购房论文2000字.doc

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1、购房论文2000字 我理想的房子 我理想的房子，是一座又实用又美观，让看的人惊叹不已的住宅。这房子的墙上画着四季的美景;秋天飘飘扬扬的树叶;冬天白雪茫茫的大地。房顶尖尖的，呈翠绿色，对这瓦蓝的天空。远远望去，美不胜收。 这座房子的防灾功能也十分齐全。地震来时，房子会自动在1秒内打开房顶，1秒内伸出螺旋桨，2秒内飞离地面30米。海啸来时，房子会自动在2秒内备好空气，1秒内关好门窗，1秒内射出铁链，牢牢地扎入地下3米，任凭海水的冲击。 这座房子还十分环保。在电闪雷鸣是，房子马上伸出“接雷针”把一道道“接”下来的闪电，在瞬间便为电能。在刮风下雨时，房子马上伸出“风转换机”与“汇雨盆”。“风转换机”将

2、狂风变为微风，调节室内空气，“汇雨盆”又将雨水变为自来水与饮用水。 另外，这房子还有防盗功能。当屋子的主人开始休息，防盗装备自动开启，当有人私自入内时，会被电粒子电一下，电的全身麻木，若还继续往前走，宅内会起一阵药雾，让小偷双眼剧痛，若是再往前走，宅门会自动打开，一个机器警卫将这位“坚持不懈”的小偷送往警局。 这就是我理想的房子，一座舒服、环保、安全的房子。篇二：购房知识论文 论购房定金纠纷产生原因及解决对策 摘要：伴随着我国住房全面市场化的推进,房屋交易市场的持续活跃,特别是在现实生活中大量的期房预售交易过程中,围绕购房定金法律性质的争议时有发生,在审判实践中大量涌现的购房定金纠纷的案件。本

3、文拟从分析购房定金的法律性质入手,基于该认识引出审判实践中应如何及时正确的处理有关购房定金引发的纠纷,从而有效维护购房者的合法权益。 关键词定金房屋协议订金 一、定金的概念 定金是指在债权债务关系中,为证明债的成立和保证债的履行,一方当事人在债务未履行之前,先行交付另一方当事人一定数额的货币。定金是债权担保的一种形式,根据中华人民共和国担保法第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。” 二、购房时应注意定金与订金的区别 近年

4、来出现的一种购房诚意金(订金),一些地方在房产交易实践中,开发商要求购房者为了证明够房诚意而向开发商交付的一笔金额,开发商承诺交了诚意金的购房者可以获得该楼盘的优先购买资格,签订正式购房合同时还可以享受一定的优惠。购房者在交付诚意金时一般要与开发商签订诚意金协议,该协议一般没有房屋购买合同的具体内容,例如单价、面积、房屋地点、交楼日期等。诚意金至今尚未得到法律上的承认,属于开发商自创的词语和收费环节,并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。然而在现实中,诚意金有时只是表达了购房者单方面的诚意,一些开发商以及房屋中介并不受诚意金所应体现的诚意制约。 由于“诚意金”并不具有合同担保效力,购

5、房者者向房地产商支付“诚意金”所购买的只是一种优先的机会,这样购房者的一番诚意实际上往往得不到优惠,甚至诚意金不明就里地也有去无回。 订金不具有定金的性质,一般情况下,交付订金的视作交付预付款。“订”的含义是订立、预订之意。通常人们把购房合同的订金划分为预付款,意思指购房者怕看中的房子不能买到而交的预订的钱,可以理解为一种预付款行为,合同确立、履行时预付款要充抵价款,合同不成立时预付款应当返还。 根据我国民法通则和担保法规定,定金与订金的区别主要表现在四个方面:1、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付

6、的,即构成对主合同的违反。2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。3、定金的数额在法律规定上有一定限制,例如担保法就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。 4、定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具有明显的担保性质。所以针对你的情况:如果按照合同注明的“定金”,对方违约则要双倍返还定金;如果按收据“订金”,在审判实践中一般被视为预付款,即使认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,得不到双倍返还;若

