别。

22、看房价合理与否首先可将房价与居民收入进行比较。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，目前国际上公认的房价收入比的合理区间为5-6对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。计算公式如下2.1.2房价收入比的中外比较首先对比世界上其他国家的房价收入比情况，通过比较可以看出我国的房价收入比情况。见图2.1和表2.1表2.1房价收入比的国际比较国家年份人均GDP房价收入比马来西亚198520006.1韩国198621505.5英国198584602.4法国198295402.8日本198311

23、3006.7美国1988166902.8中国200620007.19房价收入比的高低能够反映出住房的价格合理程度，房价收入比接近世界平均值，说明该国住房生产、交换状况良好，住房建设规模和水准与该地经济发展相适应，住房建设规模与需求相适应。从图2.1可以看出我国房价收入比明显高于国际合理区间，房价不合理。图2.1不同收入国家房价收入比2.1.3运用房价收入比分析我国高房价从全国水平看，我国房价收入比2001年后一直高于6从上图可以看出：1997-2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2

24、007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44。2008年城镇人均居住面积仍然持续提高，房价基本持平，房价收入比出现明显下调，为6.78。2009 年随着我国房地产市场复苏至过热，全国新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比也相应地回升，创历史新高达8.03。2010 年，在国家频频调控房地产的政策作用下，以及城镇居民可支配收入快速增长的带动下，房价收入比有所回落。目前国际上公认的合理的房价收入比保持在5-6 之间，2010 年为7.76，接近合理。但是我国北京、上海、广州、深圳四大城市的房价收入比远远高于世界平均值，以四大城市的方价收入比为例。京、沪、

25、深、杭2002-2010的房价收入比见下表2.2，2010年四地的房价收入比均达到14倍以上。北京名列第一，房价相当于年收入的17.4倍，第二位是深圳，为15.6倍，其次是上海为15.4倍，最后是杭州为14.7倍。可以看出目前我国房地产价格不合理、房价过高，特别是东部沿海一线城市。年份200220032004200520062007200820092010房价收入比8.78.07.79.09.813.113.514.217.4表2.3 北京2002-2010年房价收入比图2.3 2002-2010北京房价收入比变动情况 图2.4 2010北京不同收入阶层房价收入比低收入户中等偏下中等收入户中等

26、偏上高收入户37.0324.3319.5115.569.44表2.4 2010北京不同收入阶层房价收入比从表2.3可以看出北京房价收入比自2002年以来一直呈上涨趋势，20101年为17.4，远超国际合理水平，房价不合理。从图2.4和表2.4看出2010年，不同收入阶层购买房屋的支付能力不同，低收入户买一套房需要37年，购房压力很大，既是高收入户也需要9年，购房压力也不小。北京房价偏高，可能存在房产泡沫。表2.5 2002-2010年上海房价收入比年份200220032004200520062007200820092010房价收入比7.79.010.010.910.611.210.214.61

27、5.4图2.5 2002-2010上海房价收入比表2.6 2010年上海不同收入阶层的房价收入比低收入户中等偏下中等收入户中等偏上高收入户33.7323.0518.0213.837.72图2.6 2010上海不同收入阶层的房价收入比从表2.5和图2.5看出，从2002年倒2007年上海的房价收入比一直呈上涨趋势，2008年由于经济危机的影响有所下降但不大，2009年后由于宏观调控房价收入比有大幅上升，2010年为15.4。从表2.6和图2.6看出，中低收入户的房价收入比在18倍以上，房价对他们说过高，购房压力较大；高收入户房价收入比为7.72，接近合理。表2.7 2002-2010杭州房价收入

28、比年份200220032004200520062007200820092010房价收入比4.46.36.28.28.69.910.212.114.7图2.7 杭州2002-2010房价收入比表2.8 2010杭州不同阶层房价收入比低收入户中等偏下中等收入中等偏上高收入户34.3621.6716.6412.727.37图2.8杭州不同收入阶层房价收入比从图2.7和表2.7可以看出从2002-2010年杭州房价收入比呈上涨趋势，2010年为14.7倍，房价收入比过高。从图2.8和表2.8看出，中低收入户房价收入比在16倍以上，是国际合理水平的3倍以上，购房压力较大；高收入户房价收入比7.37，是国

