高新区商务市场调研分析课件.ppt

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1、高新区商务市场调研分析,高新区写字楼、公寓及酒店市场调研分析,二、高新区写字楼市场调研分析,三、高新区公寓市场调研分析,四、高新区酒店市场调研分析,五、各物业类型对比及综述,一、西安写字楼市场格局,一、西安写字楼市场格局,Part1:西安写字楼市场分布格局,Part2:西安写字楼市场供求关系现状,根据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截至2014年7月末，西安写字楼目前市场存量106万方，20142016,年，预计将有27个项目入市，新增供应量将达到239万方西安商业地产库存去化周期已升至86个月，再次步入此轮周期下行低谷，而在行业发展的大环境及市场供需因素下，后市发展仍进一步趋于恶化

2、。,2014年1-5月西安写字楼市场新批预售面积为76.83万平方米，与去年同期相比，增长了72.4%。,市场销售面积为32.39万平方米，与去年同期相比，增长了22%。,Part2:西安写字楼市场供求关系现状,西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：,二、高新区写字楼市场调研信息,一、高新区写字楼市场调研信息,Part 7 重点写字楼个案信息,Part 1 高新区写字楼市场板块划分,Part 2 高新区写字楼具体分布情况,Part 3 各板块在售待售写字楼信息,Part 4 在售待售写字楼特点分析,Part 5 高新区写字楼市场特点梳理总结,Part 6 高新区写字楼租赁市场信息,Part

3、 1 高新区写字楼市场板块划分,划分原则：根据区域写字楼市场发展特点，结合在开发项目属性与地域差异性等综合考虑划分,高新一期核心板块 高新区传统核心办公区，配套高度完善，用地稀缺，在开发写字楼较少；唐延路板块 高新区最密集的商务办公带，办公氛围浓厚，沿线两侧已开发成型；锦业路板块 高新区新的行政、金融商务中心，办公物业发展起步晚，氛围尚未形成；,高新区写字楼、公寓及酒店分布总览,Part 2 写字楼具体分布情况,15,16,17,18,Part 3 各板块在售待售写字楼信息,高新一期核心和唐延路板块,锦业路板块,Part 3 各板块在售待售写字楼信息,特点1销售面积,Part 4 在售待售写字

4、楼特点分析,单户面积划分多在100以上，客户需求以100以上为主,写字楼产品单套面积划分多在100-330；实际销售中200以上大面积至整层销售比例最多；写字楼项目中的公寓产品，后期多以办公方向来推售；同项目中的公寓产品售价最低，销售速度最慢，写字楼产品价高量快。,写字楼目前仍以常规高层办公为主，在售超高层办公较少，但供应在增加,特点2建筑高度,Part 4 在售待售写字楼特点分析,写字楼层高多在3.5米以上，超高层以4.2米层高为主,特点3标准层层高,Part 4 在售待售写字楼特点分析,写字楼多为毛坯交房，少有简装标准，但超高层写字楼均为精装交房,特点4装修状况,Part 4 在售待售写字

5、楼特点分析,特点5销售状况,Part 4 在售待售写字楼特点分析,写字楼市场竞争激烈，售价难以得到有力支撑，后市销售压力较大,写字楼市场特点梳理总结,Part 5 高新区写字楼市场特点梳理总结,楼栋数量：除启迪清扬时代规划有8栋写字楼外，大部分项目写字楼数量控制在 1-3栋；建筑高度：以100米左右高度为主，最低高度 83m，个别超高层高度达到200m以上；（启迪清扬时代1栋208m、绿地中心2栋双子塔270m、中铁西安中心1栋230m）层 高：百米高层层高在 3.3-3.9m 之间，200米以上超高层层高在 4.2m 左右；面积区间：标准层百米高层 580-2260，200米以上超高层 20

6、00-2300；开间面积百米高层以 100-1800 为主，200米以上超高层 300-2300；单套面积单套面积在100-330之间，实际销售中以200以上大面积及整层占比较多；销售价格：百米高层 9000-12000 元/（均价11000元/）；200米以上超高层 18000-23000 元/（均价20000元/）；销售情况：受政策层面影响，2013年10月后，高新区写字楼由于大部分证件不全而停售；当前写字楼市场存量高、竞争激烈，其去化压力较大。,常规高层写字楼售价在 11000元/左右，200米以上超高层售价接近 20000元/；写字楼市场存量持续加大，竞争较为激烈，后市销售状况不容乐观