7、给付方违约,收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。 因此,在将购房者依据认购书、意向书预先交付的款项明确规定为购房定金的情况下,才可适用有关定金的法律条款。若是注明为“订金”、“预收款”,则不能适用有关定金的法律条款,则不具有定金所拥有的担保的效力。如果在合同中虽未明确为“定金”却用了“订金”概念,但在条款中明确了收款方违约的双倍返还,付款方违约不得退回的条件的情况下,可以适用合同文字的解释,将“订金”解释为“定金”。 三、定金罚则在商品房买卖中的适用及免责事由 (一)定金罚则的构成要件 1、当事人之间有设立定金的合意。定金罚则的适用为定金合同不履行的结果, 故其构成要件须以定

8、金合同的成立为前提。定金合同成立又须以当事人双方就定金的数额、币种、交付期限、支付方式等达成合意为必要。商品房买卖的实践中, 当事人一般在认购书中就有关立约定金的相关事项进行约定。 2、定金的交付。我国担保法第9 0 条规定, 定金合同从实际交付定金时起生效。此条虽系专就违约定金而作的规定, 但因所有类型定金都具有款项的性质,故就立约定金而言, 仍须以定金的实际交付为定金合同成立的必备要件。 3、因一方原因而致商品房买卖合同无法订立的法律事实。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条前段称,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的, 如果

9、因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同, 应当按照法律关于定金的规定处理” .这是将“ 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同” 作为定金罚则的构成要件。 四、购房时定金问题的防范措施 由于房地产市场求大于供的客观状况,加之购房者与房地产商之间的信息不对称,地位不平等,主动要求收取定金的往往是房地产商,一旦发生纠纷,吃亏的往往是购房者。俗话说:“买的没有卖的精。”为了尽量减少这方面的纠纷,维护购房者的合法权益,特提出如下建议: 1、房地产市场运作复杂,涉及的法律、法规较多,一般购房者很难通过个人能力防止自己的合法权益受到侵害,购房时应多多救助于法律界和专业人士,不仅要在权益受到侵害后寻求保护

10、,更要在签约和协商过程中拒绝被侵害的可能。 2、买卖双方应当诚实守信,了解定金的性质与效力。购房者与开发商或者房屋中介应当本着诚实守信、公平的原则签订商品房认购协议书以及房屋买卖合同,特别是处于弱势地位的购房者,应当增强法律意识,了解定金的性质以及惩罚规则。3、建议相关立法部门、监管部门对诚意金做出准确定性收取诚意金的行为在国外属于非法集资,但我国由于存在法律监管真空,已经“约定俗成”地成了行业的普遍行为,甚至被房地产商们标榜为“使购房行为公平、有序的营销方式”,此种行为将消费者置于非常弱势的地位,其权益根本无法得到保障,同时给房地产市场秩序以及金融市场秩序带来极大风险,因此,建议相应立法部门

11、、监管部门尽快出台相应政策和管理办法加以界定和约束。 参考文献： 王利明主编民法 李国光主编合同法解释与适用 房价网等篇三：关于购房知识的论文 个人购房作为当今社会的一大消费主题，受到人们越来越多的关注，特别是对于普通市民家庭来讲，购买一套商品房是日常生活中一件至关重要的大事。然而一些市民对于如何选择一套适合自己的住宅愁眉不展，还有不少市民在购房时,由于缺乏必要的自我保护意识和能力，往往吃亏上当。下面将提供一些购房时应注意的简单事项列出以提醒大家： 一、考察周边的环境状况 如今居民购房用于自住的居多，而且一次购房以后，应该要居住相当长的一段时间。所以自身居室的环境以及与居室相关联的周边环境在较

12、长的一段时间里将影响着居室主人的生活，因此居民购房时应充分考虑周边环境的一种持久的影响力，而不应该因为价位、户型等放弃对环境的要求。其次要对该物业周边未来的发展规划做细致了解，如果该物业处于一大块住宅基地之中或周边已开发完毕，则可以放心入住，而对于尚开发到一半的项目则尤其要注意调查其周边的发展情况，应尽量远离交通主干道、集贸市场或其他公众活动场所周边，更应远离带有污染源的工厂。 居民在购买小区住宅时，应多考虑其绿化栽植情况，一般情况，小区住宅的绿化率都应做到3040，如果能更高，当然更好。此外除了考察绿化率外，还应看其社区集中绿地的面积有多大，一般规定居住小区每块集中绿地的面积不应少于400平

