连云港市城市商业网点规划说明文本.doc

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1、连云港市城市商业网点规划 连云港市经济贸易委员会连云港市规划市政设计研究院有限责任公司2007年5月连云港市规划市政设计研究院有限责任公司参加人员季友说 院 长 （高级规划师、高级工程师）于 咏 副院长 （国家一级注册建筑师）刘建生 总 工 （高级规划师）周开红 规划师 （所 长）邱方梅 规划师 （项目负责人）陈 静 助 工盛亚民 助 工李 冬 技术员 目 录第一部分文本说明目 录3第一章 总则4第二章 规划指导思想、原则与发展目标8第三章 连云港市商业中心与商业街规划13第四章 专业市场规划19第五章 连云港市零售商业网点规划23第六章 规划的实施与管理32第七章 附则34第八章 附录36第

2、二部分图纸1、连云港市城市商业网点规划商业分布现状图2、连云港市城市商业网点规划商业体系规划图3、连云港市城市商业网点规划生产资料市场规划图4、连云港市城市商业网点规划其他大型交易市场规划图5、连云港市城市商业网点规划超市、百货、专业店规划图6、连云港市城市商业网点规划农贸市场规划图7、连云港市城市商业网点规划步行街规划图8、连云港市城市商业网点规划物流布点规划图 第一章 总则第一条 连云港市城市商业网点规划的作用连云港市的跨越式发展，市十一五规划的提出，市总体规划的修编，对城市商业服务提出了更高要求。受连云港市经济贸易委员会的委托，根据国家商务部与建设部的有关要求，于2004年开始编制连云港

3、市城市商业网点规划。本规划编制的作用有：一、促进商业发展，树立城市形象通过城市商业网点的规划，构建适应商业发展、具有竞争力的城市商业网络体系，促进商业不断发展壮大。做好商业网点的规划工作，加快城市商业建设的步伐对城市经济发展具有强大的促进作用，通过商业的发展促进连云港城市整体功能的完善和升级，提升城市总体形象。 二、满足人民群众多元化的消费需求从总体上看，连云港市各类商业网点规模小、档次低、辐射力差。特别是随着连云港市人民群众生活水平的不断提高，对商业设施、商业网点的布局以及业态提出了更高的要求，而原有的商业网点难以充分满足消费者丰富多样的需要。这些情况需要在规划中提出对策，以促使商业网点优化

4、，调整结构，更好地满足人民群众的要求。三、加强对商业领域投资的引导，促进流通结构优化通过规划使商业在总量和结构上都能够满足经济社会发展的需要，促进合理竞争，便民利民，加快商业的繁荣和发展，又可避免重复建设资源浪费，还能同城市的总体规划相结合，为流通创造一个好的环境和竞争秩序，促进现代流通业健康有序的发展。四、繁荣市场，增加就业通过商业网点规划，认真研究与城市相适应的消费趋向，合理布局商业网点，推进适应地区消费需求的不同的商业业态。通过对旧有零售业态的改造与新型业态的培育和引导相结合，发挥市场机制的积极作用，使大中小型网点、不同业态相互补充，繁荣市场。通过制定城市商业网点规划，突出城市商业发展的

5、方向和重点，合理引导企业资金流向，促进流通业健康有序地发展，同时有效地扩大就业。五、与国际通行惯例接轨，不断增强国际竞争力中国加入WTO后，有实力的外资企业的进入，将对连云港的商业形成冲击。通过制定规划的办法加强市场管理，进一步规范外资进入市场的行为，减少外商对本地商业的冲击，缓解外资进入带来的竞争压力，有利于发展对外开放，不断增强本地企业的国际竞争力。六、加强政府的宏观调控，建立和完善市场体系 政府通过制定科学合理的商业规划，进行有效的宏观调控，是现代商业管理的主要标志之一，也是国际上通行的做法。通过政府的宏观调控，可以有效解决目前商品市场在发展中存在的不少问题，使商品交易市场健康有序地发展

6、。在强调科学发展观的宏观环境下，通过政府的宏观调控达到城市整体功能的提高和完善，使城市社会、经济协调健康发展。第二条 连云港市城市商业网点规划的依据11990年中华人民共和国城市规划法2商务部城市商业网点规划编制规范3国家经贸委关于城市商业网点规划工作的指导意见4国家经贸委关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知5商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知6国家经贸委关于加强城市商业网点规划工作的通知7商务部城市商业网点规划资料汇编8江苏省经济贸易委员会江苏省社区商业建设规范（试 行）9. 连云港市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要10. 江苏省城市规划设计研究院连云港市城市