7、；,小结：,高新写字楼租赁市场信息,Part 6 高新区写字楼租赁市场信息,注：物业费不包括电梯费和中央空调费,高新一期核心区域版块：主要是包括分布在南二环沿线、高新路沿线和科技路沿线的在租写字楼项目。这一区域处于高新区一期范围内，是西安市写字楼的发源之地，代表项目有财富中心、西部国际广场、高科广场等。以乙级写字楼为主，个别为甲级写字楼。月租金多集中在50-80元/，出租率高。唐延路版块：在租项目多分布在唐延路和沣惠南路两侧，代表项目有旺座国际城，旺座现代城、洛克大厦等。主要以乙级写字楼为主。月租金多在60-80元/，出租率稍低于核心版块。锦业路版块：是高新区未来的主要商务办公带，目前租赁市场

8、还不太成熟，多是在售项目。在租的项目有汇鑫IBC和都市之门等，产品品质好，起步高，租金多在60-80元/。但由于公共交通设施和配套还不太成熟，出租率较低。,Part 6 高新区写字楼租赁市场信息,高新写字楼租赁市场分析,项目区位：高新三路与科技路交汇处开 发 商：西部投资集团有限公司建筑面积：18万物业类型：写字楼交房标准：简装容 积 率：6.09层 高：3.5m建筑规划：两栋140米超高层办公楼；标 准 层：2260单户面积主力：290-420销售情况：目前仅作前期咨询，推售期限未定；,财富中心3期,Part 7 重点写字楼个案信息,标准层平面图,单户面积在143-427，整层面积2260，

9、配备9部电梯；楼体四角的大面积户型中，有设置老板独立办公休息区及私人卫生间；,财富中心3期,Part 7 重点写字楼个案信息,项目区位：高新一路高新公安分局西侧 开 发 商：西安凯威实业有限公司占地面积：5.4亩建筑面积：1.9万物业类型：写字楼交房标准：简装 容 积 率：6.0 层 高：3m建筑规划：一栋25层办公楼，1-3层为底商，4-25层办公；车 位 数：132 标 准 层：700单户面积主力：92-142销售情况：目前已经销售大半，售价在1-1.2万元/，200以上可送车位；,昆城国际,Part 7 重点写字楼个案信息,整层面积700，配备3部电梯，分户设置独立卫生间；,标准层平面图

10、,昆城国际,Part 7 重点写字楼个案信息,都市之窗,项目区位：团结南路12号（高新医院北侧）开 发 商：陕西量德事业开发有限公司占地面积：43.6亩建筑面积：15万物业类型：公寓、写字楼、商业交房标准：精装、毛坯 容 积 率：6.0 层 高：5.5m（LOFT），办公未知建筑规划：由四栋高层围合而成：A座18层LOFT办公、B座28层精装公寓、C座22层写字楼、D座8层集中商业；车 位 数：1277特色配套：地源热泵，24小时热水，纯净水制水等销售情况：项目推出时间已久，但产品细节尚未最终确定，目前仅为前期咨询；,Part 7 重点写字楼个案信息,A,B,C,项目区位：科技一路与高新六路十

11、字东南角 开 发 商：陕西金松置业有限责任公司占地面积：40亩建筑面积：20万物业类型：公寓、写字楼、酒店、商业交房标准：精装、毛坯 容 积 率：5.59 层 高：3.5m（写字楼），3m（公寓）建筑规划：规划7栋楼，包括公寓、写字楼及酒店，目前在售1#楼，包括3个单元，A栋为写字楼，B、C栋为精装公寓；标 准 层：600（写字楼）单户面积主力：264-335（写字楼）销售情况：1#楼已经售罄，A栋写字楼9600-12000元/，B、C栋SOHO办公售价8300元/；二期3、5#楼被整体团购，目前2#楼正前期咨询；,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,CROSS万象汇,Part 7 重点

12、写字楼个案信息,1#楼平面图,A栋写字楼标准层平面图,A栋整层600，划分两个面积单位，设置分户独立卫生间及茶水间；,CROSS万象汇,Part 7 重点写字楼个案信息,项目区位：高新锦业路与丈八三路十字开 发 商：上海绿地集团西安置业有限公司占地面积：1200亩建筑面积：75万物业类型：写字楼、公寓、商业、住宅层 高：3.9m（写字楼）项目定位：高新中心，世界级全系商务港单户面积主力：110-300,绿地中央广场,Part 7 重点写字楼个案信息,绿地中央广场写字楼有：SOHO同盟、都市之门、瀛海、智海、领海、蓝海、绿地中心；SOHO同盟、瀛海、都市之门、智海、蓝海、领海已销售完毕；售价在1