13、方米，而较优秀的小区集中绿地都达到500平方米以上。如果有条件的话，应选择紧靠中央绿地边缘的房屋，一是空气好，二是有了绿化面积相当于有了一个隔离带，视野好，私密性也好，所以在价位相差不多的情况下，当然应先选择近绿地住宅。 二、审查五种证书 在购买销（预）售商品房前，一定要看开发商是否已取得楼盘的“五证”。这“五证”分别是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商业房预（销）售许可证。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。值得注意的是，购房者在审查销(预)售许可证时应要求开发商提供原件，以免某些开发商利用复印件做假，或更改销售范围

14、，或更改销售期限，或冒用他人或其他楼盘项目的销售许可证号伪造许可证。 三、慎签认购书 认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定数额的款项后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商

15、品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。 四、慎信广告 开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。对于此类广告，根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，如果不写入

16、合同，对开发商就没有约束力。从上述规定可以看出，购房者在签订商品房买卖合同时应当将广告内容写入合同，以便在广告名不副实时告开发商违约，维护自己的合法权益。不要随便相信楼盘的广告宣传，一定要现场考察楼盘，多看多选不要急于下单。 五、慎签购房合同及其补充合同 很多购房者在签购房合同前大都不清楚买卖合同中的条款哪一项对自己有利，哪一项对自己不利，因为商品房买卖合同里很多都是专业的法律术语。商品房销（预）售合同一般应包括：房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施等条款，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。提醒注意的是，购房者与地产销售商签订的购房合同会有

17、空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。 补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人订立商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，可以先将补充协议拿回来，找专业房地产律师进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。如果开发商不能满足购房人的合

18、理要求，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 六、慎重收房 房屋交接验收是购房过程中最为关键的一个环节，开发商往往利用购房人专业知识的欠缺，设置不平等条款、收取不合理费用，使购房人的利益受到损害。购房者收房时应注意以下几个方面：一、开发商是否已取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制性要求，是商品房能够交付的前提。二、开发商是否已取得商品房面积实测技术报告书。三、要看购房合同中开发商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。四、开发商应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，不过此问题一般不大。篇四：关于购房知识的论文 关于购房知识的论文 个人购房作为当今社会的一大消费主题，受到

19、人们越来越多的关注，特别是对于普通市民家庭来讲，购买一套商品房是日常生活中一件至关重要的大事。然而一些市民对于如何选择一套适合自己的住宅愁眉不展，还有不少市民在购房时,由于缺乏必要的自我保护意识和能力，往往吃亏上当。下面将提供一些购房时应注意的简单事项列出以提醒大家： 一、考察周边的环境状况 如今居民购房用于自住的居多，而且一次购房以后，应该要居住相当长的一段时间。所以自身居室的环境以及与居室相关联的周边环境在较长的一段时间里将影响着居室主人的生活，因此居民购房时应充分考虑周边环境的一种持久的影响力，而不应该因为价位、户型等放弃对环境的要求。其次要对该物业周边未来的发展规划做细致了解，如果该物

20、业处于一大块住宅基地之中或周边已开发完毕，则可以放心入住，而对于尚开发到一半的项目则尤其要注意调查其周边的发展情况，应尽量远离交通主干道、集贸市场或其他公众活动场所周边，更应远离带有污染源的工厂。 居民在购买小区住宅时，应多考虑其绿化栽植情况，一般情况，小区住宅的绿化率都应做到3040，如果能更高，当然更好。此外除了考察绿化率外，还应看其社区集中绿地的面积有多大，一般规定居住小区每块集中绿地的面积不应少于400平方米，而较优秀的小区集中绿地都达到500平方米以上。如果有条件的话，应选择紧靠中央绿地边缘的房屋，一是空气好，二是有了绿化面积相当于有了一个隔离带，视野好，私密性也好，所以在价位相差不