29、际合理水平的1倍以上，接近合理。表2.9 2002-2010重庆房价收入比年份200220032004200520062007200820092010房价收入比3.53.53.94.14.45.25.06.57.8图2.9 2002-2010重庆房价收入比表2.10 2010重庆不同收入阶层房价收入比低收入户中等偏下中等收入中等偏上高收入13.1410.258.296.675.25图2.10 2010重庆不同收入阶层房价收入比从表2.9和图2.9可以看出2002-2009年，重庆房价收入比从3.5上涨到6.5,在国际合理水平区间内，说明重庆房价可以接受。2010年房价收入比为7.8，为国际合理

30、水平的一倍以上，说明房价2010上涨较快，超出居民正常承受能力。从表2.10和图2.10看出，中高收入阶层房价收入比在8倍以下，购房压力不是很大，中低收入阶层房价收入比在13倍以下，还可以接受。从以上四个城市可以得出，我国房价收入比水平地区差异较大。由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、深圳等，房价收入比最高均超过 10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比相对较低，房价泡沫还不

31、明显。2.2房屋空置率商品房空置率是反映某一时刻商品房空置程度的指标，计算时采用的是商品房控制总量与近三年商品房竣工量之间的比率：即1999-2004年我国空置一年以上商品房面积和增长速度一览表年份199920002001200220032004空置面积（万平方米)385041574602530054256267增长率-8.010.715.22.415.2资料来源：唐勇中国房地产市场高房价与高空置并存的“悖论”现象及其原因分析。同济大学，2006.由表可以看出从1999年开始，我国控制一年以上的商品房面积呈逐年增长趋势，近三年均超过5000万平方米，而同期我国商品房年销售面积分别为2.68,3

32、.22,3.82亿平方米，比例分别为1：5、1:6、1:6左右，这个比例很高。 2009年有统计数据表明：在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%10%之间为合理区，空置率在10%20%之间为空置危险区；空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。 国家电网公司的调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是无可复加了。2.3房屋租售比房屋租售比是指在相同时期内同一类住房的租

33、赁价格与出售价格之间的比例关系，反应的是租房和购房的相对成本。一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。房地产属于一种资产，按照资产价格理论，房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定。设p为每平方米的房价，R为每平方米的年租金，d为房租中房产税、维修费、保险费等其他费用所占的比重，i为长期定期存款利率，n为住房寿命年限，用公式表示为：整理得: 由以上公式可知，房屋的租售比的函数式有三个变量，根据这个公式，在已知利率水平、相关税费比重、住房寿命年限的情况下，可以根据合理

34、的租售比对确定房价水平下的房租或者确定房租水平下的房价进行推导。上述公式同时表明，在合理租售比的情况下，房价与房租应该按一定比例同方向变化。如果房价的远远上涨超过房租的上涨，即出现房屋租售比的持续下降，说明房价存在着过高现象。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，一般而言，租售比1:200到1:250之间意味着区域房产运行良好；而超过1:300的租售比警戒线，就意味着房价偏离房产价值，随之而来的是投资价值变小和投资风险加大。12月4日，中国指数研究院的一份报告显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房屋租售比已经超过1:300的国际警戒线。房屋租售比是国际上用以判

35、断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，是反映楼市健康与否的晴雨表。通过以上三个指标的衡量，相对于绝大多数普通百姓的收入水平和承受能力来说，现在我国的房价确实过高，同时存在一定程度的泡沫。城市高房价的生成机理与抑制之道铜陵学院经管系 吴雄虎第三章 房价上涨的原因分析3.1 中国房地产市场有效需求过于旺盛， 1.房改使自住需求大幅度上升。我国于1998年正式取消福利性实物分房，取而代之的则是消费者自主购买商品房，这也标志着房地产市场的全面启动。住房制度改革之后，以前被囤积的住房消费需求得到了大量的释放，人们在接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式的同时，高速的国民经济保证了人们的购买力，

36、由此带动了居民对住房的主动改善型需求，住房抵押贷款制度的高速发展，也大大增加了购 买能力，这使得许多潜在需求有条件转化为现实需求。 2.中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。 进入21世纪之后，加快城市化进程被列为重要任务之一，近几年已成为城市化的加速时期，2005年到2010年沿海城市的城市化率年均提高2%，这样高速度的发展，为城市住宅需求提供了客观条件。 随着城市化进程的加快，越来越多的农村人口到城市工作，加上毕业的大学生，导致住房需求加大。住房需求与供给变化图随着城市化水平的快速提高，农村人口大量向城市转移，进入城市的农村人口首先要解决住房问题，这将促进居民对