7、总体规划2004-202011连云港东部海滨新城地区发展战略规划（国际竞赛方案整合）第三条 连云港市城市商业网点规划的对象与范围一、规划对象连云港市市区内的商业中心、商业副中心、商业街、批发市场、零售网点以及其他商业网点规划，包括宾馆、餐饮、生活服务等。二、规划范围本次商业网点的规划为新浦城区、东部滨海新城、海州区，规划总面积705平方公里，近期规划建设用地面积157平方公里，规划人口131万人；远期规划建设用地面积264平方公里，规划人口240万人。第四条 连云港市商业网点规划的期限本次规划的期限从2006年到2020年，共15年。规划期划分两个阶段，其中，近期为2006年2010年，远期为

8、2010年2020年。城市商业网点发展规划的时期划分与城市总体规划的分期保持一致。第五条 连云港市城市商业网点规划现状现状网点总量与市场容量基本适应。至2006年年底，连云港市区共有商贸服务网点11200个，每千人拥有16个，实现社会消费零售总额74.2亿元，网点总量与市场容量和消费需求基本适应。传统的日用百货、食品业网点有所减少，社会服务业网点发展较快，其中美容、健身、茶楼、酒吧等时尚消费网点已达1000多个。各类商品市场92个，其中年成交额1.0亿元以上的27个，过10亿元有4家。现状农贸市场33个。新型业态开始导入。近年来，商业业态由单一业态向多种业态迅速发展，大型综合超市、超市便利店、

9、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足10多个行业。至2006年年底，连云港市区共有连锁企业9家，门店120余个，连锁企业销售（营业）额9.7亿元，连锁零售额占市区社会消费品零售总额的11.2%，产权主体多元化。商业网点经济性质结构逐步向产权主体多元化转变。目前连云港市区已有家乐福、好又多等多家外资百货店，以及肯德基、麦当劳等连锁快餐业。目前，市区已建成的商业网点和商业设施还存在诸多问题：一是布局不够合理。由于规划滞后，一方面经营雷同、低档次的商场也包括大型商业设施重复建设，造成资源浪费；另一方面新建的各类园区与居住区商业设施建设不配套，难以满足居民的购物及服务需求。二是

10、物业不能形成商业。一些商贸设施的开发，调研论证不充分，定位模糊，建成后分割租售，无法开展整体经营，形不成集聚效应，筑不起商圈。三是整体层次偏低。现有网点多数结构简陋，功能不齐，配套不全；网点品位偏低，小、散、乱状况依然存在；商业群组合混乱，特色不明显，没有形成既体现大都市商业形象，又符合规划区块定位和适合不同消费群体的商业层面结构。四是现代业态发展缓慢。现有商业服务网点功能单一，传统经营形式网点占85%以上，现代新型业态网点只占8%。作为零售业主流的连锁经营涉及行业不广、规模不大、业态不全、门店不多，2006年连云港市区连锁超市销售额只占社会消费品零售总额的11.2%.至今还没有一家规模较大、

11、设施现代、功能完备的购物中心；缺少具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店。五是商品市场设施差且交易方式落后。连云港市区现有商品市场松散不集中，档次低、规模小、设施差、交易方式落后、管理不规范；不少市场不符合中心城区商贸产业发展导向要求，重叠布点，或空置率高，或惨淡经营，或形成空壳市场；农贸市场的购物环境、商品质量、卫生条件、管理服务等都不能适应城市发展和市民生活质量提高的要求。第二章 规划指导思想、原则与发展目标第六条 连云港市城市商业网点规划指导思想以市委、市政府提出的“把连云港市逐步建设成面向沿陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈重要商贸中心城市，连接南北、沟通东西的重要经济枢纽

12、” 的要求为指导。规划立足于连云港市，面向沿陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈，适应现代商贸流通业发展需要，通过科学规划、正确引导、培育重点、扶持发展，促进传统商业转型，提升商业业态，促进新型商业业态的发展，大力提高城市商业发展水平，加快物流业的发展步伐，全面提升连云港市商贸流通业的发展水平，建立充满活力的商业发展体系。同时以商业的发展促进工业、农业以至整个城市的全面发展，使连云港成为连接沿海地带包括环渤海湾、长江三角洲的一个中间环节，又使连云港成为陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的一个纽带。真正建设成为振兴苏北的龙头、全省开放与发展的新增长级、全国连接南北、沟通西部的重要经