13、-1.4万元/；目前在售写字楼 绿地中心东塔，为270米高精装写字楼，地上57层，标准层高4.2米，已售面积近70%，多为整层出售，仅有少量500单户销售；,绿地中央广场,Part 7 重点写字楼个案信息,领海大厦标准层平面图,绿地中央广场所有写字楼均未设置分户卫生间，而采用同层公共卫生间设计；单户面积主力在140-300，层高均为3.9m；领海大厦整层面积1800，蓝海大厦整层面积1900。,蓝海大厦标准层平面图,绿地中央广场,Part 7 重点写字楼个案信息,类独层办公空间设计，独层面积624，层高为3.9m；仍采用整层公共卫生间设计；,智海大厦标准层平面示意图,绿地中央广场,Part 7

14、 重点写字楼个案信息,绿地中心,项目区位：高新区锦业路与丈八三路十字开 发 商：上海绿地集团建筑面积：17万物业类型：超高层写字楼交房标准：精装 层 高：4.2m建筑规划：项目两座270m超高层写字楼；标 准 层：2000单套面积划分：150-500工程进度：东塔楼目前工程已出地面 车 为 数：843个开盘时间：2012年下半年入住时间：2016年12月30日销售情况：仅东塔楼在推售，现已销售70%，目前售价18000-23000元/,东塔,西塔,Part 7 重点写字楼个案信息,电梯分高中低区设置，整层面积2000，层高为4.2m；采用公共卫生间设计，并分户设置独立卫生间；,5-14层标准层

15、平面示意图,34层标准层平面示意图,Part 7 重点写字楼个案信息,绿地中心,锦业时代,项目区位：锦业路与丈八四路交汇处以东300米开 发 商：陕西南湾房地产开发有限责任公司占地面积：67亩建筑面积：34万物业类型：公寓、公寓类办公、写字楼交房标准：毛坯、精装 容 积 率：6.0 层 高：3m建筑规划：一期规划2栋公寓、1栋公寓类办公，二期规划3栋写字楼、三期规划2栋超高层写字楼；车 位 数：2294标准层面积：A1、1000，A2/A3、900；销售情况：一期A1写字楼已经售罄，销售后期均价8300元/，A2、A3公寓进入销售尾期，售价8300-8700元/；二期售价：12000-1400

16、0元/；,A1,A2,A3,一 期,二 期,三 期,Part 7 重点写字楼个案信息,一期“smart公馆”共包括2栋楼，户型面积主力为27-65；在售A3、A2楼为精装公寓，整层面积900，A1楼为公寓类办公物业，整层面积1008。,A2楼标准层平面图,A1楼标准层平面图,锦业时代,Part 7 重点写字楼个案信息,3.4米无梁板结构，单层面积930，配备4部品牌高速电梯；地辐热采暖，户式中央空调，独立卫生间；,二期标准层平面图,二期,锦业时代,Part 7 重点写字楼个案信息,高科尚都,项目区位：锦业路与丈八五路交汇处向北100米开 发 商：西安高科集团高科房地产有限责任公司占地面积：15

17、0亩建筑面积：40万（包括住宅20万）物业类型：住宅、公寓、写字楼、酒店、商业交房标准：精装（公寓）、毛坯（写字楼）容 积 率：3.5 层 高：3m（公寓、写字楼）建筑规划：首期规划5栋高层、7栋小高层，共约20万住宅，二期规划7栋商办公寓，三期规划为城市综合体；车 位 比：0.8标 准 层：写字楼整层750单户面积主力：40-108,首期住宅,4#,3#,7#,6#,1#,5#,二 期,三 期,Part 7 重点写字楼个案信息,规划简析：项目二期为50年综合用地，共规划7栋楼，最初为全公寓类产品设计；2#楼总高10层，层高2.9m，整层面积650；1、3、4、5、6、7#楼，为24-33层高

