校本部教职工住宅小区物业管理实施方案.doc

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1、江西理工大学校本部教职工住宅小区物业管理实施方案（讨论稿）为进一步加强和规范校本部教职工住宅小区管理（以下简称“小区管理”），使广大教职工拥有一个安全、整洁、舒适、文明、和谐的居住环境，根据国家有关法律法规与学校实际情况，制定本小区管理实施方案。一、小区管理定位目前，校本部教职工住宅小区车辆交通与治安消防的管理由保卫处负责，环境卫生、绿化、公共或公用设施设备的管理由后勤产业集团负责，房屋的入住（福利分房、租借）管理由资产管理处负责，整个小区管理较为分散，存在多头管理；同时，在现实管理过程中也出现了一些问题，如房屋出租出借、外来人员随意进出、宠物管理无序等。为此，有必要对整个小区管理进行改革。根

2、据对小区情况的摸底，经酝酿、沟通，并结合市场行情，拟对小区按市场化运作机制实现统一的物业管理。二、小区管理目标通过专业化、规范化的物业服务管理，使小区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面达到赣州市同类小区的一流水平；实现第一年教职工满意度达90%以上，第二年教职工满意度达95%以上。三、小区管理机构学校组建小区管理委员会（建议由资产管理处牵头，监察室、财务处、审计处、校工会、保卫处等部门和小区居住代表参加），面向社会选聘物业公司并对其进行监管。四、小区管理范围学校校本部东苑、南苑和西苑三个家属区，包括1214家住户（其中东苑556户，南苑232户，西苑426户），100046平米的房屋建筑

3、面积（其中东苑约38869平米，南苑约18105平米，西苑约43072平米），6627平米的绿化面积（其中东苑4127平米，南苑0平米，西苑2500平米）、761棵树木等。五、小区管理内容主要包括房屋及设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、车辆交通管理、其他管理等六项管理与常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）、经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）等三项服务，具体见附件一。六、小区管理要求（针对物业公司）主要包括准入资质要求、基本服务要求、公共服务要求、便民服务要求及服务承诺标准，具体见附件二。七、小区管理费用（一）现学校投入情况（2014年数据）目前

4、，学校每年对小区的管理投入1057624元，其中：人员工资福利费720000元（保安18人，保洁12人，收费员2人，绿化员1人，水电木工3人等36人的工资福利），保险292000元，维修费36000元，办公、保洁材料、化粪池清运、绿化材料等费用87864元。回收206880元，其中：收取1214住户卫生费145680元（10元/户月），收取停车费61200元。实际净投入850744元。（二）物业费用测算（按市场化运作机制实现全方位物业管理）1.物业公司人员编制物业人员编制拟控制在40人以内，建议：物业主管1人、服务中心接待接线员1名、出纳1名、水电维修员1名、绿化养护员1名、安防员1人，保安员

5、21名、保洁员12名、机动1名。2.前期投入费用测算费用项目子项目数 量费用小计备 注前期投入费用办公场地布置1批5000标识系统1批2000办公用品1批5000保洁机具1批5000安防器械1批5000维修工具1批10000费用小计32000元3.物业年度费用测算物业年度费用估计每年在120万元左右（首聘期实施时控制在120万元以内，具体以合同价为准），具体测算依据如下：费 用 项 目月支出额（元）年支出额（元）所占比重（%）单位面积成本（元年）备 注（一）人工费6230074760064.82%7.47 （二）办公费4540544804.72%0.54 （三）固定资产折旧费82899360.

6、86%0.10 （四）低值易耗品摊销费1105132601.15%0.13 （五）设施设备维护维修费2400288002.50%0.29 （六）清洁绿化费8205984608.54%0.98 （七）安防费50060000.52%0.06 （八）不可预见费2396287522.49%0.29 （九）社区文化费2468296162.57%0.30 （十）管理佣金5932711846.17%0.71 （十一）法定税费5441652925.66%0.65 按收入合计的6%计提合 计961151153380100.00%11.53 （三）物业收费分担与收取建议1.物业年度费用由学校和住户分担。2.考虑到

7、增加了服务内容，提高了服务要求，建议适当提高教职工物业管理收费标准，重点提高校外人员物业管理收费标准（按赣州市同类小区物业管理收费标准）。3.建议收费标准如下：物业管理费教职工住户按0.5元/月收取，校外住户按不低于1元/月收取； 露天车位教职工按20元/月收取，架空层车位教职工按30元/月收取，校外住户按不低于120元/月收取。校外住户暂按上述标准，待江西理工大学住房管理暂行办法出台后再明确。另外，上述标准为首聘期收费标准，以后聘期视实际情况与市场行情调整。八、小区管理相关建议考虑到小区存在部分围墙高度不够，东苑小区无法完全封闭，车辆进出缺乏智能化管理，西苑小区停车位不能满足需求等问题，为此

8、，建议对部分小区围墙进行加高、对小区大门安装车辆进出智能管理系统、在西苑小区增加停车位，所需经费由学校投入。附件一：小区管理内容附件二：小区管理要求附件三：小区物业管理人工费、办公费等费用测算表资产管理处2015年3月19日附件一：小区管理内容（一）房屋及设施设备管理1.建筑公共部位的维修、养护和管理包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、共用排烟道、设备机房等。2.建筑共用设施设备的维修、养护和管理包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、煤气干线、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备等。3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理范

9、围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等。4.智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。（二）环境卫生管理1.卫生管理对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。2.环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识、日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。（三）绿化管理主要管理内容为花木、草坪的养护，要求达到绿草荫荫