13、济枢纽。第七条 连云港市商业网点发展目标通过商业网点布局规划，实现发展现代流通方式，提高资源配置效率，满足市场需求，提升城市竞争力的目标。一、近期目标建立以市场机制为基础、以现代流通为主的开放、高效、畅通、统一的商品流通体系，形成“大市场、大流通、大贸易”的新格局，建成面向日韩、面向中西部、面向周边地区的区域性国际商务中心。2010年，基本建成商业网点布局和业态结构合理，服务功能完善，既引导、满足消费，又创造、扩大消费的区域性“购物天堂”，初步形成以连锁商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业服务业体系，奠定以信息技术为主要支撑的现代商业基本框架。总体上接近世界中等发达城

14、市商业水平。具体目标：规划建设符合标准的商业街共9条，陇海步行街，万润商业街，巨龙路商业街，宝利商业街，海州古城商业街，中华路商业街，滨海新城商业街、花果山北路商业街，滨海新城中山西路商业街。规划建设百货及大、中型购物中心30处；规划建设生产资料批发市场18处；大型农产品批发市场2处，其中规划新建1处；其中规划新建3处，改造1处；规划农贸市场43处。规划建设物流中心7处，保税物流中心、兴隆物流中心、苏北鲁南智能化药品连锁配送中心、苏北烟草仓储物流中心、新海粮食物流仓储中心、冷藏物流配送中心、建设空港物流园区。规划建设星级宾馆，争取到2010年发展到100家旅游星级饭店，其中四星级6-8家，新海

15、城区3-4家，滨海新城3-4家。五星级2-3家，新浦东区1-2家，滨海新城1-2家。二、远期目标继续坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，远期将连云港建成商贸流通业发达的国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。规划进一步改造完善新浦、滨海新城市级商业中心和海州、滨海副商业中心。到2020年，连云港市城市商业网点配置达到国内发达城市水平，市场繁荣、消费便利、生活丰富。全市市区大中型商业零售网点达到80处，其中，规划新建45处。连云港市区平均约3.5万人拥有1处大中型商业零售网点。城市年社会消费品零售总额1000亿元，每千

16、人拥有商业网点营业面积1000平方米，连锁企业年销售额占全社会消费品零售总额的比重达30%以上。商业企业信息化的普及率达到50%，其中30%以上的企业实现电子商务。 第八条 连云港市城市商业网点规划的原则以充分贯彻落实科学发展观，逐步建设“统一、开放、竞争、有序”的城市商业网点体系为方针。一、城市商业网点规划与城市总体规划相结合的原则连云港市城市商业网点规划是城市总体规划的重要组成部分，必须服从和服务于总体规划的要求，以城市总体规划为指导，本着“优化市场布局，合理配置资源”的思想，立足于连云港市社会经济的整体发展，进行统筹考虑。规划要与连云港市的人口分布、消费需求、交通体系、文化景观、环境保护

17、相协调，与相关产业的发展相配合，促进城市功能完善和城市社会经济的发展。二、坚持以人为本，远近结合，协调发展的原则连云港市城市商业网点规划一方面要促进连云港城市商业与经济的繁荣，另一方面也要注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务设施建设，以满足和扩大人民群众的消费需求为根本出发点，为消费者提供良好的商业服务环境。在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以连云港市民不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能；在布局上，讲求网点的远近结合，新城区与老城区的协调发展，使商业与人口、交通、环境以及连云港市的历史文化协调发展，以商业促进农业、工业的整体水平提高。三、结构调整、布局优化，改

18、造与新建相统筹的原则为了满足多样化的消费需求，提高流通效率，城市商业网点规划要注意优化商业网点的空间布局，合理调整网点的业态结构，完善配套设施。要把发展新型业态与提升传统业态相结合，一方面大力发展新型业态，改变连云港市流通业态单一的现象；同时也要结合连云港市自身特点，在发展新业态的同时用现代流通方式和手段改造传统商业，使其在满足人民群众日常生活需求和就业中继续发挥重要作用。 四、大型商业设施建设与小店的生存发展相结合的原则大型商业设施竞争力强、管理先进、效率高，具有规模优势，在商品流通中处于强势地位；但众多的中小店铺也具有鲜明的个性和特色，如经营方式灵活，方便顾客购买，具有大店难以替代的作用。