18、的公寓产品，层高3.0m，户型面积40-108，整层面积750。,销售情况：2012年初开始推售3、4#楼精装公寓，售价8000元/；目前售价7500元/，已销售约80%；2012年下半年开始将其余楼栋改为办公方向推售，目前1#楼已售罄，6#楼毛坯售价：7500元/，已售90%，7#楼3月底开始推售，毛坯均价7300元/，目前已售40%；2#楼于本月初以5层复式办公推售，计算一、二层全面积，单价7600元/，目前销售约30%；,高科尚都,Part 7 重点写字楼个案信息,泰华金贸国际,项目区位：科技二路与沣惠南路交汇西南角开 发 商：陕西泰华置业发展有限公司占地面积：67亩建筑面积：37万物业

19、类型：写字楼、SOHO办公交房标准：毛坯 容 积 率：7.4 层 高：3.1m（soho办公）建筑规划：项目规划10栋写字楼，其中首期推出的8、9、10#楼为较小面积单位的SOHO办公；车 位 比：3900标 准 层：580，单户面积主力：10#楼36-53，8、9#楼130-250销售情况：项目目前为8、9、10#楼前期咨询，内部认购9#楼，15层以下已售罄，均价10000-12000元/；,8#,9#,10#,Part 7 重点写字楼个案信息,8、9#楼标准层平面图,195,133,252,本项目采用3.1米无梁板结构，整层面积580，各套型设置独立套内卫生间；,泰华金贸国际,Part 7

20、 重点写字楼个案信息,10#楼标准层平面图,53,53,51,48,53,46,46,37,37,37,37,37,37,本项目采用3.1米无梁板结构，整层面积580，各套型设置独立套内卫生间；,泰华金贸国际,Part 7 重点写字楼个案信息,中投融城国际,项目区位：锦业一路与丈八二路十字东开 发 商：陕西中投融城房地产开发有限公司占地面积：13.5亩建筑面积：10.8万物业类型：写字楼交房标准：毛坯 容 积 率：9.5 层 高：A座3.9m，B座3.5m建筑规划：项目规划2栋写字楼，A座24层，B座27层，1-4层均为底层商业；车 位 比：853标 准 层：A座1847，B座1439单户面积

21、主力：95-330销售情况：项目目前为前期咨询，参考报价10000-11000元/；,Part 7 重点写字楼个案信息,整层面积1440，核心筒内设置公共卫生间的同时，在部分套型内部设置套内卫生间；,B座标准层平面图,中投融城国际,Part 7 重点写字楼个案信息,中铁西安中心,项目区位：锦业路与丈八一路十字东南角开 发 商：中铁置业集团占地面积：16.5亩建筑面积：13万物业类型：写字楼交房标准：精装修 容 积 率：9.3 层 高：4.2m建筑规划：规划一栋230m高写字楼，地上51层，1-4层为底商，地下3层机械停车；标 准 层：2000工程进度：2012年12月开工建设入住时间：2015

22、年9月销售情况：参考报价18000-20000元/；,设计特点：双层11.3米挑空大堂；分高中低区配备20部高速电梯；中央空调采暖制冷；,Part 7 重点写字楼个案信息,Part 7 重点写字楼个案信息,保德 云谷国际,1、项目地处锦业路商务核心区域，国际化商务办公，物业升值潜力巨大；2、临南三环，近锦业一路，毗邻地铁6号线，畅享便捷化交通体系；3、毗邻高新管委会、绿地笔克会展中心、城市候机中心、正大缤纷城、绿地假日酒店、陕西宾馆、水晶岛酒店，项目周边商务配套齐全；4、200-1500平米自由灵动商务空间，契合企业需求自由组合定制；5、LOW-E中空玻璃幕墙外立面，天然石材墙面及高档地砖，1

23、0.5米挑高入户大堂，3.9米极致层高，7部高速品牌电梯，至高性价比冠领全城；6、重资引入第一太平戴维斯作为全程物业顾问，星级物管服务让您无忧；7、深港两地上市企业重金打造，一流品质保障保驾护航；8、高科技集成服务配置，集合云服务、智能楼宇出入系统、全视频车位引导、总裁电梯、中央净水系统、VRV空调系统等十余项科技技术，打造西安首个高端商务云中心集群办公空间。,Part 7 重点写字楼个案信息,二、高新区公寓市场调研信息,二、高新区公寓市场调研信息,Part 1 高新区公寓具体分布,Part 2 高新区在售待售公寓详细信息,Part 3 高新区公寓市场特点梳理总结,Part 4 重点公寓个案信