21、多的情况下，当然应先选择近绿地住宅。 二、审查五种证书 在购买销（预）售商品房前，一定要看开发商是否已取得楼盘的“五证”。这“五证”分别是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商业房预（销）售许可证。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。值得注意的是，购房者在审查销(预)售许可证时应要求开发商提供原件，以免某些开发商利用复印件做假，或更改销售范围，或更改销售期限，或冒用他人或其他楼盘项目的销售许可证号伪造许可证。 三、慎签认购书 认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定数额的款项后订立的，在约定时间内与开发商签订商

22、品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”

23、，购房人所缴款项应当退回。 四、慎信广告 开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。对于此类广告，根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。从上述规定可以看出，购房者在签订商品房买卖合同时应当将广告内容写入合同，以便在广告名不副实时告开发商违约，维护自己的合法权益。不要随便相信楼盘的广告宣传，一

24、定要现场考察楼盘，多看多选不要急于下单。 五、慎签购房合同及其补充合同 很多购房者在签购房合同前大都不清楚买卖合同中的条款哪一项对自己有利，哪一项对自己不利，因为商品房买卖合同里很多都是专业的法律术语。商品房销（预）售合同一般应包括：房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施等条款，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。提醒注意的是，购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。 补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人订立商品房买卖合同外，还要求购房人签

25、订一份补充协议，该补充协议的内容很多，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，可以先将补充协议拿回来，找专业房地产律师进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。如果开发商不能满足购房人的合理要求，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 六、慎重收房 房屋交接验收是购房过程中最为关键的一个环节，开发商往往利用购房人专业知识的欠缺，设置不平等条款、收取不合理费用，使购房人的利

26、益受到损害。购房者收房时应注意以下几个方面：一、开发商是否已取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制性要求，是商品房能够交付的前提。二、开发商是否已取得商品房面积实测技术报告书。三、要看购房合同中开发商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。四、开发商应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，不过此问题一般不大。篇五：房地产论文 “按揭”法律性质辨析 摘要 肇始于普通法系的按揭制度经过国人自身长期的实践，已经具备了自己的特征。目前市场上的按揭行为是一种新兴的，在权利的设定程序上较为特殊的抵押，而不是独立的物权形式。对于按揭关系中的法律纠纷，可以通过合同条款上的预先技术处理加以避

27、免，也可比照物权法中关于抵押的相关规定加以规制。并不需要突破现有法律规定进行制度建构。 关键词按揭；权利质押；抵押；制度建构 一、 导言 在房价居高不下的今天，面对购买房屋的刚性需求，越来越多的购房者必须通过各种渠道来筹集购房所需的大笔资金。而在众多的融资渠道中，向银行贷款无疑为大多数购房者的选择。为了保证自身资金的安全，银行贷款一般的运转模式是：首先，银行会要求购房者提供某种形式的担保作为发放贷款的前提条件；购房者在提供担保并接受上述款项一次性付清购房款后，在相当长的一个时期内对银行负有分期还本付息的义务；若发生购房者不履行还款义务的情况，则银行通过对担保物进行拍卖或变卖的方式来回笼资金，维

28、护自身权益。上述资金的融通模式在通常意义上（而不是法律意义上）便是所谓的“按揭”。 总的来看，按揭制度在能够让资金本不充裕的购房者提前获得住房同时也避免了长期租住房屋的费用；另一方面也有利于房地产开发公司快速回笼资金；对银行而言，也带来了可观的利息收入。从而在制度正常运转而不发生大规模资金链断裂的情况下，这一制度对房地产业、金融业乃至整个社会来说，都是十分有益的。然而，遗憾的是，对于在当今房地产交易行为中如此盛行的按揭制度，一方面在我国的现行法律体系中未见有关表述，另一方面又由于其本身历史和运行方式上的复杂性，似乎在学界对其法律性质的界定也尚未出现为大家所接受的通说。理论指导的缺失，势必会在具