19、因此在城市商业网点布局及建设中，应当注意结合连云港市实际情况，把大型商业设施建设与中小型商业设施的发展相结合，根据不同商业区域的特点，确定不同的业态、类型、规模和数量，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合，避免贪大求多求洋、过分聚集和重复建设。五、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则加强对商业网点的宏观调控，建立科学的商业网点布局和规划，着重在土地使用、空间布局、结构调整等方面进行引导，着眼于连云港市整体功能的提高和完善，使城市、社会、经济协调健康发展，减少无序竞争、盲目发展和重复建设，杜绝投资浪费等现象。同时要尊重市场规律，将规划的调控功能与市场机制的作用相结

20、合，充分发挥市场机制的基础性作用。在网点的建设主体、经营品种、经营手段等方面，通过竞争优胜劣汰，实现资源的优化配置，以促进商业网点的健康发展。六、坚持可持续性发展和技术进步的原则树立可持续发展的观念，增强发展的后劲和潜力，寻求人口、经济、社会资源、环境等要素之间相互协调发展。通过规划对商业网点建设进行有效的引导和规范，避免资源的过度使用，以及土地的过度开发，防止对城市生态环境造成破坏和损害。同时也要充分利用现有的自然资源，着力把连云港市打造成为生态型、园林型的可持续发展的滨海城市。充分利用各种现代化技术和经营管理手段，加快商业技术设备的更新改造，提高企业的经营效率，不断提升商业网点的整体水平。

21、第三章 连云港市商业中心与商业街规划第九条 商业中心规划布局确立“两市级、四区级、十九社区级”的商业中心格局。以新浦城区商业圈和东部滨海新城商业圈组成城市核心商业区，形成覆盖全市的商业区层次分布体系。1市级商业中心市级商业中心的主要功能是为消费者提供多层次的综合性的优质服务，商品品种齐全，能够满足消费者一次性购足购好的需求，另一方面它还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的服务。今后，市级商业中心应注重在综合性、优质服务方面进一步提高，在扩大规模的同时对中小商店进行整合改造，以提高服务品质来提高综合效益。市级商业中心基本设置大型购物中心4处或百货店57处，以及大型专业店、专卖店

22、等；基本商业面积不少于l0万平方米。其核心商业街长度一般在1200米以上，或商业聚集在不少于25公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、旅馆、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。连云港市的市级商业中心由新浦城区商业中心（通灌路、海昌路、解放路及海连路商业街区商圈和火车站人民路商圈两个节点及新浦新城区商圈）和东部滨海新城商业中心（规划滨海新城都市商圈和海棠路、中华路两“线”及北崮山西墅片区）构成。该商圈服务于陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈城市群，客流量每年在100万人次以上。新浦城区商业中心定位：区位优势（花果山，渔湾及孔望山三大风景区之间）和文化优势，是典型的传统

23、商业街区，是城市文化和传统的载体，具有独特人情味和魅力。针对城市性质及现状分析，该商业节点定位是以旅游、购物、休闲为主的综合商业中心节点，消费对象是市民和流动顾客。新浦城区商业中心和东部城区商业中心应结合各自区位特点，提高商业集聚程度；推进经营结构调整，开拓延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，突出优势、特色经营、档次错开、门类齐全，形成具有休闲、旅游、购物为一体的特色商业氛围。新浦城区商业中心设置导向：鼓励设置：特色百货店（现有百货店改造，体现中、高档化，强调差别化经营）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。设置业态强调精品化，中、高档化。适度设置：超市、便利店、自动售货机、大型专业店

24、。限制设置：购物中心、大型综合超市、仓储商店、专业市场、集贸市场、菜市场。新浦城区商业中心主要规划：（1）以陇河广场为中心，海连路为线，打造连云港市新浦城区的CBD。（2）民主路和解放路是旧中国时期和新中国成立后的商业贸易中心，发展商业条件得天独厚。这两条街是连云港市传统的购买百货的中心，将之发展为满足市民生活的综合百货商业街。（3）商业步行街陇海路、万润商业步行街，根据连云港市的发展规划，要把连云港打造成苏北的物流中心、彰显地方特色文化，重要旅游城市的目标，必然带来外来流动人口的增多，形成一个潜在的消费群体；再加上海连路核心商务区的辐射影响。可以将陇海路改造、升级成富有地区特色的商业步行街。