24、息,Part 1 高新区公寓具体分布,1、铂悦2、龙记观澜山3、尚中心4、唐延公馆5、上上国际6、锦业时代7、旗远锦樾8、高科尚都9、i都会10、阳光天地,在开发公寓项目主要位于高新核心区域，且紧邻城市主要干道，交通便捷，三环以内城市成熟区域项目最多；三环以南在开发公寓产品相对较少，且均位于区域核心位置；,科技路西口科技二路高新路唐延路太白南路锦业路锦业路锦业路西沣路西部大道,Part 2 在售待售公寓详细信息,公寓市场特点梳理总结,Part 3 高新区公寓市场特点梳理总结,面积区间：35-75的小户型，80-150的复式；销售均价：高新区普通公寓售价与住宅价格差距不大，均价在7600元/左右

25、；去化速度：高新区公寓整体去化速度在30余套/月左右，小户型去化速度良好，大户型去化速度慢；工程进度：除铂悦是正在打地基外，其他的都基本为准现房。,常规公寓产品销售艰难，较小面积投资型公寓接受度尚可，且低价项目最易售（低总价投资产品接受度最好）；目前市场环境下，高新区公寓市场较为成熟，公寓产品与住宅产品相比，速度慢，价格相比住宅无明显优势。,小结：,铂悦,项目区位：科技路与丈八路十字东南角开 发 商：和本地产占地面积：23亩建筑面积：8.6万物业类型：住宅（70年）、公寓（40年）交房标准：毛坯（住宅）、精装（公寓）容 积 率：4.5建筑规划：2、3#楼为住宅。1#楼为25层高的精装公寓（带家

26、具），1-5层为集中商业，6-25层为33-62的精装公寓；销售情况：住宅主要剩余3#楼未售，均价7200元/；公寓24、25层开发商自留，6-9层被一次性团购，目前剩余有2-3层未开售，均价9000元/；,Part 4 重点公寓个案信息,龙记观澜山,项目区位：科技二路与高新六路十字西南角开 发 商：龙记地产集团股份有限公司占地面积：32亩建筑面积：13万物业类型：住宅（70年）、公寓（40年）交房标准：毛坯 容 积 率：4.65建筑规划：3、4#楼为公寓，主要产品为41-49的一室公寓345套，62-70的二室公寓92套；销售情况：公寓产品于2012年12月开盘，售价6800-7000元/，

27、在售房源为住宅86-136平，成交均价7500元/平；公寓43-75平，成交均价6600元/平；,Part 4 重点公寓个案信息,尚中心,项目区位：高新十字南200米（高新一中对面）开 发 商：明大地产 占地面积：10亩建筑面积：4.3万物业类型：公寓（40年）交房标准：精装修 容 积 率：2.76建筑规划：两栋南北楼的公寓，面积区间107，总户430销售情况：公寓产品于2012年11月26日开盘，现剩余20套左右，售价均14000元/（loft）,Part 4 重点公寓个案信息,唐延公馆,项目区位：唐延路与科技一路中段交界处开 发 商：西安易达丰置业有限公司占地面积：9亩建筑面积：3.6万物

28、业类型：公寓（50年）交房标准：毛坯 容 积 率：5.30建筑规划：共1栋，地上16层，面积区间70（单层35）-220（单层110）。销售情况：公寓产品于2011年5月1日开盘，现剩余房源不多，售价均单价12000元/,Part 4 重点公寓个案信息,上上国际,项目区位：高新太白南路与科创路十字西北角开 发 商：西安市雁塔区城乡建设开发公司 占地面积：5亩建筑面积：2.8万物业类型：公寓（40年）交房标准：毛坯 容 积 率：4.08建筑规划：1栋29层的公寓，1-5层为商业销售情况：办证中,Part 4 重点公寓个案信息,锦业时代,项目区位：高新锦业路东段32号（高新管委会都市之门以西500

29、米）开 发 商：陕西南湾房地产开发有限责任公司 占地面积：67亩建筑面积：45万物业类型：公寓（50年）交房标准：精装修 容 积 率：6.00建筑规划：一期三栋精装修的公寓，面积27-68；二期三栋写字楼，4T4户的产品，面积140-890；三期二栋200米的超高层（一栋五星级酒店，一栋写字楼）销售情况：公寓产品于2011年7月开盘，现房源不多，大部分为大户型，售价均单价8800元/,Part 4 重点公寓个案信息,旗远锦樾,项目区位：科技二路与高新六路十字西南角开 发 商：西安旗远实业有限公司 占地面积：34亩建筑面积：14万物业类型：公寓（50年）交房标准：毛坯 容 积 率：5.00建筑规