10、、绿树成荫的效果。（四）治安消防管理贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。（五）车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。（六）其他管理1.做好住户装修管理；2.组织开展社区文化娱乐活动；3.协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪，及配合当地公安机关进行安全监控和巡视等方面的工作；4.对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金等；5.处理

11、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。（七）常规性公共服务（合同服务）即根据物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修服务等。（八）委托性特约服务（非合同零星服务）为某些住户群体或个别用户提供个性化的服务。（九）经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务，营造温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在这个温暖大家庭的幸福。附件

12、二：小区管理要求（一）准入资质要求1.物业公司应取得相应的物业管理资质；2.物业公司管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗。（二）基本服务要求1.签订物业服务合同，明确权利义务关系；2.建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；3.管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；4.建立客户服务中心，公示24小时服务电话，且急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；5.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；6.公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；7.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率95以上。（三）公共

13、服务要求1.安全管理要求小区主入口24小时执勤；监控室实行24小时监控；小区内每小时保安巡查一次；对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。2.环境管理要求按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天至少清运一次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次（公共卫生每日清扫完毕后，还应主要保洁）；小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

14、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；定期预防花草、树木病虫害。3.房屋管理要求每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度，通知业主做好装修事项，且至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；各栋、单元门、户有明显标志；小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）。4.设施（设备）管理要求建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修

15、等记录齐全；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施运行正常；对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；路灯、楼道灯完好率不低于95；容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）便民服务要求1.提供不少于5项的无偿服务（由物业公司提出，学校审定）；2.至少提供以下有偿服务：编号项目内容价格1瓷砖改造由物业公司制定，学校审定。2铺贴普通地砖3洗手盆安装4坐便器安装5安装抽油烟机6安装分体式空调7安装热水器8安装吊灯9家用电器检查、小修10换门锁（材料自备）1

16、1更换、检修开关、插座12空调加氟利昂13配钥匙、修锁14查线、换线15更换灯泡、灯管16更换灯角、灯口、镇流器17木门窗维修18清洗抽油烟机19清洗空调过滤网20安装音响与家用电器21安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）22修理更换水阀门、各类软管（不含材料）23修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）24疏通下水管道25修理窗帘、拉窗等（不含材料）26修理家具配件27内墙修理粉刷28配木门窗玻璃（五）服务承诺标准序号指标名称国家或赣州市标准服务承诺标准服务质量保证措施01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公

17、用设施及通道无随意占用。02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照维修回访制度进行回访记录、质量跟踪。03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工。04保洁率99%99.5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生。05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象。06道路、车场完好率及使

18、用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损。08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺。09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净。10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无

19、积水、平坦整洁，设施完好无损。11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损。12小区内治安案件发生率年1以下年1以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全。13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全。14火灾发生率年1以下年1以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍。15违章发生率11建立巡视制

20、度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章。16违章处理率95%99%17住户有效投诉率21按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访。18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访。19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质。20维修服务回访率95%99%建立

21、严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务。21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度。22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全。23管理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民。附件三：小区物业管理人工费、办公费等费用测算表一、人工费测算表岗 位人 数工资标准月工资额备 注物业主管126002

22、600管理员120002000出纳120002000水电维修员120002000绿化养护员118001800安防员116001600保安员21150031500保洁员12140016800泥木工120002000合计4062300二、办公费测算表费用项目子项目测 算 依 据费用小计办公费交通费日常租车费用200通讯费电话费电话4部,平均每部每月100元400手机费手机2部,平均每部每月150元300服装费管理人员40元人4人160其他员工30元人36人1080水费含浇花、办公、保洁用水600 电费含路灯、楼道灯、值班、办公用电1200 办公用品值班记录本、对讲机电池、强光手电、文具600合 计

23、4540三、固定资产折旧费及低易耗品摊销测算表费用项目子项目单位数量单价费用小计备 注办公设 备原值电脑台2500010000打印机台215003000传真机台115001500电话机台4150450复印机台120002000对讲机台116507150办公桌椅套85004000文件柜张45002000沙发、茶几套130003000保险柜张115001500工具设备数字万用表台1300300钳形电流表台1200200兆欧表台1500500工具柜张1200200管道疏通机台120002000电焊机台115001500冲击钻台1500500电锤台120002000小推车辆1300300高压水枪支32

24、00600剪草机台145004500修边机绿篱剪台240008000小计55200（三）固定资产折旧费计828按5年折旧， 残值按10%计算（四）低值易耗品摊销清洁工具批115000625按两年摊销维修工具批1200084绿化工具批15000208安防、消防工具批1200084办公设备耗材批12500104低值易耗品合计费用1105四、设施设备维护维修费测算表费用项目子项目测 算 依 据费用小计给排水系统日常维修与更换配件估 算1200照明系统维修费用估 算800更换费用估 算400运行养护费合计2400五、清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表费用项目子 项 目测 算 依 据费用小计（六）清洁绿化费卫生消杀每月消杀4次，每次300 元1200清洁化粪池平均每个每次 1000元1000清洁材料（1）普通工具（扫把、拖把、抹布）600清洁材料（2）垃圾桶（111单元50元）12463清洁材料（3）消毒工具及消杀药水等800清运费交环卫生活垃圾代运费3元/户1214户3642 绿化材料按每平方米0.06元12月500清洁绿化费合计8205（七）安防费建筑面积 100046 平方米0.005元月500（八）不可预见费按前七个项目的3%提取2396（九）社区文化费按前八项的3%提取2468（十）管理佣金按前九个项目的7%提取5932