25、（4）新浦新城区商业网点布局包括行政中心片区、凤凰新城片区和花果山科教园片区，总用地面积为33.21平方公里，商业网点规划以行政中心为核心，建设朝阳东路商务办公轴，巨龙路商业休闲轴，花果山南路旅游购物，构建三横四纵七片区的商业活动网格局。行政中心片区商业网点规划体现了“新城区、新人文、新形象”的理念。东部城区商业中心定位：根据市政府加快东部海滨新城发展的要求，必然会带动连云区及高新技术开发区的商贸流通的发展，是现有核心商圈外的又一个商圈。“十一五”期间，东部城区商圈的主要建设目标是成为国际性区域商务中心和东部城区居民生活服务平台。东部城区商业中心设置导向：鼓励设置：国内外知名百货店（现有百货店

26、改造，中、高档化，强调差别化经营），经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。设置业态强调精品化，中、高档化。适度设置：超市、便利店、自动售货机、大型专业店。限制设置：购物中心、大型综合超市、仓储商店、专业市场、集贸市场、菜市场。东部城区商业中心主要规划：（1）成为东部城区的商贸中心。根据东部城区发展的需要及东部城区人口分布布局，为满足人民日常生活需要，规划期间，在港区新商圈的中华西路及中山西路区域，引进3-5家大型购物广场、3家以上大型百货企业。在住宅密集区，布置如苏果便利等形式的社区店。（2）逐渐形成国际性区域商务中心。东部城区商圈应以建设海滨国际化城市

27、为准绳，充分发挥海滨特色，大力投资建设商务会展中心和相应配套服务设施，使得该商圈成为国际性区域商务中心。海棠路是东部城区现有的商贸中心。根据发展大型商务会展中心的要求，海棠路现有的商贸业态需要升级，布局以高档专卖店、精品店、高级宾馆、酒店为主。由于海棠路附近是连岛景区的拦海大堤西起点，商贸业需要为旅游服务，建设一批连云港市特色店：如水晶店、海产品店等，近期规划期间，建成三到四个四星级以上的宾馆，以满足商务、会展、旅游和度假的需要。（3）结合东西连岛旅游开发，以长三角地区为代表的国内中高端客源、以日韩、俄罗斯客源为主体的入境客源、以“旅行”人群为代表的商务客源、以连云港白领阶层为代表的中端客源、

28、沿陇海线周边地区的自助游客源着力在西连岛打造融高档度假住区、现代旅游购物、商务休闲、餐饮娱乐于一体的国际化滨海休闲商贸服务区。2区级商业中心 区级商业中心是城市中一个区域内的商业中心，其主要功能是就近为区域内居民提供商业服务，对分流市级商业中心的部分功能，缓解老城区交通、环境压力，推动商业自身的发展都具有十分重要的作用。区级商业中心基本设置大型综合超市或百货店12处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于5万平方米。其核心商业街长度一般在800米以上，或商业聚集在不少于8公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。根据城市建设规划和商业自身发展的

29、需求，规划共布置4个区级商业中心，即海州区区级商中心（海州白虎山批发市场周边），近期配合城市新区建设的发展，重点建设海州区商业区，充分发展海州特色小商品市场，远期配合孔望山片区及石棚山片区的开发扩大其规模，可形成1-2个副区级商业中心；东区滨海新城商业中心；新浦区区级商业中心（巨龙路步行街周边）；和连云港东部城区商业中心。3社区商业中心社区级商业中心主要服务对象是居住区的常住人口，以经营中低档的日常消费品为主，商业业态以以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主，同时配有一定规模的服务网点，主要设中型百货店或超市1处，专业店23处，另设有满足社区居民餐饮、修理、生活服务等基本生活需求的商业设施。社区