30、划：分两期开发，一起为三栋的公寓，面积88-105的2T4户产品，总共1000户销售情况：公寓产品于2011年7月开盘，售价7500元/，剩余房源不到10套。,Part 4 重点公寓个案信息,i都会,项目区位：高新高新国际学校以北（唐延南路与绕城高速交处东南角）开 发 商：和记黄埔地产（西安）有限公司 占地面积：727亩建筑面积：106万物业类型：住宅、公寓（70年）交房标准：毛坯 容 积 率：2.5建筑规划：项目分四期开发，一起住宅售罄、二期为公寓、总共5000套，面积35-100。三期为住宅，四期为别墅。销售情况：公寓产品于2010年开始销售，总共5000套，现剩余300套左右的平层和20

31、0套左右的LOFT,Part 4 重点公寓个案信息,高科尚都,项目区位：高新锦业路北侧（锦业路与丈八五路交汇处向北100米）开 发 商：西安高科集团高科房产有限责任公司占地面积：148亩建筑面积：40万物业类型：公寓（70年）交房标准：毛坯 容 积 率：3.50 建筑规划：住宅分两期开发，占地80亩，12栋楼。面积60-260；1-4#、8#、9#为一期房源，5-7#、10#、11#为二期房源，后期为6栋公寓楼，面积50-80销售情况：公寓产品于2012年5月第二次加推，现房源不多，60剩4套、大户型较多。,Part 4 重点公寓个案信息,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,整体规划及

32、产品简析：,项目为茶张村城改项目，分三期开发，地块最北边10栋楼为安置区，紧邻安置区位置为一期部分，主力为2T4H及2T6H的主流两、三室住宅产品，地块东南角为5T10H的SOHO写字楼产品；西户路南西地块和丈八北路以西北地块为二期，西户路南侧东地块为三期，二、三期主力产品为低梯户比板式高品质住宅，户型面积目前尚未确定，其中二期北地块为商业集中区；,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,当期在售产品简析：,在售一期部分共14栋楼12#、13#、14#、号楼为2T4H,83纯南两房+131南北通透三房产品；15#、16#、17#、19#、20#、21#号楼为2T6H，73纯南两房+71南向

33、两房+90南北通透的2+1产品；25号楼为2T4H，90纯南两房+106小三房产品11、18、22、24号楼为5T10H的SOHO写字楼产品，单套面积为95、131，整层面积1100沿街两层底商，面积39900,24#,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,户型配比,73-74的紧凑两房在整个项目一期中的套型占比为32%，为项目一期的绝对主力产品；84-85的主流两房在整个项目一期中的套型占比为18%，为项目一期的次主力产品；90紧凑三房在整个项目一期中的套型占比为16%，为项目一期的次主力产品；上述三种产品合计占比约66%，一期推售产品为刚需回款型产品,国宾中央区,Part 4 重点公

34、寓个案信息,产品简析：,12号楼,2T4H产品，两套123南北通透三房拼两套84纯南两房；通透三房和纯南两房均采用局部面积赠送方式，且面积控制合理，内部空间布局合理，尺寸合适，产品基本层面良好，具备较好的竞争力,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,13号楼,产品简析：,布局与12号楼基本相同，均为2T4H产品，两套119南北通透三房拼两套84纯南两房；通透三房和纯南两房均采用局部面积赠送方式，且面积控制合理，内部空间布局合理，尺寸合适，产品基本层面良好，具备较好的竞争力,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,产品简析：,14号楼,2T4H产品，一期的楼王产品，面积相较其他2T4H

35、略有扩大南北通透三房为132，纯南两房为85；通透三房和纯南两房均采用局部面积赠送方式，且132的户型中复合了一个附属功能空间，内部空间布局合理，产品基本层面良好，具备较好的竞争力,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,产品简析：,15、16、17、19、20、21号楼,2T6H产品，一期配置最多的产品，全小面积户型，73-74南向两室拼90南北通透小三房产品；所有户型均面积紧凑、功能齐全，且分别有8-14常规的赠送面积，户型基本面良好，具备低总价优势；,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,产品简析：,25号楼,2T4H产品，全小面积户型，73-74南向两室拼90南北通透小三房产