37、住宅的消费需求产生外延式增长。同时，由于我国土地资源有限，为了保证粮食安全，可供于城市建设的土地更是相对有限，也就是说，在一种既定的住房政策下，住房供给缺乏外延式变化，供给曲线是相对固定的。在这种背景下，随着住房需求的不断外延式增加，需求曲线由D1变化到D2、D3（如图1）。其市场均衡量也由Q1变化到Q2、Q3，相对应的均衡价格分别是P1、P2、P3。从图1的分析中可以看出，城市化水平的提高导致住房需求的外延式增长（需求曲线向右移动），住房需求的增长与住房供给的相对短缺，必将导致房价的上涨。3.2房地产投资结构不合理根据房地产市场信息统计数据，2005年末，40个重点城市累计可售商品住房面积中

38、，有23个城市套型在120平方米以上的住房占50%以上，有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10%。我国住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%，住宅占房地产开发投资比重为68.3%，币2004年上升1.1个百分点。经济适用房投资额为565亿元，比2004年同期减少6.8%，见表1。由于供给结构调整一般要2年左右的周期。2007年普通居民家庭需要的中小户型、中低价位普通商品房和经济适用房供应不足，调整供给结构的力度仍需加大。目前房地产市场商品房供应结构性矛盾突出：许多商品房空置，而居民需要的经济适用房和普通商品住房却供应不足。普通商品住房、经济适用房作为市场供应主体地位还远远未

39、建立，其所占比重过低。经济适用房投资额增长速度缓慢，经济适用房所占比重逐年下降。表1 1999-2006住宅投资情况 单位： 亿元 %年份项目房地产投资总额住宅投资总额同比增长住宅投资所占比重经济适用房同比增长所占比重19994103263824.564.343761.410.720004984331125.866.554224.110.920016344421728.966.560010.69.520027791522823.167.1589-1.87.6200310154677729.666.76225.66.1200413158883728.767.2606-2.54.620051575

40、91076821.968.3565-6.83.62006193821361225.370.275032.73.9资料来源：1998-2006中国统计年鉴、统计公报及国房景气指数资料3.3住宅供需不平衡经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化，见表。而我国住宅市场结构性短缺，中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足。高档住宅、大户型住宅比重太高。商品住房市场这种供给结构的不合理，造成了大量高价格的高档住房闲置，而中低档住房却供不应求，供给有限。在以开发高档住房为主体的住房市场中，必然拉动整个房价上涨。 住宅总需求 国外需求 本地需求外来需求居住与投资需求刚性需求(拆迁、结婚与离婚、家

41、庭小型化) 改善型需求(收入提高) 流动人口、进城务工、子女上学就业先富起来的一部分人一段时间以来，房地产市场中的经济适用房和普通商品住宅的比例就极低:根据有关部门提供的调研数据，“我国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米，其中16个城市超过120平方米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143平方米。”据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长到2005年全国经济适用住房仅仅完成投资600亿元，同比下降13.8%，在房地产开发总投资的比重进一步下降到4.6%。商品住房市场这种供给结构的不合理，造成了大量高价格的高档住房闲置，而中低档住房却供不应求，供给有限。在以开发高档住

42、房为主体的住房市场中，必然拉动整个房价上涨。城镇住宅供给缺口与住宅价格上涨年份人口城市化水平城镇人口规模万人城镇住宅总面积万平方米城镇住宅需要面积万平方米住宅供求缺口万平方米住宅价格元平米1987-408.18199026.4130195200000362340162340702.85199529.04351742871255979583108331508.86200036.224590644100010099325689321948.43200542.995621299575515177245219692936.96200643.9057706112716316157684886053119.25200744.9459379127344617219914485453645.18200845.7060667131344618200105065642008年，全国城市人口6亿左右，以家庭规模3.2人计算折合1.9亿家庭。从1991到2008年，包括别墅、经济适用房和其他住宅在内，总工出售了49亿平方米的房子，按每个家庭60平方米计算，只能满足42.5%的家庭住房需要；如果按每个家庭90平方米计算，只能满足28.4%的家庭住房需要。由表看出，2008年