29、体的实践操作中造成诸多的混乱和矛盾。于是，在理论上对按揭行为作出明晰的界定，尤为必要。 二、“按揭”法律性质之疑 为了说明问题的需要，在此有必要对上文所提及的广义上的按揭行为作出一定的限制。如上文所述，广义上的按揭包括以房地产等实物资产或有价证券、契约等作担保，获得银行贷款的行为。而在上述多种行为中，以其他房产或有价证券等作为担保的方式，分别可以依其自身特点归入物权法上抵押或质押的范畴，当无疑义。故本文需要重点讨论的按揭，是指以购房人所准备购入的房屋本身作为担保之标的的行为。为了避免陷入纯理论上的空谈，在进行进一步的探讨之前必须对我国房地产市场现实中的操作方式有一个基本的了解。我国目前并没有相

30、关的法律法规对这一行为作出明确的规定，在现行立法中也尚未出现“按揭”的字眼，但实际操作中却在某种程度上承认了按揭的存在。由于按揭业务目前主要是在银行开展，而一些行政法规、部门规章、政府规章等大都是借鉴银行的规定，因此本文将先从银行的规定人手，分析中国大陆的按揭。随后通过按揭与相似法律制度的比较分析，尝试界定按揭的法律性质。 一般来说，按揭是指置业者以所购楼宇物业作为担保向银行取得贷款，分期还本付息，并由相关房地产开发商承担还款担保责任的融资购楼方式。参考中国工商银行个人住房贷款管理办法的有关规定可知，实务中的按揭方式一般有期房抵押和现房抵押两种：前者需要“贷款人和抵押人持依法生效的预购房屋合同

31、到期房坐落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持房屋所有权证办理正式抵押登记。”后者同样需要办理抵押登记手续。“抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证（正本）等，均由贷款人保管并承担保管责任。”在未还清贷款之前“未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。”1上述操作方法，在现今的实践操作中有相当的代表性，从中不难看出，目前实务界一般将此类按揭行为类比抵押处理。 然而，由于按揭操作方式的复杂性和多样性，在理论界对

32、其法律性质的认识远未达到统一，摘其要者，大致有以下观点：有学者认为按揭是不动产抵押，其理由在与按揭的设定目的和法律效力都与抵押基本相同，而且实践中也是比照抵押的规定对按揭进行法律规制。2也有学者主张按揭属于权利质押，其原因在于在楼花按揭中购房人对担保标的不享有物权而仅仅享有债权请求权和期待权，其 3设定和法律效力更符合权利质押的特征。有学者却认为按揭实际上是让与担保， 原因在于按揭一般要求权利的转移和让渡，但又不转移物的占有，符合让与担保的特征。4还有学者甚至认为“按揭是传统的抵押和质押学说所无法容纳的，而1 参见中国工商银行个人住房贷款管理办法第19条、第20条、第21条. 2程力.楼宇按揭

33、对我国抵押权制度理论发展的影响J，见马原编.房地产案件新案件与判解研究M，人民法院出版社，第1516页. 3刘晋.楼花按揭的理论与法律调整J，见马原编.房地产案件新案件与判解研究M，人民法院出版社,第6页. 4 王闯：让与担保法律制度研究，法律出版社，2000，第131132页，转引自黄志明、张琦.论按揭的法律定位J，法学家经过大陆的改造后，又使其成为与让与担保不同的一种新的物权形式。”5按揭的法律性质究竟为何？笔者将在后文中作出自己的分析。 三、 对于“按揭”的初步再界定 首先，按揭权应是一种物权性的权利。物权最本质的特征之一，即为其直接的支配性。具体来说，物权人自己有取得物的利益的意愿，并

34、推动这个意愿加以实现，这就是一种物权范围内的意思自治。从意思表示的法律效果分析，只要物权人具有行使物权的意思，其权利上的利益就可以因此而得到实现。这个物权人行使权利的意思可以绝对地发生法律上的效果的特征，在民法科学上被称为“物 6权意思的绝对性”。由于权利人的意志在合法的情况上能够对相应的物产生绝对 的支配效果，物权也被认为是典型的绝对权。相应地，债权不是一种支配权，因为债权人既不能支配债务人的人身，也不能对债务人的给付行为和债务人给付的标的进行直接的支配。债权人可以在必要的情况下，通过起诉或强制执行，借助国家司法机构来获得自己应得的给付，但这并不等于，债权人有权对债务人直接施加影响；债务人只