36、品；所有户型均面积紧凑、功能齐全，且分别有8-14常规的赠送面积，户型基本面良好，具备低总价优势；,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,销售情况项目从2012年6月份开始进行各单位团购路演，约9月份售楼部正式入场，10月开盘，至2012年年底销售房源约1200套，月均销售量150-160套左右，实现总销售额约10亿元；没有集中开盘与推广的平销期周均去化约10套左右；目前一期已基本销售完毕，其中首次推售的15、16、17、19、20、21号楼2T6H产品基本销售完毕，后期加推的12、13、14、25号楼2T4H中尚有少量房源剩余，且多数为14号楼上的大面积3房，目前售楼部销售价格T4和T

37、6的产品以及两房和三房产品之间差价较小，仅相差50-100；已销售产品中，两房及紧凑型三房去化速度最快，常规三房次之；目前项目主力推售为11#、18#、24#号楼的SOHO办公产品和沿街商铺，写字楼面积95、134，标准层1100，均价约8000元/，商铺，面积30-900，一层3万元/，二层2万元/，三层1万元/，均价2万元/,国宾中央区,Part 4 重点公寓个案信息,三、高新区酒店市场调研信息,三、高新区酒店市场调研信息,Part 1 高新区酒店具体分布,Part 2 高新区酒店详细信息,Part 3 高新区酒店市场特点分析,Part 4 高新区酒店市场梳理总结,Part 1 高新区酒店

38、具体分布,Part 2 高新区酒店详细信息,五星/准五星级酒店详情,Part 2 高新区酒店详细信息,四星/准四星级酒店详情,Part 2 高新区酒店详细信息,三星/准三星级酒店详情,Part 3 高新区酒店市场特点分析,特点1酒店入住率,五星及准五星酒店入住率基本不受季节变动影响；处于唐延路区域的四星及准四星的入住率受旅游季节变动同样不是十分明显；而三星以下酒店入住率则受淡季和旺季影响较大。处于CBD办公、商务区酒店以参加会议、洽谈商务、公司培训等为主，酒店的商务条件将会直接影响到酒店的竞争能力。3星级以下酒店主要客源为散客和旅行游客；4星级以上酒店主要客源为商务会议。,酒店入住率60-80

39、%，租客以商务会议为主,Part 3 高新区酒店市场特点分析,特点2酒店客房面积,目前高新区以会议接待、商务办公等为用途的酒店的主力户型为标准间，其面积主要集中在40左右；酒店的标准间数量平均占酒店所有客房的比重为74%左右，而在全市酒店中68%的酒店其标准间占客房数的比重超过70%。,酒店客房标准间占七成，面积40左右,Part 3 高新区酒店市场特点分析,特点3酒店价格,各星级酒店租价差距在200-300元/天之间,Part 4 高新区酒店市场梳理总结,目前唐延路及沣惠南路沿线酒店以准4星和4星级为主，丈八北路沿线以3星级以下酒店为主；3星级以下酒店与4星级以上酒店客源差异大：3星级以下酒

40、店主要客源为散客和旅行游客；4星级以上酒店主要客源为商务会议。（唐延路沿线及沣惠南路沿线酒店客群以商务会议为主，额外有一定的外地短期出差租户，入住率较高，达到60-70%；丈八北路沿线酒店以3星及3星以下为主，客群多位散客，入住率偏低，且受季节因素影响较大）高新区4星酒店租价在400-700元/天之间，3星以下酒店租价则在300元/天以下；,小结：,四、各物业类型对比及综述,各物业类型对比及综述,出售市场,写字楼：就西安写字楼市场现状来看，呈现存量持续攀升，去化缓慢的特点；而高新区作为西安写字楼销售市场的绝对主力，其写字楼高库存、低售价、难去化的特点则更加明显，面对如此大的竞争压力，写字楼市场未来前景不是十分乐观；公 寓：尽管公寓小面积、低总价市场接受度良好，但公寓售价与同区域住宅差距并不大，甚至比住宅价格低，销售较好的小面积户型（30-50）与住宅产品相比，其去化速度仍有一定的差距，总体来看，公寓相比住宅无明显优势。,各物业类型对比及综述,出租市场,出租角度：高新区商务聚集力强，写字楼出租率基本达到90%；而酒店则受地段、季节、服务等影响较大，其出租率相比写字楼较低且不稳定。投资角度：相比酒店前期需在酒店经营设备、装修、运营成本等方面的大投入而言，写字楼在前期投入小。,