30、根据用地规模和服务人口数量，可分成大型、中型和小型三类，不同类型的具体标准为：大型社区的用地规模为60公顷以上，服务人口30000人以上；中型社区为15-60公顷，10000-30000人；小型社区为15公顷和10000人以下。社区商业建设规模应与社区大小和居住人口多少相匹配。按每千人平均拥有商业面积计算，应不低于1000m。规划建设19处社区商业中心，新浦规划社区：城北社区，城中社区，城南社区，城西社区，凤凰新城社区，南云台社区，新浦新城社区，花果山社区等8个。海州规划社区：海州古城社区，石硼山社区，孔望山社区等3个。东部新城规划社区：西墅滨海新城社区，北崮山社区，西山社区，连岛社区，中云社

31、区，宋跳社区，宿城社区，高公岛社区等8个。第十条 商业街规划布局商业街是城市商业的缩影和精华，是城市地域文化的重要载体，是现代商业的重要组成部分，也是反映城市地方特色的重要窗口，原则上主要道路不作商业街安排，以利于城市道路交通。商业特色街区是各类专卖店、专业店、特色店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。商业街建设要注意保护，传承历史文化遗产要与整合提升街区品位相结合，注重特色培育，增强影响力，注意停车、休闲、绿化、景观等配套设施的建设。商业街建设有很强的规划性，要在对其市场价值和社会价值进行充分论证的基础上，由政府部门实施规划建设与管理。根据连云港市功能特点和城市规划发展方向，依据连云港市

32、城市总体规划和分区规划，到2010年，建设、改造符合标准的商业街9条，其中，新浦城区5条、滨海新城区4条。陇海步行街-万润商业街：设计街长为4500米，商业网点1200家，近年来，已经形成多功能为一体的综合性商业街，是城市形象的重要窗口。今后该街应重点在提高服务质量、丰富商业服务业态和改造环境方面下工夫，进一步提高商业街的吸引力，打造成富有地区特色的集购物、餐饮、休闲、娱乐的多功能商业步行街，不断提高商业效益。巨龙路综合步行商业街：全长3000米左右，是连云港市新区重要的最繁华的商业集聚地，商业网点1000家，规划沿路发展，形成以休闲、购物、餐饮为主的带状特色商业街区。服务对象是市民及旅游人流

33、。花果山大道南路商业街：以科技园区、花果山旅游为依托，商业目标顾客为大学生、教师职工和旅游人口，是集科研、旅游为主，以购物、休闲、餐饮为一体的综合商业街。街长约2500米，经营商品以文教用品、旅游纪念品以及学生日常用品为主。酒店餐饮街：通灌路及海连路、海棠路，目前这几条街上已有多家星级酒店，拟继续提升酒店餐饮品味与档次。宝利商业街、海州古城商业街：建设成为服饰及休闲娱乐一条街，商业网点350家以上；规划保留海州老城区古城商业街，建设旅游文化一条街，商业网点在530家左右。滨海新城商业街、中华路商业街、滨海新城中山西路商业街：满足将来商务、会展、旅游和度假的需要，将对现有的商贸业态进行升级，布局

34、以高档专卖店、精品店、高级宾馆、酒店为主。为满足旅游购物需求，还将建设一批连云港市特色店：如水晶店、海产品店等，近期规划期间，建成两到三个高档休闲购物场所。第四章 专业市场规划 专业市场按经营的商品内容分类，分为生产资料批发市场和农副产品批发市场。批发市场规划要以建设、培育与连云港中心城市地位相适应的区域性大市场为目标，进一步提升现有工业消费品批发市场，加快发展生产资料批发市场，完善农副产品批发市场，逐步形成大中小型市场、综合和专业市场、批发和零售市场相配套的合理市场布局。各类专业批发市场主要在解放东路、海连西路（新浦城区西入口）、新浦城区南入口、海州白虎山周边及东部城区大岛山、碱厂东侧等区域

35、内组团式布局，在该些地区建设集中连片的批发市场群，形成立足本市、辐射苏北、联结陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈的工农业产品的集散中心。第十一条 生产资料市场规划目前生产资料等专业市场存在的问题，一是市场沿交运要道设置，布局不合理；二是市场规模偏小，在全国影响辐射力强的专业市场不多；三是市场设施比较简陋，经营机制缺乏创新；四是市场组织化程度与现代化程度不高。为此，商品市场建设要突出专业性、发展规模化、加强协调性、管理科学化。重点在“调整”与“提升”上下功夫，实现传统商品批发市场的升级，塑造现代商品市场的新形象。1、建材、装饰、家居市场。在解放东路批发市场群靠近市区的方位对建材批