35、有在他不按法律规定行事，不履行自己应负的义务时，法律才可以对他进行强制。7在按揭关系中，若发生债务人不按贷款合同规定履行还款义务的情形，债权人即有权对担保物进行拍卖或变卖来维护自身权益。此时，按揭权人权利的实现，既不需要通过债务人既按揭人的履行行为，也不需要通过司法诉讼乃至于强制执行程序，而只需要实现权利的意思表示，便可产生法律上的效果。由此可见，按揭人在特定法律条件具备之时，对按揭财产有极强的支配力，故而按揭权应当为物权性的权利。 接下来应该厘清的一个问题是，在按揭关系中，究竟是否包含所有权的移转？由于在按揭行为中，依规定按揭人应当将所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证

36、（正本）等，交由按揭权人保管。由此，便有学者认为，这种权利证书的转移也证明了期房全部权益的转移。8有学者持这样的 2001年第三期. 5黄志明、张琦.论按揭的法律定位.法学家2001年第三期. 6 孙宪忠.中国物权法总论M.北京:法律出版社，2009，第35页. 7 德卡尔拉伦茨著，王晓晔等译.德国民法通论M（上册）.北京：法律出版社，2003，第287-第288页。 王闯.让与担保法律制度研究M，法律出版社，2000，第448-449页，转引自李晓春、林瑞青，重新认识商品房按揭的法律属8观点，部分原因是早期普通法上的按揭，的确包含着所有权移转的内容。然而，如果说这样的争议在我国物权法颁布之前

37、尚有讨论的余地的话，在物权法已经颁布施行的今天，似乎已经具备了唯一的答案。如前文所述，本文所探讨的按揭行为，是指以购房人所准备购入的房屋本身作为担保之标的的行为。根据我国物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋无疑是不动产的一种，从上述规定可知房屋所有权的移转必须以登记作为要件，未经登记，不发生效力。所以，在现房按揭中，权利凭证占有的移转并不会产生所有权移转的效力；而在期房按揭中，甚至购房者自身也尚未取得所购房屋的所有权（而是仅仅对房产商有履行合同的债权请求权），此时更无将房屋所有权转移给按揭权人的可能。从而根据以上分析可知，在我

38、国现行法体系下，按揭关系中并不包括所有权的移转，这也就排除了按揭作为一种自物权或作为一种让与担保制度的可能性，因此，按揭权应当是一种设定于他人所有之物之上的他物权。 按揭行为存在的最主要的目的，是通过在债务人特定财产上设立某种法律上的负担来保障债权人债权的实现，具有极强的担保性。同时，在法定情形下债权人权利的实现之基础，是债务人财产的交换价值而不是使用价值。因此，在前文肯定按揭权为一种他物权的前提之下可以进一步界定：按揭权为担保物权的一种。更进一步来说，在担保物权范畴下的各类具体权利之中，留置权是一种法定的担保物权，它是依法律规定的条件（如债权人合法占有债务人财产、该占有与债的产生属同一法律关

39、系）直接发生，而不能由当事人自主设定。9按揭关系中，相关财产的占有并不会转移到债权人的手中，因此按揭与留置权有本质上的差异。那么，按揭是否属于权利质押的一种呢？首先，正如前文所述，在现房按揭中，权利凭证的转移并不意味着权利本身的转移，故无疑不具备质权的最基本的特征。因此，需要重点探讨的是期房按揭的法律性质。诚如有学者所言，期房按揭中购房人对担保标的不享有物权而仅仅享有债权请求权10。那么，是否这样便可认为在期房按揭中由于期待权和债权请求权的移转没有像在不动产所有权的移转上那么严格的程序性规定，此时的按揭便具有权利质押的性质呢，笔者对这 性.西部法学评论2009年第四期. 9 参见申卫星.物权法原理M.北京：中国人民大学出版社，2008，第390页. 10 见前注3