36、发市场进行改造和提升，建设连云港国际商城，进一步提高市场经营规模和管理水平。市区南大门附近，完成兴隆装饰城改扩建工程。位于解放东路的连云港国际商城的改造和扩建规划占地约131公顷，计划总投资约20亿元人民币。在原连云港国际商城的基础上将商城的档次、设施及规模进一步的提升，改造、扩建后可设机电、汽配、化轻、金属、木材、板材、石材、灯具、装饰材料、五金配件等多个专业市场，初步规划形成石瓷、灯饰、木业、五交电、加工、物流六大功能区域，成为国内一流的集加工、销售、贸易、流通、仓储、包装、配送于一体的一级专业市场。并充分利用商城区域内的铁路专用线及我市高速公路的优势，形成辐射苏北、苏中、皖北、鲁南等地区

37、的重要的生产资料物流中心和生产资料集散地。不仅改善我市的市容市貌，也将促进我市相关产业的发展，并能带来大量的物流、人流、资金流和信息流。2、汽车汽配市场。近期规划在市区南大门附近设置汽车贸易市场。随着城市不断发展，人民生活水平日益提高，私家车纷纷进入普通家庭，成为人民生活资料中的重要组成部分。目前市区汽车市场和销售区域主要有海宁中路、解放东路、市区南入口片区。对汽车汽配及二手车市场要加强引导，今后新浦城区新建的同类市场应向市区南入口地区靠拢，形成规模集聚效应，形成集汽车展示、销售、装潢、美容、维护、二手车交易等为一体的汽车专业市场群。为满足东部城区商业发展需要，近期优先考虑在东部城区培育、发展

38、汽车汽配市场。鉴于二手车流通涉及车辆管理、交通安全管理、国有资产管理、税收管理、社会治安管理和城市环境管理等各个方面，为规范二手车市场发展，应由市经贸委、发改委、公安局、工商局、国税局、地税局、物价局等部门组成规范二手车市场发展领导小组，负责制定我市二手车市场发展规划和政策。为防止重复投资、无序发展和恶性竞争，新增设二手车交易市场或经销企业，应与我市汽车保有量和规模相适应，在工商注册前必须经规范二手车市场发展领导小组办公室组织会商或听证。3、日用百货市场。日用百货类批发市场一直是各类专业市场中最为活跃的部分，也是早期专业市场的典型代表。近期充分发展海州特色小商品市场，对白虎山批发市场进行改造升

39、级，使市场由主要从事中低档商品的批发逐步过渡到从事中高档商品的区域批发。生产资料市场规划一览表表一序号名 称市 场 类 型营业面积M详细地址开业时间备 注1连云港市旧机动车交易市场生产资料综合市场30434新浦海宁东路18号1994-04现状2连云港市煤炭交易市场生产资料市场8500新浦区凌州路10号1994-12现状3连云港市华运板材批发市场木材市场5000新浦海连东路1998-06现状4连云港市苏北农资批发市场农业生产资料综合市场6000新浦瀛洲路南首1999-10现状5连云港市陆桥汽车配件城汽车配件市场54800新浦海连中路49号1999-10现状6连云港市化肥市场生产资料市场10000

40、新浦海连东路147号2002-01现状7连云港市兴隆装饰城建筑装饰材料6000海州开发区2001-03扩建8连云港九龙世贸城机电、家电市场工业生产资料综合市场5401新浦区通灌北路118号2003-10现状9连云港市苏阳饲料批发交易市场饲料市场5000新浦区沿新西路16号2002-07现状10连云港市中储物流配载市场生产资料市场370000市海连东路147号1993-12现状11连云港市化肥交易市场生产资料市场30000新浦凌州路8号2004-06现状12红星美凯隆工业消费品专业市场26000火车站广场2006现状13金泰家俱城工业消费品专业市场5000市化路2003-10现状14海州白虎山批

41、发市场消费品专业市场50000幸福中路1991-02现状15海州家俱市场工业消费品专业市场6000幸福中路1994-06现状16花卉批发市场消费品专业市场110000海连西路2002-10现状317连云港市万家欣装饰市场消费品专业市场9500新浦大庆东路101号1999-12现状118连云港生产资料国际商城生产资料市场新浦解放东路2006在建19汽车贸易市场汽配市场500亩市区南入口规划20装饰城建材市场60亩碱厂东侧规划21家居城家居市场50亩碱厂东侧规划22专业市场生产资料专业市场60亩碱厂东侧规划第十二条 农副产品批发市场规划1近期在海州区洪门乡，陇海铁路以南、204国道以西、浦南开发区

42、高速出口处，规划建设大型农副产品批发市场，市场将建设成为鲁南、苏北地区规模最大、现代化程度最高、功能最全、管理模式最先进的大型农产品交易集散地，为粮食、蔬菜、瓜果等农副产品主要集散地，服务于主城区，并辐射周边地区。市场占地约600亩，总投资4.8亿元。分次设计，二期开发。一期开发400亩，投资3亿元，二期开发200亩，投资1.8亿元。市场将设置十大系统、九大交易区。2将原来位于郁海广场的粮油批发市场、果品批发市场逐步转移到海州洪门的农副产品批发市场，对原来位置的市场进行重新开发，改造成为其他商业用途的商业设施。第五章 零售商业网点规划目前，市区零售商业网点总量基本平衡。规划期内，除适度增设与经

43、济发展、城市化进程相适应的商业网点外，重点要加强网点功能开发，调整业态结构，提高信息化管理水平，推进传统零售业向现代零售业转变和升级。根据国内部分城市经验，连云港市商业零售业态包括大型购物中心、百货店、仓储商店、大型综合超市、超市、专业店、专卖店、便利店八种零售业态。第十三条 商业中心零售业态的基本设置 连云港市商业中心分为三级：市级商业中心、区域商业中心和社区商业中心。市级商业中心基本设置商业零售业态为：大型购物中心4处或百货店57处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于l0万平方米。其核心商业街长度一般在1200米以上，或商业聚集在不少于25公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、旅馆、

44、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。区域商业中心基本设置商业零售业态为：大型综合超市或百货店12处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于5万平方米。其核心商业街长度一般在800米以上，或商业聚集在不少于8公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。社区商业中心基本设置商业零售业态为：中型百货店或超市1处，专业店23处，另设有满足社区居民餐饮、修理、生活服务等基本生活需求的商业设施。社区根据用地规模和服务人口数量，可分成大型、中型和小型三类，不同类型的具体标准为：大型社区的用地规模为60公顷以上，服务人口30000人以上；中型社区

45、为15-60公顷，10000-30000人；小型社区为15公顷和10000人以下。社区商业建设规模应与社区大小和居住人口多少相匹配。按每千人平均拥有商业面积计算，应不低于1000。第十四条 商业零售具体设置1鉴于我市目前没有大型购物中心，根据连云港作为长江三角洲北翼中心城市和著名国际风景旅游城市的定位和国民经济与社会发展趋势，规划建设2座购物中心。由于其选址一般应具备占地面积大、地价较低和一定的人口集聚度三个条件，新浦地区可对陇海商城周边地区进行打造，东部滨海新城中心地区可规划在公共设施用地上建设。 2鉴于我市百货店密度已经较高，要转向品质的提升，显示特色，错位经营，扩大服务功能，不断提高现代

46、化水平。 3设置一定仓储商店。以自有品牌占相当比重，低价批量销售为主；设施简朴、实用、空间大，建议设有相当于营业面积的停车场；实行高程度信息自动化，实行会员制管理。4鉴于我市现有大型综合超市布局疏密不均，配套设施不完备，可在新扩城区和有土地条件、目前尚无大型综合超市的区域商业中心有计划发展。要求注重自有品牌开发，并设有不低于营业面积50%的停车场。5.鉴于我市超市数量发展较快，但连锁企业规模不大，组织化程度不高；规划期内，要整合提升，向连锁规模型企业旗下集结，逐步提高生鲜食品经营比重。要在现有超市辐射不达地区、城市新扩区域、专业园区、居住区、集镇开设一批连锁超市。6.我市现有专业店行业分布不够广，专业深度不够，布局欠合理，要鼓励发展连锁专业后，扩大专业店的行业范围，增加深度，更好满足消费需求。 7.规划期内，要根据居民消费追求个性化的趋向，鼓励开设以经营国际、国内知名品牌为主的专卖店和发展连锁专卖店。8.要逐步将便利店培育成为开展电子商务、现代物流配送的点。规划期内，要通过政府引导，政策支持，大力鼓励规模型连锁企业开设便利后，加快把传统的百杂货店、食品店整合为连锁便利店。到2010年力争达到400家，规划期末达到800家